ส่องกำไรหุ้นอสังหาฯปีกระต่าย จีนเปิดประเทศหนุน คอนโดฯ ฟื้น

           ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในปี 2566 นี้ มีการประเมินกันว่า น่าจะยังเห็นการเติบโตต่อเนื่องจากปีที่ผ่านมา แต่อัตราการเติบโตอาจจะไม่เท่ากับ ปี 2565 โดยเฉพาะประเด็นการไม่ต่ออายุการผ่อนคลายมาตรการเงินดาวน์ขั้นต่ำในการขอสินเชื่อเพื่อซื้อที่อยู่อาศัย หรือ “มาตรการ LTV (loan to value)” ของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ที่คาดว่าจะส่งผลกระทบต่อการเปิดตัวโครงการใหม่

          จีนเปิดประเทศแรงหนุนสำคัญ

          อย่างไรก็ดี ในมุมของหุ้นอสังหาฯนั้น ”ณภัทร วรจรรยาวงศ์” ผู้จัดการฝ่ายวิเคราะห์หลักทรัพย์ บริษัทหลักทรัพย์ เคจีไอ (ประเทศไทย) จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ปี 2565 ที่ผ่านมา เป็นปีแห่ง การฟื้นตัวของหุ้นอสังหาฯ โดยก่อนหน้านี้ ฝั่งซัพพลายมีการปรับลดลงค่อนข้างมากในช่วงสถานการณ์โควิด-19 ระหว่าง ปี 2563-2564 จากซัพพลายโครงการเปิดใหม่ปกติจะอยู่ที่ปีละ 1.2 แสนยูนิต แต่ในช่วงปี 2563-2564 ลดลงไปเหลือเพียง 6-7 หมื่นยูนิต ขณะที่ทางด้านดีมานด์ก็มีการหดตัวลงค่อนข้างรุนแรงเช่นกัน

          ”ทั้งในแง่ซัพพลายและดีมานด์ อสังหาฯ มีการปรับตัวลงไป 2 ปีก่อน หน้านี้แล้ว พอมาในปี 2565 คาดว่า จากสถานการณ์หลาย ๆ อย่างที่เริ่มดีขึ้น ฝั่งซัพพลายก็น่าจะขยับขึ้นมา ประมาณ 8-9 หมื่นยูนิต หรือฟื้นตัวกลับมา แล้วประมาณ 40-50% เทียบกับปี 2564 ส่วนดีมานด์ก็เริ่มเห็นสัญญาณการฟื้นตัว ขณะที่ในปี 2566 มองว่าซัพพลายมีโอกาสเติบโตต่อเนื่อง”

          ”ณภัทร” กล่าวว่า คาดว่าปีนี้ดีมานด์กับซัพพลายของบ้านแนวราบจะเติบโตขึ้นในระดับที่ใกล้เคียงกันประมาณ 5-10% ส่วนคอนโดมิเนียม ปีนี้จะเป็นปีที่เริ่มกลับมา โดยจะเห็นภาพชัดเจนมากขึ้นจากต่างชาติที่จะทยอยกลับมามากขึ้น โดยเฉพาะที่การเปิดประเทศของจีน เชื่อว่าจะหนุนให้ดีมานด์ปรับตัวเพิ่มขึ้น

          ”คาดทั้งปี 2566 จะมีนักท่องเที่ยวเข้ามาราว ๆ 28 ล้านคน ซึ่งมีการปรับประมาณการจากเดิมที่ 25 ล้านคน และโดยปกติต่างชาติจะซื้อคอนโดฯสัดส่วนประมาณ 15% ของคอนโดฯทั้งหมด เพราะฉะนั้นภาพรวมตลาดคอนโดฯ เป็นตลาดที่กำลังเริ่มกลับมาจากต่างชาติที่กลับเข้ามามากขึ้น ฉะนั้น ปีนี้เชื่อว่า ดีเวลอปเปอร์หลาย ๆ เจ้า จะเริ่มกลับมาเปิดโครงการคอนโดฯใหม่อีกครั้ง โดยจะ มีดีมานด์จากต่างชาติที่ซื้อเก็งกำไร หรือปล่อยเช่า เริ่มกลับมา ทำให้มองว่าภาพ รวมตลาดอสังหาฯปีนี้จะเป็นปีที่ดีกว่าปีที่ผ่านมา”

          คาดกำไรหุ้นอสังหาฯโต9%

          โดย บล.เคจีไอ คาดการณ์กำไรปกติ ของกลุ่มอสังหาฯ รวม 7 บริษัทที่วิเคราะห์ อยู่ ได้แก่ บมจ.เอพี (ไทยแลนด์) หรือ AP, บมจ.แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ (LH), บมจ.แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ (LPN), บมจ.ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI), บมจ.พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH),  บมจ.ควอลิตี้เฮ้าส์ (QH) และ บมจ.ศุภาลัย (SPALI) โดยในรอบปี 2565 คาดการณ์กำไรปกติอยู่ที่ 28,385 ล้านบาท เติบโต 13% จากปี 2564 ขณะที่ในปี 2566 นี้ คาดการณ์ กำไรเติบโต 31,052 ล้านบาท เติบโต 9% จากปี 2565

