อสังหาฯ ฟื้นรับต่างชาติเข้าไทย

          เศรษฐกิจเอื้อลงทุน ปี66
          บิ๊กทุน-กูรูฟันธงอสังหาฯ ฟื้น เศรษฐกิจปี66 หนุน เอื้อลงทุน รับทัพต่างชาติเข้าไทย โฟกัสกำลังซื้อ-นักลงทุนจีน หลัง สภาพัฒน์-ไอเอ็มเอฟ เห็นสัญญาณบวก

          สำนักงานสภาพัฒนาการเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติ (สศช.) หรือ สภาพัฒน์  ประเมิน สถานการณ์เศรษฐกิจของไทยฟื้นตัวชัดเจนสะท้อนจากตัวเลขเศรษฐกิจไตรมาส 3 ปี ปีนี้ (2565) ขยายตัวสูงถึง4.5% สวนทางประเทศในแถปยุโรปและอเมริกาสอดคล้องกับกองทุนการเงินระหว่างประเทศ (IMF) คาดการณ์เศรษฐกิจไทยและจีน เป็นเพียง 2 ประเทศในเอเซียที่ขยายตัวในปี 2566

          โดยไทยโตอยู่ ที่3.7% จาก 2.8% ในปีนี้ สวนทางเศรษฐกิจโลก ส่งผลดีต่อการลงทุนธุรกิจอสังหาริม ทรัพย์ รองรับกำลังซื้อปี 2566 ทั้งเรียลดีมานด์และการลงทุนจากต่างชาติที่จะเข้ามาโดยเฉพาะจีน ที่จะเข้ามาในช่วงครึ่งปีหลัง

          เพื่อให้เห็นทิศทางที่ชัดเจน “กรุงเทพธุรกิจ ฐานเศรษฐกิจ และเนชั่นกรุ๊ป” จัดงานสัมมนา “WEALTH FORUM”ลงทุนอย่างไรให้รวย#ปี3 ช่วงเสวนา Session lll : Property Focus:สินทรัพย์มั่นคง ลงทุนมั่งคั่ง ณ ห้องบอลรูม โรงแรมคอนราด กรุงเทพฯ เมื่อวันที่ 21 พฤศจิกายน 2565

          อสังหาฯ เครื่องยนต์ใหญ่
          มุมสะท้อนซีอีโอหนุ่มผู้พลิกโฉมวงการอสังหาฯ สู่แพลตฟอร์ม พร็อพเพอร์ตี้ มอลล์ เพื่อการซื้อที่อยู่อาศัยและการลงทุนแบบง่ายๆ บนฝ่ามือ นายวรเดช รุกขพันธ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท วีบียอนด์ดีเวลอปเม้นท์ จำกัด  ระบุว่า  ปีหน้าเห็นภาพชัดการฟื้นตัวอสังหาฯ นาทีทองสำคัญ เพราะเชื่อว่าการเลือกตั้งปีหน้า รัฐบาลยังคงใช้มาตรการกระตุ้นอสังหาฯเป็นนโยบายขับเคลื่อนเศรษฐกิจประเทศ เพราะกระตุ้นได้ทั้งภาคเศรษฐกิจในภาพรววม เริ่มตั้งอุตสาหกรรม ก่อสร้าง วัสดุก่อสร้าง แรงงาน ธนาคาร ให้เกิดเม็ดเงินหมุนเวียน รวมถึงการเข้ามาของต่างชาติ แม้ว่าจะมีการปรับดอกเบี้ยนโยบายช้าแต่ผลดีตกอยู่ภายในประเทศ คือผู้ซื้อที่อยู่อาศัย แต่อาจกระทบต่อเงินไหลออก ก็ตาม

          อีอีซีเบอร์1 ต่างชาติลงทุน
          อีกตัวแปรสำคัญ คือ การลงทุนโครงสร้างพื้นฐานรัฐมีผลทำให้ เกิดการขยาย ตัวในธุรกิจอสังหาฯไปยังภูมิภาค กระจายความเจริญ หากย้อนไปเมื่อ 3 ปีก่อน การลงทุนในอสังหาฯ เติบโต 3% เติบโตต่อเนื่อง เป็น 5% ปัจจุบัน ผลตอบแทนการลงทุนอยู่ที่เกือบ 10% ซึ่งมีผลมาจากการขยายโครงข่ายรถไฟฟ้า โครงสร้างพื้นฐานถนน ฯลฯ อนาคต จังหวัดในภูมิภาคที่น่าจับตาน่าลงทุนเป็นอันดับหนึ่งคือ เขตพัฒนาเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออกหรืออีอีซี เนื่องจากมีท่าเรือ แหลมฉบังขนส่ง สินค้าขนาดใหญ่ และการลงทุนโครงการรถไฟความเร็วสูง เชื่อมสามสนามบิน (ดอนเมือง-สุวรรณภูมิ-อู่ตะเภา) รวมถึงเมืองการบินอู่ตะเภา ทำให้เกิดแรงงานความต้องการที่อยู่อาศัยที่เพิ่มขึ้น

