อสังหาริมทรัพย์หลังยุคโควิดคอนโดมิเนียมเร่งขายหนีโอเวอร์ซัพพลาย

           ทีมเศรษฐกิจ

          สำนักเศรษฐกิจหลายแห่ง โดยเฉพาะธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ประเมินการขยายตัวของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของประเทศไทยในช่วงเวลาก่อนหน้าจะเกิดการแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 ว่าการก่อสร้างที่อยู่อาศัยและคอนโดมิเนียมอยู่อาศัย ริมเส้นทางที่รถไฟฟ้า 10 สายผ่าน มีปริมาณล้นตลาด และเกินความต้องการจริง

          นั่นทำให้ ธปท.ออกมาตรการเตือนธนาคารพาณิชย์ให้ชะลอการปล่อยกู้แก่ผู้ประกอบการในธุรกิจนี้ กระทั่งมีการออกกฎควบคุมการปล่อยกู้ที่เรียกว่าเกณฑ์การกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยใหม่ (Loan To Value Ratio : LTV) ที่กำหนดให้การวางดาวน์ขั้นต่ำที่อยู่อาศัยราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาทสูงขึ้น เช่น บ้านหลังแรก ต้องวางเงินดาวน์ 5-10% ให้กู้ 90-95%, ผ่อนบ้านหลังแรกแล้ว 3 ปีขึ้นไป ต้องวางดาวน์ 10% ให้กู้ได้ 90%, ผ่อนบ้านหลังแรกไม่ถึง 3 ปีตั้งแต่บ้านหลังที่ 3 เป็นต้นไป วางดาวน์ 20-30% และให้กู้เพียง 70-80%

          ส่วนบ้านตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไป บ้านหลังที่ 1-2 ต้องวางเงินดาวน์ 20% ปล่อยกู้ 80% ตั้งแต่หลังที่ 3 วางเงินดาวน์ 30% ให้กู้ 70% นอกจากนี้ ยังมีกฎเกณฑ์บางส่วนที่ให้ควบคุมการสะสมที่ดินเพื่อสร้างโครงการต่างๆ ซึ่งธนาคารพาณิชย์ไม่ควรปล่อยกู้เพิ่มด้วย เป็นต้น

          แม้ในช่วงระหว่างปี 2562 ที่มาตรการนี้มีผลบังคับใช้จะมีการผ่อนปรนกฎเกณฑ์ที่เข้มงวดให้บ้าง แต่สภาวะเศรษฐกิจที่เข้าสู่ขาลงและถดถอยทั่วโลก ทำให้ผู้ประกอบการหลายรายต้องชะลอการก่อสร้างโครงการต่างๆลงโดยอัตโนมัติ แต่เมื่อเกิดวิกฤตการณ์ระบาดของไวรัสโควิด-19 ขึ้นนับตั้งแต่ต้นปี 2563 เรื่อยมาจนถึงปัจจุบัน รายได้ของภาคอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะในส่วนที่สร้างขึ้นเพื่อรองรับชาวจีน หรือต่างชาติทั่วไป เกือบจะเป็นศูนย์ (0)

          ขณะที่พฤติกรรมคนในประเทศได้รับผลกระทบจากการปิดเมือง และปิดธุรกิจที่เป็นต้นเหตุให้ผู้คนไปรวมตัวกันในสถานที่นั้นๆ ตามมาตรการเว้นระยะห่างทางสังคมต้องชะลอการใช้จ่าย เพราะตกงาน ไม่ก็ต้องหยุดพักงานชั่วคราวโดยไม่ได้รับเงินเดือน นั่นยิ่งซ้ำเติมผู้ประกอบการในธุรกิจนี้มากขึ้นไปอีก จนทำให้ผู้เกี่ยวข้องวิตกว่า จะมีการล้มหายตายจากของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อีกครั้งและเมื่อเกิดการล้มหายตายจากไป ธนาคารที่ปล่อยกู้ก็ย่อมได้รับผลกระทบตามไปด้วย

