อสังหาฯปี 65 บ้านหรูมาแรง รายใหญ่เพิ่มน้ำหนักบ้าน-คอนโดฯตลาดบน

          ระบุเป็นเรียลดีมานด์ที่ไม่ต้องพึ่งสินเชื่อแบงก์

          อสังหาริมทรัพย์

          ในช่วง 2 ปีกว่าที่ผ่านมา เป็นช่วงเวลาที่บริษัทอสังหาริมทรัพย์ต้องเจอกับช่วงเวลาที่เลวร้าย หลายๆเรื่องที่เข้ามาในเวลาเดียวกัน โดยเฉพาะ เรื่องของภาวะเศรษฐกิจถดถอย ซึ่งมีผลโดยตรง ต่อการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัย ไม่ว่าจะเป็นบ้าน หรือคอนโดมิเนียม แต่ในฝั่งของผู้ประกอบการก็ยังคงต้องมีการขยายตัวทั้งในเรื่องของรายได้รายปี และรายได้ในอนาคตเพื่อสร้างความน่าสนใจให้กับนักลงทุน อีกทั้งมีผลต่อภาพรวมของบริษัทด้วย การหาช่องทางในการทาการตลาด หรือเปิดขายโครงการใหม่ให้สอดคล้องกับกาลังซื้อของผู้บริโภคในเวลานั้น ซึ่งเป็นทางเดียวที่ผู้ประกอบการใช้มาตลอดในช่วงที่ผ่านมา

          ทั้งนี้เป็นที่น่าจับตาว่าตั้งแต่ในช่วงไตรมาส 3 ปี 2564 เป็นต้นมา ทิศทางของตลาดที่อยู่อาศัยในเซกเมนต์ระดับบนหรือที่เราเรียกติดปากว่าบ้านหรูนั้น กลับมาขยายตัวอย่างมีนัยสำคัญ สังเกตได้จากยอดขายและยอดปิดการขายบ้านหรือคอนโดมิเนียมหรู ในช่วงไตรมาส 4 ของปี 2564 ซึ่งมีจำนวนเพิ่มขึ้นอย่างชัดเจน ขณะเดียวกันบริษัทอสังหาริมทรัพย์หลายๆ ค่ายก็ได้เทน้ำหนักในการเปิดโครงการบ้านหรูเพิ่มมากขึ้น ไม่ว่าจะเป็น บมจ.พฤกษาเรียลเอสเตท ที่เพิ่มน้ำหนักเปิดโครงการใหม่ในแบรนด์เดอะปาล์ม ซึ่งเป็นกลุ่มบ้านหรู บมจ.แสนสิริ ที่มียอดปิดการขายกลุ่มบ้านในแบรนด์เศรษฐสิริ ขณะที่ค่าย บมจ.เอพี (ไทยมแลนด์) เพิ่มการเปิดโครงการในแบรนด์บ้านกลางเมืองเพิ่มขึ้น และค่าย บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น ซึ่งประกาศชัดเจนว่าให้น้ำหนักในการรุกตลาดบ้านหรูตั้งแต่ปี 2564 และยังต่อเนื่องมาถึงปี 2565 นี้ด้วย

          นายสุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการบริษัท พร็อพเพอร์ตี้ ดีเอ็นเอ จำกัด กล่าวว่า กลุ่มของกำลังซื้อที่ผู้ประกอบการให้ความสำคัญหลักๆ แล้วมีเพียง 2 กลุ่มเท่านั้น คือที่อยู่อาศัยในระดับราคาไม่เกิน 5 ล้านบาทต่อยูนิต หรือถ้าให้เจาะจงลงไปเลย คือ ที่อยู่อาศัยที่อยู่ในช่วงราคา 2-4 ล้านบาทต่อยูนิต และอีกกลุ่มที่ชัดเจน คือที่อยู่อาศัยในระดับราคามากกว่า 10 ล้านบาทต่อยูนิตขึ้นไป ซึ่งอาจจะขึ้นไปถึงมากกว่า 30 ล้านบาทต่อยูนิตหรือมากกว่านั้นกลุ่มของผู้ซื้อทั้งสองกลุ่มนี้มีความน่าสนใจ และเป็นที่หมายปองของผู้ประกอบการโครงการที่อยู่อาศัยมาโดยตลอดไม่ใช่แค่ในช่วง 2 ปีกว่าที่ผ่านมาเท่านั้น

