รายงานพิเศษ: ภาคอสังหาริมทรัพย์ ... อย่าเพิ่งรีบดีใจกับมาตรการของรัฐ

          SCB EIC

         วันที่ 9 เมษายน 2567 ที่ผ่านมา คณะรัฐมนตรี (ครม.) มีมติเห็นชอบมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ 2567 มาตรการกระตุ้นอสังหาฯ ที่มีการเห็นชอบในครั้งนี้ประกอบด้วย การปรับปรุงมาตรการลดค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมสำหรับที่อยู่อาศัยปี 2567 โดยลดค่า จดทะเบียนโอนเหลือ 0.01% และลดค่าจดทะเบียนการจำนองเหลือ 0.01% สำหรับการซื้อขายอาคารที่อยู่อาศัยไม่เกิน 7 ล้านบาท มาตรการลดหย่อนภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาสำหรับผู้ที่ต้องการปลูกสร้างบ้าน มาตรการโครงการสินเชื่อบ้านดอกเบี้ยต่ำ ได้แก่ สินเชื่อบ้าน Happy Home และสินเชื่อบ้าน Happy Life รวมถึงการให้การส่งเสริมกิจการที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อย (โครงการบ้าน BOI)

          SCB EIC มองว่า การปรับปรุงมาตรการลดค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมสำหรับที่อยู่อาศัยปี 2567 จะมีผลกระตุ้นตลาดที่อยู่อาศัยได้มากที่สุด เมื่อเทียบกับมาตรการอื่นๆ ที่ออกมาในครั้งนี้ โดยจะช่วยทยอยดูดซับที่อยู่อาศัยระดับราคาปานกลาง 3-7 ล้านบาทเป็นหลัก จากผู้ซื้อที่มีศักยภาพ โดยเฉพาะกลุ่มผู้ซื้อที่มีแผนจะซื้อที่อยู่อาศัยอยู่แล้ว ให้เกิดการเร่งตัดสินใจซื้อภายในปีนี้ ขณะที่การกระตุ้นตลาดที่อยู่อาศัยระดับราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ยังต้องจับตาการใช้วงเงินมาตรการโครงการสินเชื่อบ้านดอกเบี้ยต่ำ

         การปรับปรุงมาตรการลดค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมสำหรับที่อยู่อาศัยปี 2567 ลดค่าจดทะเบียนโอนเหลือ 0.01% และลดค่าจดทะเบียนการจำนองเหลือ 0.01% จะส่งผลดีต่อตลาดที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท ทั้งที่สร้างเสร็จพร้อมขาย และที่อยู่อาศัยมือสอง โดยผู้ประกอบการที่มีที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จพร้อมขาย มีโอกาสในการระบายสต๊อกที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท ทั้งที่อยู่อาศัยแนวราบ และคอนโดมิเนียม โดยในพื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑล น่าจะช่วยระบายสต๊อก บ้านแฝด และคอนโดมิเนียมได้มาก ทั้งบ้านแฝดในพื้นที่กรุงเทพฯ ชั้นนอก ที่ยังสามารถเดินทางเข้าเมืองได้จากรถไฟฟ้าส่วนต่อขยาย และทางด่วน รวมถึงคอนโดมิเนียมในพื้นที่กรุงเทพฯ ชั้นกลาง ทำเลติดรถไฟฟ้าสายหลัก เช่น สายสีเขียว สายสีน้ำเงิน สำหรับในพื้นที่ต่างจังหวัดอาจช่วยให้ผู้ประกอบการสามารถระบายสต๊อกที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะจังหวัดแหล่งท่องเที่ยวสำคัญ และจังหวัดการค้าการลงทุน ที่มีประชากรอาศัยหนาแน่น

