อสังหาฯ เพื่อเช่าฟื้นจริงหรือแค่ดีมานด์ลม หลังยอดซื้อ-ขายรร.พุ่ง 1.2 หมื่นล. ชี้แนวโน้มดีแต่ยังกังวลจับตากลางปี 65 ภาพรวมชัด

           อสังหาริมทรัพย์

          โควิด-19 มีผลกระทบต่อธุรกิจทุกประเภทรวมไปถึงชีวิตความเป็นอยู่ การใช้ชีวิตของคนทั้งโลก นอกจากจะออกจากบ้านไปทางานหรือใช้ชีวิตแบบปกติไม่ได้แล้วยังมีปัญหาต่อการเดินทางท่องเที่ยวด้วย ดังนั้น ธุรกิจที่เกี่ยวข้องกับการท่องเที่ยวทุกประเภทในประเทศไทยได้รับผลกระทบแบบเลี่ยงไม่ได้ ตั้งแต่ธุรกิจสายการบินไปจนถึงธุรกิจโรงแรมที่พักประเภทต่างๆ นอกจากนี้การเดินทางข้ามประเทศเป็นเรื่องที่โดนจากัดหรือ จาเป็นต้องลดน้อยลง ยังมีผลต่อการเดินทางไป ทางานต่างประเทศของคนจานวนไม่น้อย ดังนั้น ที่พักระยะยาวที่เคยเป็นที่พักของชาวต่างชาติที่เดินทาง เข้ามาทางานในประเทศไทย เช่น เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์อพาร์ตเมนต์ก็ได้รับผลกระทบเช่นกัน เพราะที่พักประเภทนี้มีกลุ่มลูกค้าหลักเป็นชาวต่างชาติที่เดินทางเข้ามาทางานในประเทศไทย

          นายสุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ฟีนิกซ์ พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลล็อปเม้นท์ แอนด์ คอนซัล แทนซี่ จำกัด กล่าวว่า ที่พักแบบรายวันแบบโรงแรม รวมไปถึงรายเดือนแบบเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ และอพาร์ตเมนต์ซึ่งยังสามารถนับรวมคอนโดมิเนียมเช่าเข้าไปในกลุ่มนี้ ได้รับผลกระทบมาตั้งแต่ต้นปี พ.ศ. 2563 การที่ชาวต่างชาติเข้ามาในประเทศลดน้อยลงมากมายจนแทบไม่มีชาวต่างชาติเดินทางเข้ามาเลยในปี พ.ศ. 2563 และอาจจะมีจำนวนชาวต่างชาติมากขึ้นในปี พ.ศ. 2564 แต่ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นตลาดโรงแรมที่พักให้กลับมาดำเนินธุรกิจได้แบบปกติ รวมไปถึงการที่คนไทยเองก็ลดการท่องเที่ยวภายในประเทศลงเพื่อหลีกเลี่ยงการแพร่กระจายเชื้อไวรัสและเพื่อป้องกันการติดเชื้อ ธุรกิจโรงแรมที่พักในประเทศไทยจึงจำเป็นต้องปิดกิจการชั่วคราว เพื่อลดค่าใช้จ่าย

          อีกทั้งจำเป็นต้องเร่งเจรจากับธนาคารหรือนายทุน ผู้ถือหุ้นเพื่อให้ผ่านสถานการณ์ที่เลวร้ายไปให้ได้ โรงแรมที่พักที่เปิดให้บริการมานานก็อาจจะปิดกิจการชั่วคราว ไปก่อน แต่ถ้าเป็นโรงแรมใหม่ที่เพิ่งเปิดให้บริการไม่นานก็อาจจะปิดกิจการแบบถาวรไปเลย เพราะปัญหาเรื่อง ของเงินทุนหมุนเวียนไม่เพียงพอต่อการชำระหนี้สิน หลายโรงแรมและเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์เปลี่ยนมารับลูกค้าที่เดินทางมาจากต่างประเทศและต้องกักตัวตามข้อบังคับของ ศบค.เพื่อให้มีรายได้เข้ามาหมุนเวียนภายในบริษัทแต่ก็ไม่สามารถทดแทนรายได้จากลูกค้าในภาวะปกติได้