          “ทีมเศรษฐกิจ” สัมภาษณ์ผู้ประกอบการรายใหญ่ อย่าง “พฤกษา เรียลเอสเตท” “ออริจิ้น” รวมทั้งบริษัทที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ “เน็กซัส” เพื่อสำรวจสิ่งที่สำนักเศรษฐกิจหลายแห่งแสดงความห่วงใยกัน

          สุพัตรา เป้าเปี่ยมทรัพย์

          ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน)

          แม้สถานการณ์การแพร่ระบาดของเชื้อโควิด-19 มีแนวโน้มดีขึ้นแต่ทิศทางตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังมีความท้าทายอยู่มาก โดยบริษัทประเมินสถานการณ์ภาพรวมเศรษฐกิจ ผลกระทบต่อกำลังซื้อ นโยบายกระตุ้นเศรษฐกิจของภาครัฐ ควบคู่กับการประเมินสภาวะตลาดและการแข่งขันอย่างต่อเนื่อง

          โดยมีการปรับแผนธุรกิจ วางกลยุทธ์สำคัญขององค์กร การเปิดโครงการในช่วงเวลาที่เหมาะสม โปรโมชันที่น่าจูงใจ รวมถึงการให้ความสำคัญในการระบายสต๊อกพร้อมอยู่ ที่ลูกค้ายังให้ความสนใจเพื่อพักอาศัยจริง

          ในส่วนทิศทางการเปิดตัวโครงการใหม่ในปีนี้นั้น จากสถานการณ์โควิด-19 บริษัทได้เพิ่มความระมัดระวังในการวางแผนธุรกิจ โดยเน้นเปิดโครงการที่มีศักยภาพดี ควบคู่กับการบริหารสินทรัพย์ ควบคุมค่าใช้จ่าย และบริหารสภาพคล่อง โดยในช่วงครึ่งปีหลังของปี 2563 บริษัทมีโครงการใหม่ที่จะเปิดขายแน่นอน จำนวน 7 โครงการส่วนโครงการที่เปิดขายอยู่ในปัจจุบันยังได้รับการตอบรับที่ดี

          จากนี้ไปบริษัทคงต้องดำเนินการปรับแผนธุรกิจให้สอดคล้องกับสถานการณ์ที่เกิดขึ้นและแนวโน้มเศรษฐกิจอย่างต่อเนื่อง พัฒนาช่องทางการขายใหม่ และสื่อประชาสัมพันธ์ผ่านช่องดิจิทัลแพลตฟอร์ม เพื่อให้เข้าถึงลูกค้ากลุ่มเป้าหมายให้ได้ประสิทธิภาพและแพร่หลายมากที่สุด

          ปัจจุบันกลุ่มลูกค้าที่ซื้ออสังหาฯ เพื่ออยู่อาศัยจริงภายในประเทศ ยังคงเป็นกลุ่มสำคัญอันดับแรก ในส่วนของลูกค้าต่างชาตินั้น จากสถานการณ์โควิด-19 และการจำกัดการเดินทางระหว่างประเทศ ส่งผลให้ลูกค้าต่างชาติเผชิญข้อจำกัดในการโอนกรรมสิทธิ์ โดยมีมาตรการผ่อนผันเลื่อนระยะเวลาโอน โดยมียอดขายรอรับรู้รายได้ณสิ้นเดือน มี.ค.2563 ประมาณ 27,968 ล้านบาท

          อย่างไรก็ดี คาดว่าหลังโควิด-19 คลี่คลายลูกค้าต่างชาติโดยเฉพาะชาวจีนยังคงมองหาอสังหาริมทรัพย์หลังที่ 2 ภายนอกประเทศต่อไป

          นางสุพัตรา กล่าวด้วยว่า จากปัญหาหนี้ครัวเรือน และหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ (NPL) มีแนวโน้มสูงขึ้น และรายได้ในประเทศลดลง ส่งผลให้ธนาคารเพิ่มความระมัดระวังในการปล่อยสินเชื่อ ไม่เพียงแต่สินเชื่ออสังหาริมทรัพย์เท่านั้น

