อสังหาฯไทยยังน่าห่วงปัจจัยลบรุม ไนท์แฟรงค์ ชี้ REJECT RATE ฉุดตลาด

     การปรับขึ้นของอัตราดอกเบี้ยนับตั้งแต่ช่วงไตรมาสสุดท้ายของปี 2566 ส่งผลกระทบเป็นระลอกคลื่นในห่วงโซ่ของธุรกิจอสังหาฯ ทั้งการที่ผู้บริโภคใช้เวลาตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยนานขึ้น ธนาคารพาณิชย์ปล่อยกู้ยากขึ้น ซึ่งจะเป็นผลให้เกิดซัปพลายที่มีในตลาดยังไม่ถูกดูดซับ  ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย เปิดมุมมอง “Knight Frank Foresight 2024 Pivoting Towards Opportunities” เจาะลึกโอกาสและความท้าทาย 4 เซกเตอร์ ที่อยู่อาศัย อุตสาหกรรม โรงแรม อาคารสำนักงาน ในยุคที่ดีมานด์ภาพรวมนิ่ง

     นายแฟรงค์ ข่าน กรรมการบริหารและหัวหน้าฝ่ายที่พักอาศัย ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย ให้ข้อมูลที่น่าสนใจว่า การปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยนโยบายของไทยในช่วงที่ผ่านมา ส่งผลกระทบต่อธุรกิจอสังหาฯ ไทยพอสมควร “Reject rate ในปีที่ผ่านมาสูงถึง 50-60% โดยเฉพาะที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมิเนียม ที่ราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ขณะที่บ้านแนวราบได้รับผลกระทบเช่นกัน นั่นเพราะธนาคารอนุมัติการกู้ขอสินเชื่อยากขึ้น ซึ่งสถานการณ์นี้มีมาตั้งแต่ในปีที่ผ่านมา และน่าจะยังอยู่ต่อไปในปีนี้ อย่างน้อยอีก 3 ไตรมาส

     ”ความหวังน่าจะอยู่ที่การพูดคุยระหว่างรัฐบาลกับธนาคารแห่งประเทศไทย เพื่อหาทางออกร่วมกัน เพราะธุรกิจอสังหาฯ เป็นอีกส่วนหนึ่งในการขับเคลื่อนเศรษฐกิจ ซึ่งมีทั้งการจ้างงาน การลงทุน และเป็นการวัดกำลังซื้อของภาคครัวเรือน มองว่าสถานการณ์เหล่านี้จะปรับตัวดีขึ้นหลังจากไตรมาส 3 ของปีนี้เป็นต้นไป”

      นายณัฏฐา คหาปนะ กรรมการผู้จัดการ ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย มีมุมมองต่อสถานการณ์ อสังหาฯ ไทยในปีนี้ว่า “นอกจากเรื่องอัตราดอกเบี้ยจะเป็นสิ่งที่ผู้ประกอบการกังวลแล้ว ยังมีเรื่องต้นทุนที่ดิน ต้นทุนการก่อสร้าง โดยเฉพาะต้นทุนที่ดินที่อาจจะเพิ่มขึ้นถึง 50% เช่นพื้นที่ CBD ปีที่แล้วมีราคาประมาณ 2 ล้านบาทต่อตารางวา แต่ปีนี้น่าจะปรับขึ้นมาถึง 3 ล้านบาทต่อตารางวา ในบางพื้นที่ การปรับขึ้นราคาของที่ดิน รวมถึงต้นทุนในด้านต่างๆ น่าจะส่งผลให้มีการปรับราคาขายที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นร้อยละ 10-15”

      โดยท่ามกลางตลาดที่มีการผันผวนสูง และเต็มไปด้วยปัจจัยลบทั้งภายใน ภายนอก ผู้บริหารไนท์แฟรงก์มองว่า ผู้ประกอบการอสังหาฯ รายใหญ่ปรับตัวได้ และหันไปเจาะกลุ่มตลาดลักชัวรี มากขึ้น หรือเล่นราคาระดับไฮเอนด์ ขณะที่ผู้ประกอบการรายเล็กเริ่มหายไปจากตลาด

