อสังหาฯห่วงผู้ซื้อบ้านใหม่ติดกับดักหนี้ วอนรบ.เข็นมาตรการ-ดบ.พิเศษ-กองทุนฯดูแล

          ดร.อาภา อรรถบูรณ์วงศ์ นายกกิตติมศักดิ์และที่ปรึกษาสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวถึงความสำคัญของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ต่อภาพรวมเศรษฐกิจว่า ตลาดอสังหาฯช่วงก่อนเกิดโควิด-19 มีมูลค่าสูงถึง 9 แสนล้านบาท ซึ่งในที่เราต้องอยู่กับโควิดเป็นเวลา 3 ปี ทุกๆ คนพยายามฝ่าวิกฤต โดยเฉพาะผู้ซื้อระดับกลางถึงล่าง เจอกับดักในเรื่องของรายได้ เนื่องจากต้องไปดึงรายได้ในอนาคตมาใช้ จนส่งผลให้ความสามารถในการขอสินเชื่อตกลง กดดันให้ผู้ประกอบการมียอดขายลดลง สินค้าคงค้างเพิ่มขึ้น ขณะที่ภาพรวมการดูดซับในตลาดคอนโดมิเนียมก็ลดลง ซึ่งปัจจัยมาจากโครงการคอนโดมิเนียมราคากลางและล่าง ซึ่งเป็นฐานใหญ่ของตลาดมียอดขายใหม่ลดลง ขณะที่กำลังซื้อจากลูกค้าต่างชาติที่มีสัดส่วน 10% ยังไม่กลับมาเหมือนเดิม

          “เดิมแบงก์จะดูฐานะของผู้กู้ แต่ตอนนี้ แบงก์ไปตรวจสอบงบการเงินของบริษัทกับกระทรวงพาณิชย์ย้อนหลัง 3 ปี มีผลขาดทุนหรือไม่ ถ้าขาดทุน จะไม่ปล่อยสินเชื่อให้กับพนักงานที่ทำงานอยู่ แต่การที่ธนาคารพิจารณาแค่ 3 ปี เป็นช่วงโควิด ก็มีปัญหา และบางคนไปขอสินเชื่อ ก็มีปัญหา เพราะบริษัทที่ทำอยู่ ขาดทุน ตรงนี้เป็นผลกระทบต่อเนื่องที่มาจากปัจจัยอื่นๆ ทำให้ธุรกิจที่อยู่อาศัย ได้รับผล กระทบไปด้วย”

          รวมถึงยังมีประเด็นที่ต้องกังวลอย่างหนัก เรื่องของอัตราเงินเฟ้อ แม้ช่วงที่ผ่านมาจะปรับลดลงก็ตาม เนื่องจากเราเจอเหตุการณ์ไม่คาดคิด สงครามอิสราเอล-ฮามาส ทำให้ราคามันปรับสูงขึ้นจากตอนนี้อยู่ 70 ดอลลาร์ต่อบาร์เรล ไปอยู่ 85 ดอลลาร์ต่อบาร์เรล และหากขยายวงกว้างอาจทำให้ราคาน้ำมันวิ่งไปถึง 100-120 ดอลลาร์ต่อบาร์เรล และเรื่องค่าแรง ที่จะปรับขึ้นตามนโยบายของรัฐบาลชุดใหม่ ซึ่งหนีไม่พ้นจะขึ้นเฉลี่ยปีละ 30% แม้จะทำให้รายได้เพิ่มขึ้น แต่รายจ่ายจะสูงขึ้นตาม

          “อย่างไรก็ตาม การที่ประเทศไทยมีรัฐบาลใหม่ ถ่ายเลือดใหม่ เป็นเรื่องดี ดูรัฐบาลมีความกระตือรือร้นในการทำงาน และต้องการส่งเสริมให้ประชาชนมีรายได้ที่ดีขึ้น ซึ่งเราคิดว่า ไตรมาส 4 ซึ่งเป็นช่วงฤดูการขาย จะมีการปรับตัวดีขึ้น และส่งผลดีต่อเนื่องไปถึงปี 2567 จากปัจจัยบวกที่รัฐบาลจะมีมาตรการออกมา”

          ทั้งนี้ ตนอยากฝากถึงรัฐบาลชุดใหม่ในเรื่องการส่งเสริมบ้านหลังแรก ผ่านลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองให้เหลือ 0.01% ให้ธนาคารแห่งประเทศไทย อุดหนุนอัตราดอกเบี้ยพิเศษกับตลาด ที่อยู่อาศัย การปรับลดภาษีธุรกิจเฉพาะที่จัดเก็บอยู่ 3.3%

          “ตอนนี้ ผู้บริโภคโดนภาษีซ้ำซ้อน รัฐบาลต้องดูความถูกต้องคืออะไร เพราะการมีภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ควรมีการทบทวนในจุดนี้ สินค้าเพื่อขายไม่ควรอยู่ในนิยามเดียวกัน โดยอยากให้คอนโดฯไม่ได้ถูกระบุเป็นสัญญาที่ 2” ดร.อาภา กล่าว

          นายวสันต์ เคียงศิริ นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร ยอมรับว่า อัตราดอกเบี้ยมีผลต่อต้นทุนกับราคาบ้าน แต่ไม่มากเท่ากับราคาที่ดิน ที่เป็นต้นทุนใหญ่ ที่ในแต่ละปีจะปรับราคาขึ้นประมาณ 20% ยิ่งช่วง 5-6 ปีที่ผ่านมา ขึ้นมาเร็วๆ มาก ซึ่งต้นทุนของที่ดินคิดเป็น 30% ของราคาบ้าน นอกเหนือจากต้นทุนของวัสดุก่อสร้างและค่าแรง ที่มีสัดส่วนต่อต้นทุนบ้านที่สูงเช่นกัน

          นายพรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย กล่าวว่า ปัจจุบันเรื่องการปฏิเสธสินเชื่อในระบบยังอยู่ระดับสูง ประมาณ 30-50% แล้วแต่โครงการและกลุ่มราคาที่อยู่อาศัย และยิ่งเกิดสงครามอิสราเอล-ฮามาส ทำให้เกิดความกลัว โดยเฉพาะผู้ประกอบการรายเล็ก ขณะที่ผู้ขอสินเชื่อซื้อที่อยู่อาศัยแม้จะผ่านสินเชื่อแล้ว แต่เมื่อถึงกำหนดโอนฯ ธนาคารจะเพิ่มเงื่อนไขขอหลักฐานเพิ่มขึ้นอีก

          “เรามองว่า ผู้ซื้อในกลุ่มบนยอดปิระมิด ราคาสูงยังไปได้ แต่ที่กลางๆ พีระมิด จะมีบ้านยากขึ้นเรื่อยๆ ถ้าจะให้ยั่งยืน รัฐต้องมีเรื่อง นโยบายเฮาส์ซิ่ง ออกมา เช่น รัฐบาลควรต้องมีกองทุนให้ช่วยผ่อนซื้อที่อยู่อาศัย เป็นการสร้างวินัย ไม่งั้น รายย่อย กู้ไม่ได้”.

 

Reference: ผู้จัดการรายวัน360องศา