รายงานพิเศษ: Q4 อสังหาฯ รับมือ เปิดเมือง ยืดหยุ่น-ได้ทั้งรุกและรับ-โควิดคือตัวแปร

          ปนัดดา ฤทธิมัต

          เหมือนจะเป็นข่าวดี นโยบายเปิดเมือง 1 พฤศจิกายน 2564

          แต่สำหรับภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับเซอร์ไพรส์พร้อมคนทั้งประเทศจากโรคระบาดระลอก 3 ณ ต้นไตรมาส 2/64 ในเดือนเมษายน กระหน่ำตามติดด้วยคำสั่งปิดแคมป์ก่อสร้าง 1 เดือนเต็ม ณ ต้นไตรมาส 3/4 ในเดือนกรกฎาคม

          นโยบายเปิดเมือง ณ ไตรมาส 4/64 จึงไม่อาจขานรับได้อย่างสนิทใจ

          ”ประชาชาติธุรกิจโพล” สำรวจความคิดเห็นดีเวลอปเปอร์ถึงมาตรการคลายล็อกดาวน์ที่คู่ขนานกับการประกาศเปิดเมือง ตัวนโยบายให้คะแนนเป็นปัจจัยบวก 100% เพียงแต่ยังต้องเผื่อใจที่อาจเจอ “ผลกระทบ ที่คาดเดาไม่ได้” จากสถานการณ์โควิด

          เน้นวางแผนธุรกิจระยะสั้น

          ”ไตรเตชะ ตั้งมติธรรม” กรรมการ ผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) มองว่า ณ ต้นเดือนตุลาคม 2564 สถิติที่มีผู้ติดเชื้อใหม่ลดลง คนเริ่มกลับมาใช้ชีวิตคล้ายปกติมากขึ้น เชื่อว่าเป็นสัญญาณที่ดีที่เศรษฐกิจจะดีขึ้น และเริ่มเห็นกำลังซื้อกลับเข้ามาในตลาด อย่างไรก็ตาม บริษัทคงไม่ถึงกับจะต้องมีการรีวิวแผนธุรกิจใหม่ แต่ทำตามแผนที่ประกาศไว้เมื่อตอนต้นปี 2564 มากกว่า

          ”ต้นปี‘64 ทุกคนก็สันนิษฐานว่าครึ่งปีหลังเศรษฐกิจควรจะดีขึ้นแล้ว แต่ไตรมาส 3/64 เป็นช่วงที่ลำบากที่สุดของสถานการณ์โควิดที่เราเจอเลยก็ว่าได้ ทั้งมาตรการล็อกดาวน์และการปิดแคมป์ก่อสร้างทำให้ไม่สามารถ เปิดโครงการได้ตามปกติ”

          โดยศุภาลัยยังคงยืนเป้าลงทุนเดิมคือ เปิดใหม่ 31 โครงการ มูลค่า 34,000 ล้านบาท เป้ายอดขาย 27,000 ล้านบาท เป้ารับรู้รายได้ 28,000 ล้านบาท ส่วนการเปิดตัวคอนโดมิเนียมซึ่งวางไทม์ไลน์ เปิดตัวในไตรมาส 4/64 บริษัทคาดหวังว่าจะสามารถเปิดได้ตามที่วางแผนไว้ โครงการไหนที่พร้อมเปิดตัวก็เร่งทำการตลาดและเปิดพรีเซล

          ”วันนี้อะไรก็เกิดขึ้นได้ เราต้อง flexible มากขึ้น เพราะตั้งแต่มีโควิดการทำธุรกิจด้วยการวางแผนล่วงหน้าหลาย ๆ เดือนทำได้ยากมาก เพราะฉะนั้น ตอนนี้เราก็วางแผนระยะสั้นขึ้น อย่างเช่น ตอนแรกตั้งใจเปิดโครงการใหม่ในไตรมาส 3 มากกว่าไตรมาส 4 แต่เนื่องจากมีการปิดแคมป์คนงานจึงต้องปรับไทม์ไลน์ในการเปิดตัวโครงการใหม่”