          การบอกขายกิจการหรือบริษัทที่เป็นเจ้าของโครงการโรงแรมและเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ จึงมีให้เห็นต่อเนื่องมาตั้งแต่ปี พ.ศ. 2563 มีโครงการรูปแบบนี้ออกสู่ตลาดมากพอสมควร แต่มีการปิดการขายหรือซื้อขายกันในตลาดแบบเปิดเผยไม่มากนัก หลายโครงการไม่ได้บอกขายแบบที่เป็นข่าว แต่อาจจะมีนายทุนอยากได้จึงมีข่าวออกมา เพื่อเป็นการโยนหินถามทาง แต่โครงการที่มีการบอก ขายกันจริงจังก็มี ส่วนใหญ่เป็นโครงการในเมืองท่องเที่ยวชายทะเลที่รับนักท่องเที่ยวต่างชาติเป็นหลัก

          ส่วนในกรุงเทพมหานครอาจจะมีบ้าง แต่ยังน้อยกว่าเมืองท่องเที่ยวต่างจังหวัด นายทุนที่ต้องการซื้อโรงแรมและเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์มีทั้งที่เป็นคนไทยหรือบริษัทไทยและนายทุนต่างชาติ ซึ่งส่วนใหญ่ต้องการซื้อในราคา ที่ต่ำกว่าราคาประเมิน ซึ่งช่วงเวลานี้เป็นช่วงเวลาที่ เหมาะสมที่สุด การเจรจาซื้อขายในช่วงเวลานี้อาจจะไม่ได้พิจารณาที่ผลประกอบการเป็นหลัก แต่พิจารณาที่ มูลค่าของอาคารและที่ดิน โครงการที่อยู่ในทำเลดีๆ หาที่ดินทดแทนไม่ได้จึงเป็นที่สนใจของนายทุนมากเป็นพิเศษ เช่น ติดชายทะเลติดแม่น้ำ อยู่ใน CBD ไม่ไกลจากสถานีรถไฟฟ้า เป็นต้น

          การที่นายทุนทั้งไทยและต่างชาติสนใจอสังหาริมทรัพย์ประเภทนี้เพราะมองว่ายังสามารถสร้างรายได้ และผลตอบแทนได้ในอนาคต แต่ในภาวะแบบนี้เป็นภาวะที่เหมาะสมที่สุดที่สามารถเจรจาต่อรองกับ เจ้าของโครงการได้แบบเต็มที่ เพราะหลังจากนี้ไปอาจจะยากขึ้นเนื่องสถานการณ์โควิด-19 เริ่มมีทิศทางที่ไม่ใช่เรื่องที่น่ากังวลแล้ว รวมไปถึงการเดินทางระหว่างประเทศกลับมาเกือบเป็นปกติแล้ว ถ้าเลยจากปี พ.ศ. 2564 ไปแล้ว อาจจะซื้อขายได้ยากขึ้น ผู้ประกอบการในธุรกิจพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อขายหลายรายก็มองหาซื้อโรงแรมและเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์เช่นกัน

