เปิดทำเลสุดปัง ห้างดัง ปักหมุด เจ้าสัว-บิ๊กเนม ทุ่มแสนล้านยึดหัวหาดเมือง ศก.-กำลังซื้อสูง

ทีมข่าวเศรษฐกิจ

          ธุรกิจค้าปลีกไทย ในขณะนี้น่าจะเป็นธุรกิจปังสุดๆ ภายใต้ ปีกทุนยักษ์ใหญ่ ยังคงเดินหน้าทุ่มเม็ดเงินไม่น้อยกว่าแสนล้าน ปักธงสยายปีกไม่ขาดสาย ตามการขยายตัวของเมือง ทั้งในกรุงเทพฯ ปริมณฑล เมืองหลัก เมืองรอง ยิ่งโควิด-19 คลี่คลาย เกมบุกยิ่งดุเดือด จัดคิวตัดริบบิ้น เปิดห้างใหม่กันรายปี

          โฟกัสทำเลกรุงเทพฯและปริมณฑล ในรอบปี 2565 เรียกว่า “ร้อนแรง” หลังบิ๊กเนม ดาหน้าประกาศแผน ทุ่มเงินไม่อั้น ยกเครื่องห้างเก่า และปักหมุดห้างใหม่บนทำเลถนนสายพรีเมียม ดงบ้านหรู ชิงกำลังซื้อระดับไฮเอนด์

          ขานชื่อเวลานี้มีกรุงเทพฯโซนตะวันออกกับโซนตะวันตก เป็นทำเลทองของอสังหาริมทรัพย์และค้าปลีก หลังยักษ์ใหญ่ เข้าไปลงทุนต่อเนื่อง ไม่ว่า “ถนนราชพฤกษ์” และ “ถนนกรุงเทพกรีฑาตัดใหม่” ที่ในวันนี้ ไม่ใช่ทำเลไกลปนเที่ยง เหมือนวันวาน

          ทำเลรอบนอกกทม.-ถนนตัดใหม่บูม

          ทำไมทำเลรอบนอกกรุงเทพฯถึงบูม สุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ ดีเอ็นเอ จำกัด กล่าวว่า เกิดจากความต้องการที่อยู่อาศัยของคนที่อยู่ในกรุงเทพฯ แต่ซื้อบ้านในราคาที่ขายในกรุงเทพฯไม่ได้ ด้วยราคาที่ดินแพง ทำให้ราคาที่อยู่อาศัยสูง ประกอบกับปัจจุบันมีรถไฟฟ้าสายใหม่ที่วิ่งไปถึง จ.นนทบุรี ปทุมธานี และสมุทรปราการ ทำให้การเดินทางสะดวก เมื่อมีคนเข้ามา อยู่อาศัยมากขึ้น การพัฒนาศูนย์การค้าขนาดใหญ่ก็จะตามมา เพื่อรองรับการอยู่อาศัยที่ขยายตัวจากกรุงเทพฯไปยังชานเมือง ต่างจากอดีตมักจะยึดทำเลเป็นทางแยก หรือ จุดตัดของถนนสายสำคัญหรือทำเลใจกลางกรุงเทพฯ

          ”หลังกรุงเทพฯ มีรถไฟฟ้าทั้งบีทีเอสและสายสีน้ำเงิน ทำให้ราคาที่ดินสูงขึ้น ค้าปลีกขนาดใหญ่ก็ขยับลงทุนในถนนสายหลัก เช่น กาญจนาภิเษก ราชพฤกษ์ พระราม 2 บางนา-ตราด ซึ่งถนนราชพฤกษ์ จะเป็นตัวอย่างที่ดีแสดงให้เห็นถึงการขยายตัวของค้าปลีก หลังมีคนอยู่อาศัยจำนวนมาก นอกจากไฮเปอร์มาร์เก็ตและคอมมูนิตี้มอลล์ ยังมีศูนย์การค้าขนาดใหญ่เปิดบริการ เช่น เซ็นทรัล เวสต์เกต โลตัสนอร์ธ โรบินสัน และปลายปีหน้าจะมีเซ็นทรัลเปิดบริการเพิ่ม รับกำลังซื้อและที่อยู่อาศัยระดับไฮเอนด์ที่เกิดขึ้นจำนวนมาก” สุรเชษฐกล่าว และว่า สำหรับ “บางนา-ตราด” ตั้งแต่สี่แยกบางนาถึงวงแหวนกาญจนาภิเษกและพื้นที่ใกล้เคียง อาจมี โครงการค้าปลีกไม่มาก แต่ส่วนใหญ่เป็นศูนย์การค้าและ ไฮเปอร์มาร์เก็ต มีเมกาบางนา เป็นศูนย์การค้าใหญ่ที่สุด ในอนาคตจะปรับปรุงและเพิ่มพื้นที่ให้ใหญ่ขึ้น ยังมีเซ็นทรัล บางนา และอีกไม่กี่ปีข้างหน้ากลุ่มเดอะมอลล์จะเปิดบริการ “แบงค็อก มอลล์” ทำให้ทำเลบางนา-ตราดคึกคักยิ่งขึ้น

