อสังหาฯ ชิงทำเล แข่งดุ บัดเจท คอนโด เริ่ม 1-2 ล้าน

         ”อสังหาฯจุดชนวน เดินหน้าฟื้นตลาดคอนโดฯ ชู ‘ไฟว์ติ้งแบรนด์’  ชิงเค้กกลุ่มลูกค้า ‘เฟิร์ส จ็อบเบอร์’ แข่งดุราคาเริ่ม 1-2 ล้าน ทำเลเกาะแนวรถไฟฟ้า รายใหญ่มาครบ เอพี-แสนสิริ-โนเบิล-ออริจิ้น - แอสเซทไวส์ ขณะแกรนด์ยูนิตี้ ตื่น! ฮึดสู้ศึกใหญ่”

          เมื่อปี 2564 ภายใต้สถานการณ์โควิด -19 ยืดเยื้อ เกิดภาพตลาดคอนโดมิเนียม พื้นที่กรุงเทพมหานคร (กทม.) หดตัวอย่างรุนแรง เป็นครั้งแรกที่หน่วยเปิดใหม่ มีจำนวนไม่ถึง 2 หมื่นยูนิต จบปีรวม 47 โครงการ 18,678 ยูนิต  ด้วยมูลค่าการลงทุนราว 6.33 หมื่นล้านบาทเท่านั้นหรือต่ำที่สุดในรอบ 10-12 ปี

          อย่างไรก็ตาม บริษัทที่ปรึกษาด้านอสังหาฯหลายราย ประเมินร่วมกันว่า นั่นคือ ‘จุดต่ำสุด’ ของตลาดคอนโดฯแล้ว และปี 2565 จะเป็นจุดเริ่มต้นของวัฎจักรการเติบโตครั้งใหม่ ขณะคาดปีนี้ จะได้เห็นดีเวลลอปเปอร์ส่วนใหญ่ เริ่มกลับมาเปิดตัวโครงการใหม่ ที่ตรงความต้องการของผู้อยู่อาศัยจริง หรือเรียลดีมานด์คนไทยมากยิ่งขึ้น วิเคราะห์นอกจาก ‘กลุ่มลักซัวรี่คอนโด’ แล้วตลาดสำคัญ อย่าง ‘บัดเจท คอนโด’ (Budget Condo) หรือ คอนโดฯราคาย่อมเยาว์ จะมีสีสันน่าจับตามอง

          เปิดใหม่ไม่ต่ำกว่า 3หมื่น ยูนิต

          ราคาคอนโดฯที่ไม่สามารถเข็นให้ได้สูงมากนัก ในภาวะที่ผู้บริโภคได้รับผลกระทบทางเศรษฐกิจ และแบกหนี้หลังแอ่น ทำให้ตั้งแต่ปลายปี 2564 ผู้พัฒนาหลายราย หันกลับมาให้ความสนใจกับคอนโดฯช่วงราคาขายต่ำกว่า 5 หมื่นบาทต่อตารางเมตร (ตร.ม.) ในพื้นที่รอบนอกมากขึ้น แต่อย่างไรก็ตาม ต้นทุนที่ดินแพง และความเสี่ยงของฐานลูกค้า ยังเป็นข้อจำกัดของการพัฒนาโครงการระดับนี้อยู่มาก ทำให้บางส่วนขยับมาสู่ตลาดที่แมสกว่า แต่ยังอยู่ในระดับราคาเข้าถึงได้ ในรูปแบบ ‘บัดเจท คอนโด’  ( 8 หมื่นต่อตร.ม.ขึ้นไป) มากขึ้นเรื่อยๆ

          สอดคล้อง เน็กซัส พร็อพเพอร์ตี้ คาดการณ์แม้ปี 2565 อาจเห็นภาพโครงการเปิดใหม่มากขึ้น ไม่ต่ำกว่า 3 หมื่นยูนิต แต่กลุ่มที่จะเติบโต คือ โปรดักส์ที่จะสะท้อนความต้องการจริงของผู้ซื้อ 1. ต้องการคอนโดฯใกล้รถไฟฟ้า เพื่อความสะดวกเดินทางทำงาน และราคาไม่แพงจับเฟิร์สจ็อบเบอร์ (First Jobber) หรือ กลุ่มคนเริ่มทำงาน