          ทั้งนี้ สาเหตุที่กลุ่มทุนต่างๆ สนใจซื้อโรงแรมและเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ เนื่องจากต้องการรายได้ประจำ ที่เข้ามาเสริมรายได้ของบริษัทอย่างต่อเนื่องสม่ำเสมอ เพื่อชดเชยกับรายได้จากการขายที่อาจจะไม่แน่นอนผันแปรตามภาวะเศรษฐกิจรวมไปถึงปัจจัยต่างๆ อีกทั้งโครงการโรงแรม และเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ยังเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่มูลค่ารวมของโครงการยังมีโอกาส เพิ่มขึ้นได้จากปัจจุบันอีกด้วย จากการที่ราคาที่ดินปรับ เพิ่มขึ้น และจากการที่ผลประกอบการกลับมาดีขึ้นอีกครั้งเมื่อผ่านช่วงเวลานี้ไป การซื้อขายในช่วงที่เกิดวิกฤต แบบนี้เท่ากับได้กำไรทันทีเมื่อเวลาผ่านไป และเมื่อถึงเวลาที่เหมาะสมยังสามารถขายเข้ากองรีท (REITs) เพื่อนำเงินที่ลงทุนไปกลับมาส่วนหนึ่งได้อีกด้วย

          ตลาดซื้อ-ขายโรงแรมคึกคัก

          นายจักรกริช จักรพันธุ์ ณ อยุธยา รองกรรมการผู้จัดการภาคพื้นเอเชีย หน่วยธุรกิจบริการการลงทุน ด้านโรงแรม เจแอลแอล กล่าวว่า ตลาดซื้อ-ขายโรงแรมเพื่อลงทุนในประเทศไทยเริ่มปรับตัวดีขึ้น โดยตลาดใน ปี พ.ศ. 2564 นี้ กลับมาขยายตัวกลับไปแตะที่ระดับก่อนเกิดวิกฤตการณ์โควิด คาดว่าปีนี้มูลค่าการซื้อ-ขายโรงแรมจะแตะระดับ 12,000 ล้านบาท หากการซื้อ-ขายโรงแรมที่อยู่ระหว่างการเจรจาซึ่งมีมูลค่ากว่า 7,000 ล้านบาทสามารถดำเนินการจนเสร็จทันสิ้นปี ตามที่ผู้ซื้อผู้ขายกำหนดไว้ ซึ่งจะทำให้มูลค่าการลงทุนซื้อขายของทั้ง ปี พ.ศ. 2564 นี้ จะสูงกว่าค่าเฉลี่ยสำหรับช่วง 10 ปี ระหว่าง 2552-2562 ที่มีมูลค่าการซื้อขายเฉลี่ยปีละ 10,000 ล้านบาท

          ”การลงทุนซื้อขายโรงแรมที่ปรับตัวสูงขึ้นมากใน ปีนี้ มีสาเหตุมาจากการที่มีโรงแรมคุณภาพเหมาะสำหรับการลงทุนเสนอขายเพิ่มขึ้น ในขณะที่ราคาที่ผู้ซื้อและ ผู้ขายคาดหวังขยับเข้าใกล้กันมากกว่าเดิม เฉพาะในส่วนของการซื้อ-ขายโรงแรมที่ เจแอลแอล เป็นตัวแทนในปีนี้และสามารถปิดการขายได้ คือ ซิทาดีนส์ สุขุมวิท 23 บางกอก ขนาด 138 ห้อง นอกจากนี้ยังอยู่ระหว่าการ เป็นตัวแทนการลงทุนซื้อขายโรงแรมอีกกว่า 10 รายการรวมมูลค่า 17,000 ล้านบาท โดยในจำนวนดังกล่าว มี 2 รายการที่คาดว่าจะดำเนินแล้วเสร็จภายในสิ้นปีนี้”

          นางสาวพิมพ์พะงา ยมจินดา ผู้ช่วยกรรมการ ผู้จัดการฝ่ายบริการลงทุนซื้อขายภาคพื้นเอเชีย หน่วยธุรกิจบริการที่ปรึกษาด้านโรงแรม เจแอลแอล กล่าวว่า สถานการณ์โควิดที่ยืดเยื้อ ทำให้มีเจ้าของโรงแรมจำนวนมากจำเป็นต้องตัดขายโรงแรมบางส่วน ไม่ว่าจะเป็น บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์และผู้ประกอบการโรงแรมต่างเลือก 1-2 โรงแรมในพอร์ตของตนนำออกมาเสนอขายเพื่อให้ได้เม็ดเงินเข้ามาเสริมสภาพคล่อง ในขณะที่ฝั่ง นักลงทุนซื้อ เริ่มมองเห็นแนวโน้มเชิงบวกในภาค การท่องเที่ยวและธุรกิจโรงแรม และมีความเข้าใจมากขึ้นเกี่ยวกับราคาเสนอขายที่ไม่ได้ปรับลดลงเท่ากันทั้งตลาด

