หวั่นโควิดลุกลาม-รัฐไม่ชัดเจนแผนกระตุ้นศก. อสังหาฯเสี่ยงฟื้นตัวช้า นายกฯสมุทรสาคร ยันแบงก์ปล่อยกู้ซื้อบ้านปกติ

          อสังหาริมทรัพย์

          ภาคอสังหาริมทรัพย์และธุรกิจการท่องเที่ยว ระทึกขวัญส่งท้ายปี 2563 เจอภาพโควิด-19 หลอนซ้ำรอบ 2 หลังจากมีการตรวจพบผู้ติดเชื้อไวรัสโควิด-19 จากแรงงานชาวพม่าในจังหวัดสมุทรสาคร จากการ ตรวจสอบอย่างเข้มข้น พบผู้ติดเชื้อโควิด-19 ภายในจังหวัดทะลุหลัก 1,000 คน ซึ่งจริงๆแล้ว สถานการณ์การเกิดโควิด-19 ได้เกิดขึ้นมาก่อนแล้วที่จังหวัดเชียงใหม่เชียงราย เมื่อต้นเดือนธันวาคม แต่ล่าสุด สถานการณ์เริ่มเข้าสู่ปกติ ซึ่งที่รุนแรงจริงๆ จะเป็นจังหวัดสมุทรสาครเนื่องจากโรงงานผลิตอาหารทะเลและธุรกิจเกี่ยวเนื่อง จำเป็นต้องพึ่งพาแรงงานต่างด้าวเป็นจำนวนมาก

          ขณะที่ภาคธุรกิจต่างๆ รวมถึงภาคอสังหาริมทรัพย์ได้มีการเฝ้าและติดตามสถานการณ์อย่างใกล้ชิด เนื่องจากมีความกังวลต่อการสุ่มเสี่ยงที่จะเกิดการระบาดของไวรัสโควิด-19 รอบ 2 ซึ่งจะกระทบต่อการเติบโตทางเศรษฐกิจของประเทศไทย  และกระเทือนถึงธุรกิจอีกรอบ หลังจากก่อนหน้าตั้งแต่ไตรมาส 3 ต่อเนื่องมาจนถึงปัจจุบัน ธุรกิจต่างๆ เริ่มฟื้นตัว การบริโภคภายในประเทศปรับตัวดีขึ้นซึ่งได้แรงขับเคลื่อนผ่านมาตรการของรัฐบาล โดยกระทรวงการคลัง และกิจกรรมส่งเสริมการท่องเที่ยว จากแคมเปญของการท่องเที่ยวแห่งประเทศไทย (ททท.)

          ทั้งนี้ หากย้อนไปช่วงเดือนพฤศจิกายน ทั่วโลก ได้รับข่าวดี เกี่ยวกับความคืบหน้าการทดลองวัคซีน โควิด-19 ใกล้ความจริงเข้าไปทุกขณะ ซึ่ง KKP Research โดยเกียรตินาคินภัทร ได้เคยวิเคราะห์ (ก่อนจะมีการระบาดของโควิด-19 รอบ 2ในช่วงเดือน ธ.ค.63) ว่า หากกรณีวัคซีนมีประสิทธิภาพมากกว่าที่คาด คือ ที่ ระดับ 95% จะทำให้หยุดยั้งการระบาดสั้นลงเป็น 6 เดือนขณะที่หากวัคซีนมีประสิทธิภาพต่ำกว่าที่คาด เช่น ที่ ระดับ 60% อาจใช้เวลาถึง 10 เดือน

