อธิป พีชานนท์ ชี้ อสังหาฯเสี่ยงสูง แนะคุมสภาพคล่อง-เลี่ยงลงทุนไม่จำเป็น

          บุษกร ภู่แส

          กรุงเทพธุรกิจ

          ภาคธุรกิจยังต้องเผชิญความเสี่ยงจากการแพร่ระบาดของโควิด-19 สายพันธุ์ใหม่ต่อเนื่องในปี 2565 ท่ามกลาง “ปัจจัยลบ” ทั้งภาวะเศรษฐกิจและกำลังซื้อยังคงอยู่ ในภาวะเปราะบาง รวมถึงสถานการณ์เงินเฟ้อ การขับเคลื่อนธุรกิจ เดินหน้าลงทุนต่างๆ ต้องเป็นไปอย่างระมัดระวัง โดยเฉพาะ ภาคอสังหาริมทรัพย์ที่ยังมี “ซัพพลาย” ในตลาดอยู่จำนวนมากอาจเกิดภาวะโอเวอร์ซัพพลายซ้ำเติมหรือไม่

          อธิป พีชานนท์ รองประธานกรรมการสภาหอการค้าแห่งประเทศไทย ในฐานะ นายกกิตติมศักดิ์สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่า ในปี 2565 ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ยังคงมีปัจจัยเสี่ยงสูงจากปัจจัยลบปี 2564 ตามมาครบ! ทั้งโควิดสายพันธุ์โอมิครอน ภาวะเศรษฐกิจที่ยังคงได้รับผลกระทบต่อเนื่อง มีการฟื้นตัวเพียงบางเซ็กเตอร์ เช่น ส่งออก ขณะที่ “การท่องเที่ยว” หรือ การลงทุนต่างประเทศ ในประเทศไทยยังไม่ฟื้นตัว รวมถึงการลงทุน ของนักลงทุนไทยยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่ ขณะที่ อัตราดอกเบี้ยมีแนวโน้มสูงขึ้น จากแรงกดดัน ของ “เงินเฟ้อ” ทั่วโลกเป็นหนึ่งในปัจจัยเสี่ยง

          ”ที่สำคัญกำลังซื้อผู้บริโภคยังไม่แข็งแรง ไม่ว่าจะกำลังซื้อในประเทศ หรือต่างประเทศ โดยเฉพาะคอนโดมิเนียม ต้องพึ่งพิงกำลังซื้อจากคนหลายกลุ่ม ไม่ว่าจะเป็นกลุ่มนักเก็งกำไร นักลงทุนให้เช่า และชาวต่างชาติ ซึ่งกำลังซื้อ ทั้ง 3 กลุ่มนี้ ยังไม่กลับมาในปีนี้ เหลือแต่กลุ่มเรียลดีมานด์เท่านั้น ซึ่งก็ไม่แข็งแรงเท่าที่ควร”

          รวมทั้งอัตราการปฏิเสธสินเชื่อ (Rejection Rate) อยู่ในระดับสูง เพราะธนาคารตั้งการ์ดสูง! ในการปล่อยสินเชื่อสำหรับผู้ซื้อ หรือกลุ่มทำงาน ในธุรกิจที่มีความเสี่ยง เช่น  ท่องเที่ยว โรงแรม เอสเอ็มอี รวมทั้งอาชีพอิสระ  ส่วนคนที่มีรายได้ ประจำอาจกังวลต่อการรับภาระหนี้ระยะยาว

          ”เวลานี้ยังมีแรงกดดันในเรื่องหนี้ครัวเรือนที่สูง และแนวโน้มอัตราดอกเบี้ยขาขึ้น ทำให้การผ่อนชำระของผู้ซื้อได้รับผลกระทบประกอบกับแนวโน้มราคาที่อยู่อาศัยมีโอกาสปรับสูงขึ้น เพราะราคาที่ดินและต้นทุนก่อสร้าง มีแนวโน้มสูงขึ้นต่อเนื่องอีกด้วย”

          ปัจจัยเสี่ยงเหล่านี้เป็นแรงกดดัน ธุรกิจอสังหาฯ  ดังนั้นผู้ประกอบการต้องไม่ประมาท ควรลงทุนเฉพาะในส่วนที่มีดีมานด์! ไม่ทำ ในสิ่งที่มีความไม่แน่นอน โดยเฉพาะโครงการคอนโดมิเนียม ต้องรอบคอบ พิจารณาซัพพลายที่มีอยู่ในตลาดและผู้ซื้อตัวจริงว่ามีจำนวนแค่ไหน รวมทั้งคอนโดมิเนียมตากอากาศ พบว่ามีความอ่อนไหวมาก

