ศูนย์ราชการมหาดไทย 2 แสนตร.ม.ลุ้นปลุกตลาดคอนโดฯเจริญนคร คึกยกแผง

          อสังหาฯ ลุ้นแผนโครงการศูนย์ราชการกระทรวงมหาดไทย พ้นที่ 2.2 แสนตร.ม. ริมแม่น้ำ ย่านเจริญนคร  3 ปีเสร็จ ปลุกความคึกคักตลาดฝังใต้ ด้านฟนิกซ์ เผยก่อนหน้าซัพพลายคอนโดฯใหม่เติมน้อย ลุ้นแผนเอเชียทีค 2 ช่วยดันศักยภาพอีกทาง ขณะเสนาฯ สน คว้านหาที่ดินตอกหมุดโครงการ 3 เพม หลังเตรยมเปิด’นิช ไพร์ด สมเด็จเจ้าพระยา’ รับ 7 พันคนโยกย้าย”

          ข่าวความคืบหน้า โครงการขนาดใหญ่ แผนกระทรวงมหาดไทย ต่อการเตรียมพัฒนาศูนย์ราชการแห่งใหม่ บนที่ดินราชพัสดุ ขนาด 19 ไร่ ติดริมแม่น้ำเจ้าพระยา ถนนเจริญนคร ซึ่งห่างจากห้างดัง ไอคอนสยาม ราว 2 กิโลเมตร กำหนดตอกเสาเข็ม ปี 2564 ครอบคลุมการก่อสร้างอาคารสูงทั้งสิ้น 6 อาคาร พื้นที่ใช้สอยร่วม 220,400 ตร.ม. ผ่านงบประมาณก่อสร้างกว่า 6 พันล้านบาท  ทั้งนี้ เพื่อรองรับการโยกย้ายข้าราชการใน 7 หน่วยงาน กว่า 7,000 คน เข้ามาในพื้นที่ ราวช่วง ปี 2566 - 2567 พร้อมๆกับแผนการสร้างท่าเทียบเรือ เพิ่มความสะดวกการเดินทางให้ประชาชนที่จะเข้ามาใช้บริการด้วยนั้น

          นับเป็นความเคลื่อนไหวในแวดวงอสังหาริมทรัพย์ ที่เข้ามาสร้างความคึกคักได้ไม่น้อย ในสภาวะความเงียบของตลาด จากโอกาสในอนาคตที่จะเกิดขึ้น โดยเฉพาะ ความเปลี่ยนแปลงของพื้นที่ ‘ย่านเจริญนคร’ ทำเลการค้าเก่าแก่ ที่ถูกเปลี่ยนผ่านความเจริญ สู่ย่านโรงแรมหรูริมน้ำ ก่อนขยับเป็นพื้นที่กระจุกตัวของคอนโดมิเนียมไฮเอนด์อย่างเต็มรูปแบบ และเมื่อไม่นานมานี้ ถูกบูมด้วยศูนย์การค้าดังริมน้ำแห่งเดียวของโลก ‘ไอคอนสยาม’ ซึ่งมาพร้อมกับความเปลี่ยนแปลงของการเดินทาง ผ่านรถไฟฟ้าสายสีทอง เชื่อมเส้นหลักผ่ากลางกรุง กับสายสีเขียว ครบทั้งรูปแบบ ล้อ - ราง - เรือ อย่างสมบูรณ์

          นายสุรเชษฐ์ กองชีพ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ฟีนิกซ์ พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ แอนด์ คอนซั ลแทนส์ จำกัด ที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ เผย “ฐานเศรษฐกิจ” ว่า การเปลี่ยนแปลงของพื้นที่ตามแนวถนนเจริญนคร ที่ผ่านมา ชัดเจนแค่ในช่วงต้นถนน ถึงช่วงพื้นที่ ที่ไม่ไกลจากสะพานสาทรมากนัก เจาะซัพพลายคอนโดฯ เจริญนครทิศใต้ สะสมในพื้นที่ประมาณ 4,923 ยูนิต ส่วนใหญ่เปิดขายมาตั้งแต่หลายปีก่อนหน้า มีเพียง 3-4 โครงการเท่านั้น ที่เปิดขายในช่วง 3-4 ปีที่ผ่านมา แต่ที่น่าสนใจ คือหลายโครงการปิดการขายได้ในเวลารวดเร็ว  อัตราการขายเฉลี่ยสูง 93% ราคาเฉลี่ย 9.3 หมื่นบาทต่อ ตร.ม.

