อสังหาฯ ประคองตัวรอศก.ฟื้นปี 66

          ชงรัฐออก ‘5มาตรการ’ กระตุ้น

          ธุรกิจอสังหาฯ ยังคงได้รับผลกระทบจากปัจจัยลบหลายอย่าง บวกกับยังมีอีกหลายปัจจัยที่ต้องเฝ้าระวังในปีนี้ ดังนั้นในมุมของผู้ประกอบการที่ความจำเป็นจะต้องเปิดเกมรุก ขณะเดียวกันก็ต้องระวังหลังเตรียมพร้อมตั้งรับกับสิ่งที่อาจเกิดขึ้น

          อาภา อรรถบูรณ์วงศ์ นายกสมาคมอาคารชุดไทย เปิดเผยว่า สถานการณ์ปีนี้ แนวทางที่ดีที่สุดคือการประคับประคองตัวให้รอดจนถึงปี 2566 ที่เศรษฐกิจจะฟื้นตัว เพราะปัจจุบันมีปัจจัยลบรอบด้านที่ไม่สามารถควบคุมได้ไม่ว่าจะเป็นโควิด สถานการณ์รัสเซียกับยูเครน หรือปัจจัยลบในประเทศ ทั้งเศรษฐกิจรากหญ้า เอสเอ็มอีที่เปราะบาง กำลังซื้อที่อ่อนแอลง กำลังซื้อจากต่างชาติที่หายไป หนี้ครัวเรือนสูงขึ้น ธนาคารเข้มงวดกับการปล่อยสินเชื่อหรือเงินเฟ้อ

          ส่วนปัจจัยบวกที่เห็นคือ การพยามยามกระตุ้นเศรษฐกิจของภาครัฐ โควิดโอมิครอน รุนแรงน้อยกว่าปี 2564 อัตราดอกเบี้ยต่ำ การเร่งระบายสต็อกจากมาตรการลดค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนอง 0.01% ในปีนี้

          อย่งไรก็ตามสมาคมฯ มีข้อเสนอให้รัฐสนับสนุนมาตรการเพื่อกระตุ้นเศรษฐกิจ 5 ข้อ ได้แก่ 1. เร่งการออกวีซ่าประเภทผู้พำนักระยะยาว (Long-term resident visa) 2.ฟรีค่าธรรมเนียมโอนบ้านหลังแรกอย่างถาวร 3.โครงการบ้านดีมีดาวน์ รัฐช่วยให้มีบ้าน รัฐยังได้สุทธิ เพราะสถานการณ์เศรษฐกิจไม่ปกติ 4.เสนอธนาคารสนับสนุนให้คอนโดเป็นสินค้าเพื่อการออมและลงทุนเป็นการเปิดมุมมองใหม่ และ 5. ตั้ง Mortgage Insurance เพื่อทำให้ผู้ขอสินเชื่อกู้ผ่านได้ง่ายขึ้น

          ส่วนตลาดที่น่าสนใจปีนี้อ คอนโดระดับราคา 1 ล้านบาท ที่มีความต้องการสูง และคอนโดโลว์ไรส์ เข้ามาตอบโจทย์การลงทุน คืนทุนเร็ว คอนโดสมาร์ทไลฟ์ สมาร์ทโฮมตอบโจทย์ความต้องการลูกค้า ทำให้ภาพรวมโดปีนี้น่าจะโตขึ้น 5-10% หลังจากที่ปี 2564 ที่ผ่านมาตติดลบ 18-20%

          ”ทุกคนต้องปรับตัวให้เร็ว เพราะมีสต็อกเก่า มีที่ติดมือ หนี้สินติดตัว ยกตัวอย่างริชี่เพลซ จากเดิมทำคอนโด 90% ต้องปรับตัวมาทำแนวราบ เพื่อรองรับกับความต้องการตลาด แม้จะไม่ใช่เรื่องง่าย แต่ก็ต้องทำเพื่อความอยู่รอด”

          มีศักดิ์ ชุณหรักษ์โชติ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย มองว่า การกระตุ้นเศรษฐกิจ ของประเทศให้ฟื้นตัวกลับมาอีกครั้ง โดยธุรกิจอสังหาฯ ที่สามารถเชื่อมโยงกับธุรกิจบริการ ถือเป็น “จุดแข็ง” เพราะต่างประเทศมองว่าไทย เป็นประเทศที่น่าอยู่ อยากจะมาใช้ชีวิต หากสามารถดึงคนจากทั่วโลกให้เข้ามาอยู่ จับจ่ายใช้สอยในระยะยาว ช่วยกระจายรายได้ในวงกว้าง ไม่เฉพาะแค่อสังหาฯ แต่ยังรวมถึงธุรกิจอื่นๆ โดยเฉพาะบริการทางการแพทย์ ที่ถือเป็นจุดเด่น