สำหรับ “บ้านจัดสรร” อัตราการดูดซับมีจำนวนจำกัด เพราะไม่มีกลุ่มซื้อเก็งกำไรหรือให้เช่า มีแต่กลุ่มซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง เฉพาะในกรุงเทพฯและปริมณฑล มีซัพพลายราว 8 หมื่นยูนิตต่อปี หรือทั่วประเทศอยู่ที่ 1.2-1.3แสนยูนิต

          ”หากซัพพลายสูงเกินไปจะเกิดปัญหาโอเวอร์ซัพพลาย ผู้ประกอบการก็ต้องดูทำเลที่มียอดขายต่อเนื่องก่อนสร้างเพิ่ม และควรเป็นสินค้าที่มีระดับราคาที่ลูกค้าตัดสินใจซื้อได้ง่าย ส่วนบ้านราคาแพงมีกลุ่มคนซื้อจำกัด เป็น นิชมาร์เก็ต ผู้ประกอบการที่ไม่มีความชำนาญ ต้องระวัง เพราะสินค้าแบบนี้ไม่ได้ทำกันได้ ทุกคน”

          อธิป ระบุว่า แนวทางปรับตัวรับความเสี่ยง ที่เกิดขึ้นนั้น  อันดับแรกต้องเน้นการทำโครงการที่ตอบสนองความต้องการจริง  ไม่ใช่ทำเพราะมีที่ดิน ห้วงเศรษฐกิจไม่ดีแบบนี้ คนซื้อเพราะเป็นสินค้าตอบโจทย์ ความต้องการได้จริง มีฟังก์ชั่นตอบโจทย์ การใช้ชีวิต ราคาจับต้องได้ง่าย ฉะนั้นผู้ประกอบการต้องทำการบ้านละเอียด รอบคอบขึ้น “อย่าลงทุนในสิ่งที่ตนเองไม่มีความชำนาญ” หรือ ไม่มีข้อมูล! ที่สำคัญอย่าไปลงทุนเกินความจำเป็น เพราะจะทำให้มีสินค้าคงคลังสะสมสูง ขาดไม่ได้ต้องเตรียมสภาพคล่องให้เพียงพอเสมือนมีถังออกซิเจนอยู่ได้นานพอสมควร เพราะในภาวะแบบนี้เหมือนต้องอึดอยู่ใต้น้ำ ต้องมีถังออกซิเจนพร้อมใช้งานได้แบบอยู่ได้ อย่างน้อย 1 ปีครึ่ง หรือ 2 ปี

          ”ไม่รู้ว่าโรคระบาดจะจบลงเมื่อไร หากอยู่แบบนี้ไปเรื่อยๆ เศรษฐกิจอ่อนตัวลงกำลังซื้ออ่อนตัวลงอีก ต่อให้เศรษฐกิจฟื้นตัว กำลังซื้อไม่สามารถฟื้นตัวได้ทันทีทันใด แม้จะคาดการณ์ว่าจีดีพีปีนี้จะขยายตัว 3-4% แต่อย่าลืมว่าเป็นการเทียบตัวเลขจีดีพี ที่ต่ำมากจากปีก่อน ประเทศไทยเวลานี้ยังเผชิญสภาพจนกระจายรวยกระจุก ต้องระมัดระวัง”

          โดยภาพรวมตลาดอสังหาฯ ปี 2565 คาดการณ์เติบโต 10% เทียบปี 2564 อยู่ในภาวะ “ติดลบ”  แต่หากเทียบปีปกติ ถือว่า ยัง “ไม่โต” และอาจ “ติดลบ” ด้วยซ้ำ! สำหรับตลาดคอนโดมิเนียมมีโอกาสกลับมาโต เพราะเป็นสินค้าที่มีผู้ซื้อกระจายตัวหลากหลายกลุ่ม

          ผู้ประกอบการต้องรอบคอบขึ้นอย่าลงทุนในสิ่งที่ตนเองไม่ชำนาญ ไม่มีข้อมูลมีสภาพคล่องเพียงพอเสมือนมีถังออกซิเจนอยู่ได้นานพอควร

Reference: หนังสือพิมพ์กรุงเทพธุรกิจ