          โดยการแก้ปัญหาจากนี้ ภาครัฐควรออกนโยบายกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ เช่น ขยายค่าธรรมเนียมการโอน จดจำนองต่อเนื่อง, การยกเลิกนโยบาย LTV, ออกสินเชื่อดอกเบี้ยพิเศษจากธนาคารรัฐ และเลื่อนการจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างออกไปก่อน

          อย่างไรก็ตาม การที่ภาครัฐมีมาตรการลดการจัดเก็บภาษีที่ดินให้ 90% ในปี 2563 ถือว่ามีส่วนช่วยบรรเทาค่าใช้จ่ายให้ผู้ประกอบการได้บ้าง และอยากให้ขยายเวลาเพิ่มอีก 2-3 ปี

          พีระพงศ์ จรูญเอก

          ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน)

          หลังจากที่สถานการณ์การแพร่ระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 ในไทย เริ่มคลี่คลายไปในทิศทางที่ดี ก็เริ่มมีลูกค้ากลับมาเยี่ยมชมโครงการมากขึ้น

          “ขอบอกเลยว่าเวลานี้ ใครที่วางแผนจะหาซื้อที่อยู่อาศัยเป็นโอกาสดี เพราะถือว่าเป็นช่วงเวลาที่คุ้มค่ามากๆ”

          หากจะให้เห็นภาพคือราคาที่ผู้ประกอบการนำมาจัดโปรโมชัน ในเวลานี้คือเป็นราคาขายที่ย้อนกลับไปเมื่อประมาณ 5 ปีก่อน หรือลดลงกว่า 30% โดยเฉพาะในกลุ่มคอนโดมิเนียม

          หากพูดถึงภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ ในช่วงตั้งแต่ต้นปี 2563 จนถึงปัจจุบันโดยรวมถือว่าผู้ประกอบการสามารถทำยอดขายได้ดี ดูได้จากผลประกอบการที่แถลงกันออกมา อย่างของออริจิ้นเอง ช่วง 5 เดือนแรกปี 2563 (ม.ค.-พ.ค.) สามารถทำยอดขายบวก 18% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน

          “ความต้องการที่อยู่อาศัยของลูกค้ายังคงมีอย่างต่อเนื่อง แต่พอมาเจอกับวิกฤติโควิด-19 ก็ส่งผลกระทบทำให้ชะลอการซื้อ เนื่องจากรายได้ลดลง ถูกเลิกจ้าง เป็นบรรยากาศที่คนไม่อยากใช้จ่ายเงิน โดยในช่วงโควิด-19 มีการประเมินเป้าในเรื่องยอดขาย-ยอดโอน ภาพรวมจะหายไป 30-35% แต่เอาเข้าจริงลดลงไม่ถึง 20%”

          ส่วนตัวมองว่า ภาคอสังหาริมทรัพย์ไม่แย่อย่างที่หลายๆคนกังวลกัน โดยการระบาดของโควิด-19 ทำให้พฤติกรรมลูกค้าเปลี่ยนไปคืออยากย้ายจากคอนโดมิเนียมไปอยู่บ้านมากขึ้น เพราะรู้สึกปลอดภัย ลดการสัมผัสในอุปกรณ์ที่ต้อง ใช้ร่วมกันในคอนโดฯ

          จากเทรนด์นี้เอง ก็ทำให้ออริจิ้นได้ปรับแผนรบใหม่ โดยเน้นเปิดโครงการแนวราบ (บ้านเดี่ยวบ้านแฝดทาวน์โฮม) มากขึ้นในสัดส่วน 60% และกลุ่มคอนโดมิเนียมเปิด 40% ซึ่งก็จะสลับกับเป้าของปีที่ผ่านมา

          สำหรับแผนปีนี้ บริษัทตั้งยอดขายรวมไว้ที่ 21,000 ล้านบาท ซึ่งขณะนี้สามารถขายได้แล้วกว่า 9,000 ล้านบาท ส่วนเป้ารายได้รวมตั้งไว้ที่ 16,000 ล้านบาท พร้อมมีแผนเปิดโครงการใหม่ 14 โครงกา รมูลค่ารวมกว่า 22,000 ล้านบาท