          นายสุรเชษฐ์ กล่าวว่า พื้นที่ช่วงที่ถนนเจริญนคร ลอดผ่านสะพานสาทร ไปจนถึงที่คลองดาวคะนองนั้น แทบไม่มีอะไรเปลี่ยนแปลงเลยในช่วง 10-20 ปีที่ผ่านมา อาจจะมีคอนโดฯเปิดขายบ้าง แต่ก็เฉพาะติดริมน้ำ และมีโรงแรมที่เปิดให้บริการมานานแล้ว ส่วนร้านอาหารหรือโครงการพาณิชย กรรมอื่นๆ มีไม่มากนัก แต่ในอนาคตเชื่อว่าจะคึกคักมากขึ้นแน่นอน แม้ว่าพื้นที่ตามแนวถนนเจริญนครช่วงนี้ อาจจะไม่มีเส้นทางรถไฟฟ้า แต่มีโครงการขนาดใหญ่ของกระทรวงมหาดไทยเข้ามาทดแทน

          ซึ่งหากประเมินแนวโน้มความคึกคักของทำเลนั้น คาดจะเริ่มเห็นความชัดเจน ก็ต่อเมื่อโครงการเริ่มก่อสร้าง และใกล้จะแล้วเสร็จ  คล้ายกรณีของศูนย์ราชการ แจ้งวัฒนะ ที่ใช้เวลา 1-2 ปี ในการดึงดูดการลงทุนใหม่ๆ มีเพียงแผนในอนาคตของกลุ่มเจ้าสัวเจริญ สิริวัฒนภักดี ที่เปิดเผยก่อนหน้าวิกฤติโควิด-19 ว่าเตรียมเนรมิต พื้นที่ทำเล ติดโรงแรมแมริออท ริมแม่น้ำ ราว 50 ไร่ เพื่อพัฒนาเป็นโครงการ ‘เอเชียทีค 2’ ว่าจะเดินหน้าพัฒนาต่อ หรือเปลี่ยนแปลงอย่างไร หลังแผนเงียบหายไป

          นอกจากศูนย์ราชการใหม่แล้ว โครงการเอเชียทีค 2 ที่เคยมีข่าวว่าจะมีการพัฒนา ตรงข้ามเอเชียทีค 1 (เจริญกรุง) เป็นอีก 1 โครงการ ที่คนในพื้นที่รอคอยให้เป็นจริง เพราะจะได้สร้างการเปลี่ยนแปลงให้เกิดขึ้น เหมือนพื้นที่ช่วงตั้งแต่สะพานสาทรขึ้นไปทางทิศเหนือถึงคลองสาน อีกทั้งผังเมืองฉบับใหม่ มีการจัดการใช้ประโยชน์ที่ดินในพื้นที่ตามแนวถนนเจริญนครให้มีศักยภาพสูงขึ้น ก็มีความเป็นไปได้ที่อาจจะมีโครงการอสังหาฯรูปแบบอื่นๆ เกิดขึ้นในพื้นที่ตามมา

          ความน่าสนใจของทำเล ‘เจริญ นคร’ ยังสะท้อนผ่านการเปิดขายคอนโดฯ โดยผู้พัฒนาหลายรายในช่วงที่ผ่านมา เช่น CHAPTER เจริญนครริเวอร์ไซด์ ของบริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท ใกล้ BTS กรุงธนบุรี ซึ่งขายจบปิดโครงการไปแล้ว ,โครงการ CIELA เจริญนคร ของบริษัท แกรนด์ ยูนิตี้ บริเวณสีแยกท่าดินแดน และการเปิดขายใหม่ในช่วงปีที่ผ่านมา โครงการณ รีวา เจริญนคร ของ บริษัท ณวรางค์ แอสเซท ตึกสูง 29 ชั้น ราคาขายเริ่มราว 3 ล้านบาท มูลค่าโครงการ 1.3 พันล้านบาท

          รวมถึงการขายและเตรียมโอนกรรมสิทธิ์ ของคอนโดฯหรู ติดริมแม่น้ำ ‘ศุภาลัย พรีเมียร์ เจริญนคร’ ของผู้พัฒนา บมจ.ศุภาลัย มูลค่าโครงการ 2,990 ล้านบาท ตึกสูง 26 ชั้น รวม 578 ยูนิต บนที่ดิน 5 ไร่ ติดสถานีรถไฟฟ้าสายสีทอง สถานีคลองสาน ซึ่งมีราคาขายเฉลี่ยอยู่ที่ 1 แสนบาทต่อ ตร.ม. ถือเป็นทางเลือกให้ลูกค้า จนประสบความสำเร็จ ปัจจุบันผู้บริหาร เผย ช่างรอเข้าเก็บงาน จากคำสั่งหยุดก่อสร้าง ก่อนเริ่มทยอยโอนให้ลูกค้าในลำดับต่อไป

          ขณะอีกค่ายใหญ่  บมจ. เสนา ดีเวลลอปเม้นท์ โดยนางสาวเกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กรรมการ ผู้จัดการบริษัท เผย”ฐานเศรษฐกิจ” ว่า หลังแผนการก่อสร้างศูนย์ราชการมีความชัดเจน คาดจะปลุกความคึกคักของทำเลเจริญนครอีกครั้ง จากศักยภาพเดิม ซึ่งมีความต่างจากทำเลอื่นๆ