          KKP Research ได้ประเมินว่า นักท่องเที่ยว ต่างชาติ จะกลับเข้ามาไทยได้ในช่วงครึ่งหลังของปี 2564 ซึ่งจะส่งผลให้เศรษฐกิจไตรมาส 3 ของไทย (ปี 2564) ฟื้นตัวดีกว่าที่ประเมิน โดยเกิดจากปัจจัยบวกหลัก เรื่องการบริโภคภาคเอกชนมีการฟื้นตัวดีกว่าที่คาด การใช้จ่ายและการลงทุนภาครัฐขยายตัว แต่อย่างไรก็ตาม ถึง GDP ปีหน้าจะดูกระเตื้องขึ้น แต่เศรษฐกิจไทยจะอยู่ในระดับต่ำกว่าก่อนเกิดวิกฤตโควิด-19 ไปอีกพักใหญ่ โดยคาดว่าเศรษฐกิจจะกลับเข้าสู่ระดับก่อนช่วงเกิดโควิดได้ในไตรมาส 1 ปี 2565

          ....แต่ดูเหมือนว่า ความหวัง ทั่วโลก อาจจะต้องรอไปอีกสักระยะ โดยเหตุการณ์โควิด-19 ในต่างประเทศ ยังบ่งชี้ถึงความเสี่ยงอยู่ อย่างเช่น ประเทศอังกฤษ ต้องประกาศล็อกดาวน์รอบ 2

          ....ขณะที่ประเทศไทย ซึ่งถูกจัดอันดับให้เป็นประเทศ”ดาวเด่น” ปลอดภัยจากโควิด-19 สูงในโลก กำลังถูกท้าทายจากการระบาดรอบใหม่!!!

          เร่งจัดประเทศ ชูจุดแข็ง ‘เมืองสุขภาวะดี’ หวั่นวัคซีนช้า ไร้แผนฟื้น ศก. ฉุดอสังหาฯดิ่งลึกถึงปี 65

          นางสาวสุมิตรา วงภักดี กรรมการผู้จัดการ บริษัทเทอร์ร่า มีเดีย แอนด์ คอนซัลติ้ง จำกัด ผู้ให้บริการมาร์เก็ตเพลส และคอนเทนท์ อสังหาริมทรัพย์กล่าวว่า จากการประเมินตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2564 ตามวัฏจักร และการวิจัยของเราพบว่า ปี 2564 จะดิ่งสุด แต่ถ้าปีหน้าประเทศไทยไม่มีวัคซีน และยังไม่แนวทางที่ชัดเจน ในการจะเปิดประเทศ หรือการเสริมสร้างรายได้อื่นๆ เข้ามา นอกเหนือจากภาคอุตสาหกรรมแล้ว ซึ่งเรามองว่าผลจากการลงทุนในโครงการระเบียงเศรษฐกิจภาค ตะวันออก หรือ อีอีซี ภาคอุตสาหกรรมคงยังไม่เกิดผล ใน 2-3 ปีจากนี้ เพราะกว่ากระบวนการลงทุน จัดตั้งโรงงานเริ่มทำการผลิตใช้เวลาไม่ต่ำกว่า 2 ปี

          สุดท้าย ประเทศไทย ก็ต้องหันมาเน้นเรื่องภาค การท่องเที่ยวและภาคบริการ เน้นส่งเสริมการเป็นเมืองสุขภาวะดี หรือ (เวลเนสซิตี้) โดยต้องเร่งจัดประเทศ เพื่อรองรับกลุ่มวัยเกษียณที่มีคุณภาพ เพื่อสร้างรายได้เข้าสู่ประเทศไทย แต่ถ้าวันนี้ ประเทศไทยยังไม่ทำอะไรเลย ไม่มีแผนที่จริงจัง ไม่มีตัวกระตุ้นใหม่เข้ามา แทนที่ภาคอสังหาริมทรัพย์จะแย่สุดในปี 2564 และกลับมา ฟื้นตัวในปี 2565 กลับกลายเป็นว่า ภาคอสังหาริมทรัพย์จะดิ่งลึกในปี 2565 แทน

