อสังหาฯเร่งระบายบ้าน-คอนโดฯส่งท้ายปี65 หนีแรงบีบก่อนคุม LTV ธปท.ชี้จีนเปิดปท.พยุงท่องเที่ยว-อสังหาฯไทย

อสังหาริมทรัพย์

          ประเทศไทยมีเสน่ห์หลายอย่างที่ต่างชาติชื่นชอบ ค่าใช้จ่ายในการรักษาพยาบาลที่ถูก แต่มีคุณภาพในระดับสากล ขณะที่ราคาอสังหาริมทรัพย์ ค่อนข้างถูกเมื่อเทียบกับอสังหาฯในบางประเทศที่ราคาที่อยู่อาศัยแพงกว่าไทยหลายเท่าตัว และที่สำคัญ การให้สิทธิ์ต่างชาติในการครอบครองอาคารชุดได้ถึงสัดส่วน 49% แต่ในบางประเทศไม่ได้เปิดกว้างเหมือนประเทศไทย สิ่งอำนวยความสะดวกที่สามารถตอบสนองต่อชาวต่างชาติที่เข้ามาอยู่อาศัย มีเรื่องของสถาบันการศึกษารองรับ มีรถไฟฟ้าขยายไปหลายเส้นทาง ซึ่งเป็นสิ่งที่ดี ทำให้ราคาคอนโดฯกระจายไปหลากหลายพื้นที่มากขึ้น  ทำให้เราสามารถดึงดูดชาวต่างชาติในหลายระดับราคาเข้ามาซื้อได้ มี 6 สนามบิน ให้บริการทั่วประเทศ

          ดังนั้น ต่างชาติ หรือ กลุ่มที่วัยเกษียณ ก็มองประเทศไทยเหมาะจะมีบ้านหลังที่สอง ไว้พักผ่อน หรือ อาจจะมีลูกค้าบางกลุ่มที่ต้องการมาพักเพื่อหลบหนีความวุ่นวายปัญหาภายในประเทศของตนเอง

          และที่สำคัญ การฟื้นตัวของอุตสาหกรรมภาคการท่องเที่ยว ที่เริ่มกลับมาดีขึ้น ตัวเลขนักท่องเที่ยวต่างชาติที่เดินทางมาเยือนประเทศไทยได้ตามแผนที่วางไว้ถึง 10 ล้านคน และคาดว่าจะสร้างรายได้จากการท่องเที่ยวกว่า 500,000 ล้านบาท ส่งผลให้ธุรกิจโรงแรมและ บริการต่างๆ ได้มีโอกาสกลับมาให้บริการและดำเนิน ธุรกิจอีกครั้ง ก่อให้เกิดการจ้างาน แม้ขณะนี้ ปัญหา เรื่องแรงงานขาดแคลนในอุตสาหกรรมภาคธุรกิจโรงแรม จะไม่สอดคล้องกับการเติบโตอย่างก้าวกระโดดของ นักท่องเที่ยวก็ตาม

          โดยแผนของการท่องเที่ยวแห่งประเทศไทย (ททท.)ได้ประเมินว่า จากความสำเร็จในปี 2565 ทาง ททท. เดินหน้าเต็มกำลังในการพลิกฟื้นเศรษฐกิจ ด้วยการท่องเที่ยวอย่างต่อเนื่อง และตั้งเป้าหมายอุตสาหกรรมท่องเที่ยวปี 2566 สู่จำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติ 20 ล้านคน และสร้างรายได้จากตลาดต่างประเทศ ให้ กลับมาในอัตรา 80% ของปี 2562 ที่ 1.5 ล้านล้านบาท พร้อมมุ่งสู่เป้ารายได้จากการท่องเที่ยวรวม 2.38 ล้านล้านบาท