          มอง Q3 จุดต่ำสุดอสังหาฯ

          สำหรับกลยุทธ์ธุรกิจในช่วง 3 เดือนสุดท้ายของปี ศุภาลัยเตรียมลอนช์โครงการที่เหลือเพื่อสร้างส่วนแบ่งตลาดให้มากขึ้น ในด้านซัพพลายจะเห็นว่าครึ่งปีแรก 2564 คอนโดฯเปิดตัวใหม่ลดลง -50% บ้านแนวราบ -20% มองว่าการแข่งขันในตลาดมีไม่มากนัก โดยบริษัทปรับโปรดักต์เพื่อเป็นทางเลือกให้ลูกค้าช็อปบ้านสไตล์ใหม่ มีการเร่งโอนคอนโดฯ สร้างเสร็จ ตั้งเป้าให้จบภายในสิ้นปีนี้

          ”ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้ผ่านจุดต่ำสุดไปแล้วในไตรมาส 3/64 ก็หวังว่าเราจะเห็นสัญญาณที่ดีขึ้นหลังจากนี้ เพราะอัตราดอกเบี้ยยังต่ำมาก ภาวะการแข่งขันทำให้มีข้อเสนอดี ๆ จาก ดีเวลอปเปอร์หลายรายเพื่อดึงดูดลูกค้า สต๊อกสร้างเสร็จในตอนนี้ก็เป็นต้นทุนเก่า เพราะฉะนั้น ณ วันนี้จึงเป็นโอกาสทองของผู้บริโภค”

          โฟกัสรายได้ 40,000 บาท

          ถัดมา ”ปิยะ ประยงค์” ประธานเจ้าหน้าที่ บริหาร บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) ระบุว่า พฤกษาฯยังคงยืนยันแผนเดิมตั้งแต่ต้นปี เปิดใหม่ 29 โครงการ มูลค่า 26,630 ล้านบาท เป้ายอดขาย และรายได้ 32,000 ล้านบาท

          ”ไตรมาส 4 เรามีตึกสร้างเสร็จ 4-5 ตึก แล้วเราก็เปิดโครงการใหม่เยอะ จึงแมตชิ่งกับการเปิดประเทศด้วย โดยเฉพาะเราต้องรีบเปิดในเดือนตุลาคมและพฤศจิกายน เลื่อนการเปิดโครงการใหม่จากไตรมาส 3 มาเป็นไตรมาส 4”

          พฤกษาฯมองว่านโยบายเปิดประเทศเป็นการสร้างความมั่นใจให้กับชนชั้นกลางที่มีรายได้ 40,000 บาท/เดือนขึ้นไป เป็นลูกค้ากลุ่มที่มี potential จึงเป็นโอกาสที่เขาจะมั่นใจในสถานการณ์มากขึ้น มีโอกาสซื้ออสังหาฯมากขึ้น ในขณะที่กลุ่มล่างซื้อบ้านราคาต่ำกว่า 2 ล้านบาทยังเต็มไปด้วยปัญหาการเข้าถึงสินเชื่อ

          ซีอีโอพฤกษาฯฝากการบ้านก่อนเปิดประเทศว่า การฉีดวัคซีนป้องกันโควิด-19 ของไทยโดยเฉพาะในกรุงเทพฯ ซึ่งเป็นเป้าใหญ่ที่คาดว่าฉีดวัคซีน 70-80% แล้วจึงส่งผลให้ยอดผู้ติดเชื้อลดลง แต่สุดท้าย เราก็ต้องอยู่กับโควิด อาจจะมีการทำ bubble and seal บางพื้นที่ แต่ไม่ควรจะไปปิด (แคมป์ก่อสร้าง) หมด เพราะจะทำให้เสียหายเยอะ

          มองบวกโควิดจบ-ศก. Active

          ”ธงชัย บุศราพันธ์” ประธานกรรมการและประธานเจ้าหน้าที่บริหารร่วม บริษัท โนเบิล ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) กางแผนลงทุน 3 เดือนสุดท้าย ทยอยเปิดโครงการตามแพลน ซึ่งก็น่าจะสอดรับ กับช่วงที่มีการเปิดกรุงเทพฯต้อนรับ นักท่องเที่ยวเข้ามาในเดือนพฤศจิกายน เพราะฉะนั้น เป้าหมายที่ตั้งไว้ว่าจะมีการเปิดตัวใหม่ในปี 2564 จำนวน 11 โครงการ โนเบิลฯยังคงยืนยันตามเดิม