          ผู้ประกอบการให้ความสำคัญกับตลาดที่อยู่อาศัยราคาไม่แพงหรือไม่เกิน 4 ล้านบาทต่อยูนิตมาโดยตลอดเพียงแต่เป็นตลาดที่ได้รับการพูดถึงไม่มากนัก เนื่องจากผู้ประกอบการให้ความสำคัญกับโครงการราคาแพงที่ส่งเสริมภาพลักษณ์องค์กรได้ดีกว่าโครงการราคาไม่แพงมากในขณะที่การเปิดขายโครงการราคาไม่แพงจะเปิดแบบทั่วไป ไม่ได้มีพิธีการหรือแถลงข่าวแบบงานของโครงการราคาแพง และโครงการราคาไม่แพงก็เปิดขายเป็นปกติ มีเปิดขายใหม่ทุกเดือนในหลายๆ ทำเลทั่วกรุงเทพมหานครและปริมณฑล ทั้งโครงการคอนโดมิเนียมและบ้านจัดสรรอีกทั้งผู้ประกอบการส่วนใหญ่มีโครงการในระดับราคาไม่เกิน 4 ล้านบาทต่อยูนิตในพอร์ตมากอยู่แล้ว ซึ่ง ส่วนใหญ่เป็นโครงการคอนโดมิเนียม ทาวน์เฮาส์ และบ้านแฝด อาจจะมีโครงการบ้านเดี่ยวบ้างแต่ไม่มากนัก และอาจจะอยู่ในทำเลที่ไม่สะดวกในการเดินทาง

          คอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่รายปี แยกตามระดับราคาขาย

          โครงการคอนโดมิเนียมราคาไม่แพงหรือระดับราคาไม่เกิน 5 ล้านบาทต่อยูนิตเห็นได้ชัดเจนที่สุดว่า ผู้ประกอบการให้ความสำคัญมากกว่าโครงการราคาแพง เพราะ เป็นระดับราคาขายที่มีจำนวนเปิดขายใหม่มากที่สุดในกรุงเทพมหานครและปริมณฑล แม้ในช่วงปี พ.ศ. 2563-2564 ซึ่งได้รับผลกระทบจากโควิด-19 แต่ผู้ประกอบการก็ยังคงรักษาสัดส่วนของโครงการในระดับราคานี้ไว้แบบต่อเนื่อง ในขณะที่โครงการคอนโดมิเนียมในระดับราคามากกว่า 10 ล้านบาทต่อยูนิตมีจำนวนลดลงที่ค่อนข้างชัดเจนในทุกๆ ปี แต่คอนโดมิเนียมในระดับราคาไม่เกิน 5 ล้านบาทต่อยูนิตเพิ่มขึ้นในปี พ.ศ. 2564 โดยจำนวนที่เพิ่มขึ้นนั้นส่วนใหญ่กว่า 85% เป็นคอนโดมิเนียมในระดับราคาไม่เกิน 4 ล้านบาทต่อยูนิต โดยสัดส่วนของคอนโดมิเนียมในระดับไม่เกิน 5 ล้านบาทต่อยูนิตในทุกๆปีอยู่ในช่วงระหว่าง 77-84% และเป็นคอนโดมิเนียมในระดับราคา 2-5 ล้านบาทต่อยูนิตอยู่ในช่วงระหว่าง 50-64% แสดงให้เห็นว่าผู้ประกอบการให้ความสำคัญกับตลาดในระดับนี้มากกว่าระดับที่ราคาแพงกว่าชัดเจน