          ”เรามองว่า ตัวเร่งที่เร็วที่สุด คือ ภาคการท่องเที่ยวและที่อยู่อาศัย เนื่องจากประเทศไทยมีความได้เปรียบ ในด้านภูมิศาสตร์ และอินฟราสตรักเจอร์ที่เรามีอยู่ เรื่องการท่องเที่ยวของเรามาเป็นอันดับ 1 อยู่แล้ว แต่สิ่งสำคัญแผนการเปิดรับท่องเที่ยว ก็เป็นเรื่องสำคัญที่ต้อง ทำแผนอย่างจริงจัง ไม่งั้น การจะไปหวังว่า ปี 2565 ภาคอสังหาริมทรัพย์คงจะฟื้นช้า สิ่งที่เราห่วงจากข้อมูล พบพฤติกรรมคนไทยเที่ยวลดลง ระมัดระวังอย่างมาก ในการใช้จ่ายเงิน”

          หากเปิดประเทศ เน้นนักท่องเที่ยวเชิงคุณภาพ ไม่มุ่งปริมาณ

          ด้านผู้ว่าการการท่องเที่ยวแห่งประเทศไทย (ททท.) นายยุทธศักดิ์ สุภสร กล่าวว่า ในปี  2564 ทาง ททท. ยังต้องมีงบกระตุ้นการท่องเที่ยวต่อเนื่อง โดยจะเน้นใน 3 ด้าน ได้แก่ 1. กระตุ้นการท่องเที่ยวภายในประเทศ เนื่องจากยังไม่สามารถเปิดประเทศได้ 2. พิจารณาเรื่องการเปิดรับนักท่องเที่ยวคุณภาพ ไม่แน่ปริมาณ โดยจะมุ่งเรื่องการจับจ่ายใช้สอยให้มากขึ้น และ 3. ซ่อมสร้าง เพื่อความยั่งยืนในอนาคต ทาง ททท.จะมีแพลตฟอร์มในเรื่องของความรับผิดชอบ ต้องเรียนว่า จากนี้ไป 1-2 ปี เราคงไม่ได้มีปริมาณนักท่องเที่ยวเพิ่มมากขึ้น แต่จะมีความรับผิดชอบต่อสังคมมากขึ้น

          LPN Wisdom คาดคุมโควิด-19 ได้ ไม่กระทบอสังหาฯ

          นายประพันธ์ศักดิ์ รักษ์ไชยวรรณกรรมการผู้จัดการ บริษัท ลุมพินี วิสดอม แอนด์ โซลูชั่น จำกัด (LPN Wisdom) บริษัทด้านการวิจัยและที่ปรึกษาในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในเครือ บริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน)(LPN) กล่าวว่า สถานการณ์การแพร่ระบาดของโคโรนาไวรัสสายพันธุ์ใหม่ 2019 (โควิด-19) ในจังหวัดสมุทรสาครที่เกิดขึ้น ยังเร็วเกิน ไปที่จะประเมินสถานการณ์ว่า จะกระทบกับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในจังหวัดสมุทรสาคร และพื้นที่ข้างเคียงอย่างไร แต่จากประสบการณ์ที่เกิดการแพร่ระบาดในช่วงปลายเดือนมีนาคมและเมษายนที่ผ่านมา ในช่วงเวลานั้นลูกค้าส่วนใหญ่ก็จะชะลอแผน ที่จะเดินทางเข้าไปเยี่ยมชมโครงการในพื้นที่ที่มีการแพร่ระบาด

          อย่างไรก็ตาม ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ มีประสบการณ์จากช่วงเวลาดังกล่าว มีการปรับตัวโดย การขายผ่านออนไลน์ และมีการจัดการสถานที่ให้ปลอดจากการแพร่ระบาดของโควิด-19 ทำให้เชื่อว่าสถานการณ์การแพร่ระบาดของโควิด-19 ในจังหวัดสมุทรสาคร น่าจะกระทบกับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่จังหวัดสมุทรสาคร และพื้นที่กรุงเทพฯ ที่ใกล้เคียงกับ จังหวัดสมุทรสาคร อาทิ ทำเลหนองแขม บางบอน บางขุนเทียนจะได้รับผลกระทบไม่มากจากการแพร่ ระบาดในรอบนี้