          ’เซ็นทรัล’ ยึดหัวหาดเมืองเศรษฐกิจ

          ตามไปดูการขยับตัวของศูนย์การค้าแต่ละค่าย เริ่มจาก “เซ็นทรัล” หลังยึดทำเลย่านเศรษฐกิจ กลางเมืองได้ตลอดแนว ตั้งแต่เพลินจิต ชิดลม ราชประสงค์ ล่าสุดยอมทุ่มเงินก้อนโตเดินหน้าจิ๊กซอว์ตัวสุดท้าย “เซ็นทรัลสยามสแควร์” แลนด์มาร์กใหม่ บนที่เช่ากว่า 6 ไร่ ที่ได้สิทธิ 30 ปี จากสำนักงานจัดการทรัพย์สินจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย ขึ้นมิกซ์ยูส สูง 42 ชั้น มูลค่ามากกว่า 5 พันล้าน มีครบพื้นที่ สรรพสินค้า สำนักงาน โรงแรม ประชันสยามพารากอน สยามเซ็นเตอร์ สยามดิสคัฟเวอรี่ และเอ็มบีเค เริ่มตอกเข็มในเร็วๆ นี้

          จากสยามแสควร์ “เซ็นทรัล” ข้ามไป “พระราม 9” สร้างห้างยักษ์ประจันหน้ากับ “ฟอร์จูนทาวน์-โลตัส” ของเครือซีพี ยังเกาะรถไฟฟ้าสายสีเขียวต่อขยายหมอชิต-คูคต ปักหมุดบนที่ดินผืนใหม่ 48 ไร่ “ย่านพหลโยธิน” ถิ่นเก่า หลังบุกเบิก “เซ็นทรัลลาดพร้าว” จากทุ่งควายเดิน จนกลายเป็นทำเลทอง แถมได้รถไฟฟ้ามาเกยถึงหน้าห้าง ซึ่งการกลับมารอบใหม่นี้ ทุ่มเงินกว่า 1 หมื่นล้านขึ้นมิกซ์ยูส ระดับไฮเอนด์มีศูนย์การค้า อาคารสำนักงาน และโรงแรม

          ไม่เพียงเท่านั้น ยังขยับขยายไปทำเลรอบนอกกรุงเทพฯโซนตะวันออก มี “เซ็นทรัล อีสต์วิลล์” ถนนเลียบด่วนเอกมัยรามอินทรา ขณะที่ฝั่งตะวันตกเกาะถนนราชพฤกษ์ ปักหมุดทั้ง “โรบินสัน ไลฟ์สไตล์” ห้างในเครือ เพิ่งอวดโฉมเมื่อวันที่ 17 พฤศจิกายนที่ผ่านมา และในไตรมาส 4/2566 จะเปิด “เซ็นทรัล เวสต์วิลล์” มูลค่า 6,200 ล้านบาท เนื้อที่ 40 ไร่ พื้นที่ใช้สอยเกือบแสนตารางเมตร

          ในปี 2567 ถึวคิวมิกซ์ยูสขนาดใหญ่ในเมืองเศรษฐกิจ “นครสวรรค์-นครปฐม” ที่เซ็นทรัลทุ่มลงทุน 1.4 หมื่นล้าน พัฒนา ในนี้มีศูนย์การค้ารวมอยู่ด้วย โดย “เซ็นทรัล นครสวรรค์” มีเนื้อที่ 42 ไร่ ส่วน “เซ็นทรัล นครปฐม” มีเนื้อที่ 100 ไร่ และปลายปีได้ฤกษ์อวดโฉมมิกซ์ยูสกลางกรุง “ดุสิต เซ็นทรัล พาร์ค” มูลค่า 4.6 หมื่นล้านบาท มีพื้นที่ศูนย์การค้า 80,000 ตร.ม. ในทางคู่ขนานลุยรีโนเวต ห้างเก่า เผยโฉมไปแล้ว ที่เซ็นทรัลพระราม 2 และกำลังเร่งมือปรับโฉมเซ็นทรัลแจ้งวัฒนะและเซ็นทรัลรามอินทรา ให้เสร็จ เปิดพร้อมรถไฟฟ้าสายสีชมพูช่วงแคราย-มีนบุรี ที่จะเปิดหวูด ปี 2566