          2 ปัจจัยกดดันกำไร

          อย่างไรก็ตาม “ณภัทร” กล่าวว่า ปีนี้จะมีประเด็นที่นักลงทุนสนใจอยู่ 2 ประเด็น คือ การยกเลิกมาตรการผ่อนคลาย LTV แต่คาดว่าด้วยภาพเศรษฐกิจที่เป็นเทรนด์ฟื้นตัว ประกอบกับ LTV ก็ไม่ได้ลิดรอนสิทธิของผู้ซื้ออาศัยอยู่จริงที่เป็นบ้านหลังแรก ฉะนั้นจึงเชื่อว่าภาพรวมที่เศรษฐกิจฟื้นตัวจะเข้ามาช่วยลดผลกระทบจากยกเลิกมาตรการ LTV จึงไม่น่าจะส่งผลกระทบทำให้ดีมานด์หายไปอย่างมีนัยสำคัญ

          ส่วนเทรนด์ดอกเบี้ยขาขึ้น ก็น่าจะ ไม่ได้กระทบต่อดีมานด์ในการซื้ออสังหาฯ อย่างมีนัยสำคัญเช่นกัน เพราะเชื่อว่านักลงทุนหรือผู้ซื้ออาศัยอยู่จริง ก็ยังคงตัดสินใจซื้ออยู่ดี เพียงแต่อาจจะทำให้ความสามารถในการซื้อลดลง ซึ่งการที่ดอกเบี้ยปรับขึ้นทุก ๆ 1% จะกระทบกำลังซื้อประมาณ 9%

          ”หมายความว่า คนอาจจะยังซื้อบ้าน ซื้อคอนโดฯอยู่ แต่จะซื้อในพื้นที่ที่มีขนาดเล็กลง”

          สำหรับหุ้นอสังหาฯที่ บล.เคจีไอ มองว่าโดดเด่นในปีนี้ จะเป็นกลุ่มที่ทำแนวราบในระดับกลางถึงบน เนื่องจากตลาดแนวราบเป็นตลาดที่มั่นคงและเติบโตมาได้ต่อเนื่อง และลูกค้าในระดับกลางถึงบนก็จะเป็นกลุ่มลูกค้าที่มีความอ่อนไหวหรือเปราะบางต่อเศรษฐกิจน้อยกว่า รวมถึงกลุ่มที่ลงทุนทำคอนโดฯ สม่ำเสมอในช่วงที่ผ่านมา ซึ่งจะมี backlog ที่รอโอนค่อนข้างมาก ดังนั้น หุ้น top pick ที่ให้ไว้มี 2 ตัวด้วยกัน คือ LH และ AP

          ”หุ้นอสังหาฯ ยังเป็นกลุ่มที่น่าสนใจและมีแนวโน้มที่จะกลับมาฟื้นตัวมากขึ้น แม้จะมีปัจจัยลบที่นักลงทุนอาจจะยังกังวล แต่เชื่อว่าปีนี้จะเป็นปีที่ดี และโดยปกติหุ้นอสังหาฯจะเป็นกลุ่มที่จ่ายปันผลเฉลี่ยได้ดี 6-7% ต่อปี”

          แนะเลือก Selective บางตัว

          ขณะที่ ”เทิดศักดิ์ ทวีธีระธรรม” รองกรรมการผู้อำนวยการและหัวหน้าสายงานวิจัย บริษัทหลักทรัพย์ เอเซีย พลัส จำกัด กล่าวว่า หลังจากที่จีนยกเลิกมาตรการ Zero COVID และเปิดประเทศตามปกติ จึงเป็นความ คาดหวังของหลาย ๆ ธุรกิจที่เคยซบเซา โดยอสังหาฯไทยก็เป็นสิ่งที่คนจีนนิยมซื้อ โดยเฉพาะคอนโดฯ ซึ่งก็คาดว่า ปีนี้น่าจะมีแรงซื้อจากจีนกลับมาได้ต่อเนื่อง

          ”แต่การกลับมาซื้อของคนจีน ก็คงจะเป็นแบบค่อยเป็นค่อยไป และคงไม่ได้เยอะมาก เพราะถ้าดูจากดีเวลอปเปอร์ ความคาดหวังสูงสุดในตอนนี้ ก็คงแค่ต้องการระบายสต๊อกเดิมออก เพื่อจะให้ ธุรกิจดำเนินต่อไปได้”

          โดยหุ้นอสังหาฯปีนี้ บล.เอเซีย พลัส แนะนำว่า ยังต้อง selective เลือกลงทุนในหุ้นบางตัวที่มีผลประกอบการดี เป็นหุ้นตัวใหญ่และมีผลิตภัณฑ์ครบ ทั้งแนวราบ และคอนโดฯ และครบทุกราคา และมีการจ่ายเงินปันผลที่ดีและสม่ำเสมอ เนื่องจากตลาดอสังหาฯเปลี่ยนแปลงได้อย่างรวดเร็ว หากผู้ประกอบการ ไม่สามารถปรับตัวได้ ก็อาจจะเกิดการ กระจุกตัวในธุรกิจ ก็เป็นความเสี่ยงที่นักลงทุนต้องพิจารณา

          ทั้งนี้ บล.เอเซีย พลัส แนะนำหุ้นอสังหาฯ 4 ตัว ได้แก่  AP, LH, SPALl และ AC ซึ่งหุ้นเหล่านี้เป็นกลุ่มที่มีความสามารถทำกำไรและยังจ่ายปันผล ได้เป็นอย่างดี

Reference: หนังสือพิมพ์ประชาชาติธุรกิจ