          ทั้งนี้ จากผลการสำรวจของ LPN Wisdom พบว่า มีโครงการอาคารชุดที่เปิดตัวในจังหวัดสมุทรสาคร ตั้งแต่ปี 2557 ถึงปัจจุบันมีเพียง 1 โครงการ จำนวนหน่วยเปิดตัว 1,030 หน่วย ปัจจุบันปิดการขายและส่งมอบให้กับลูกค้าหมดแล้ว และมีการเปิดตัวโครงการบ้านพักอาศัย ทั้งบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ และบ้านแฝดในจังหวัดสมุทรสาครระหว่างปี 2561-2563 ทั้งสิ้น 30 โครงการ มีหน่วยเปิดตัวทั้งหมด 6,416 ยูนิต หรือเปิดตัวโดย เฉลี่ยปีละ 1,600-3,000 ยูนิตต่อปี มีอัตราการขายเปิดตัวอยู่ที่ 13% มีอัตราการดูดซับเฉลี่ย 1.8% ต่อเดือน

          ขณะที่ มีอาคารชุดที่เปิดตัวในพื้นที่กรุงเทพมหานคร(กทม.) ที่มีพื้นที่ติดกับจังหวัดสมุทรสาคร อาทิ หนองแขมบางบอน บางขุนเทียน ตั้งแต่ปี 2557-2563 ทั้งสิ้น 4 โครงการ มีจำนวนหน่วยเปิดตัวทั้งสิ้น 1,519 ยูนิต มียอดขายเปิดตัวอยู่ที่ 32% และมีการเปิดตัวของบ้านพักอาศัยทั้ง บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ และบ้านแฝด ในเขตหนองแขมบางบอน และบางขุนเทียน ระหว่างปี 2561-2563 จำนวน 21 โครงการ คิดเป็นจำนวนหน่วยที่เปิดขาย 3,722 ยูนิต มียอดขายเปิดตัว 23.8% และมีอัตราการดูดซับ เฉลี่ย 2.1-2.2% ต่อเดือน  ซึ่งถือว่ามีจำนวนโครงการ ที่เปิดตัวในจังหวัดสมุทรสาคร และในอำเภอข้างเคียงมีไม่มาก เมื่อเทียบกับภาพรวมของอสังหาฯ ในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑลที่มีอยู่มากกว่า70,000-73,000 ยูนิต คิดเป็นมูลค่าประมาณ 315,000-330,000 ล้านบาท

          ”ส่วนตัว ผมว่าการแพร่ระบาดโควิด-19ในจังหวัดสมุทรสาคร ในขณะนี้ ไม่น่าจะกระทบกับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในจังหวัดสมุทรสาครและพื้นที่โดยรอบมากนัก ขึ้นอยู่กับการเข้าไปควบคุมสถานการณ์ของกระทรวงสาธารณสุข ถ้าสามารถดำเนินการจำกัดการแพร่ระบาดได้ภายใน 2-3 สัปดาห์ ผลกระทบต่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไม่น่าจะมากนัก” นายประพันธ์ศักดิ์ กล่าว