          ธปท.จับตา จีนเปิด ปท.หนุนแรงซื้ออสังหาฯไทย

          ดร.ดอน นาครทรรพ ผู้อำนวยการอาวุโส ฝ่ายเสถียรภาพระบบการเงิน กล่าวถึง ปัจจัยที่มีผลกระทบต่อธุรกิจบ้านจัดสรรในปี 2566 มีหลายเหตุการณ์ที่ต้องเฝ้าติดตาม โดยปัจจัยบวกที่มีผลต่อภาคอสังหาฯ ได้แก่ แนวโน้มเศรษฐกิจ การกลับมาของลูกค้าต่างชาติ การเพิ่มขึ้นของความต้องการบ้านแนวราบ ขณะที่ปัจจัยท้าทาย คือ แนวโน้มอัตราดอกเบี้ย และการสิ้นสุดมาตรการของภาครัฐ อย่างไรก็ตาม จากการประเมินของนักวิเคราะห์ พบว่า ในปี 66 เทรนด์ของเศรษฐกิจโลกอยู่ในภาวะ ที่ไม่ดี สิ่งที่เราเห็น คือ ภาคการส่งออกในปี 65 แม้จะเติบโต 7% แต่ปีหน้า ตัวเลขที่คาดการณ์ไว้เหลือประมาณ 1% เป็นการลดลงค่อนข้างแรง แต่ที่ประเมินเศรษฐกิจไทยฟื้นตัว ก็เป็นผลต่อเนื่องจากภาคการท่องเที่ยวและ การบริโภคเอกชน ซึ่งช่วยลดทอนผลจากการชะลอตัว ของเศรษฐกิจโลก ดังนั้น ภาคการท่องเที่ยวจะชี้ถึงการเติบโตของเศรษฐกิจในปี 66

          ขณะที่กิจกรรมทางเศรษฐกิจและรายได้ที่ฟื้นตัว จะเป็นปัจจัยสนับสนุนการบริโภค ซึ่งภาคอุตสาหกรรมปรับตัวดีขึ้นมาตั้งแต่ไตรมาส 3 ปี 65 และช่วงที่ประมาณการ คาดว่าจะดีขึ้นต่อเนื่องตั้งแต่ปี 66-67 ส่วนการ ฟื้นตัวของรายได้แยกกลุ่มแรงงาน (ไม่รวมมาตรการ ภาครัฐ) พบว่า ลูกจ้างภาคอุตสาหกรรม+วิชาชีพ มีแนวโน้มที่ดีขึ้นตั้งแต่ครึ่งแรกของปีนี้ มากกว่ารายได้ของกลุ่มผู้ประกอบการอาชีพอิสระ ลูกจ้างภาคบริการ และ นอกภาคเกษตร เป็นต้น

          ”การเปิดประเทศของจีนที่บอกว่าเป็นปัจจัยบวกอีกอันหนึ่ง เราเริ่มเห็นมาแล้วในปีนี้ (65) การเข้ามาซื้ออสังหาริมทรัพย์โดยต่างชาติ ปี 2566 คงมีโอกาสที่จะมีมากขึ้น เพราะปีหน้าที่เราดู คือ การเปิดประเทศของจีน”

          มาตรการรัฐสิ้นสุด กระทบยอดโอนระยะสั้น

          ดร.ดอน กล่าวถึงการฟื้นตัวของสินเชื่อที่อยู่อาศัยปล่อยใหม่ว่า จะมาจากกลุ่มผู้กู้รายได้สูงและโครงการบ้านล้านหลังเป็นสำคัญ โดยปี 66 ไม่ได้มีเฉพาะ ปัจจัยลบต่อธุรกิจบ้านจัดสรร แต่มีปัจจัยบวกด้วย ที่สำคัญ คือ แนวโน้มเศรษฐกิจที่ฟื้นตัว แม้การปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยและการสิ้นสุดมาตรการภาครัฐ จะเป็น ผลลบในระยะสั้นต่อการฟืนตัวของธุรกิจบ้านจัดสรร แต่แค่ทำให้การฟืนตัว “ต้องลากยาวออกไป”และจากข้อมูลในอดีต ยอดโอนอสังหาฯมักจะ หดตัวในปีที่มาตรการภาครัฐสิ้นสุดลง เนื่องจากปีก่อนหน้ามีการเร่งโอนเพื่อใช้ประโยชน์จากมาตรการ แต่ไม่ได้ทำให้แนวโน้มการฟื้นตัวในระยะยาวต้องเสียไป

          กลุ่มซื้อบ้านหลังที่ 2 และ 3 เลื่อนตัดสินใจซื้อ

          นายอิสระ บุญยัง นายกกิตติมศักดิ์ สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร และที่ปรึกษาสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวถึงผลกระทบที่อาจเกิดขึ้น หลังไม่ต่อการผ่อนคลายมาตรการสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (LTV) ที่จะหมดอายุ ในวันที่ 31 ธ.ค. 65 ว่า มีโอกาสทำให้มูลค่าโอนกรรมสิทธิ์ ที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯในปี 66 ลดลงอย่างน้อย 10,500 ล้านบาท หรือ 2% จากประมาณการเดิม

