สายสีส้ม-ม่วงใต้ ขยับ ดันราคาที่ดินพุ่ง3เท่า

          ที่ดินทั่วกรุงขยับ 3 เท่า ราคาทะลุล้านทั่วกรุง รับอานิสงส์รถไฟฟ้าใหม่สาย “สีส้ม-ม่วงใต้” ขยับ รฟม.ขีดเส้นประมูลปีนี้ เปิดทำเลทองใหม่ขึ้นตึกสูง บิ๊กดีเวลอปเปอร์ปักหมุดล่วงหน้าทำเลทองใหม่ “สามเหลี่ยมดินแดงบางขุนนนท์-สามเสน” ด้านสายสีเหลือง-ชมพูเร่งก่อสร้างเต็มสูบ เล็งเปิดใช้ปี 2565 ที่ดินแนวสายทางวิ่งไปไกลแล้ว

          การรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทย(รฟม.)ประกาศขยับประมูลรถไฟฟ้าสายสีส้มและสายสีม่วงใต้ ภายในปลายปีนี้ และมีเป้าหมายเปิดให้บริการภายในปี 2570 ยังไม่รวมโครงข่ายที่อยู่ระหว่างก่อสร้าง ส่งผลให้หลายพื้นที่กลายเป็นทำเลทองใหม่ ดีเวลอปเปอร์รายใหญ่เคลื่อนไหวเข้าพื้นที่ ปักหมุดขึ้นโครงการ ผลักดันให้ ราคาที่ดินขยับสูง

          รถไฟฟ้าใหม่ดันที่พุ่ง 3 เท่า

          นายวสันต์ คงจันทร์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท โมเดอร์น พร็อพเพอร์ตี้ คอนซัลแตนท์ จำกัด บริษัทประเมินราคาที่ดินแถวหน้าเปิดเผย “ฐานเศรษฐกิจ” ว่า การระบาดของโควิด-19 ส่งผลให้ราคาธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ทุกประเภทถูกปรับลง ไม่ว่าจะเป็นที่อยู่อาศัย โรงแรม แต่ที่ราคาไม่ลดลงและแนวโน้มขยับขึ้นคือ การก่อสร้างรถไฟฟ้าสายใหม่ อย่างสายสีส้ม ช่วงบางขุนนท์-มีนบุรีและสายสีม่วงใต้ ของรฟม. ดันราคาที่แนวสายทางปรับขึ้นเฉลี่ย 2-3 เท่าจากราคาเดิม

          ทั้งนี้จากหลายปัจจัย เช่น 1.ราคาที่ดินเดิมยังไม่สูงมาก 2. ผู้ประกอบการเข้าซื้อที่ดินขึ้นโครงการ 3.เจ้าของที่ดิน เริ่มปรับปรุงอาคารเพิ่มมูลค่าหรือรอเวลาขาย 4.ราคาประเมินกรมธนารักษ์ปรับเพิ่มขึ้น 5.ผังเมืองกทม.ใหม่เพิ่มประโยชน์การใช้ที่ดินเพิ่มขึ้น ปัจจัยเหล่านี้ทำให้ราคาที่ดินสูงขึ้นได้ แต่รอบนี้ ขยับไม่หวือหวา เพราะอยู่ในช่วงโควิด-19 ที่การพัฒนาอาจลดลง เมื่อเทียบกับช่วงปกติ 50%

          ดินแดงทำเลทองใหม่

          ส่วนทำเลทองใหม่มีหลายย่าน ที่ราคาที่ดินปรับตัวสูง เริ่มตั้งแต่สายสีส้มตะวันตก จากศูนย์วัฒนธรรมผ่านเข้าสู่สามเหลี่ยมดินแดง ก่อนออกไปถนนราชวิถี ปัจจุบันมีคอนโดมิเนียมแบรนด์ชั้นนำเปิดขายรออยู่ก่อนหน้าแล้ว เพื่อชิงความได้เปรียบเรื่องต้นทุน ที่ดินที่ซื้อได้ถูกก่อนตอกเข็มรถไฟฟ้า ในราคาเพียง 3-4 แสนบาทต่อตารางวา

          โดยเฉพาะที่ดินแฟลตดินแดงของการเคหะแห่งชาติ (กคช.) เป็นที่ผืนใหญ่กลางใจเมืองที่มีแผนให้เอกชนพัฒนาเป็นเมืองอัจฉริยะ อนาคตราคาที่ดินจะพุ่ง ตารางวาละกว่า 1 ล้านบาท เนื่องจากอยู่ใกล้อนุสาวรีย์ชัยสมรภูมิ เชื่อมโยงถนนสายหลักหลายเส้นทาง ที่วิ่งเข้าสู่กลางใจเมืองได้สะดวก

          ขณะที่ย่านอนุสาวรีย์ชัยสมรภูมิและราชวิถี จะได้อานิสงค์จากรถไฟฟ้าบีทีเอส สายสีเขียว ที่ดันราคาที่ดินขยับสูงมาก่อนหน้านี้ เมื่อมีสายสีส้มวิ่งเข้ามาสมทบ ยิ่งดันให้ราคาที่ดินปรับสูงขึ้นกว่าตารางวาละ 1 ล้านบาท ซึ่งบริเวณนี้มีทั้งบริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด(มหาชน) ค่ายอนันดา ศุภาลัย ปักหมุดชิงกำลังซื้อกลุ่ม แพทย์-พยาบาล เนื่องจากมีโรงพยาบาลตั้งอยู่เป็นจำนวนมาก