          ปี 64 ‘สงครามราคา’ ยังคงรุนแรง

          นางสาวสุมิตรา วงภักดี กล่าวเสริมว่า บริษัทอสังหาริมทรัพย์ยังคงต้องใช้กลยุทธ์ เรื่องราคา ในการ กระตุ้นยอดขายต่อเนื่องอีกในปี 2564 และโปรโมชันจะมีความแรงมากขึ้นโดยผลวิจัย The most powerful brand in real estate 2020 และ Customer insight on real estate after covid-19 พบว่า ลูกค้ายังต้องการราคาที่คุ้มค่า เป็นหัวใจสำคัญ และต้องการโปรโมชัน ที่ช่วยผู้ซื้อ ในภาวะที่เกิดวิกฤต เนื่องจากทุกคนรู้อยู่แล้วว่า ปี 2563 รายได้ทุกคนลดลง แต่ผู้ซื้อทุกคนมีความจำเป็นในเรื่องที่อยู่อาศัย เนื่องจากต้อง Work From Home อีกครั้ง เนื่องจากสถานการณ์โควิด-19 ดูแล้วยังไม่จบดี และดูเหมือนจะลากยาวไปจนกว่าจะมีวัคซีนประมาณในเดือน 9 ของปี 2564 และไม่คิดว่าตัววัคซีนจะได้เร็วกว่าที่คาดการณ์ไว้

          ”ด้วยความจำเป็นที่ต้องทำงานที่บ้าน เนื่องจากกลัวในเรื่องของการเดินทาง แต่ด้วยที่อยู่อาศัยเดิม อาจจะอยู่ในทำเลที่เสี่ยงต่อการติดเชื้อ และพื้นที่บ้านไม่เหมาะจะ Work From Home กลายเป็นตัวกระตุ้น ทำให้คนมองหาที่อยู่อาศัยใหม่ อยากมีอาณาบริเวณ มีความโปร่งโล่งสบาย จากเหตุความจำเป็น แต่ภาวะที่รายได้ปรับลดลง ทางผู้ประกอบการควรจะลดราคา ลดได้ลดไป”

          ทั้งนี้ จากการสำรวจเราพบว่า ผู้ประกอบการใน ช่วงเดือนธันวาคมและต่อเนื่องถึงปี 2564 ยังคงจัดโปรโมชันส่งเสริมการขายอย่างต่อเนื่อง ลดราคากัน หนักมาก ตั้งแต่ 20-50% หรือมากกว่านั้น มีของแถม ไปจนถึงโปรจัดหนักผ่อนน้อย หรือมีเงินคืน เพื่อระบายสินค้าออกระดมกระแสเงินสดเข้ามาให้มากที่สุด

          อาทิเช่น บริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) ที่จัดแคมเปญ ” Ananda Condo Clearance Sales โปรแรง เล่นใหญ่ 10 ทำเลใกล้รถไฟฟ้า” ซึ่งเป็นโครงการคอนโดมิเนียมพร้อมอยู่ ที่ให้ลูกค้าดูของจริงได้ก่อนตัดสินใจซื้อ ในหลายโครงการ หลายทำเลใกล้รถไฟฟ้าใกล้ทางด่วน

          บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) ลุยโค้งสุดท้ายก่อนหมดปี ‘63 กับแคมเปญ “อยู่สบาย ไม่ต้องผ่อน 24 เดือน เข้าอยู่ได้ทันที’ เปิดรับทุกดีล พร้อมคุยทุกราคา ตั้งแต่วันนี้ - 31 ธันวาคม 2563 เท่านั้น

          บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค จำกัด (มหาชน) ยกขบวน 9 คอนโดฯ ทำเลศักยภาพ จัดหนัก ส่งท้ายปี ยูนิต HOT PRICE ลดสูงสุด 2 ล้านบาท พร้อมข้อเสนอที่สุดแห่งปี ไม่ว่าจะเป็น รับเงินคืนสูงสุดในรอบปี สูงสุดถึง 5 แสนบาท ผ่อนต่ำ ล้านละ 2,000 นาน 2 ปี ดอกเบี้ยต่ำ 2% นาน 2 ปี และฟรีค่าใช้จ่ายต่างๆ รวม 6 รายการและหากลูกค้าคลิกลงทะเบียน จะได้รับเพิ่ม ฟรีเงินจอง สูงสุด 1 หมื่นบาท

