รายงานพิเศษ: ลุ้นเกณฑ์ EIA ใหม่ หวั่นกระทบ กลุ่มอสังหาฯ เน้นคอนโดสูง-แนวราบรอด
ผู้ประกอบการกลุ่มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เดิมต้องเจอผลกระทบจากสถานการณ์การแพร่ระบาดโควิด-19 อยู่แล้ว สำหรับการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมยังต้องปฏิบัติตามกฎระเบียบข้อบังคับของหลายหน่วยงานด้วย ส่งผลให้มีต้นทุนตามมาคือดอกเบี้ย ผลที่ตามมาคือการผลักภาระให้ผู้บริโภคหากรัฐพิจารณาล่าช้า ที่มีเสียงสะท้อนมากที่สุดที่อาจต้องเจอคือกรณีการยื่นขออนุญาตทำรายงานการวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม (EIA) ของสำนักงานนโยบายและแผนทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม (สผ.) กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม
ในส่วนของอาคารที่เข้าเกณฑ์ ได้แก่ คอนโดฯ สูง 23 เมตรขึ้นไป จำนวน 80 ห้องขึ้นไป โดยกำหนดให้ทุกโครงการที่ยื่นขอ EIA ต้องเปิดรับฟังความคิดเห็นคนในชุมชนในทุกหลังคาเรือน โดยเฉพาะบ้านที่อยู่ติดกับโครงการ ห้ามสุ่มตัวอย่างเหมือนทุกครั้งที่ผ่านมา
สำหรับเกณฑ์ใหม่ มองว่าหลายโครงการอาจไม่ผ่านความเห็นชอบ เพราะนอกจากชุมชนมักคัดค้านการสร้างตึกสูงในพื้นที่เป็นทุนเดิมอยู่แล้ว สผ.ยังกำหนดให้เจ้าของอาคารใช้แบบจำลองอาคารโครงการ (3D) หรือใช้เทคโนโลยีออกแบบอาคารเสมือนจริง ทำให้เห็นว่าเงาของอาคารตกสะท้อนทอดยาวไปยังทิศทางใดก่อนลงมือก่อสร้าง ส่วนทิศทางลม ผู้ประกอบการต้องประมวลทั้งปีว่าทิศทางลมทำเลนั้นไปทางใดบ้าง อย่างไรก็ตามมองว่าการใช้เทคโนโลยี 3D อยู่ในข่ายล็อกสเปกให้กับบริษัทที่ปรึกษารายใหญ่เพียงไม่กี่รายได้รับงานศึกษาผลกระทบอีไอเอ
ด้วยข้อมูลข้างต้น เบื้องต้นทาง บล.ทรีนีตี้ มองว่าการปรับเกณฑ์ดังกล่าวยังไม่ได้เกิดขึ้นจริง แต่สผ.จะเปิดรับฟังความคิดเห็นและข้อเสนอแนะในวันที่ 18 มิ.ย. 2564 เพื่อหาข้อสรุป แต่หากมีการปรับเกณฑ์ EIA ใหม่นี้จริง จะส่งผลกระทบต่อกลุ่มอสังหาริมทรัพย์โดยตรง เนื่องจากการสร้างคอนโดฯ ที่มีขนาดใหญ่จะทำได้ยากขึ้น มีโอกาสที่โครงการที่ออกแบบไปแล้วและอยู่ระหว่างขอ EIA อาจจะต้องทำการปรับแบบโครงการใหม่
ในขณะที่ค่าใช้จ่ายในการขอ EIA จะสูงขึ้นจากการออกแบบ 3D และการประมวลทิศทางลม ซึ่งที่ปรึกษารายใหญ่มีเพียงไม่กี่รายที่รับงานศึกษาผลกระทบ EIA นี้ และการทำประชาพิจารณ์ที่ต้องทำทุกครัวเรือนในบริเวณใกล้เคียง จะส่งผลให้ระยะเวลาการขึ้นโครงการใหม่นานขึ้น และจากข้อมูลข้างต้น การสร้างคอนโดฯ ที่มีจำนวน 30-40 ชั้น จะมีรัศมีเงายาวถึง 500 ม. ซึ่งจะเป็นผลกระทบในวงกว้าง จึงมีโอกาสที่โครงการที่อยู่ระหว่างการขอ EIA จะไม่สามารถขึ้นโครงการได้