          สำหรับประเด็นที่มีหลายคนเป็นห่วงกันคือเรื่อง “โอเวอร์ซัพพลาย” หรือปริมาณที่อยู่อาศัยมีจำนวนมากกว่าความต้องการนั้น ส่วนตัวมองว่าเป็นเรื่องเก่าที่พูดกันมานานแล้ว ผู้ประกอบการทุกรายก็มองเห็นปัญหาจุดนี้อยู่แล้ว ในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา ความต้องการซื้อหดตัวสูงมาก เป็นผลมาจากเรื่องเศรษฐกิจที่ชะลอตัว ผู้ประกอบการหลายรายเล็งเห็นปัญหานี้ ก็ชะลอการเปิดตัวโครงการตั้งแต่ช่วงปี 2562 แล้ว

          “เรื่องใหม่ที่หลายคนยังไม่รู้คือ สินค้าคอนโดมิเนียมกำลังจะกลับมาสู่จุดสมดุล โดยสต๊อกกลุ่มที่ว่ามีจำนวนมาก ก็จะถูกระบายออกไปเป็นจำนวนมากจากการเร่งอัดโปรโมชัน ซึ่งขณะนี้จากข้อมูลที่บริษัทมีคือคอนโดฯระดับราคา 2-5 ล้านบาท อยู่ในช่วงที่ขายดี”

          ท้ายที่สุดสิ่งที่อยากให้ภาครัฐช่วยสนับสนุนคือ การใช้โอกาสที่ประเทศไทยมีระบบสาธารณสุขที่แข็งแรง สามารถควบคุมการแพร่ระบาดของโควิด-19 ซึ่งก็ได้พิสูจน์ให้ทั่วโลกเห็นแล้ว กระทั่งก็มีกลุ่มชาวต่างชาติสนใจที่จะมาใช้ชีวิตในเมืองไทย อาทิ กลุ่มเกษียณอายุ กลุ่มมาเพื่อพักผ่อน มารักษาตัว เขาก็จะมาหาซื้อที่อยู่อาศัย หรือเช่า

          นลินรัตน์ เจริญสุพงษ์

          กรรมการผู้จัดการ บริษัท เน็กซัส พร็อพเพอร์ตี้ มาร์เก็ตติ้ง จำกัด

          ตั้งแต่ช่วงต้นปี 2563 ที่ผ่านมา ปริมาณของคอนโดมิเนียมที่เปิดใหม่ออกสู่ตลาดในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑลลดลงอย่างเห็นได้ชัด โดยสาเหตุหลักๆมาจากผลกระทบของโควิด-19 โดยช่วงเดือน ม.ค.-พ.ค. มีซัพพลายออกสู่ตลาดไม่ถึง 10,000 หน่วย

          โดยคาดว่าในครึ่งปีหลังนี้ ผู้ประกอบการน่าจะทยอยเปิดตัวโครงการเพิ่มขึ้น แต่ก็คงไม่มากเหมือนปีที่ผ่านๆมาคาดว่าจะเปิดประมาณ 60-70% เทียบกับช่วงปีที่ผ่านมา หรือทั้งปีไม่ถึง 30,000 หน่วย

          สำหรับในช่วงเดือน เม.ย.-พ.ค. เป็นช่วงที่ผู้ประกอบการเร่งนำสินค้าที่สร้างเสร็จพร้อมอยู่ มาจัดทำโปรโมชันกันเป็นจำนวนมาก ผลที่ได้รับคือเห็นยอดขายที่เพิ่มขึ้นมาก โดยเวลานี้ถือเป็นโอกาสดีสำหรับลูกค้าที่วางแผนหาซื้อที่อยู่อาศัย