          แนวโน้มของกลุ่มที่ต้องการซื้อสัญญาที่ 2 และ 3 เป็นต้นไป โดยกลุ่มนี้มีประมาณ 14% จากสินเชื่อที่อยู่อาศัยทั้งหมด ต้องเลื่อนการซื้อออกไปในสัดส่วน 10-15% ส่งผลให้มูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ ลดลงมาอยู่ที่ 6.2 แสนล้านบาท

          ขณะที่สถาบันการเงินจะพิจารณาสินเชื่อได้ง่าย และรวดเร็ว หากเป็นผู้มีรายได้ประจำจากหน่วยงานรัฐ หรือ รัฐวิสาหกิจ รองลงมาคือ หน่วยงานภาคเอกชน ซึ่งมีข้อตกลงกับสถาบันการเงินให้หักเงินเดือนจากต้นสังกัด

          ส่วนผู้มีรายได้น้อยถึงปานกลาง เข้าถึงสินเชื่อได้ยาก และมักต้องมีผู้กู้ร่วม ซึ่งบุคคลในครอบครัวที่มีความแข็งแกร่งทางการเงินมากกว่า ขณะที่หลักเกณฑ์การกำกับดูแลสินเชื่อ อาจต้องคำนึงถึงรายจ่ายอื่น ในการซื้อที่อยู่อาศัยที่ในแต่ละประเทศมีไม่เท่ากัน อาทิ ค่าธรรมเนียมโอนฯ ค่าจดจำนอง ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ, รายจ่ายเรื่อง การขอมิเตอร์ไฟฟ้า มิเตอร์ประปา เงินที่ต้องชำระค่า ส่วนกลางล่วงหน้า 2-3 ปี ณ วันโอนกรรมสิทธิ์ ซึ่งหลายประเทศ องค์การปกครองส่วนท้องถิ่น เป็นผู้เข้ามาดูแลสาธารณูปโภค และบริการสาธารณะ

          บ้านหลังเดียวกันของประเทศไทย จะเสียเงิน ได้บุคคลธรรมดาหรือนิติบุคคล เต็มจำนวนในทุกครั้ง ที่มีการซื้อขาย ในขณะที่บางประเทศเสียเฉพาะ Capital Gain เท่านั้น เป็นต้น

          ”ความเห็นส่วนตัว หากจะพิจารณาต่ออายุมาตรการ LTV เป็นการชั่วคราว 1 ปี กำหนดเกณฑ์ LTV ให้มีช่วงความถี่มากขึ้น อาทิ จากเดิม ต่ำกว่า 10 ล้านบาท และมากกว่า 10 ล้านบาท ให้เป็น ต่ำกว่า 5 ล้านบาท มากกว่า 5 ล้านบาท และ 10 ล้านบาทขึ้นไป และผ่อนคลายเฉพาะเกณฑ์ 5 ล้านบาท ซึ่งเป็นที่อยู่อาศัยที่มีความจำเป็น แบงก์ชาติ อาจพิจารณา ข้อมูลได้ว่า บ้านระดับราคาต่ำกว่า 5 ล้านบาท สำหรับผู้ซื้อสัญญาที่ 2 หรือ ผู้กู้ร่วม เกิด NPL มากน้อยเพียงใด และแม้จะยกเลิกหลักเกณฑ์ LTV เป็นการชั่วคราว ตัวเลขการปฏิเสธสินเชื่อของสถาบัน การเงิน สะท้อนถึงการที่สถาบันการเงิน ยังคงพิจารณาสินเชื่อ ด้วยความรอบคอบ เข้มงวด และ คำนึงถึงความสามารถในการชำระหนี้ของผู้กู้เป็นหลัก เพื่อไม่ให้เกิด NPL ตามมา”นายอิสระ กล่าว

          อสังหาฯปรับวิธี ดันคนกู้ซื้อได้วงเงินเพิ่ม!

