อสังหาฯแห่ซื้อที่แนวรถไฟฟ้า พัฒนา แนวราบ ดันราคาพุ่ง

          สวนทางกำลังซื้อชนชั้นกลางรายได้ลด เศรษฐกิจยังฟุบ

          ศูนย์ข้อมูลอสังหาฯเผย ผู้ประกอบการแห่ซื้อที่ดินแนวรถไฟฟ้า พัฒนาแนวราบ ดันราคาที่ดินเปล่าไตรมาส 2 ปีนี้พุ่ง 30% สวนทางเศรษฐกิจฟุบ กำลังซื้อทรุด ด้านสมาคมอสังหาฯหวั่น ปีหน้าฟุบหนักกว่า แบงก์แบกหนี้เสียขาดสภาพคล่อง เข้มปล่อยกู้ซื้ออสังหาฯ นักพัฒนาอส้งหาฯฯ แบกสต็อก รอระบายอ่วม

          นายวิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ เปิดเผยถึงดัชนีราคาที่ดินเปล่า และราคา ที่อยู่อาศัยที่อยู่ระหว่างการขาย ในกรุงเทพฯปริมณฑล พบว่า อัตราการขยายตัวราคาที่ดิน มีแนวโน้มสูงขึ้นอีกครั้ง หลังจากราคาลดลง ต่ำที่สุดในช่วงไตรมาส 3 ของปี 2561 ที่ไม่ขยายตัว โดยราคาที่ดินสูงสุดในช่วงไตรมาส 4 ปี 2561 เพิ่มขึ้นเกินกว่า 30% เทียบกับช่วงเดียวกันของ ปีก่อน และเพิ่มขึ้น 15% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า

          ล่าสุดในไตรมาส1ปี2563 ราคาที่ดินเพิ่มขึ้น 27.7% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันปีก่อน และไตรมาส 2 ราคาที่ดินเพิ่มขึ้น 30.3%เทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน ซึ่งถือว่าราคาขยับขึ้นกลับไปเท่ากับในปีที่เคยสูงสุดเมื่อ 2 ปีก่อนหน้า

          ขณะที่ภาพรวมราคาคอนโดมิเนียมในช่วงปลายปี 2562 จนถึงต้นปี 2563 มีอัตราเติบโต มากที่สุดในช่วงไตรมาส 1ปี2562ราคาเพิ่มขึ้น 12.2% จากนั้นราคาเริ่มลดลง จนถึงไตรมาส 2 ปี2563 เพิ่มขึ้นเพียง1.3% ขณะที่บ้านแนวราบ ราคาขึ้นลงไม่สูงมากนัก โดยในไตรมาสที่ 1 ปี 2561 เพิ่มขึ้น 3.4% จากนั้นก็ไต่อยู่ที่ระดับนี้ มาตลอด จนล่าสุดไตรมาส 2 ปี 2563 ราคาเพิ่มขึ้น1.8%

          ผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาฯยัง อธิบายว่า ดัชนีราคาที่ดินเปล่าและที่อยู่อาศัยที่เพิ่มขึ้น ส่วนใหญ่จะเป็นที่ดินตามรถไฟฟ้าสายที่กำลังมีการก่อสร้างและขยายบริเวณรอบนอกเมือง และชานเมือง เช่น รถไฟฟ้าสาย สีเขียว หมอชิต-สะพานใหม่-คูคต ที่มีนักพัฒนา อสังหาฯ ต่างเร่งเข้าไปซื้อที่ดินเพื่อรอการพัฒนารับโครงการขนส่งมวลชนที่กำลังขยายตัว ในอนาคตจึงทำให้ราคาที่ดินสูงขึ้น

          “ส่วนใหญ่เป็นพื้นที่บริเวณชานเมือง และรอบเมือง ที่มีการเข้าไปซื้อที่ดินเพื่อพัฒนาแนวราบ เพื่อรองรับการก่อสร้างรถไฟฟ้า ส่วนต่อขยาย และส่วนที่กำลังพัฒนาใหม่ จึง ทำให้ราคาที่ดินสูงขึ้น แต่ราคาบ้านแนวราบเพิ่มขึ้นในอัตราที่ลดลง ขณะที่คอนโดภาพรวม ราคาลดลงอย่างเห็นได้ชัด เพราะมีจัดโปรโมชั่น ลดราคาเพื่อปิดโครงการจำนวนมาก เพื่อไม่ให้ แบกภาระต้นทุนในอนาคต”

          นายพรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย เปิดเผยถึงทิศทางราคาที่ดินว่า มีอัตราการขยายตัวสูงขึ้น เช่นเดียวกันกับราคาที่พักอาศัย สวนทางกับสภาพเศรษฐกิจที่ยังไม่มีสัญญาณฟื้นตัวชัดเจน สะท้อนให้เห็นว่า นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์กลับไม่ได้รับผลบวกจากการผ่อนปรนอัตราการจัดเก็บภาษีที่ดิน และสิ่งปลูกสร้างที่มีผลบังคับใช้ตั้งแต่เดือน ส.ค.2563 ตามมติคณะรัฐมนตรี(ครม.) ที่ผ่อนปรน อัตราภาษีลง 90% (จัดเก็บเพียง10%ของอัตราจัดเก็บ) ในช่วง 2 เดือนที่ผ่านมา ทำให้ต้นทุนการถือครองที่ดินลดลง แต่อัตราการขายที่ดินกลับยังมีราคาสูงขึ้น ส่งผลทำให้ผู้ประกอบการ อสังหาฯ ต้องหาซื้อที่ดินในต้นทุนที่สูง

          ทั้งนี้ สภาพตลาดอสังหาฯ ไร้สัญญาณบวกเข้ามากระตุ้นธุรกิจอสังหาฯ เพราะยังไม่เห็นว่า ภาครัฐ จะออกมาตรการชัดเจน เข้ามาช่วยกระตุ้น ความต้องการอสังหาฯ ส่วนภาคสถาบันการเงินที่เป็นผู้ปล่อยสินเชื่อพัฒนาโครงการ และ ปล่อยสินเชื่อซื้อที่อยู่อาศัยกลับยังเปราะบาง

          สิ่งเหล่านี้ถือเป็น การซ้ำเติมความกังวล ของผู้ประกอบการ อสังหาฯในปีหน้า จะต้อง หาทางรอดประคับประคองธุรกิจกันเอง  วางกลยุทธ์อย่างระมัด ระวัง ท่ามกลางกำลังซื้อ หดตัว ผู้ประกอบการที่ แบกสต็อกจำนวนมากจึงค่อนข้างหนัก ต้องเน้น การระบายสต็อกเปิดตัวโครงการใหม่ลดลง  โดยเฉพาะผู้ประกอบการอสังหาฯรายเล็ก  ขณะที่กลุ่มผู้ซื้อชนชั้นกลางมีรายได้ลดลง สวนทางกันกับราคาที่ดินและราคาขายที่อยู่อาศัย ที่สูงขึ้นตามทิศทางของต้นทุน ทำให้กำลังซื้อไม่เติบโตตามราคาที่ดิน ส่งผลทำโครงการ เปิดตัวใหม่อาจจะได้รับผลกระทบ

          เขายังกล่าวว่า อัตราราคาที่ดินที่เพิ่มขึ้น ทำให้ผู้ประกอบการแบกรับต้นทุนการซื้อที่ดินที่เพิ่มขึ้น ทำให้ผู้นักพัฒนาอสังหาฯ จะต้องปรับตัวป้องกันความเสี่ยงด้วยการเน้นระบายสต็อกคอนโดเก่า พร้อมกับทำแนวราบ และเปิดตัวโครงการใหม่อย่างระมัดระวังไปจนถึงปีหน้า ที่ยังมีความเสี่ยง จาก อัตราหนี้เสียและการปฏิเสธสินเชื่อที่จะเพิ่มขึ้น ซึ่งการเปิดตัวโครงการใหม่ในช่วงครึ่งแรกของปี 2563 มีจำนวน 126 โครงการ ลดลงอย่าง ชัดเจนเกือบครึ่ง หากเทียบกับช่วงครึ่งหลังของปีก่อน2562 ที่มีจำนวน 246 โครงการ

Reference: หนังสือพิมพ์กรุงเทพธุรกิจ