          คอนโดมิเนียมในระดับราคานี้เริ่มตั้งแต่ไม่ถึง ล้านบาทต่อยูนิตขึ้นไปถึง 5 ล้านบาทต่อยูนิต โดยคอนโดมิเนียมต่ำกว่าล้านบาทต่อยูนิตกระจายอยู่ในจังหวัดปริมณฑลรอบกรุงเทพมหานครทั้งในนนทบุรี ปทุมธานี สมุทรปราการ สมุทรสาคร และนครปฐม รวมไปถึงในกรุงเทพมหานครรอบนอกก็พอมีบ้างแต่ลดน้อยลงเมื่อเทียบกับก่อนหน้านี้หลายปี สำหรับราคาตั้งแต่ 2 ล้านบาทขึ้นไปถึงประมาณ 4 ล้านบาทกระจายอยู่ในพื้นที่กรุงเทพมหานครรอบนอก เข้าไปถึงพื้นที่ตามแนว เส้นทางรถไฟฟ้าที่กำลังก่อสร้าง และเพิ่งเปิดให้บริการในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา รวมไปถึงพื้นที่รอบสถาบันการศึกษาทั้งในกรุงเทพมหานคร และปริมณฑล คอนโดมิเนียมในทั้งสองช่วงราคาเป็นโครงการคอนโดมิเนียมที่ได้รับการตอบรับจากผู้ซื้อค่อนข้างมาก แม้ว่าอาจจะมีปัญหาเรื่องของการขอสินเชื่อธนาคาร แต่ก็ยังสามารถหาผู้ซื้อเข้ามาทดแทนได้ต่อเนื่อง เนื่องจากกลุ่มผู้ซื้อในระดับราคานี้มีจำนวนมาก และบางส่วนเริ่มฟื้นตัวจากรายได้ที่ลดลงก่อนหน้านี้ และยังเป็นที่สนใจของผู้ซื้อที่เพิ่งเริ่มทำงานหรือเริ่มสร้างครอบครัวด้วย ผู้ประกอบการหลายรายเปิดขายโครงการคอนโดมิเนียมในระดับราคา 2-4 ล้านบาทต่อยูนิต รวมไปถึงในระดับราคาต่ำกว่า 1.5 ล้านบาท

          คอนโดมิเนียมในระดับราคามากกว่า 10 ล้าน บาทต่อยูนิตอาจจะมีไม่มากนัก และส่วนใหญ่อยู่ในกรุงเทพมหานครชั้นใน ซึ่งสอดคล้องกับราคาที่ดินที่ สูงมาก โดยคอนโดมิเนียมในระดับราคามากกว่า 10 ล้านบาทต่อยูนิต อาจจะไม่ได้ต้องการกำลังซื้อของคนไทยเท่านั้น เพราะกลุ่มผู้ซื้อคนไทยที่มีความสามารถในการซื้อคอนโดมิเนียมในระดับราคานี้มีจำกัด อีกทั้งส่วนหนึ่งต้องการบ้านมากกว่าคอนโดมิเนียม แม้ว่าจะต้องอยู่ไกลออกไปจากทำเลคอนโดมิเนียมก็ตาม แต่สอดคล้องกับไลฟ์สไตล์มากกว่า กลุ่มผู้ซื้อคอนโดมิเนียมในระดับมากกว่า 10 ล้านบาทต่อยูนิตมีจำนวนจำกัด และลดน้อยลงในช่วงที่เกิดสถานการณ์โควิด-19 เพราะชาวต่างชาติหายไป อีกทั้งกลุ่มของนักลงทุนที่สนใจซื้อคอนโดมิเนียมระดับนี้ก็ไม่ต้องการมีภาระเพิ่มจากที่มีอยู่ มีผลให้ ผู้ประกอบการส่วนใหญ่ลดการเปิดขายโครงการคอนโดมิเนียมราคาแพงลง และมีการลดราคาค่อนข้างมากในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา ซึ่งอาจจะดูเหมือนลดราคามากกว่าโครงการราคาไม่แพงอีก โครงการคอนโดมิเนียมระดับราคานี้ไม่เหมาะกับช่วงที่เศรษฐกิจชะลอตัว และช่วงที่ชาวต่างชาติหายไปจากประเทศไทย