         อีกทั้ง มาตรการนี้ครอบคลุมถึงการซื้อ ที่อยู่อาศัยมือสอง ประกอบกับที่อยู่อาศัยมือสองเป็นตัวเลือกที่น่าสนใจของผู้ซื้อที่อยู่อาศัย โดยมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยมือสองอยู่ในระดับสูงมาอย่างต่อเนื่อง จากราคาที่ต่ำกว่าที่อยู่อาศัยใหม่ พื้นที่ใช้สอยที่มากกว่าเมื่อเทียบกับที่อยู่อาศัยใหม่ ในระดับราคาและทำเลเดียวกัน รวมถึงยังเป็นตัวเลือก ในทำเลที่ไม่สามารถซื้อที่อยู่อาศัยใหม่ได้ หรือไม่มีโครงการที่อยู่อาศัยใหม่เปิดขายในทำเลนั้นแล้ว ส่งผลให้ที่อยู่อาศัยมือสองราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท มีแนวโน้ม ได้รับอานิสงส์จากมาตรการนี้ด้วยเช่นกัน โดยมาตรการนี้จะช่วยกระตุ้นการซื้อที่อยู่อาศัยจาก ผู้ซื้อที่มีศักยภาพ โดยเฉพาะกลุ่มผู้ซื้อที่มีแผนจะซื้อที่อยู่อาศัยอยู่แล้ว ให้เกิดการเร่งตัดสินใจซื้อภายใน ปีนี้ โดยในกรณีการซื้อที่อยู่อาศัยราคา 7 ล้านบาท จะมีการชำระค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนโอน และจดทะเบียนการจำนองรวม 1,400 บาท สามารถประหยัดค่าใช้จ่ายลงได้มาก เมื่อเทียบกับในกรณีที่ไม่มีมาตรการ ที่ค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนโอนอยู่ที่ 2% และค่าธรรมเนียมจดทะเบียนการจำนองอยู่ที่ 1% ทำให้ต้องชำระค่าธรรมเนียมรวม 210,000 บาท

         นอกจากนี้มาตรการนี้จะช่วยทยอยดูดซับ ที่อยู่อาศัยระดับราคาปานกลาง 3-7 ล้านบาทเป็นหลัก การขยายเพดานราคาที่อยู่อาศัยจากเดิมไม่เกิน 3 ล้านบาท เป็นไม่เกิน 7 ล้านบาท ให้ได้รับการลดค่า ธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม จะช่วยกระตุ้นการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยในกลุ่มระดับราคา 3-7 ล้านบาทมากขึ้น ซึ่งผู้ซื้อที่อยู่อาศัยในกลุ่มระดับราคาดังกล่าวจะเป็นกลุ่มผู้มีกำลังซื้อปานกลางขึ้นไป ที่มีความพร้อมในการซื้อที่อยู่อาศัย และมีโอกาส ถูกปฏิเสธสินเชื่อต่ำ ขณะที่กลุ่มผู้มีกำลังซื้อ ปานกลางลงมา ที่ส่วนใหญ่เป็นกำลังซื้อของตลาดที่อยู่ อาศัยระดับราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทนั้น ยังเผชิญแรง กดดัน ทั้งหนี้ครัวเรือน อัตราดอกเบี้ย และข้อจำกัด ในการเข้าถึงสินเชื่อเพื่อซื้อที่อยู่อาศัย ส่งผลให้ตลาดที่อยู่อาศัยระดับราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทยังเผชิญความท้าทายในการระบายสต๊อก และไม่ได้รับอานิสงส์จากมาตรการนี้มากนัก

         ในปี 2566 มูลค่าโอนกรรมสิทธิ์ของตลาด ที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทอยู่ที่ 4.3 แสนล้าน บาท คิดเป็นสัดส่วน 43% ของมูลค่าโอนกรรมสิทธิ์โดยรวมทั้งประเทศ ขณะที่ส่วนมูลค่าโอนกรรมสิทธิ์ของตลาดที่อยู่อาศัยราคา 3.1 ล้านบาทถึง 7.5 ล้านบาทอยู่ที่ 3 แสนล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 29% ของมูลค่าโอนกรรมสิทธิ์โดยรวมทั้งประเทศ ทั้งนี้ SCB EIC มองว่า ผลของมาตรการจะช่วยหนุนให้มูลค่าโอนกรรมสิทธิ์ของตลาดที่อยู่อาศัยราคา 3.1 ล้านบาทถึง 7.5 ล้านบาทในปี 2567 มีแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้น