          ”จริง ๆ เราเพิ่มโครงการใหม่ 2-3 โครงการด้วยซ้ำ ทยอยเปิดในไตรมาส 4/64 ต่อเนื่องไตรมาส 1/65 เนื่องจาก 1.เศรษฐกิจกำลังฟื้นตัว หลังจากโควิด หมดไปก็น่าจะกลับมาเริ่ม active กันใหม่ 2.เราเน้นบ้านแนวราบมากขึ้น เป็นของใหม่ที่ต้องรีบทำเพราะ cycle ของโปรเจ็กต์สั้น ดังนั้น โครงการใหม่ ๆ จะเป็นแนวราบเกือบทั้งหมด”

          ซีอีโอโนเบิลฯเปิดมุมมองโควิดด้วยว่า ยอดผู้ติดเชื้อยังเป็นหลักหมื่นคนจะดูที่ตัวเลขจำนวนหมื่นกว่าไม่ได้ ถ้านำไปเปรียบเทียบกับประเทศที่มีประชากรน้อยอย่างสิงคโปร์ ฮ่องกง จะทำให้รู้สึกว่าไทยมีผู้ติดเชื้อรายวันเยอะ แต่จริง ๆ ยอดผู้ติดเชื้อโควิดของไทยต่ำกว่าสิงคโปร์ถ้าเทียบสัดส่วนต่อล้านคน เพราะฉะนั้น คิดว่าเทรนด์ของไทยค่อนข้าง positive มาก ประกอบกับไทยมีการฉีดวัคซีนที่ ค่อนข้างดี ดังนั้น ก็จะทำให้อัตราการติดเชื้อในอนาคตค่อนข้างต่ำ

          ”เราแย่อย่างเดียวคือ เราเริ่มต้นฉีดวัคซีนช้ากว่าคนอื่น แต่พอเราได้ฉีดแล้วเราฉีดได้เร็วมาก ฉะนั้น คิดว่าไตรมาส 1/2565 ก็จะเห็นแล้วว่าเรื่องนี้ (โควิด) เป็นเรื่องในอดีตแล้ว”

          ประเด็นลูกค้าต่างชาติ มุมมองคือ ภูเก็ตแซนด์บอกซ์ที่ผ่านมาคิดว่ายังไม่เห็นว่าเป็นตัวช่วยอสังหาฯได้ชัดเจน เพราะจำนวนคนต่างชาติยังน้อยเกินไป

          ที่สำคัญลูกค้าหลักอย่าง “จีน ฮ่องกง”ก็ยังเดินทางไม่ได้อยู่ดี ถึงแม้ไทยอนุญาตให้เข้ามาได้แต่เมื่อนักท่องเที่ยวกลับบ้านก็ต้องถูกกักตัว 21 วัน ดังนั้น ไม่ใช่ว่าไทย เปิดเมืองอย่างเดียว ประเทศปลายทางก็ต้องเปิดด้วยเช่นกัน

          ลุ้นกำลังซื้ออั้น-เร่งซื้อ Q4

          ด้าน ”กรมเชษฐ์ วิพันธ์พงษ์” ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท แอสเซทไวส์ จำกัด (มหาชน) ระบุสอดคล้องกันว่า ไตรมาส 4/64 บริษัทพยายามทำตามแผนเดิมที่ตั้งไว้ให้ได้คือ เปิดใหม่ 6 โครงการ มูลค่า 10,850 ล้านบาท เป้ายอดขาย 7,000 ล้านบาท เป้ารายได้ 5,000 ล้านบาท โดย 9 เดือนแรกเปิดแล้ว 2 โครงการ เตรียมเปิดอีก 4 โครงการ แบ่งเป็นคอนโดฯ 3 โครงการ แนวราบ 1 โครงการ