          บ้านจัดสรรเปิดขายใหม่รายปี แยกตามระดับราคาขาย

          บ้านจัดสรรในระดับราคาไม่เกิน 4 ล้านบาทต่อยูนิตหรือในช่วงของราคา 2-4 ล้านบาทต่อยูนิต ก็เป็นอีกประเภทที่มีผู้ประกอบการเข้ามาเล่นในตลาดราคานี้แบบชัดเจน ซึ่งจะเห็นได้จากการที่ผู้ประกอบการเปิดขายโครงการบ้านจัดสรรในระดับราคา 2-5 ล้านบาทต่อยูนิตมากกว่าระดับราคาอื่นๆ แบบชัดเจน ในกรุงเทพมหานครและปริมณฑลโดยรูปแบบของบ้านจัดสรรในช่วงระดับราคานี้จะเป็น ทาวน์เฮาส์ บ้านแฝด หรือบ้านเดี่ยวบ้างในบางทำเล แต่ส่วนใหญ่เป็นทาวน์เฮาส์ เนื่องจากใช้ที่ดิน และต้นทุนในการพัฒนาไม่มากทำให้สามารถตั้งราคาขายไม่สูงได้ สัดส่วนของบ้านจัดสรรในระดับราคา 2-5 ล้านบาทต่อยูนิตอยู่ที่ประมาณ 61-66% ซึ่งชัดเจนกว่าตลาดคอนโดมิเนียมอีกว่าผู้ประกอบการให้ความสำคัญกับบ้านจัดสรรในระดับราคา 2-5 ล้านบาทต่อยูนิต ซึ่งถ้าพิจารณามากขึ้นจะพบว่า บ้านจัดสรรส่วนใหญ่ที่เปิดขายนั้นจะมีราคาไม่เกิน 4 ล้านบาทต่อยูนิต ดังนั้น บ้านจัดสรรราคา 2-4 ล้านบาทต่อยูนิต เป็นระดับของราคาขายที่ผู้ประกอบการเปิดขายมากที่สุดในช่วง 3-4 ปีที่ผ่านมา

          ทำเลของบ้านจัดสรรราคา 2-4 ล้านบาทต่อยูนิต คือ พื้นที่กรุงเทพมหานครรอบนอก จังหวัดปริมณฑลต่างๆ รวมกรุงเทพมหานคร โดยในกรุงเทพมหานคร อาจจะเป็นทาวน์เฮาส์ 2 ชั้นที่มีราคาขายเริ่มต้นที่มาก กว่า 3.3 ล้านบาทต่อยูนิตขึ้นไปในทำเลที่ไกลออกมาจากเส้นทางรถไฟฟ้าไม่น้อยกว่า 1 กิโลเมตร สำหรับในจังหวัดปริมณฑลส่วนใหญ่ยังเป็นทาวน์เฮาส์ แต่ก็อาจจะมีบางส่วนเป็นบ้านเดี่ยว หรือบ้านแฝด ขึ้นอยู่กับทำเลที่ตั้งโครงการ ถ้าเป็นโครงการที่อยู่ไกลออกไปจากเส้นทางรถไฟฟ้าค่อนข้างอาจจะมีบางส่วนเป็นบ้านเดี่ยวหรือบ้านแฝด ซึ่งบางโครงการอาจจะอยู่ไกลออกไปค่อนข้างมาก แต่ทาวน์เฮาส์เป็นรูปแบบบ้านที่มีสัดส่วนมากที่สุดในระดับราคา 2-4 ล้านบาทต่อยูนิต

          การที่ผู้ประกอบการเปิดขายโครงการบ้านจัดสรรในระดับราคานี้มากกว่าโครงการในระดับราคาอื่นๆ แบบชัดเจน เพราะต้องการเข้าถึงผู้ซื้อส่วนใหญ่ของกรุงเทพมหานครและปริมณฑลแบบเดียวกับโครงการคอนโดมิเนียม แต่ทำเลแตกต่างกันชัดเจน ผู้ที่ต้องการซื้อบ้านในโครงการจัดสรร ไม่ได้ต้องการบ้านที่ไม่ไกลจากสถานีรถไฟฟ้า แต่ต้องการที่อยู่อาศัยที่มีพื้นที่ และมีความเป็นส่วนตัวมากกว่าคอนโดมิเนียม อีกทั้งยังตอบสนองความต้องการในช่วงที่ต้องระวังเรื่องโควิด-19 เพียงแต่ต้องเป็นโครงการที่อยู่ในทำเลที่การเดินทางยังสะดวก และมีสิ่งอำนวยความสะดวกอื่นๆ พร้อมในพื้นที่โดยรอบ  ผู้ประกอบการหลายรายเปิดขายโครงการ ทาวน์เฮาส์มากขึ้นแบบชัดเจน ทุกรายที่มีพอร์ตบ้านจัดสรรต้องมีโครงการทาวน์เฮาส์ในระดับราคา 2-4 ล้านบาท