          นายก ส.อสังหาฯสมุทรสาคร ยันแบงก์ปล่อยกู้ปกติ

          นายวีระกิตติ์ เอกอัครวิจิตร นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ จังหวัดสมุทรสาคร เปิดเผยถึงสถานการณ์โควิด-19 ที่เกิดขึ้นในขณะนี้ว่า ตอนนี้ยังเร็วเกินไปที่ จะชี้ชัดถึงผลกระทบต่อภาคอสังหาริมทรัพย์ ขอเวลา อีก 1-2 สัปดาห์ ถ้าผู้ติดเชื้อลดลง ก็เป็นสัญญาณที่ดี เนื่องจากช่วงที่เกิดการระบาดของโควิด-19 รัฐบาลได้มีการออกมาตรการออกมาควบคุมและดูแล และจำกัดบริเวณของผู้ติดเชื้อโควิด-19 ซึ่งถือว่า รัฐบาลทำดีและเต็มที่แล้ว

          ”ผู้ประกอบการมีการเตรียมความพร้อม จากเหตุการณ์ล็อกดาวน์ในครั้งแรก แต่ตอนนี้เราไม่รู้ว่า รัฐบาลจะล็อกดาวน์เพิ่มเติมหรือไม่ ซึ่งในด้านสถาบันการเงิน เท่าที่สอบถามไปยังธนาคาร ยังปล่อยสินเชื่ออยู่ ซึ่งอาจจะมีลูกค้าบางรายเลื่อนการโอน  โดยภาพรวม ธุรกรรมยังเป็นปกติ  เนื่องจากอสังหาริมทรัพย์ในจังหวัดสมุทรสาคร เป็นตลาดเรียลดีมานด์ ที่มีความต้องการซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง ระดับราคาโครงการแนวราบที่ขายดีเฉลี่ย 1-3 ล้านบาท”

          ในเรื่องของมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์และจดจำนอง เหลือรายการละ 0.01% ที่จะ สิ้นสุดในวันที่ 24 ธันวาคม 2563 นั้น นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์กล่าวว่า ช่วงที่ผ่านมา ผู้ประกอบการหลายราย ได้เจรจาลูกค้าที่ซื้อโครงการที่อยู่อาศัย ตัดสินใจโอนกรรมสิทธิ์ เพื่อรับเงื่อนไขพิเศษจากภาครัฐ แทนที่จะไปหนาแน่นในช่วงที่มาตรการใกล้จะสิ้นสุด

          ”ตนได้การพูดคุยกับทางธนาคารอาคารสงเคราะห์ขอให้ดันสินเชื่อออกมา เพื่อรับกับมาตรการที่จะสิ้นสุดลง และในสถานการณ์ที่เกิดโควิด-19 ในตอนนี้ ลูกค้าที่ไม่มีความจำเป็น ก็อาจจะมอบอำนาจให้กับทางโครงการในการดำเนินธุรกรรมแทนได้ ทั้งนี้ การเตรียมความพร้อมให้กับลูกค้าในการซื้อที่อยู่อาศัย การตรวจฐานะการเงินของผู้ซื้อ ก็จะมีส่วนช่วยให้ยอดการปฏิเสธสินเชื่อจากธนาคารลดลงได้” นายวีระกิตติ์ กล่าว.

          ”ถ้าวันนี้ ประเทศไทยยังไม่ทำอะไรเลย ไม่มีแผนที่จริงจัง ไม่มีตัวกระตุ้นใหม่เข้ามา แทนที่ภาคอสังหาริมทรัพย์จะแย่สุดในปี 2564 และกลับมาฟื้นตัวในปี 2565 กลับกลายเป็นว่า ภาคอสังหาริมทรัพย์จะดิ่งลึกในปี 2565 แทน”

          ”ทาง ททท.จะมีแพลตฟอร์มในเรื่องของความรับผิดชอบ ต้องเรียนว่า จากนี้ไป 1-2 ปี เราคงไม่ได้มีปริมาณนักท่องเที่ยวเพิ่มมากขึ้น แต่จะมีความรับผิดชอบต่อสังคมมากขึ้น”

Reference: ผู้จัดการรายวัน 360 องศา