ส่องข้อมูลซื้อขาย-เช่าอสังหาฯ ก่อนเปิดรับตลาดต่างชาติ

           บุษกร ภู่แส

           กรุงเทพธุรกิจ

           ภาครัฐมีแนวทางแก้กฎหมาย กฎเกณฑ์ และระเบียบที่เกี่ยวข้องให้คนต่างชาติมาซื้อ  และ/หรือ เช่าระยะยาวอสังหาริมทรัพย์สะดวกขึ้น 3 เรื่องหลัก คือ 1.ขยายเพดานสัดส่วนกรรมสิทธิ์ซื้อห้องชุด เป็น 70-80% จากปัจจุบัน 49%2.ปลดล็อกต่างชาติซื้อบ้านพร้อมที่ดิน ระดับราคา 10-15 ล้านบาทขึ้นไป และ 3.กำหนดให้นักลงทุนต่างชาติทำสัญญาเช่าได้สูงสุด 30 ปี จะมีการขยายเพิ่มเป็น 50 ปี และต่อได้อีก 40 ปี

          ”วิชัย วิรัตกพันธ์ “ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ นำเสนอข้อมูลการโอนกรรมสิทธิ์ที่สะท้อนภาวะของการซื้อขาย อสังหาฯ ของคนต่างชาติ (Freehold) และข้อมูลการเช่าที่อยู่อาศัยระยะยาวของคนต่างชาติ (Leasehold) โดยระบุว่าภาพรวมทั้งประเทศการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดของคนต่างชาติ ช่วงปี 2561-2563 ห้องชุดสะสม 34,651 หน่วย มูลค่า 145,577 ล้านบาท เฉลี่ยปีละ 11,550 หน่วย มูลค่า 48,526 ล้านบาท

           เมื่อพิจารณา 5 จังหวัดที่คนต่างชาติมีหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ในห้องชุดสูงสุดถึง 96.2% ของทั้งประเทศ พบว่าระหว่างปี 2561-2563 มีเพียง 9% โดยจังหวัดที่มีสัดส่วนสูงสุด คือ ชลบุรี 30.3%  เชียงใหม่ 18.5%, ภูเก็ต 17.0%, กรุงเทพฯ 7.8% และสมุทรปราการ 6.3%

          ในมิติของราคาพบว่า 77.6% มีหน่วยที่ซื้อ และรับโอนกรรมสิทธิ์ไม่เกิน 5 ล้านบาท แต่มีสัดส่วนในหน่วยกรรมสิทธิ์ห้องชุดเพียง 7.7% ของหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดทั้งประเทศ ขณะที่ห้องชุดในราคาเกินกว่า 5 ล้านบาท ซึ่งมีหน่วยที่ซื้อและรับโอนกรรมสิทธิ์รวมกัน 22.4% กลับมีสัดส่วนในหน่วยกรรมสิทธิ์ห้องชุด สูงกว่าประมาณ 20%

           จากข้อมูลสะท้อน 3 ประเด็นสำคัญ คือ 1.ชาวต่างชาติสนใจซื้อห้องชุดในบางพื้นที่ เท่านั้น ส่วนใหญ่เป็นเมืองศูนย์กลางทางภูมิภาค และเมืองท่องเที่ยว 2. ภาพรวมหน่วยกรรมสิทธิ์ ในห้องชุดของคนต่างชาติยังต่ำกว่า 49% ตามที่กฎหมายกำหนด แต่อาจมีอาคารชุดในบางพื้นที่อาจเป็นที่ต้องการมาก และ 3.ห้องชุดส่วนใหญ่ระดับราคาไม่เกิน  5 ล้านบาท ใกล้เคียงกับกำลังซื้อของคนไทยส่วนใหญ่ แต่ด้วยห้องชุดประเภทนี้มีอุปทานในตลาดมากจึงทำให้ยังมีสัดส่วนต่างชาติ ไม่ถึง 10% ขณะที่ระดับราคาเกินกว่า 5 ล้านบาท มีสัดส่วน 20% แต่โดยภาพรวมทุกระดับราคาของห้องชุดยังมีสัดส่วนในหน่วยกรรมสิทธิ์ห้องชุดของคนต่างชาติยังต่ำกว่า 49%