          จับตาจีนกรีฑาทัพ
          ส่วนภาคเหนือเชียงใหม่  เริ่ม มีต่างชาติเข้ามาภูเก็ตเช่นกัน ที่มีสิงค์โปรและจีน เข้ามาลงทุน อีกทั้งภาคอีสานที่มีนักลงทุนจากสปป.ลาว  และประเทศเพื่อนบ้านใกล้เคียงเดินทางเข้ามา  จากไฟล์ทบินตรงที่เปิดเชื่อมโยงถึงกัน  จังหวัดดังกล่าวเป็นเทรนด์ น่าลงทุนและ ผลตอบแทน เกือบ10เปอร์ในภูมิภาคที่มีนักลงทุนจีนเข้ามา

          อย่างไรก็ตาม หากจีนเปิดประเทศเมื่อใดแน่นอนว่าจะกรีฑาทัพเข้ามาซื้ออสังหาฯเพื่อลงทุนอย่างแน่นอน ประกอบกับนโยบายรัฐบาล ที่คอยสนับสนุน ไม่ว่าจะออกมาแบบไหน จะช่วยให้เกิดดีตามมา อย่างไรก็ตามอสังหาฯคือทรัพย์ที่ลงทุนปลอดภัย และให้ผลตอบแทนสูงในระยะยาว สะท้อนจาก ตัวเลขบ่งชี้การลงทุนในอสังหาฯ  ที่ไม่เคยผันผวนเมื่อเทียบกับ  คริปโท หุ้นสหรัฐฯลฯ  โดยช่วงโควิดกลุ่มที่ดินเปล่าคอนโดมิเนียมทาวน์เฮ้าส์ ราคายังปรับขึ้นและ ผลประกอบการ ของผู้ประกอบการอสังหาฯมีกำไร แม้จะอยูช่วงเศรษฐกิจ ขาลง   ซึ่งอสังหาฯ จะเริ่มเปลี่ยนไปไม่ใช่การอยู่อาศัยจะเป็น การลงทุนเหมือนหนึ่งตัวที่บริษัทวีบียอนด์ พัฒนาขึ้นมาเป็น พรอพเพอร์ตี้มอลล์เป็น AI อัจฉริยะตอบโจทย์  หมวดการซื้อขายและกระจายการลงทุนได้ง่ายมากขึ้น เพราะเชื่อว่าไม่มีใครมีบ้านเพียงหลังเดียว

          ‘รีเทล’ดาวเด่นกองทรัสต์
           นายกวินทร์ เอี่ยมสกุลรัตน์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท อัลไล รีท แมนเนจเมนท์ จำกัด ผู้พัฒนาและบริหารงานสินทรัพย์ทั้งด้านรีเทล- สำนักงาน ฯลฯ เครือเค.อี. กรุ๊ป กล่าวว่า แม้ปัจจุบันภาพรวมอสังหาฯ ถูกกดดันจากหลายปัจจัยลบรุมเร้า เช่น อัตราดอกเบี้ยสูง  และเงินเฟ้อ ทำให้ เห็นการลงทุนในกลุ่มโครงการที่พักอาศัยหดตัวลง แต่สำหรับปี 2565 ต่อเนื่องปี 2566 นั้น เห็นโอกาสและ การฟื้นตัวในตลาดกลุ่ม พื้นที่ค้าปลีก (รีเทล) และอสังหาฯเชิงพาณิชย์อย่างชัดเจน ซึ่งเป็นผลมาจากการเปิดประเทศ หลังโควิด-19 ทำให้ผู้เช่าพื้นที่กลับเข้ามาในตลาด เพื่อรองรับการจับจ่ายของนักท่องเที่ยวต่างชาติ โดยเฉพาะศูนย์การค้าในเมือง และ โซน เลียบทางด่วนเอกมัย - รามอินทรา, ราชพฤกษ์ เพราะมีการเกิดขึ้นของโครงการที่พักอาศัยระดับไฮเอนด์จำนวนมาก หนุนธุรกิจพื้นที่ค้าปลีก ในละแวกดังกล่าว