          ต่อเนื่องมาถึงช่วงเดือน มิ.ย. คาบเกี่ยวไปถึงช่วงไตรมาส 3 ประเมินว่าราคาที่อยู่อาศัยน่าจะยังทรงตัวในระดับนี้ต่อไป รวมถึงผู้ประกอบการก็คงยังใช้โปรโมชันยั่วใจลูกค้าอยู่

          สำหรับในส่วนของเรื่องซัพพลายที่หลายคนมองว่า มีปริมาณที่ล้นเกินกว่าที่ตลาดจะดูดซับได้นั้น ในสภาวการณ์ตอนนี้มองว่า มีซัพพลายในสินค้าบางประเภทที่มากเกินไป ซึ่งผู้ประกอบการก็รู้ดี และเร่งขายออกให้เร็วที่สุด

          “ปีนี้เป็นปีแห่งการระบายสต๊อกของผู้ประกอบการผ่านการ จัดโปรโมชันและชะลอการเปิดโครงการใหม่ โดยหลังจากที่ผู้ประกอบการเริ่มระบายซัพพลายที่มีอยู่เรียบร้อยก็ค่อยกลับมาเริ่มต้นกันใหม่ โดยดูว่าเทรนด์ในช่วงปลายปีนี้หรือต้นปีหน้าจะเป็นอย่างไร”

          หากให้วิเคราะห์กันตามจริงแล้ว เศรษฐกิจทั้งในและต่างประเทศได้รับผลกระทบทั้งจากสงครามการค้าลากยาวกระทั่งมาต่อที่โควิด-19 ทำให้ลูกค้ากลุ่มเก็งกำไรแทบไม่มีเหลือมีแต่กลุ่มที่ลงทุนระยะยาวเพราะเชื่อมั่นในศักยภาพของโครงการ ทำเลที่ตั้งดีก็จะซื้อเก็บไว้

          “เหตุการณ์ที่เกิดขึ้น มองว่าเป็นบทเรียนให้ผู้ประกอบการหันมาโฟกัสในสิ่งที่ลูกค้าต้องการและมีกำลังซื้ออยู่จริง โดยจากการเก็บข้อมูลพบว่าคอนโดฯกลุ่มระดับกลางราคาไม่เกิน 5 ล้านบาท หรือกลุ่มซิตี้คอนโดฯราคา 1.2-2.5 ล้านบาท เป็นกลุ่มที่ความต้องการใหญ่ที่สุด มีจำนวนลูกค้าต้องการหาซื้อเป็นจำนวนมาก”

          จากตัวเลขในช่วงต้นปี 2563 พบว่าคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯและปริมณฑลเหลือในตลาดเป็นตัวเลขกลมๆประมาณ 60,000 หน่วย หากเศรษฐกิจยังอยู่ในทิศทางเช่นนี้ ไม่มีอะไรมาทำให้กระทบกระเทือน ก็คาดว่าจะสามารถระบายออกได้ 70-80% จากจำนวนที่เหลืออยู่

          ผู้ประกอบการที่น่าจะสามารถรอดพ้นความท้าทายไปได้ คงต้องทำใน 2 ส่วน เริ่มที่ส่วนแรกคือ เร่งระบายซัพพลายที่มีอยู่ในมือออกไปให้เร็ว ส่วนที่ 2 คือ หากจะต้องพัฒนา โครงการใหม่ก็ต้องวิเคราะห์ให้รอบคอบว่าตลาดแบบไหนระดับราคาเท่าไรตอบโจทย์มากที่สุด

          ในช่วงโควิด-19 ระบาดทำให้คนต้องใช้ชีวิตอยู่ในบ้าน-คอนโดมิเนียมมากขึ้น ต่อไปการจัดวางฟังก์ชันการใช้สอยพื้นที่อาจต้องคำนึงให้รองรับการใช้งานที่เหมาะสมมีพื้นที่ทำงานได้ การออกแบบห้องครัวในคอนโดฯ อาจต้องให้รองรับการทำครัวประกอบอาหารได้จริงจังขึ้น เป็นต้น

Reference: หนังสือพิมพ์ไทยรัฐ