          ทั้งนี้ เจแอลแอล ยังพบด้วยว่า โรงแรมระดับ ห้าดาว แทบไม่มีการปรับลดราคาเสนอขายลงเลย เนื่องจากเป็นสินทรัพย์ที่ยากจะสร้างใหม่ขึ้นมาได้ใหม่ ประกอบกับเจ้าของโรงแรมในกลุ่มนี้ยังคงมีสถานการณ์ทาง การเงินที่ค่อนข้างเข้มแข็ง ราคาเสนอขายโรงแรมในกรุงเทพฯที่มีคุณภาพเหมาะสำหรับการซื้อเพื่อลงทุน ค่อนข้างมีเสถียรภาพมากกว่าโรงแรมในหัวเมืองท่องเที่ยวตากอากาศในขณะที่โรงแรมในหัวเมืองชั้นรอง โดยเฉพาะโรงแรม ระดับกลางๆ มีราคาเสนอขายปรับลดลงมากกว่า

          ขณะที่ในฝั่งผู้ซื้อ หากพิจารณาจากจำนวนรายการซื้อขายที่เกิดขึ้นในปีนี้ จะพบว่ากว่า 90% เป็นการซื้อโดยนักลงทุนไทย ทั้งประเภทบุคคลระดับคหบดีและบริษัทที่มีสถานภาพทางการเงินที่แข็งแกร่ง และนักลงทุนจากต่างประเทศประเภทกองทุนนอกตลาด (private equity fund) ซึ่งนักลงทุนเหล่านี้ มีทั้งที่ต้องการซื้อโรงแรมเข้ามาอยู่ในพอร์ตการลงทุนของตน และที่ต้องการขยายจำนวนโรงแรมในพอร์ตการลงทุนเพิ่มมากขึ้น อย่างไรก็ตาม หากพิจารณาจากมูลค่าโรงแรมที่ปิดการขาย และโรงแรมที่กำลังจะปิดการขายในปีนี้ จะพบว่ากว่า 62% ของมูลค่าการซื้อ-ขาย มีนักลงทุนต่างชาติเป็นผู้ซื้อ

          ”ในแง่ของมูลค่าการลงทุน นักลงทุนต่างชาติมีบทบาทเพิ่มขึ้นมากในปีนี้ โดยเฉพาะเมื่อเทียบกับช่วง 10 ปีก่อนหน้า ที่มีนักลงทุนต่างชาติเป็นผู้ซื้อเฉลี่ยคิดเป็น 37% ของมูลค่าการซื้อทั้งหมดในแต่ละปี สะท้อนให้เห็นว่า นักลงทุนต่างชาติจะยังคงให้ความสนใจการลงทุนในตลาดโรงแรมของไทยต่อไป โดยเฉพาะหลังการผ่อนคลายการควบคุมการเดินทางระหว่างประเทศ เชื่อว่า จะช่วยเอื้อให้นักลงทุนต่างชาติสามารถเข้ามาลงทุนได้มากขึ้นในปี 2565 ซึ่งจะทำให้มีการแข่งขันกันมากขึ้นในหมู่นักลงทุนที่ต้องการซื้อโรงแรมคุณภาพดีในประเทศไทย” นางสาวพิมพ์พะงากล่าวสรุป