          ทั้งนี้ แม้อสังหาริมทรัพย์เป็นสินค้าชิ้นใหญ่ ราคาสูง แต่การคลายล็อกร้านอาหารและอีกหลายธุรกิจ มีส่วนช่วยให้มู้ดดีขึ้น บรรยากาศโดยรวมมีส่วนด้วยเช่นกันในการที่จะกระตุ้นให้คนไปดูอสังหาฯ หลังจากคลายล็อกลูกค้าวิสิตไซต์มากขึ้นเทียบกับช่วงที่ผ่านมา

          ”กำลังซื้อของลูกค้าน่าจะกลับมาคึกคักเพราะอั้นมาตั้งแต่ช่วงล็อกดาวน์ คนที่ลังเลในการซื้อบ้านหรือคอนโดฯถือว่าช่วงนี้เป็นโอกาสสุดท้ายแล้ว เพราะมาตรการรัฐลดค่าโอน-จดจำนองจะหมดในสิ้นปี 2564 นี้ ดังนั้น อาจเร่งการซื้อในไตรมาส 4/64”

          CMC ลุยเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์

          ”อนงค์ลักษณ์ แพทยานันท์” ประธานเจ้าหน้าที่บริหารสายลูกค้าและธุรกิจสัมพันธ์ บริษัท เจ้าพระยามหานคร จำกัด (มหาชน) หรือ CMC กล่าวว่า นโยบายเปิดประเทศมองภาพเป็นปัจจัยบวกเพราะคนไทยจะเริ่มชินไปเอง เริ่มคุ้นเคยกับโควิดในฐานะโรคประจำถิ่น

          ล่าสุด CMC เพิ่งลอนช์บิสซิเนสโมเดลใหม่ สร้างรายได้รีเคอริ่งอินคัมจากธุรกิจเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ด้วยการเปิดตัวโครงการ “เดอะชาโตว์ พาเลซ โฮเทล” ลงทุนร่วมกับพันธมิตรหลักกลุ่ม Oakwood และโรงพยาบาลหัวเฉียว ทำเลใกล้เซ็นทรัล ปิ่นเกล้า ใกล้ โรงพยาบาลศิริราช จำนวน 200 ห้อง

          หลังจากนี้ กำลังเร่งเปิดโครงการที่ 2 ให้ทันภายในเดือนพฤศจิกายนนี้อีก 199 ห้องในโครงการเดอะ คิวเว่ ติวานนท์ ซึ่งเป็นการวางแผนธุรกิจที่รอจังหวะให้เปิดประเทศด้วยบรรยากาศการทำธุรกิจและดัชนีความเชื่อมั่นต่าง ๆ เป็นไปในทิศทางบวก

          ตุนเงิน-รอโอกาสลงทุน

          สุดท้ายที่ ”เสริมศักดิ์ ขวัญพ่วง” ประธานเจ้าหน้าที่สายงานการเงิน บริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า อนันดาฯยังคงเป้าครองตำแหน่งผู้นำในการพัฒนาที่อยู่อาศัยติดรถไฟฟ้า จุดโฟกัสมาตรการรัฐบาลที่เริ่มมีการผ่อนคลายลงทำให้คาดว่าจะมีการกลับมาของกิจกรรมทางเศรษฐกิจต่าง ๆ บริษัทมีแผนลงทุนเปิดตัวโครงการใหม่เพิ่มในปี 2565 มูลค่าโครงการ 20,000 ล้านบาท

          ”อนันดาฯมีความพร้อมและความยืดหยุ่นในการปรับตัวเพื่อรองรับการเปลี่ยนแปลงที่เกิดขึ้น ทั้งในด้านการพัฒนาสินค้า การขาย การตลาดใหม่ ๆ แม้ว่าจะได้รับผลกระทบจากสถานการณ์โควิด ณ สิ้นไตรมาส 3 มีเงินสด 5,700 ล้านบาท สะท้อนความแข็งแกร่งด้านสภาพคล่องทางการเงิน เราพร้อมลงทุนขยายตัวต่อไปในอนาคต”