          ”ไทยมีภูมิอากาศที่สามารถอยู่อาศัยได้ทั้งปี มีของกินของใช้ราคาถูก มีความปลอดภัย ค่าครองชีพต่ำ มีความเป็นเลิศในการบริการ โดยเฉพาะบริการทางการแพทย์ และมีความหลากหลายทางวัฒนธรรม และอยู่ท่ามกลางประเทศที่เกิดใหม่ (CLMV)” ทั้งหมดนี้เป็นโอกาสดีในการดึงดูดชาว ต่างชาติ เข้ามาซื้ออสังหาให้ถูกต้องตามกฎหมาย ซึ่งจะช่วยสร้งรายได้เข้ามาฟื้นฟูประเทศ

          วสันต์ เคียงศิริ นายกสมาคมธุรกิจ บ้านจัดสรร กล่าวว่า ปีนี้ปัญหาหลักที่เป็นภาระใหญ่ของอสังหาฯ รวมทั้งธุรกิจที่เกี่ยวข้องอย่างโรงแรมคือการเก็บภาษีที่ดินและ สิ่งปลูกสร้าง 100%  ทั้งนี้สถานการณ์ทั้งหมด มองว่าผู้ประกอบการต้องเร่งปรับตัว โดยมี 5 ประเด็นสำคัญได้แก่

          1.การรักษาสภาพคล่องเป็นเรื่องที่สำคัญสุด โดยเฉพาะบริษัทนอกตลาด ฉะนั้นต้องให้ความสำคัญกับโครงการที่ทำเงิน ขนาดโครงการมีผลต่อสภาพคล่อง ต้องสร้างให้สมดุลกับยอดขายเป็นเรื่องที่ต้องระมัดระวังมากที่สุด

          2.การขายผ่านทุกช่องทางมีความสำคัญ แต่ต้องระมัดระวังการสื่อสาร โดยเฉพาะ ช่องทางโซเซียลมีเดีย

          3.การสร้างความสัมพันธ์กับลูกค้า บางครั้ง มีบางกรณีที่ต้องระมัดระวัง เพราะมีกฎหมายบางอย่างที่ไม่เอื้อกับผู้ประกอบการในการทำงาน

          4. การบริหารบุคคลกรในองค์กรหลายเจนเนอเรชั่นต้องใช้ศาสตร์และศิลป์ 

          5. การบริหารงานก่อสร้างต้องระมัดระวัง มิเช่นนั้นจะโดนปรับจากลูกค้าหากไม่สามารถทำได้ตามสัญญา

          ’กอบศักดิ์’ แนะธุรกิจเร่งลงทุนรับศก.ก้าวสู่เฟสใหม่!

          กอบศักดิ์ ภูตระกูล รองผู้จัดการใหญ่ ธนาคารกรุงเทพ จำกัด(มหาชน) อดีตรัฐมนตรีประจำสำนักนายกรัฐมนตรี ปาฐกถาพิเศษ “มุมมองเศรษฐกิจไทยและอสังหาริมทรัพย์ในช่วงสถานการณ์โควิด-19 และเทคนิคการเอาตัวรอดของผู้ประกอบการ” มองว่า ขณะนี้เศรษฐกิจไทยได้เข้ามาใกล้ปลายอุโมงค์มากขึ้น และกำลังก้าวสู่เฟสใหม่ของเศรษฐกิจ ซึ่งเป็นช่วงเปลี่ยนผ่านที่อาจมีความผันผวนหลายด้าน แต่ถ้าผ่านไปได้ เศรษฐกิจไทยจะเดินหน้าไปด้วยดี ถือว่ามีนัยสำคัญต่อภาคธุรกิจอสังหาฯ ที่ต้องเตรียมตัว!