          แหล่งข่าวจากโบรกเกอร์รายหนึ่ง กล่าวว่า ตอนนี้ ผู้ประกอบการทำแคมเปญอย่างหนักในการลดราคาสินค้าและโปรโมชันที่จูงใจผู้ซื้อ เพื่อให้ทันกับมาตรการของ ภาครัฐ ประกอบกับประเมินไม่ได้ว่า สภาพเศรษฐกิจใน ปี 66 จะเติบโตได้มากน้อยแค่ไหน ขณะที่ การเลิกผ่อนคลาย LTV ในภาวะที่โควิด-19 เริ่มคลี่คลาย และเศรษฐกิจทั่วโลกและของประเทศไทยยังไม่ดีขึ้น อัตราดอกเบี้ยอยู่ในแนวโน้มปรับเพิ่มขึ้น ยิ่งทำให้โอกาสของคนจะกู้ซื้อ ที่อยู่อาศัยมีความสามารถลดลง วงเงินสินเชื่อที่จะได้รับน้อยลง  ภาระการผ่อนปรับสูงขึ้น

          ”ธปท.น่าจะไปควบคุมดูแลและจำกัดวงเงินสินเชื่อบุคคล เช่น เบิกเงินสดไม่เกิน 2 หมื่นล้านบาท ส่วนนี้ ไม่เป็นภาระต่อหนี้ครัวเรือน แต่การไม่ต่อ LTV ดึงเร็ว และแรงเกินไป อย่างไรก็ตาม ก็อาจมีผู้ประกอบการ บางราย อัปราคาที่อยู่อาศัยอย่างน้อยร้อยละ 20 เพื่อ เพียงพอกับเงินดาวน์น้อย และอาจจะกู้ได้เต็มวงเงิน” แหล่งข่าวกล่าว

          ORI อีเวนต์ใหญ่ ลดกระหน่ำ 80 โครงการ ผ่อน 0% กู้เต็ม 100% ลดเป็นล้าน!

          ในฟากของผู้ประกอบการ หลังเข้าสู่ไตรมาส 4 ก็เร่งทำกิจกรรมส่งเสริมการขายอย่างหนัก และยิ่งเข้าสู่เดือน ธ.ค.65 เดือนสุดท้ายก่อนที่มาตรการของรัฐจะหมด ยิ่งกระตุ้นให้ผู้ประกอบการ “โหมหนัก” อัดโปรโมชันส่งเสริมการขาย เพื่อเร่งกระตุ้นการตัดสินใจของลูกค้า และดึงการตัดสินใจในกลุ่มที่กำลังมองหาบ้านและคอนโดฯ อีกทางหนึ่ง

          ล่าสุด นายอภิสิทธิ์ สุนทรชูเกียรติ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ออริจิ้น คอนโดมิเนียม จำกัด  ผู้พัฒนาโครงการกลุ่มสมาร์ทคอนโดมิเนียมในเครือ บมจ.ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ หรือ ORI กล่าวว่า ไตรมาส 4/65 เป็นช่วงโค้งสุดท้ายของมาตรการของภาครัฐ บริษัทจึงจัดกิจกรรมส่งเสริมการขาย เพื่อให้ผู้บริโภคทุกวัยสามารถเข้าถึงโครงการที่อยู่อาศัยทำเลศักยภาพได้ง่ายขึ้น ควบคู่ขยายฐานลูกค้าในกลุ่มให้ครอบคลุมทุก เซกเมนต์ ตามแนวคิด “ORIGIN MULTIVERSE” หรือแผนการเติบโตแบบพหุจักรวาล ล่าสุด บริษัทได้ยกทัพบ้านและคอนโดมิเนียมร่วมจัดงานมหกรรมสุดยิ่งใหญ่ส่งท้ายปี ภายใต้ชื่อ “Origin Final Sale” ในวันที่ 15-18 ธ.ค. 65 นี้ ณ ลานแฟชั่น ฮอลล์ ชั้น 1ศูนย์การค้า สยามพารากอน

          ”ปกติแล้วช่วงไตรมาส 4 จะเป็นช่วงไฮซีซันของตลาดอสังหาฯ แต่ปลายปีนี้น่าจะเป็นปีที่คึกคักมากที่สุดในรอบหลายปี ทั้งจากการฟืนตัวของเศรษฐกิจหลังเปิดประเทศ และเป็นช่วงใกล้สิ้นสุดของมาตรการรัฐต่างๆ ออริจิ้นฯ จึงจัดอีเวนต์ครั้งใหญ่ที่สุดแห่งปี รวมโครงการบ้านและคอนโดมิเนียมมากกว่า 80 โครงการ เปิดโอกาสให้ผู้บริโภคได้เลือกชอปโครงการที่อยู่อาศัยคุณภาพ ราคาโดนใจ แบบผ่อนได้ 0% กู้เต็ม 100% พร้อมโปรโมชันจัดหนักจัดเต็มทุกโครงการไว้ภายในงานเดียวเป็นของขวัญส่งท้ายปี 65” นายอภิสิทธิ์ กล่าว