        ในอัตราที่สูงกว่ามูลค่าโอนกรรมสิทธิ์ของตลาดที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท และ ส่งผลให้สัดส่วนมูลค่าโอนกรรมสิทธิ์ของตลาดที่อยู่อาศัยราคาตั้งแต่ 3.1 ล้านบาทถึง 7.5 ล้านบาทปรับตัวสูงขึ้น

        ขณะที่การกระตุ้นตลาดที่อยู่อาศัยระดับราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ยังต้องจับตาการใช้วงเงินมาตรการโครงการสินเชื่อบ้านดอกเบี้ยต่ำ ณ สิ้นปี 2566 จำนวนหน่วยที่อยู่อาศัยเหลือขายสะสมของที่อยู่อาศัยระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทในกรุงเทพฯ และปริมณฑลอยู่ที่ 1.16 แสนหน่วย เพิ่มขึ้น 2% จากปี 2565 และคิดเป็นสัดส่วนกว่า 50% ของจำนวนหน่วยที่อยู่อาศัยเหลือขายสะสมในกรุงเทพฯ และปริมณฑลโดยรวม โดยหากมาตรการโครงการสินเชื่อบ้านดอกเบี้ยต่ำนี้ ได้รับการตอบรับที่ดี ก็จะมีส่วนสำคัญในการช่วยเร่งให้จำนวนหน่วยที่อยู่อาศัยเหลือขายสะสมโดยรวมในตลาดปรับตัวลดลง และกระตุ้นตลาดที่อยู่อาศัยให้สามารถฟื้นตัวได้เร็วขึ้น อีกทั้ง ยังเป็นการส่งเสริมให้กลุ่มที่มีรายได้ระดับ ปานกลางลงมา กลุ่มที่มีความเปราะบางทางการเงิน รวมถึงกลุ่มที่มองหาที่อยู่อาศัยหลังแรก มีความสามารถในการครอบครองที่อยู่อาศัยเป็นของตนเองได้มากขึ้น

        สำหรับมาตรการลดหย่อนภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาสำหรับผู้ที่ต้องการปลูกสร้างบ้าน รวมถึงมาตรการสินเชื่อบ้านดอกเบี้ยต่ำที่ครอบคลุมไปถึงการปลูกสร้างบ้าน และซ่อมแซมบ้าน จะมีส่วนกระตุ้นกิจกรรมการก่อสร้าง ส่งผลดีต่อธุรกิจ รับสร้างบ้าน และผู้รับเหมาก่อสร้าง SMEs ที่จดทะเบียนภาษีมูลค่าเพิ่มไปจนถึงธุรกิจที่เกี่ยวเนื่องใน Supply chain อย่างวัสดุก่อสร้าง อย่างไรก็ตาม ยังต้องจับตาความท้าทายในยุคที่ต้นทุนก่อสร้างยังอยู่ในระดับสูง ทั้งราคาที่ดิน ราคาวัสดุก่อสร้าง และค่าแรงก่อสร้าง ซึ่งจะเป็นปัจจัยกดดันกิจกรรมการก่อสร้าง และการซ่อมแซมที่อยู่อาศัยของประชาชน

        นอกจากนี้ มาตรการให้สิทธิประโยชน์ทางภาษีแก่ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ สำหรับการสร้างที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อยราคาไม่เกิน 1.5 ล้านบาท จะเป็นโอกาสทางธุรกิจของผู้ประกอบการที่มีความสามารถในการดำเนินโครงการลักษณะดังกล่าว แต่ก็ยังเผชิญความท้าทายจากต้นทุนก่อสร้างที่ยังอยู่ในระดับสูง ซึ่งจะกดดันอัตรากำไรในการพัฒนาที่อยู่อาศัยราคาต่ำด้วยเช่นกัน