          ”ช่วงปลายอุโมงค์ของเศรษฐกิจไทยนั้น จะมีการแข่งขันที่มากขึ้นเป็นพิเศษ คนที่เตรียมตัวได้ดี จะฟื้นตัวได้ ภาคธุรกิจอสังหาฯ ต้องเตรียมตัวให้ดีในช่วงโค้งสุดท้ายที่จะออกจากวิกฤติ ทั้งการปรับปรุงกิจการ การลด ต้นทุน การรับคนงานใหม่ การล็อกต้นทุนดอกเบี้ย การซื้อสินทรัพย์ การออกไปสู่ภูมิภาค และการเป็นพันธมิตรธุรกิจที่จะ Lelocate เข้ามา”

          ทั้งนี้มี 5 คำถามสำคัญที่ผู้ประกอบการ อสังหาฯ อยากรู้  คำถามแรก ถึงเวลาหรือยังที่ต้องเตรียมการลงทุนใหม่? ประเด็นนี้ ขอตอบว่า ถึงเวลาแล้ว เพราะประเมินว่าปัญหาโอมิครอนที่ระบาดหนักเป็นปัญหาช่วงสั้น เห็นได้จากในต่างประเทศที่ตัวเลขคนติดเชื้อที่สูงในระยะเวลาอันรวดเร็ว แต่ก็ลดลงในเวลาอันสั้นเช่นกัน ขณะที่อัตราการฉีดวัคซีนมากขึ้นหรือเกือบ 100% ในทั่วโลก ภูมิต้านทานโรคจะดีขึ้น สำหรับไทยนั้น ประเมินว่าโอมิครอนจะลดลงในช่วงปลายเดือนมี.ค.นี้

          คำถามที่ 2 เศรษฐกิจไทยและกำลังซื้อ เป็นอย่างไร? จะเห็นว่าเศรษฐกิจไทยเริ่มดีขึ้นตั้งแต่ปลายปีที่แล้ว โดยกิจกรรมทางเศรษฐกิจดีขึ้นสอดรับกับ Google Mobility Index ที่ระบุว่าแม้โอมิครอน ยังระบาดแต่กิจกรรมทางเศรษฐกิจหลายด้านยังดี ยกเว้นภาคท่องเที่ยวที่ยังต่ำ แต่ก็เริ่มดีขึ้น หลังรัฐบาลเปิดรับนักท่องเที่ยว คาดปีนี้จะมีนักท่องเที่ยวต่างชาติมากกว่า 6 ล้านคน

          คำถามที่ 3 ต้นทุนและเงินเฟ้อจะเป็นอย่างไร? ประเมินว่า อัตราเงินเฟ้อของไทยยังอยู่ในระดับต่ำกว่าต่างประเทศ คาดว่าช่วงครึ่งหลังของปีหรือตั้งแต่เดือน ก.ย.จะเริ่มลดลง สิ่งสำคัญสำหรับผู้ประกอบการ คือราคาวัสดุก่อสร้างที่เพิ่มขึ้นมาราว 10% โดยเฉพาะราคาเหล็ก ซึ่งเป็นผลพวงของการปรับตัวของเศรษฐกิจ แต่เชื่อว่า น่าจะทรงตัวได้ในช่วงต่อไป เพราะราคาปรับขึ้น มามากแล้ว

          สำหรับราคาน้ำมันขณะนี้ ทะลุ 100 ดอลลาร์ ต่อบาร์เรลแล้ว อาจทำให้ไทยมีปัญหาเรื่องเงินเฟ้อเพิ่มขึ้นและเป็นต้นทุนใหญ่ของโลกที่จะกระทบกับภาพรวมต้นทุนการดำเนินการต่างๆ ขณะที่อัตราดอกเบี้ยนโยบายของไทย เชื่อว่าจะไม่มีการปรับขึ้นในอีก 1 ปี เพราะคนยังตกงานอยู่มาก โดยเฉพาะภาคการท่องเที่ยว แต่อัตราดอกเบี้ยพันธบัตรก็ปรับขึ้นไปแล้ว และจะกระทบต่อต้นทุนหุ้นกู้ของทุกคน

          คำถามที่ 4 ค่าเงินบาท ประเมินว่าจะอ่อนค่าระหว่าง 32-34 บาทต่อดอลลาร์ ซึ่งเป็นผลพวงจากค่าเงินดอลลาร์สหรัฐ ที่แข็งค่าขึ้นจากการขึ้นดอกเบี้ยของเฟดและการดึงสภาพคล่องกลับ

          คำถามที่ 5 นโยบายรัฐ และ Location ที่มีศักยภาพ ซึ่งหลังจากที่ไทยผ่านความผันผวนต่างๆ แล้ว ทุกอย่างจะเดินหน้าไปด้วยดี การลงทุนในหลายโครงการขนาดใหญ่ของรัฐบาลก็จะเดินหน้าและจะ เชื่อมโยงไปยังประเทศอื่นในภูมิภาค จึงเป็นจังหวะสำคัญสำหรับผู้ประกอบการอสังหาฯที่จะลงทุนใหม่

Reference: หนังสือพิมพ์กรุงเทพธุรกิจ