          ด้านนายสุรเชษฐ กล่าวถึงตลาดคอนโดฯปล่อยเช่าว่า ในส่วนของตลาดคอนโดมิเนียมปล่อยเช่าที่ลูกค้า บางส่วนเป็นชาวต่างชาติที่เข้ามาทำงานในประเทศไทย หรือเข้ามาท่องเที่ยวก็ได้รับผลกระทบเช่นกัน คนไทยที่งดการเดินทางไปทำงานที่สำนักงาน แล้วทำงานที่บ้านแทนในช่วงหลายเดือนที่ผ่านมา ส่งผลกระทบต่อตลาดคอนโดมิเนียมเช่าเพราะยกเลิกสัญญาเช่าหรือต่อรอง ไม่จ่ายค่าเช่า เนื่องจากไม่จำเป็นต้องเช่าในช่วงที่ผ่านมา ชาวต่างชาติที่เคยเป็นลูกค้าหลักก็หายไปเช่นกัน เจ้าของห้องคอนโดมิเนียมที่ปล่อยเช่าก็เดือดร้อน เพราะมีภาระต้องจ่ายค่าผ่อนคอนโดมิเนียม จึงอาจจะลดค่าเช่าลงจากที่เคยตั้งไว้ในสถานการณ์ปกติโดยบางรายลดลงมากกว่า 20% โดยฝั่งของผู้เช่าเองก็มีการต่อรองขอลดค่าเช่าลงด้วยเช่นกัน 20-40% ซึ่งการลดค่าเช่าลงนี้มีผลต่อภาพรวมตลาดการลงทุนในคอนโดมิเนียมระยะยาว เพราะ ผลตอบแทนที่เคยได้รับก่อนหน้านี้ที่มากกว่า 5% ต่อปี อาจจะลดลงเหลือต่ำกว่า 5% ต่อปี บางแห่งลดลงเหลือเพียง 3% ต่อปีเท่านั้น และมีคอนโดมิเนียมอีกมากมายที่ยังไม่สามารถหาคนเช่าได้หรือเจ้าของห้องจำเป็นต้องปล่อยห้องไว้เฉยๆ ในช่วงที่ผ่านมา

          ตลาดเช่าแบบรายวัน และแบบรายเดือนนั้นยังคงต้องรอระยะเวลาในการฟื้นตัวอีกพอสมควร โดยปัจจัยหลักคือเรื่องของการท่องเที่ยวระหว่างประเทศที่จะเข้ามาเติมเต็มอุปทานทั้งหลายในตลาดให้กลับมาคึกคัก อีกทั้งยังต้องรอกลุ่มนักท่องเที่ยว และลูกค้าชาวจีนที่จะเข้ามาเป็นกลุ่มลูกค้าหลักในตลาดโรงแรมที่พัก และตลาดที่อยู่อาศัยเช่าระยะยาวในกรุงเทพมหานครรวมไปถึงในอีกหลายเมืองท่องเที่ยวทั่วประเทศไทย ตอนนี้ยังหวังพึ่งพากลุ่มลูกค้าชาวตะวันตกไม่ได้มากนัก และยังต้องเฝ้าระวังเรื่องของโควิด-19 สายพันธุ์ใหม่อย่างต่อเนื่องอีกด้วย

          คาดว่ากลางปี พ.ศ. 2565 จึงจะเริ่มเห็นทิศทางการขยายตัวของตลาดที่อยู่อาศัยแบบเช่า ตอนนี้ในเรื่องของโรงแรมที่พักยังไม่ชัดเจน เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์อาจจะเห็นการฟื้นตัวแค่ในบางทำเล เช่น ทองหล่อ หลังสวน เป็นต้น คอนโดมิเนียมเช่ายังไม่ค่อยเห็นการเปลี่ยนแปลงในภาพรวมแต่เห็นสัญญาณที่ดีในบางทำเล เช่น สุขุมวิท รัชดาฯหรือทำเลไม่ไกลจากสถานีรถไฟฟ้าที่ราคาไม่สูงเกินไป เป็นต้น

Reference: ผู้จัดการรายวัน 360 องศา