           เช่นเดียวกับแนวโน้มการเติบโตของอสังหาฯเชิงพาณิชยกรรม เช่น คลังสินค้า - โกดัง และโลจิสติกส์ จากการเติบโตของธุรกิจดาวรุ่ง อีคอม เมิร์ซ และการย้ายฐานการผลิตเข้ามาเป็นจำนวนมากของนักลงทุนต่างชาติ โดยเฉพาะในโซนอีอีซี จะส่งผลให้อสังหาฯกลุ่มนี้ เติบโตอย่างน่าสนใจ ซึ่งโอกาสของการเข้ามาลงทุนของรายย่อยที่ง่ายที่สุด และใช้เงินลงทุนไม่มาก ก็คือ หมวดการลงทุนอสังหาฯ ประเภทกองทรัสต์ หรือ กองรีท เหมาะสำหรับผู้ที่ต้องการกระแสเงินสด เพิ่มพอร์ตกระจายความเสี่ยง ในช่วงที่อัตราดอกเบี้ยขยับ และมีภาวะเงินเฟ้อเกิดขึ้น โดยเฉพาะการเลือกลงทุนในกองที่มีพอร์ต ศูนย์การค้า - รีเทล เป็นหลัก เพราะเป็นอสังหาฯประเภทมีรายได้ประจำเข้ามาอย่างต่อเนื่อง อีกทั้งปี 2566 ซึ่งถูกประเมินว่า จะเป็นปีทองของภาคการท่องเที่ยวไทย ตั้งเป้านักท่องเที่ยวต่างชาติเข้ามาในประเทศไม่ต่ำกว่า 20 ล้านคน ยิ่งจะเป็นปัจจัยบวกสำหรับอสังหาฯประเภทนี้ โดยภาพรวม ผลตอบแทนการลงทุนกองรีทประเภทนี้จะอยู่ที่ 7-8% ต่อปี

           ทั้งนี้ กองทรัสต์ อัลไล เป็นพอร์ตใหญ่สุดในกลุ่มพื้นที่ค้าปลีก มีผลงานเป็นที่ยอมรับ โดยปี 2566 นั้น มีแผนเข้าไปเข้าลงทุนในสินทรัพย์ใหม่ๆ 3-4 โครงการ เพื่อสร้างโอกาสให้นักลงทุนอย่างต่อเนื่อง

           ศก.โตเกิน3%หนุนคอนโดฯฟื้น
           ขณะกูรูอสังหาฯ อย่าง นายสุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ ดีเอ็นเอ จำกัด (Property DNA) คาดการณ์แนวโน้มตลาดอสังหาฯ ในช่วงปี 2566 ว่า ภายใต้สมมุติฐานเศรษฐกิจไทยขยายตัวได้ดี ซึ่งมาจากแรงผลัก เช่น ชาวต่างชาติเข้ามาท่องเที่ยวในประเทศไทยได้มากขึ้น, รัฐเดินหน้าลงทุนโครงสร้างพื้นฐาน ส่งผลเอกชนไทยลงทุนเพิ่มเติม และการลงทุนจากต่างประเทศยังมีต่อเนื่อง น่าจะส่งผลให้จีดีพีประเทศ เติบโตได้มากกว่า 3% ซึ่งเมื่อเศรษฐกิจดี อสังหาฯก็จะเติบโต น่าลงทุน เพราะคนจะมีรายได้เพิ่มขึ้นนั่นเอง จับตาเพียงเรื่องความขัดแย้งในหลายภูมิภาค และทิศทางราคาน้ำมัน, ดอกเบี้ย และเงินเฟ้อ

           ประเมินปีหน้าดีเวลลอปเปอร์ จะกลับมาขยายการเปิดโครงการมากกว่า ปี 2565 เพื่อรองรับความต้องการของคนไทยและคนต่างชาติ ทั้งในกลุ่มคอนโดมิเนียม และบ้านจัดสรร โดยเฉพาะคอนโดฯ ราคาไม่เกิน 100,000 บาท ต่อตร.ม.หรือไม่เกิน 3.5 ล้านบาทต่อยูนิต ยังเป็นที่สนใจทั้งในฝั่งผู้พัฒนา และผู้ซื้อโดยบางทำเลน่าลงทุนต่อเนื่อง ในลักษณะการลงทุนปล่อยเช่าระยะยาว และ การเข้าไปลงทุนในโปรดักส์เฉพาะเจาะจง ที่มีดีมานด์เติมเต็มทุกปี เช่น แคมปัสคอนโดฯ หรือคอนโดฯใกล้สถานศึกษา เป็นต้น

           อย่างไรก็ดี นายสุรเชษฐ แนะว่า ภายใต้การกลับเข้ามาของกลุ่มกำลังซื้อใหญ่ ‘ชาวจีน’ ที่ยังไม่แน่นอน บวกกับแนวโน้มราคาที่อยู่อาศัยแพงขึ้น จากราคาที่ดินและเงินเฟ้อ ราว 8-10% และอัตราดอกเบี้ยสูงขึ้น โดยที่ สถาบันการเงินยังเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ นักลงทุนยังคงต้องประเมินโอกาสให้ถี่ถ้วน  รวมไปถึงการเลือกรูปแบบการเข้าไปลงทุนด้วย เช่น หลีกเลี่ยง การเก็งกำไรระยะสั้นอย่างในอดีต และขอให้หลีกเลี่ยงทำเลที่มีซัพพลายคงเหลือสะสมเป็นจำนวนมาก โดยช่วงนี้ต่อเนื่องปีหน้า เป็นจังหวะโอกาสของผู้ที่มีเงินสด และ มีความสามารถในการขอสินเชื่อ

           นี่คือทิศทางการลงทุนในอสังหาฯปีหน้าที่น่าจับตา!!!

Reference: หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