        หากพิจารณากลยุทธ์การเปิดโครงการใหม่ของผู้ประกอบการในปี 2567 จะพบว่า ผู้ประกอบการต่างหันมาให้ความสำคัญกับการเปิดโครงการใหม่ ระดับราคาปานกลางมากขึ้นอยู่แล้ว ทั้งที่อยู่อาศัยแนวราบ และคอนโดมิเนียม เพื่อหลีกเลี่ยง ความท้าทายในตลาดที่อยู่อาศัยระดับราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ประกอบกับการขยายเพดานราคาที่อยู่อาศัยจากเดิมไม่เกิน 3 ล้านบาท เป็นไม่เกิน 7 ล้านบาท ให้ได้รับการลดค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม จะช่วยทยอยดูดซับที่อยู่อาศัยระดับราคาปานกลางลงมา เป็นจังหวะให้ผู้ประกอบการต่างใช้ โอกาสนี้ ผนวกการจัดโปรโมชันทำการตลาดเพื่อกระตุ้นการซื้อที่อยู่อาศัย และมีการระบายสต๊อกที่อยู่อาศัยระดับราคา 3-7 ล้านบาทได้มากขึ้น

        SCB EIC มองว่า ที่อยู่อาศัยเหลือขายระดับราคา 3-7 ล้านบาทมีแนวโน้มปรับตัวลดลง และในช่วงที่เหลือของปี 2567 ผู้ประกอบการจะมีแนวโน้มหันมาเปิดโครงการใหม่ที่ระดับราคา 3-7 ล้านบาทมากขึ้น ทั้งจากความพร้อมทางการเงินของผู้ซื้อที่อยู่อาศัยกลุ่มเป้าหมาย รวมถึงผู้ประกอบการยังมีโอกาสในการพัฒนาที่อยู่อาศัยได้อย่างหลากหลายมากขึ้นในระดับราคาปานกลาง ดังกล่าว เช่น อยู่ในทำเลที่ใกล้เมืองมากขึ้น มีขนาดพื้นที่ใช้สอยมากขึ้น เมื่อเทียบกับการพัฒนาที่อยู่อาศัยราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ที่เผชิญข้อจำกัดด้านความพร้อมทางการเงินของผู้ซื้อที่อยู่อาศัย และต้นทุนราคาที่ดินที่ปรับตัวสูงขึ้น ที่ทำให้ในปัจจุบันผู้ประกอบการส่วนใหญ่จะสามารถพัฒนาได้ในรูปแบบโครงการคอนโดมิเนียมและทาวน์เฮาส์เท่านั้น

         การที่ผู้ประกอบการหันมาเปิดโครงการใหม่ที่ระดับราคา 3-7 ล้านบาทมากขึ้น จะเป็นการสร้างความสามารถในการแข่งขันดึงดูดผู้ซื้อที่อยู่อาศัย อีกทั้ง ผู้ประกอบการยังมีโอกาสรักษาอัตรากำไรได้ดีกว่าการพัฒนาที่อยู่อาศัยราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ส่งผลให้การแข่งขันในตลาดอยู่อาศัยระดับราคาปานกลางมีแนวโน้มรุนแรงมากขึ้น ดังนั้น การเปิดโครงการใหม่ระดับราคาปานกลางในช่วงที่เหลือ ของปี 2567 และในระยะข้างหน้ายังต้องเป็นไป อย่างระมัดระวัง เพื่อป้องกันการเกิดสถานการณ์ Oversupply เนื่องจากดีมานด์การซื้อที่อยู่อาศัย ถูกดูดซับไปแล้วส่วนหนึ่งในปีนี้จากผลของมาตรการ ประกอบกับยังต้องแข่งขันกับตลาดที่อยู่อาศัยมือสอง ที่ยังเป็นตัวเลือกที่น่าสนใจของผู้ซื้อที่อยู่อาศัยอีกด้วย