          ส่วนบ้านราคาแพง 10 ล้านบาทขึ้นไป เป็นอีกตลาดที่ผู้ประกอบการหลายรายให้ความสำคัญในช่วง 2 ปี ที่ผ่านมา ก่อนหน้านี้อาจจะมีผู้ประกอบการเพียงไม่กี่รายที่เปิดขายโครงการบ้านจัดสรรในระดับราคานี้ แต่ปัจจุบันมีผู้ประกอบการหลายรายที่มีโครงการบ้านจัดสรรในระดับราคามากกว่า 10 ล้านบาทต่อยูนิต โดยเฉพาะในช่วง 2 ปีที่ผ่านมาที่ได้รับการตอบรับดีมากจากผู้ซื้อที่แม้ว่าจะมีจำนวนไม่มากนัก แต่เป็นกลุ่มผู้ซื้อที่มีกำลังซื้ออย่างแท้จริงและไม่ได้ต้องการขอสินเชื่อธนาคาร ดังนั้น ผู้ประกอบการหลายรายสามารถปิดการขายหรือได้รับการตอบรับที่ดีหลังจากเปิดขายไม่นาน โดยเฉพาะกับโครงการที่มีเอกลักษณ์เฉพาะตัว มีรูปแบบโครงการที่โดดเด่น น่าสนใจในทำเลที่ดี มีการขยายตัวต่อเนื่องในช่วงหลายปีที่ผ่านมา และในอนาคต ซึ่งบ้านจัดสรรในระดับราคามากกว่า 10 ล้านบาทต่อยูนิตขึ้นไปนั้นมีตั้งแต่ 10 ล้านบาทต่อยูนิตขึ้นไปถึงมากกว่า 100 ล้านบาทต่อยูนิต แต่ระดับราคาที่ได้รับการยอมรับในกลุ่มผู้ซื้อส่วนใหญ่อยู่ในช่วง 10-50 ล้านบาทต่อยูนิต ตลาดบ้านจัดสรรในระดับราคานี้เป็นของผู้ประกอบการรายใหญ่ที่เป็นที่ยอมรับในตลาด อาจจะมีผู้ประกอบการขนาดกลาง และรายเล็กที่พัฒนาโครงการของตนเองซึ่งมีเอกลักษณ์โดดเด่นได้รับการยอมรับในตลาดหลายราย แต่บางรายก็ไปต่อไม่ได้เพราะมีปัญหาเรื่องเงินลงทุนในการพัฒนาโครงการ เพราะสุดท้ายแล้วผู้ประกอบการรายใหญ่ยังสามารถหมุนเวียนเงินลงทุนเพื่อพัฒนาโครงการต่อไปได้ แม้ว่าจะขายได้ช้าก็ตาม

          ที่อยู่อาศัยในระดับราคา 2-4 ล้านบาทต่อยูนิต เป็นกลุ่มของระดับราคาที่ผู้ประกอบการให้ความสนใจ มาโดยตลอดอยู่แล้ว เพราะเป็นกลุ่มลูกค้าขนาดใหญ่ ที่สุดในกรุงเทพมหานครรวมไปถึงในปริมณฑล หรือเหมาะสมกับคนหรือครัวเรือนที่มีรายได้ 40,000-70,000 บาทต่อเดือน ซึ่งสามารถขอสินเชื่อได้สูงสุดประมาณ 4 ล้านบาทต่อยูนิต และระดับของราคายังเหมาะสมกับราคาที่ดินหรือต้นทุนในการพัฒนาโครงการซึ่งเปลี่ยนแปลงตลอดในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมา แต่โครงการที่จะเปิดขายใหม่ในปี พ.ศ. 2565 คงมีการปรับราคาเพิ่มขึ้นอย่างน้อย 3-5% หรืออาจจะมากกว่านี้ขึ้นอยู่กับทำเล เพราะปัจจัยเรื่องของราคาน้ำมันที่ส่งผลต่อเนื่องไปยังสินค้า และวัสดุก่อสร้างอื่นๆ เป็นลูกโซ่ แม้ว่าผู้ประกอบการ อาจจะไม่ได้จ่ายเงินค่าก่อสร้างเพิ่มเติมจากที่ผ่านมา เพราะเซ็นสัญญาว่าจ้างผู้รับเหมาไปก่อนหน้านี้แล้วก็ตาม

Reference: ผู้จัดการรายวัน 360 องศา