           “สะท้อนให้เห็นว่า การขยายสัดส่วนมากกว่า 49% มีความจำเป็นในบางพื้นที่ และระดับราคาที่ควรส่งเสริมคือมากกว่า 5 ล้านบาท เพื่อป้องกันไม่ให้ห้องชุดระดับราคาไม่เกิน 5 ล้านบาทถูกซื้อไปโดย คนต่างชาติมากเกินควร” หากเปิดให้ต่างชาติมีกรรมสิทธิ์ในบ้านและที่ดิน ควรกำหนดราคาสูงกว่า 15 ล้านบาท เนื่องจากในปัจจุบันตลาดคนไทยประมาณ 90% เป็นบ้านจัดสรรราคาไม่เกิน 15 ล้านบาท ซึ่งแนวทางดังกล่าวจะช่วยป้องกันไม่ให้เกิดผลกระทบในเรื่องของราคาบ้านปรับตัว ขึ้นเร็วเกินไป

          วิชัย ระบุว่า ที่ผ่านมาต่างชาติครอบครอง ที่อยู่อาศัยทั้งอาคารชุดและบ้านและที่ดินด้วยการทำสัญญาเช่าระยะยาว ซึ่งตามกฎหมายที่ดินปัจจุบันกำหนดให้เช่าได้ไม่เกิน 30 ปี และต่ออายุได้รอบละ 30 ปี แต่ในทางปฏิบัติ มักทำสัญญาต่ออายุไว้เลยอีก 2 รอบ รวมเป็น 90 ปี ซึ่งที่ผ่านมามีคนต่างชาติที่ให้ความสนใจ ในรูปแบบนี้ไม่มากนัก

           โดยข้อมูลระหว่างปี 2561-2563 มี 1,483 หน่วย มูลค่า 5,390 ล้านบาท เฉลี่ยปีละ  494 หน่วย มูลค่า 1,797 ล้านบาท แบ่งเป็นคอนโด 1,280 หน่วย มูลค่า 4,503 ล้านบาท เฉลี่ยปีละ 427 หน่วย มูลค่า 1,501 ล้านบาท และบ้านและที่ดิน 203 หน่วย มูลค่า 888 ล้านบาท เฉลี่ยปีละ 68 หน่วย มูลค่า 296 ล้านบาท ซึ่งอาจกล่าวได้ว่า ตลาดการเช่าที่อยู่อาศัยระยะยาวในช่วงที่ผ่านมาจึงมีขนาดเล็กมาก ซึ่งส่วนใหญ่ 93.4% อยู่ในเมืองท่องเที่ยว คือ ภูเก็ต 78.8% ชลบุรี 10.3% และเชียงใหม่ 6.3%

           สำหรับตลาดหลัก มาจาก 2 สัญชาติ คือรัสเซีย สัดส่วนการเช่า 43.2% ของการเช่า ของคนต่างชาติทั้งหมด และ จีน 23.5% ซึ่งนิยมเช่าห้องชุดมากกว่าประเภทแนวราบ สะท้อนให้เห็นว่า ตลาดเช่าระยะยาวยังมี ขนาดเล็กมาก ซึ่งอาจเป็นผลจากระยะเวลา ในการให้เช่าเพียง 30 ปี และสามารถต่อคราวละ 30 ปียังไม่จูงใจดังนั้น หากขยายเวลาเช่าระยะยาวออกเป็น 50 ปี และต่อได้อีก 40 ปี ก็น่าจะสร้างความมั่นใจในการตัดสินใจ ของต่างชาติมากขึ้น “ถ้านโยบายเหล่านี้สามารถทำได้จริง จะเป็นผลดีต่อเศรษฐกิจและภาคอสังหาฯ เพราะสามารถสร้างดีมานด์ใหม่จากต่างประเทศ เพิ่มขึ้นจากปัจจุบันยังมีสัดส่วนเพียงแค่ 10% ของผู้ซื้อที่อยู่อาศัยทั้งหมด”

          ต่างชาติสนใจซื้อห้องชุดในบางพื้นที่เท่านั้น หลักๆ เป็นเมืองศูนย์กลางภูมิภาค และเมืองท่องเที่ยว ส่วนใหญ่ราคาไม่เกิน 5 ล้านบาท ใกล้เคียงกับกำลังซื้อของคนไทย

Reference: หนังสือพิมพ์กรุงเทพธุรกิจ