         สำหรับตลาดที่อยู่อาศัยระดับราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ผู้ประกอบการอาจจัดโปรโมชั่นที่สอดคล้องกับผู้ซื้อกลุ่มเป้าหมาย ที่ยังมีข้อจำกัดด้านความพร้อมทางด้านการเงิน อย่างการจัด โปรโมชั่นมอบส่วนลดเงินสดแทนการมอบของแถมต่างๆ การขยายระยะเวลาการชำระค่าเงินดาวน์ และการลดยอดการชำระค่าเงินดาวน์ต่องวด นอกจากนี้ การทำการตลาดจูงใจด้านความคุ้มค่าสำหรับ ผู้ที่กำลังเช่าที่อยู่อาศัย ให้หันมาซื้อเป็นของตนเองแทน ก็จะช่วยกระตุ้นดีมานด์การซื้อที่อยู่อาศัยจากผู้ที่กำลังเช่าที่อยู่อาศัยได้เช่นกัน

         ส่วนการเปิดโครงการใหม่ที่ระดับราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ยังต้องเป็นไปอย่างระมัดระวังเป็นพิเศษ เนื่องจากยังเผชิญการแข่งขัน ทั้งจากโครงการเปิดใหม่ด้วยกัน และโครงการเหลือขายที่ผู้ประกอบการแข่งขันจัดโปรโมชันด้านราคา เพื่อระบายสต๊อก รวมถึงกำลังซื้อของตลาดที่ยังเผชิญแรงกดดัน ทั้งหนี้ครัวเรือน อัตราดอกเบี้ย และข้อจำกัดในการเข้าถึงสินเชื่อเพื่อซื้อที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะการเปิดโครงการทาวน์เฮ้าส์ ที่ต้องระมัดระวังเป็นพิเศษ เนื่องจากเผชิญความท้าทายจากความต้องการที่ลดลง และการแข่งขันจากคอนโดมิเนียมเพิ่มเติมอีกด้วย

         โดยสรุป SCB EIC มองว่า ผลของการปรับปรุงมาตรการลดค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมสำหรับที่อยู่อาศัย ปี 2567 และมาตรการ อื่นๆ ที่ออกมาในครั้งนี้ จะยังเป็นไปอย่างจำกัด โดยจะช่วยกระตุ้นดีมานด์จากกลุ่มผู้ซื้อที่มีศักยภาพ ขณะที่กลุ่มผู้มีกำลังซื้อปานกลางลงมา ยังเผชิญแรงกดดัน ทั้งหนี้ครัวเรือน อัตราดอกเบี้ย และข้อจำกัดในการเข้าถึงสินเชื่อเพื่อซื้อที่อยู่อาศัย ทำให้ภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2567 ยังคงมีแนวโน้มชะลอตัว โดยดีมานด์การซื้อที่อยู่อาศัยในปี 2567 ยังมีแนวโน้มหดตัวต่อเนื่องอีกเล็กน้อยจากปี 2566 ซึ่งคาดว่าจำนวนหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั้งประเทศในปี 2567 มีแนวโน้มอยู่ที่ 360,000 หน่วย หดตัว 2%YOY และจำนวนหน่วยที่อยู่อาศัยขายได้ในกรุงเทพฯ และปริมณฑลในปี 2567 มีแนวโน้มอยู่ที่ 84,000 หน่วย หดตัว 1%YOY

         ขณะที่การเปิดโครงการใหม่ของผู้ประกอบการในปี 2567 ก็ยังมีแนวโน้มหดตัวต่อเนื่องจากปี 2566 เช่นกัน เนื่องจากจำนวนหน่วยเหลือขาย

         สะสมในตลาดยังอยู่ในระดับสูง ประกอบกับแนวโน้มการหันมาเปิดโครงการระดับราคาปานกลางขึ้นไปมากขึ้น ทำให้มีจำนวนหน่วยที่อยู่อาศัยต่อโครงการต่ำกว่าโครงการระดับราคาปานกลางลงมา โดย คาดว่าจำนวนหน่วยที่อยู่อาศัยเปิดใหม่ในกรุงเทพฯ และปริมณฑลในปี 2567 มีแนวโน้มอยู่ที่ 94,000 หน่วย หดตัว 8%YOY

Reference: หนังสือพิมพ์แนวหน้า