          บริษัทเองถือเป็นผู้บุกเบิกทำเลในแง่การพัฒนาคอนโดฯ จากการเข้าไป เปิดโครงการขนาดใหญ่ ‘นิช โมโน เจริญนคร’ เห็นวิวโค้งแม่น้ำ บริเวณ ซอย เจริญนคร 76 ซึ่งเป็นโครงการ High Rise สูง 36 ชั้น มูลค่า 1.8 พันล้านบาท เจาะกลุ่มลูกค้าระดับกลาง ที่ผูกพันกับพื้นที่ ราคาปัจจุบันเริ่มราว 3 ล้านบาท ขณะนี้มียอดขายและยอดโอนฯ ประมาณ 80% ขณะเดียวกัน ปีนี้ อยู่ระหว่างพิจารณาเตรียมเปิดขาย โครงการ ‘นิช ไพร์ด สมเด็จเจ้าพระยา’ จำนวน 223 ยูนิต ใกล้ไอคอนสยาม และไม่ไกลจาก ศูนย์ราชการแห่งใหม่ บริเวณสถานีรถไฟฟ้าประชาธิปก คาดเปิดขายในราคาเฉลี่ยมากกว่า 1 แสนบาทต่อ ตร.ม.

          ผู้บริหาร เสนาฯ เชื่อว่า ศูนย์ราชการแห่งนี้ จะปลุกความแปลกใหม่ให้ตลาดคอนโดฯ สำหรับโอกาสเข้าไปลงทุนได้อีกมาก หากสามารถควานหาซื้อที่ดินได้ เนื่องจากที่ผ่านมา ที่ดินที่มีการซื้อ-ขายกัน ส่วนใหญ่ เป็นแปลงเล็กๆ รวมกันของเจ้าของตึกแถวเก่า หลายราย บ้างเป็นปั้มน้ำมัน ซึ่งกว่าจะปิดดีลได้ใช้เวลานาน แต่อย่างไรก็ตาม เชื่อ หลังจากนี้จะมีที่ดินปล่อยออกมามากขึ้น จากการครอบครองของคนในรุ่นลูก-หลาน ที่อยากเปลี่ยน แปลง เสนาฯเอง ยังสนใจและเตรียมเข้าไปลงทุนเพิ่ม หากมีที่ดินที่เหมาะสมออกมา

          เดิมทำเลฝั่งธนฯดูห่างไกลจากเมือง เพราะรถไฟฟ้าไปไม่ถึง แต่ปัจจุบันต่างออกไป รถไฟฟ้าขยับไปใกล้ นอกจากทำให้เข้าออกเมือง สะดวกขึ้น ทำเลเองยังเกิดความเจริญด้วยตัวเอง โดยเฉพาะย่านเจริญนคร ที่ได้อานิสงส์จากสายสีทอง เชื่อมต่อ 3 เส้น สีแดงเข้ม (คลองสาน) สีม่วง (สะพานพุทธ) และสีเขียว (กรุงธนบุรี) ขณะอาคารใหม่ ของมหาดไทย คนไหลเข้ามา ย่อมเกิดความต้องการที่อยู่อาศัย ส่วนตลาดที่เหมาะ คือ คอนโดฯ ใกล้รถไฟฟ้า เห็นวิวแม่น้ำ”

          ทั้งนี้ ปัจจุบันทำเลเจริญนคร นับเป็น 1 ใน 20 ทำเลที่มีราคาประเมินที่ดินสูงสุดในกรุงเทพฯ โดยเว็บไซต์ ดีดีพร็อพเพอร์ตี้ เผยแพร่ข้อมูล ระบุว่า ถนนเจริญนคร มีราคาที่ดิน ซึ่งถูกประเมินโดยกรมธนารักษ์ อยู่ที่  1.35 -2.5 แสนบาท ต่อ ตร.ว. ขณะราคาซื้อ-ขาย ที่ดินจริงนั้น ราคาเริ่มต้นสูงถึง 3.05 แสนบาทต่อ ตร.ว. ตอกย้ำ ความน่าสนใจของทำเล  เพราะนอกจาก เป็นที่ต้องการของดีมานด์ในประเทศ ทั้งจากคนในพื้นที่ และนอกพื้นที่แล้ว หลังสถานการณ์โควิด-19 คลี่คลายลง ไทยสามารถเปิดประเทศ รับผู้ซื้อต่างชาติ กลับมาคืนมาในตลาดคอนโดฯ ได้ ทำเล ริมแม่น้ำ โครงการระดับกลางค่อนบนไปจนถึงระดับไฮเอนด์สุดหรูอย่างย่านเจริญนคร คงยืนหนึ่งในแง่ความนิยม ของกลุ่มนักลงทุน ซึ่งบ้างแห่ซื้อเพื่อปล่อยเช่า และเก็บไว้เป็น ‘บ้านหลังที่ 2’ สะสมเป็นทรัพย์สิน

          อย่างไม่เปลี่ยนแปลง..

          เจริญนครนับเป็น1ใน20 ทำเลที่มีราคาประเมินที่ดินสูงสุดในกรุงเทพฯ”

Reference: หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