          ขณะที่โซนด้านเหนือ “เซ็นทรัล” ยังมีแผนพัฒนาที่ดิน 616 ไร่ ติดถนนพหลโยธิน ตรงข้ามโรงกษาปณ์ที่ทุ่มซื้อมา 4 พันล้านบาท และที่ดิน 145 ไร่เศษที่อยู่ถัดไป ชนะประมูลมาด้วยราคา 1,500 ล้านบาท ขึ้นบิ๊กโปรเจ็กต์บนที่ดิน 761 ไร่ รับรถไฟฟ้าสายสีแดงตลิ่งชัน-บางซื่อ-รังสิต ยังไม่นับรวมศูนย์การค้า “เอสพลานาด-เมกบางนา-เจ อเวนิว-ดิ อเวนิว” ของ บมจ.สยามฟิวเจอร์ ดีเวลอปเม้นท์ หรือเอสเอฟ ที่กลุ่มเซ็นทรัลเทกโอเวอร์

          ’เดอะมอลล์’ ทุ่มปั้นพร้อมพงษ์-บางกะปิ

          ฝั่ง “เดอะมอลล์” ไม่น้อยหน้าหลังรถไฟฟ้าหลากสี มาประชิดถึงที่ ประกาศทุ่ม 2 หมื่นล้านบาท พลิกโฉม 2 ห้างเก่าแก่ “เดอะมอลล์บางแคและเดอะมอลล์บางกะปิ” ในรอบ 28 ปี เริ่มทยอยรีโนเวตตั้งแต่ปลายปีนี้และแล้วเสร็จเดือนธันวาคม 2566 รับกำลังซื้อมหาศาลทั้งฝั่งบางกะปิในรัศมี 10 กม. มีประชากรกว่า 2 ล้านคน ที่อยู่อาศัยกว่า 1.2 ล้านยูนิต ขณะที่ฝั่งบางแค มีประชากรกว่า 1.5 ล้านคน และที่อยู่อาศัยอีกกว่า 7 แสนยูนิต

          ”บางกะปิเป็นย่านสำคัญมากของโซนตะวันออก เชื่อมทั้ง ลาดพร้าว รามคำแหง นวมินทร์ มีนบุรี ศรีนครินทร์ ยิ่งมีรถไฟฟ้า 3 สายตัดผ่านที่สถานีลำสาลีคือสายสีส้ม สีเหลือง สีน้ำตาล จะสะดวกมากขึ้น เดอะมอลล์ตั้งเป้าพัฒนาย่านนี้ ให้เป็น All in One เหมือน The EM District จะดึง กลุ่ม AWC ของเจ้าสัวเจริญ สิริวัฒนภักดี ที่มีตะวันนา มาร์เก็ต อยู่ข้างๆ 27 ไร่ ห้างแม็คโคร เครือซีพี 30 ไร่ สร้างย่านการค้า นำความเจริญเข้ามาให้ชุมชน คนไม่ต้องเข้าเมือง” ศุภลักษณ์ อัมพุช แม่ทัพใหญ่ เดอะมอลล์ กรุ๊ป ฉายภาพ

          ยังบอกอีกว่า 2 ศูนย์การค้านี้จะเสร็จพร้อมกับ “ดิ เอ็มสเฟียร์” ที่ลงทุน 1.5 หมื่นล้านบาท มาเติมเต็มโปรเจ็กต์ The EM District มีเนื้อที่ 50 ไร่ เป็นย่านการค้า ประกอบด้วย ดิ เอ็มโพเรียม และดิ เอ็มควอเทียร์ อีกทั้งใช้เงินอีก 4-5 พันล้านบาท รีโนเวตพารากอน ดีพาร์ทเม้นท์สโตร์ แล้วเสร็จปี 2567 ถัดจากนั้นมีแผนเปิดโครงการ “แบงค็อก มอลล์” อยู่สี่แยกบางนาในปี 2568 ขณะที่ “เดอะมอลล์ รามคำแหง” ใช้เงินลงทุน 7-8 พันล้าน จะเร่งให้แล้วเสร็จในปี 2568-2569 ตามสูตร คือโลเกชั่น โลเกชั่น โลเกชั่น เน้นทำเลเป็นจุดยุทธศาสตร์ ไม่เน้นขยายเยอะ ถ้าทำเลไม่ดีเราไม่ทำ เล็กๆ ก็ไม่ทำ ต้องสนามใหญ่ๆ เท่านั้น

          เจ้าสัว-บิ๊กเนมบูมพระราม4-เจ้าพระยา

          ฟากค้าปลีกใต้ปีก ”เจ้าสัวเจริญ” ส่งหลายแบรนด์เข้าไปปักหลักทำเลดัง เริ่มจาก “แยกเทียมร่วมมิตร” มีทั้งศูนย์การค้าเดอะสตรีท และบิ๊กซีเอ็กซ์ตร้า ยังส่ง “เกทเวย์” ยึดบีทีเอสสถานีเอกมัย และ “เกทเวย์ แอท บางซื่อ” ใกล้รถไฟฟ้า MRT สถานีเตาปูน