ขณะที่ผลกระทบต่อปี 2564 โดยมองว่าจะเป็นผลกระทบต่อยอด Presales เป็นหลัก เนื่องจากการเปิดตัวโครงการคอนโดฯ ใหม่จะยังไม่สามารถรับรู้เป็นรายได้ในปี 2564 และบริษัทที่มีสัดส่วนการเปิดตัวโครงการใหม่ที่เป็นคอนโดฯ สูงจะได้รับผลกระทบมากที่สุด อาทิ บริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) หรือ ANAN, บริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) หรือ LPN, บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) หรือ SPALI และ บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) หรือ AP
อย่างไรก็ตาม การเปิดตัวโครงการแนวราบใหม่ยังไม่ได้รับผลกระทบจากการปรับเกณฑ์นี้ ดังนั้นทาง บล.ทรีนีตี้ จึงยังคง Top Pick ตามเดิม ได้แก่ บริษัท ควอลิตี้เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) หรือ QH แนะนำ “ซื้อ” ราคาเป้าหมาย 2.78 บาท, บริษัทแลนด์แอนด์เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) หรือ LH แนะนำ “ซื้อ” ราคาเป้าหมาย 9.45 บาท ที่มีสัดส่วนรายได้และยอดขายที่มาจากโครงการแนวราบเป็นหลัก และบริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) หรือ AP แนะนำ “ซื้อ” 8.80 บาท ที่ถึงแม้ว่าจะมีแผนเปิดตัวโครงการคอนโดฯ ใหม่ที่ยังอยู่ระหว่างการขอ EIA แต่การเปิดตัวโครงการแนวราบและยอดขายยังเติบโตต่อเนื่อง
ส่วนหุ้น Top Pick ที่ทาง บล.ทรีนีตี้ แนะนำให้ซื้อ โดยมองว่าโครงการแนวราบใหม่ยังไม่ได้รับผลกระทบหากทาง EIA ปรับเกณฑ์ใหม่ แต่หุ้นดังกล่าวยังมีประเด็นบวกจากที่มีการวิเคราะห์ไว้ก่อนหน้า
บริษัท ควอลิตี้เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) หรือ QH ยังคงคาดการณ์กำไรปี 2564 ที่ 2.69 พันล้านบาท จากรายได้ยอดโอนที่ 8.82 พันล้านบาท หากยอดโอนในไตรมาส 1/2564 รวมกับยอด Backlog ที่รอโอน จะนับเป็น 28.4% ของที่คาดการณ์ โดยที่ QH ยังมีโครงการใน Inventory อีก 77 โครงการ มูลค่ารวม 4.09 หมื่นล้านบาท ที่จะมาช่วยเสริมยอดโอน
นอกจากนี้ การเปิดตัวโครงการใหม่ในไตรมาส 2/2564 คาดว่าจะมี 2 โครงการ เป็นโครงการแนวราบทั้งคู่ และในช่วงที่ผ่านมา QH ได้ทำการปรับรูปแบบของโครงการให้สอดคล้องกับการ WFH อาทิ การปรับขนาดห้องนั่งเล่นให้ใหญ่ขึ้น ส่งผลให้ยอดขายที่ดีขึ้นในกลุ่มทาวน์โฮม
โดยยังคงคาดผลประกอบการกลุ่มโรงแรมจะขาดทุนต่อเนื่อง แม้ว่าจะมีโรงแรม 2 แห่งเข้าร่วม ASQ แต่อัตราเข้าพักยังคงอยู่ในระดับต่ำ