          เอพี ดันแอสปาย ฟื้นคอนโดฯ

          สอดคล้องแผนธุรกิจของผู้พัฒนารายใหญ่ๆในตลาด ซึ่งเตรียมเปิดเกมรุกตลาดคอนโดฯระดับกลาง ชู ‘ไฟว์ติ้งแบรนด์’ เป็นหัวหอกดึงยอดขาย และเปิดสัญญาณพลิกฟื้นตลาด ก่อนลูกค้าต่างชาติจะกลับเข้ามาได้

          ”ฐานเศรษฐกิจ” ตรวจสอบแผนการเปิดตัวโครงการใหม่ ของเจ้าตลาดคอนโดฯ ติดรถไฟฟ้าอย่างบริษัท เอพี ไทยแลนด์ จำกัด (มหาชน) ปีนี้ ลุยเปิดใหม่ถึง 5 โครงการ มูลค่า 1.3 หมื่นล้านบาท ซึ่งไฮไลท์ คือ การนำแบรนด์ดัง ASPIRE (แอสปาย) มาปัดฝุ่น เคาะราคาขายให้ต่ำลง เริ่ม 1.99 ล้านบาท (เฉลี่ยเริ่ม 8.4 หมื่นบาทต่อตร.ม.) เจาะนิวเจน - คนทำงาน ปักหมุด 4 ทำเล ปิ่นเกล้า-อรุณอมรินทร์, รัชโยธิน, สุขุมวิท-พระราม 4 และ อ่อนนุช

          นายวิทการ จันทวิมล ผู้บริหารหลัก เอพี ระบุ ปีนี้ตลาดคอนโดฯจะถูกทรานส์ฟอร์มไปตามกลไกตลาด พร้อมเชื่อคอนโดฯจะกลับมาคึกคัก จากความใหญ่ของตลาด และพนักงานออฟฟิศที่ยังมีกำลังผ่อนได้ ซึ่งโปรดักส์ของบริษัทยังคงเน้นดีไซน์และทำเล

          ”คอนโดฯปี 65 จะเริ่มเห็นบางเซกเมนต์ที่ดีขึ้น อย่างกลางถึงกลางล่าง เศรษฐกิจกลับสู่ปกติ รถติดเหมือนเดิม นั่นคือโอกาสของตลาดคอนโดฯ ขณะแบรนด์ แอสปาย เป็นโมเดลใหม่ในการสร้างรายได้ เพราะสร้างไว โครงการแรกกลางปีหน้าก็รับรู้รายได้ได้แล้ว”

          แกรนด์ยูฯเปิดแบรนด์ใหม่

          ความหอมหวานของกำลังซื้อกลุ่มดังกล่าว ยังทำให้ บริษัท แกรนด์ ยูนิตี้ ดิเวลล็อปเมนท์ จำกัด ซึ่งชะลอเปิดคอนโดฯไปถึง 2 ปีเต็มๆ กลับมารีสตาร์ทธุรกิจอีกครั้ง ผ่านการส่งแบรนด์ใหม่ ภายใต้ “บลู ซีรีย์” อย่างแบรนด์ “บลู” (blue) เข้ามาในตลาดอย่างน่าสนใจ ด้วยราคาเริ่ม 1.89 ล้านบาท ในทำเลสำคัญ พหลโยธิน 35, สุขุมวิท 89 และ สุขุมวิท 105 รวมมูลค่า 2.5 พันล้านบาท ซึ่งทั้งหมดผ่านการประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อม หรือ EIA แล้ว

          เจาะโครงการทำเลศักยภาพ ‘บลู พหลโยธิน 35’ จำนวน 800 ยูนิต ตั้งอยู่บริเวณใกล้แยกรัชโยธิน ทิศใต้ของย่านเศรษฐกิจสำคัญ (CBD) ร่ายล้อมด้วยแหล่งงาน ใกล้รถไฟฟ้าสายสีเขียว และ สีเหลืองในอนาคต นางสาวทัดดาว จิระสวัสดิ์ รักษาการกรรมการผู้จัดการบริษัท เผย แบรนด์ บลู ถูกออกแบบมาเพื่อโฟกัสเรียลมานด์อยู่อาศัยจริง ไม่ใช่นักลงทุนอย่างในอดีต ราคาต่อตร.ม ช่วง 7 หมื่น ถึง 1แสนบาท กลยุทธ์ตึกโลว์ไรส์ เพื่อให้สามารถสร้างเสร็จ และรับรู้รายได้ได้เร็วเช่นกัน