          สำหรับงานมหกรรม “Origin Final Sale” มีโปรโมชันที่จูงใจ ผ่อนดอกเบี้ย 0% นานสูงสุด 2 ปี และกู้ได้เต็ม 100%* พร้อมโปรโมชันจัดหนักจากแต่ละโครงการ เช่น ลดสูงสุด 1,000,000 บาท* นอกจากนี้ ยังมอบสิทธิพิเศษ สำหรับลูกค้าที่จองโครงการพร้อมอยู่ ลุ้นรางวัล รถยนต์ไฟฟ้า BYD ATTO 3  จำนวน 1 รางวัล มูลค่า  1,099,900 บาท  และโครงการพรีเซล ลุ้นรับรางวัล แพกเกจท่องเที่ยวยุโรป จำนวน 1 รางวัล  รางวัลละ 2 ที่นั่ง  โดยโครงการพร้อมอยู่จะต้องโอนกรรมสิทธิ์ และโครงการพรีเซล จะต้องวางเงินทำสัญญา ภายใน 30 ธ.ค.นี้ เท่านั้น เงื่อนไขเป็นไปตามแต่ละโครงการกำหนด

          นายอภิสิทธิ์ กล่าวเพิ่มเติมว่า ในช่วง 9 เดือนแรกของปี 65 เครือออริจิ้นสามารถสร้างยอดขายจากโครงการที่อยู่อาศัยได้ทั้งหมด 29,398 ล้านบาท หรือราว 84% ของเป้าหมายทั้งปีที่ตั้งไว้ที่ 35,000 ล้านบาท

          ฮาบิแททฯ จัดโปรฯปิดโครงการ ‘วาลเด้น อโศก’

          นายชนินทร์ วานิชวงศ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ฮาบิแทท กรุ๊ป จำกัด ผู้นำด้านการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ระดับพรีเมียมเพื่อการลงทุนของไทย กล่าวถึงภาพรวมตลาดอสังหาฯว่า เริ่มกลับมาคึกคัก อีกครั้ง โดยมีตัวเร่งจากหลายปัจจัยกระตุ้นซึ่งนับเป็นโอกาสที่ดีของผู้ซื้อที่อยู่อาศัยในช่วงท้ายปี 2565 เริ่มจาก การขอสินเชื่อซื้อที่อยู่อาศัยได้ 100% รวมถึงลดค่าโอนฯ รวมทั้งการลดหย่อนภาษีจากดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านได้สูงสุดถึง 1 แสนบาท นอกจากนี้ยังมีในเรื่องของอัตราดอกเบี้ยซื้อบ้านที่ยังไม่ปรับตัว และราคาของอสังหาฯ ในตลาด ที่ส่วนใหญ่ยังเป็นต้นทุนเดิมจึงเป็นจังหวะที่ดีของการซื้ออสังหาฯ อย่างแท้จริง

          และเพื่อเป็นการกระตุ้นตลาดและแบ่งเบาภาระคนที่กำลังวางแผนซื้ออสังหาฯ ทั้งเพื่ออยู่เองและลงทุนปล่อยเช่า ที่จะใช้จังหวะเวลานี้ตัดสินใจซื้อโครงการพร้อมรับสิทธิ์การขอสินเชื่อได้ 100% ก่อนมาตรการรัฐจะสิ้นสุดลงในวันที่ 31 ธันวาคม 65

          ทางบริษัทจึงขอส่งมอบประสบการณ์สุดพิเศษสำหรับผู้ซื้อในโครงการวาลเด้น อโศก(Walden Asoke) ซึ่งเป็นโครงการคอนโดมิเนียมลักชัวรีโลว์ไรส์พร้อมอยู่ใจกลางอโศกที่เหมาะกับคนที่กำลังมองหาคอนโดมิเนียมเพื่ออยู่อาศัยแบบพร้อมอยู่ในราคาเพียง 4.9 ล้านบาท* พร้อมข้อเสนอสุดคุ้มอีกมากมาย ได้แก่ ฟรีค่าส่วนกลาง 5 ปี* เงินคืนสูงสุด 500,000 บาท* และฟรีค่าโอน* สำหรับ 5 ยูนิต ก่อนปิดโครงการ 100% เริ่มจองและเป็นเจ้าของได้แล้ว ตั้งแต่วันนี้ถึง 31 ธ.ค. 2565 

Reference: ผู้จัดการรายวัน 360 องศา