          รัชดา-พระราม 9 แตะ1.5 ล้านแน่

          ทำเลร้อนแรงที่สุดและเป็นศูนย์กลางเศรษฐกิจใหม่(นิวซีบีดี ) สำหรับย่านรัชดาภิเษกพระราม 9 ราคาจะวิ่งไปแตะที่ 1.5 ล้านบาทต่อตารางวา เพราะมีความเคลื่อนไหวซื้อขายที่ดิน และยังเป็นจุดตัดรถไฟฟ้า 2 สายคือ สายสีส้มและสายสีน้ำเงิน หรือเอ็มอาร์ทีเดิม หลังที่ดินแปลงรัชดาฯ ของนายสาธิต วิทยากร ประธานคณะกรรมการบริหาร บริษัท พริ้นซิเพิล แคปิตอล จำกัด (มหาชน) (PRINC) ตัดที่แบ่งขายให้บริษัท เอไอเอ ประเทศไทย (AIA) 8 ไร่ เป็นเงิน 3,500 ล้านบาท ในราคานิวไฮที่ 1.1 ล้านบาทต่อตารางวา โดยยังเหลือที่ดินอีก 20ไร่ด้านใน ที่อาจพัฒนาเองหรือตัดขายให้นักลงทุนที่สนใจเข้ามาพัฒนาโครงการ

          ฝั่งธนฯ มาแรง

          ข้ามมาย่านฝั่งธนบุรี เมื่อสายสีส้มวิ่งลอดแม่น้ำเจ้าพระยา ข้ามมายังศิริราชแถบบางขุนนนท์ ถนนจรัญสนิทวงศ์ ฝั่งธนบุรี บริเวณนี้สร้างตึกสูงได้ ขณะราคาที่ดินไม่แพงเพียงตารางวาละ 3-4 แสน บาท ที่สำคัญยังเป็นจุดตัด หรือจุดเปลี่ยนถ่ายรถไฟฟ้าถึง 3 สายคือ สายสีน้ำเงิน ตัดสายสีส้มตะวันตกที่สถานีบางขุนนนท์ และมีสายสีแดงอ่อน ช่วงศิริราชตลิ่งชัน ที่การรถไฟแห่งประเทศไทย (รฟท.) วางแผนก่อสร้างในอนาคต เชื่อมต่อกับ สายสีแดง ช่วงบางซื่อ-รังสิต-ตลิ่งชัน ที่เปิดให้บริการไปแล้ว และหากวิ่งจากบางขุนนท์ ไปตลิ่งชันจนถึงย่านราชพฤกษ์

          ทำเลนี้นอกจากได้อานิสงส์รถไฟฟ้าหลายสาย รวมทั้งบีทีเอสบางหว้าด้วยแล้ว ผังเมืองกทม.ฉบับใหม่ยังปรับให้ย่านราชพฤกษ์ จากสีเขียว (ที่ดินประเภทชนบทและเกษตรกรรม)พัฒนาได้เฉพาะบ้านเดี่ยว เปลี่ยนเป็นพื้นที่สีส้ม (ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง) สร้างตึกสูงได้ ดันให้ราคาที่ดินจาก1 แสนบาทต่อตารางวา พุ่งพรวด 6 เท่า เป็น 6 แสนบาทต่อตารางวาทันที โดยไม่รอผังประกาศใช้

          ม่วงใต้ร้อนฉ่า “แลนด์ “จอง

          อีกทำเลที่น่าจับตา มีบิ๊กอสังหาฯ ซุ่มซื้อที่ดินปักหมุดรออย่าง บมจ.แลนด์แอนเฮ้าส์ เข้าซื้อที่ดินโรงไม้เก่าริมแม่น้ำเจ้าพระยา เนื้อที่ 17 ไร่เศษ มูลค่า 1,550 ล้านบาท เพื่อขึ้นคอนโดมิเนียมสูง 50 ชั้น 4 อาคาร มูลค่ากว่า 1หมื่นล้านบาท ซึ่งทำเลติดโรงเรียนราชินีบนย่านสามเสนและกรมชลประทานรองรับรัฐสภาใหม่ และข้าราชการย่านดังกล่าว

          นายวสันต์ประเมินว่า ทำเลนี้ราคา 1.5-2 แสนบาทต่อตารางวา อนาคตวิ่งไปได้ที่ 5-6 แสนบาท เท่ากับสถานีบางโพ ขณะที่บางซื่อทำเลยอดฮิต อนาคตทะลุล้านบาทต่อตารางวาแน่นอน เพราะปัจจุบันอยู่ที่ 7-8 แสนบาทต่อตารางวาแล้ว มีคอนโดมิเนียมเกิดขึ้นไม่ต่ำกว่า 10,000 หน่วย

          ทำเลบนถนนกรุงธนบุรี ย่านฝั่งธนบุรี อีกทำเลที่ขึ้นตึกสูงได้ และมีกลุ่มกำลังซื้อสูงคือ เป็นคนพื้นที่ที่อยู่อาคารพาณิชย์ หันมาสนใจซื้อคอนโดมิเนียมไว้เป็นสินทรัพย์และให้ลูกหลาน ราคา 2-3 ล้านบาทขึ้นไป ซึ่งกลุ่มคนเก่าแก่ดังกล่าวเป็นเศรษฐีเงินเย็น ชอบซื้อคอนโดฯราคาถูกเก็บไว้ ส่วนราคาที่ดินจะไม่ต่างจากท่าพระ สายสีน้ำเงินที่ 5-6 แสนบาทต่อตารางวา ขณะทำเลดาวคะนอง พระปะแดง พระราม 2 ราคาที่ดินจากตารางวาละ 1แสนบาท ขยับเป็น 2-3 แสนบาท ต่อตารางวา ทันทีเมื่อสายสีม่วงมา

Reference: หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