          ”เชื่อว่าตลาดคอนโดฯ จะกลับมาพลิกฟื้น จาก 2 ปีที่ชะลอไป เพียงแต่โปรดักส์ที่ออกมา แต่จะถูกคิดอย่างรอบคอบ และวิเคราะห์ตลาดผู้ซื้อมาแล้วอย่างดี หมดยุคปั้มผลิต เปิดพรีเซลหมดปุ๊บเหมือนในอดีต เน้นคุณภาพ ทำเล และราคาสมเหตุสมผลเป็นหลัก”

          แสนสิริ -โนเบิลขยายฐานลูกค้า

          อย่างไรก็ตาม สิ่งที่น่าติดตาม คือ การที่ บมจ.แสนสิริ ส่ง แบรนด์ “เดอะมูฟ” ราคาล้านต้นๆ ขยายฐานลูกค้ากลุ่มวัยเริ่มทำงานอย่างต่อเนื่องในปีนี้  หลังจากปีที่ผ่านมา สร้างปรากฏการณ์ Sold Out ในเวลารวดเร็วเกือบทุกโครงการ รวมถึงการดัน แบรนด์ ‘ดีคอนโด’ และ ‘เดอะ เบส’  ซึ่งเป็นที่สนใจของกลุ่มเรียลดีมานด์ รวมถึง นักลงทุน เจาะในเซกเม้นท์ราคาใกล้เคียงกัน แต่ใช้กลยุทธ์กระจายทำเล และรูปแบบโปรดักส์ที่ต่างกัน กินส่วนแบ่งทางการตลาด ใกล้ที่ไหน ซื้อที่นั่น โดยคาดส่วนใหญ่ ยังเป็นการเจาะทำเลใกล้แนวรถไฟฟ้า มีย่านไลฟ์สไตล์รองรับ เป็นต้น

          ขณะ บมจ.โนเบิล สร้างกระแสเปรี้ยงปร้างในวงการอสังหาฯ ตั้งแต่เปิดเผยแผนธุรกิจ ไฮไลท์ชัดเจน ว่าปีนี้ จะกลับมาพึ่งพาตลาดคนไทยมากขึ้น โดยเฉพาะเจาะตลาดคอนโดฯราคา 1-3 ล้านบาทเป็นหลัก กลยุทธ์ คือ แบรนด์ “นิว โนเบิล” และ คอนโดฯใกล้ห้าง กระจายทั่ว กทม. โดยในไตรมาสแรก เปิด นิว โนเบิล เมกา พลัส บางนา ราคาเริ่ม 1.89 ล้านบาท, นิว โนเบิล ซี-สแคร์ สวนหลวงสเตชั่น ใกล้ MRT สายสีเหลือง ราคาใกล้เคียงกัน ขณะแลนด์มาร์คขนาดใหญ่ อยู่ที่โครงการ นิว โนเบิล คอนเน็กซ์ คอนโด ดอนเมือง ติดถนน 2 ทาง พหลฯ - วิภาวดี รถไฟฟ้า 2 สาย หลักพันยูนิต ราคาเริ่ม 1 ล้านบาทขึ้นไป

          จับตาออริจิ้น-ASW กระทุ้งล้านต้น

          ยังต้องจับตา อีกค่ายใหญ่ อย่าง บมจ.ออริจิ้น ที่ยังไม่เปิดเผยรายละเอียด แต่คาด จะส่งแบรนด์สำคัญ อย่าง “ดิ ออริจิ้น” เกาะทำเลรถไฟฟ้า จับลูกค้าเจน Z ราคาเริ่ม 1-2 ล้านบาท มาแข่งขันในตลาดเช่นกัน

          ทั้งนี้ ล่าสุด บมจ.แอสเซทไวส์ (ASW) ยังประกาศบุกหนักคอนโดฯล้านต้น ผ่านแบรนด์ ‘แอทโมซ’ ซึ่งมีจุดแข็งด้านคอนเซ็ปต์และพื้นที่ส่วนกลางขนาดใหญ่ ถึง 4 โครงการ ระบุปีนี้เน้นเจาะทำเลส่วนต่อขยายรถไฟฟ้า ทั้งสายสีแดง สีเหลือง สีชมพู ได้แก่ รังสิต (สถานีรังสิต), อ่อนนุช(สถานีศรีนุช), มีนบุรี (สถานีเศรษฐบุตรบำเพ็ญ ) และ ศรีสมาน (สถานีเมืองทองธานี) กำหนดพรีเซลไตรมาสแรก คาดจะได้รับการตอบรับอย่างสูง

          ”ตลาดคอนโด หดตัวต่ำที่สุด ในรอบ 10-12 ปี ปีนี้จะเป็นจุดเริ่มต้นของวัฎจักรการเติบโตครั้งใหม่”

Reference: หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