      “ปัจจุบัน ผู้ประกอบการรายเล็กเริ่มหายไปจากตลาดพอสมควร ซึ่งหากจะอยู่รอดให้ได้ในสภาวะเช่นนี้ จำเป็นต้องจับมือกันระหว่างผู้ประกอบการรายเล็ก และมองหาโลเกชันที่การแข่งขันไม่สูงนัก หากยังต้องการที่จะอยู่ในธุรกิจนี้ต่อไป ซึ่งย่าน สุวิทวงศ์ ก็เป็นอีกหนึ่งพื้นที่ที่ยังมีราคาไม่แรงนัก และการแข่งขันไม่สูงเมื่อเทียบกับพื้นที่อื่น”

       อีกข้อมูลที่น่าสนใจคือ ตลาดอสังหาฯ ไทย ลูกค้าชาวจีนยังคงเป็นลูกค้าหลัก กระนั้นมีความน่ากังวลในเรื่องของราคาที่ผู้ประกอบการบางรายมีการปรับราคาขายสำหรับลูกค้าชาวจีน

      “ลูกค้าชาวจีนจำนวนหนึ่งเริ่มมีการหาข้อมูลด้านราคาก่อนการตัดสินใจซื้อ แต่การกระทำบางอย่างของผู้ประกอบการอสังหาฯไทย อาจสร้างจุดเปลี่ยนในตลาดนี้ คือ การตั้งราคาขายลูกค้าชาวจีนแพงกว่า ลูกค้าคนไทย แน่นอนว่าเมื่อชาวจีนเริ่มศึกษาด้านราคา หากพบว่าขายให้ชาวจีนแพงกว่าคนไทยอาจส่งผลกระทบในแง่ลบ”

       นอกจากนี้พื้นที่เขตเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก หรือ (EEC) ยังถือเป็นเครื่องยนต์หลักของอสังหาฯ ในห้วงยามนี้ ซึ่งหากพื้นที่ อีอีซีได้รับการพัฒนาอย่างเต็มรูปแบบ ทั้งการลงทุนจากภาคเอกชน การลงทุนโครงสร้าง พื้นฐานจากภาครัฐ โดยเฉพาะรถไฟความเร็วสูง หรือสนามบิน จะก่อให้เกิดการจ้างงานและแน่นอนว่า นั่นตามมาด้วยการเติบโตของธุรกิจอสังหาฯ ในพื้นที่ดังกล่าว ซึ่งอาจจะต้องใช้เวลาหลังจากนักลงทุนเข้ามาในภาคอุตสาหกรรมและก่อสร้างโรงงานเริ่มเดินการผลิตแล้ว 2-3 ปี

      ก่อนที่นายณัฏฐา จะทิ้งท้ายถึงพื้นที่ที่น่าจับตามองเป็นพิเศษอย่างเมืองท่องเที่ยวเช่น ภูเก็ต ว่า “โครงการประเภทวิลล่า ยังเป็นโครงการที่น่าจับตามอง เพราะตรงตามความต้องการของลูกค้า ซึ่งส่วนใหญ่เป็นชาวรัสเซีย เพราะเป็นลูกค้ากลุ่มที่ตัดสินใจได้รวดเร็ว แต่ทั้งนี้ต้องขึ้นอยู่กับความน่าเชื่อถือของผู้ประกอบการ และราคาขายวิลล่าส่วนใหญ่จะอยู่ที่ประมาณ 17-35 ล้านบาท โดยเฉพาะพื้นที่บางเทาที่หลายคนจับตามอง แม้ว่าจะมีที่ดินอีกประมาณ 704 ไร่ที่ยังเป็นที่ดินราชพัสดุ หากมีการจัดสรรออกมาน่าจะสามารถทำอะไรได้อีกมาก”

Reference: ผู้จัดการรายวัน 360 องศา