          อีกทำเลไฮไลต์ “ถนนพระราม 4” ที่เจ้าสัวเจริญเข้าไปลงทุนโครงการมิกซ์ยูสตั้งแต่ระดับหมื่นล้านถึงแสนล้าน ปั้นศูนย์กลางธุรกิจแห่งใหม่ รองรับศักยภาพทำเลมีรถไฟฟ้าพาดผ่านทั้ง MRT และบีทีเอส ไล่ตั้งแต่สี่แยกคลองเตยมีปักหมุดโครงการ “เอฟวายไอ เซ็นเตอร์” จากนั้นมีโครงการ “สามย่านมิตรทาวน์” ตามมา ต่อด้วยโครงการ “เดอะปาร์ค” ล่าสุดโครงการ “สีลม เอจ” และยังเช่าที่ดินสำนักงานทรัพย์สินพระมหากษัตริย์ เนรมิตที่ดิน 104 ไร่ ขึ้นโปรเจ็กต์มาสเตอร์พีซ “วัน แบงค็อก” มูลค่า 1.2 แสนล้านบาท เป็นแลนด์มาร์กระดับโลก ครบครันสำนักงาน โรงแรม ค้าปลีกศูนย์แสดงสินค้า ที่อยู่อาศัย และพื้นที่สีเขียว พร้อมทุ่มเจาะอุโมงค์ใต้ดินเชื่อมทั้งรถไฟฟ้า MRT และ ทางด่วน

          ข้ามฝั่งไปยัง “พระราม 3” วันนี้ ไม่เงียบเหงา หลังกลุ่มแลนด์แอนด์เฮ้าส์ทุ่มเงิน 6 พันล้านบาท เนรมิตที่เช่า 16 ไร่ ติดแม่น้ำเจ้าพระยา ผุด “ศูนย์การค้าเทอร์มินอล 21” ที่ฮิต ติดลมบนจากอโศก ข้ามห้วยมาปลุกดีมานด์กำลังซื้อโซนนี้ ท้าชนกับเจ้าถิ่น “เซ็นทรัลพระราม 3” รับกำลังซื้อย่านนี้ ที่รายล้อมด้วยออฟฟิศกว่า 43 แห่ง พนักงาน 6 หมื่นคน บ้านและคอนโดกว่า 5 พันยูนิต รวมกว่า 1 ล้านคน และโรงแรมอีก 44 แห่ง และปีหน้าเตรียมลงทุนเทอร์มินอล 21 เพิ่มในแนวรถไฟฟ้าพื้นที่กรุงเทพฯและชานเมือง

          อีกห้างที่กำลังเปิดตัวปลายปีนี้ “โครงการไอซีเอส” มิกซ์ยูส ไลฟ์สไตล์ ทาวน์ ตั้งอยู่ฝั่งตรงข้ามศูนย์การค้าไอคอนสยาม ตอบรับการเติบโตของเมือง ย่านคลองสานและเจริญนคร ในนี้มีพันธมิตรหลากหลายรวมถึง “โลตัส” ด้วย โดยเป็นเฟสที่ 2 ของไอคอนสยาม ใช้เงินลงทุน 4 พันล้านต่อยอดเฟสแรก ที่ “สยามพิวรรธน์” และ “แมกโนเลียฯ” หรือ MQDC ลงขันผุดมิกซ์ยูสมูลค่า 5 หมื่นล้าน โดยมีรถไฟฟ้าสายสีทองเป็นตัวเชื่อมการเดินทาง

          ปิดท้าย “โลตัส” ห้างใต้ปีกกลุ่มซีพี มีสาขาอยู่ทั่วทิศทั่วไทย วันนี้ลุกขึ้นปรับโฉมใหม่ให้ไฉไล พร้อมผุดโมเดลใหม่ “สมาร์ท คอมมูนิตี้ เซ็นเตอร์” ศูนย์การค้าทันสมัย ประเดิมที่แรก “โลตัส นอร์ธ ราชพฤกษ์” ตั้งเป้าเป็นต้นแบบส่งเขย่าสนามค้าปลีกสาขาใหม่ จะเปิดปี 2566 เช่น เมืองยะลา เชียงราย รวมถึงสาขาเก่าตั้งอยู่ทำเลศักยภาพ จะนำมา พลิกโฉมรับโมเดลใหม่นี้เช่นกัน

          เมื่อกำลังซื้อเริ่มฟื้น จึงเห็นยักษ์ใหญ่ค้าปลีก ดาหน้าลงทุนอีกระลอกในรอบ 2 ปี

Reference: หนังสือพิมพ์มติชน