อีกทั้ง คาดอัตรากำไรขั้นต้นปี 2564 จะอยู่ที่ 31-33% เท่ากับปี 2563 โดยที่โครงการแนวราบใหม่จะมีอัตรากำไรขั้นต้นที่สูงขึ้น และบางโครงการอาจสูงถึง 35% แต่กลุ่มคอนโดฯ ใน Inventory คาดว่ามีอัตรากำไรขั้นต้นที่ราว 20% จากการใช้ Promotion ส่งเสริมยอดขายต่อเนื่อง โดยที่มูลค่าโครงการคอนโดฯ พร้อมขายอยู่ที่ 1.28 หมื่นล้านบาท อย่างไรก็ดีค่าใช้จ่าย SG&A คาดว่าจะอยู่ที่ราว 19% เท่ากับปี 2563
บริษัทแลนด์แอนด์เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) หรือ LH ประเมินว่า รายได้จากการโอนยังมีการเติบโต ณ สิ้นไตรมาส 1/2564 LH มียอด Backlog ที่รอโอนรวม 7.21 พันล้านบาท เป็นสัดส่วนที่รอโอนในปี 2564 ที่ 5.38 พันล้านบาท จากโครงการแนวราบที่ 3.38 พันล้านบาท และส่วนของคอนโดฯ ที่ 2.0 พันล้านบาท (จากโครงการ The Room พญาไท ที่ 1.0 พันล้านบาท)
ขณะที่ ในไตรมาส 2/2564 จะมีการเริ่มโอนโครงการ The Room เพชรเกษม มูลค่า 2.2 พันล้านบาท และมียอดขายที่ 28% ด้านยอด Presales ในไตรมาส 2/2564 คาดอ่อนตัวลงจากงวดเดียวกันของปีก่อน เนื่องจากในไตรมาส 2/2563 เป็นไตรมาสที่มียอด Presales สูงที่สุดในประวัติกาลที่ 8.0 พันล้านบาท แต่การเปิดตัวโครงการใหม่ 12 โครงการ มูลค่ารวม 2.07 หมื่นล้านบาท คาดว่าจะสามารถดึงยอดขายและยอด Presales ให้กลับมาเติบโตจากงวดเดียวกันของปีก่อนต่อได้ในช่วงครึ่งหลังของปี 2564 และคาดระดับอัตรากำไรขั้นต้นยังคงอยู่ที่ระดับเดิมที่ 31-32% ด้านเป้ารายได้จากกลุ่มค่าเช่าอยู่ที่ 2.8 พันล้านบาท โดยที่อัตราค่าเช่าของ Apartment ในสหรัฐฯ คาดว่าจะมีการเติบโตที่ 15% จากงวดเดียวกันของปีก่อน ขณะที่กลุ่มโรงแรมในประเทศคาดว่าจะยังขาดทุนต่อเนื่องจากการพึ่งพาเพียงนักท่องเที่ยวในประเทศ
บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) หรือ AP โดยยังคงคาดการณ์ยอดโอนปี 2564 ที่ 2.97 หมื่นล้านบาท โดยที่ยอดโอนในไตรมาส 1/2564 นับเป็น 30% ของที่คาดการณ์ และกำไรในไตรมาส 1/2564 นับเป็น 38% ของที่คาดการณ์ที่ 3.68 พันล้านบาท โดย AP มียอด Backlog ที่รอโอนรวม 3.37 หมื่นล้านบาท เป็นยอดโอนของปี 2564 ที่ 1.4 หมื่นล้านบาท โดยที่ในไตรมาส 3/2564 จะเริ่มโอนโครงการคอนโดฯ ใหม่ 2 แห่ง ซึ่งมีสัดส่วนของลูกค้าต่างชาติอยู่ที่ 30% และทาง AP ได้ทำการเตรียมพร้อมขั้นตอนการโอนแล้ว และคาดว่าจะเป็นยอด Backlog ที่สามารถโอนได้ตามแผน
ท้ายสุดยังไม่มีข้อสรุปของการปรับเกณฑ์ EIA ใหม่ แต่หากมีการปรับจริงจะส่งผลกระทบต่อกลุ่มอสังหาริมทรัพย์โดยตรง โดยเฉพาะบริษัทขนาดใหญ่ที่เน้นโครงการคอนโดฯ สูง ๆ ขณะที่โครงการแนวราบยังไม่มีผลกระทบ
Reference: หนังสือพิมพ์ข่าวหุ้น
