รถไฟล้างไพ่ที่ดินทำเลหัวหิน เปิดประมูลแข่ง สิงห์-เซ็นทรัล

          ”เบียร์สิงห์-เซ็นทรัล” กระอัก ร.ฟ.ท.รื้อที่เช่าทำเลหัวหิน เปิดประมูลใหม่ อัพผลตอบแทนเพิ่ม ประเดิมที่สนามกอล์ฟ 500 ไร่ ดึงเอกชนลงทุนมิกซ์ยูส โรงแรม 5 ดาว โรงเรียนนานาชาติ ศูนย์การแพทย์ ห้าง จับ “โรงแรมรถไฟ” เปิดทางเอกชนรายใหม่เสนอราคาแข่งเจ้าเดิม บีบลงทุนเพิ่ม 3.2 พันล้าน

          นายนิรุฒ มณีพันธ์ ผู้ว่าการการรถไฟแห่งประเทศไทย (ร.ฟ.ท.) เปิดเผย “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า ร.ฟ.ท.กำลังเร่งเดินหน้าสร้างรายได้จากการพัฒนาที่ดินให้กับองค์กรในระยะยาว โดยคณะกรรมการ (บอร์ด) มีนโยบายให้ ร.ฟ.ท.นำที่ดินในทำเลมีศักยภาพที่หมดสัญญาเช่าเปิดประมูลใหม่ เพื่อเพิ่มมูลค่าให้กับที่ดินและผลตอบแทนที่ ร.ฟ.ท.จะได้กลับคืนมามากขึ้น จากปัจจุบัน ร.ฟ.ท.มีรายได้จากค่าเช่าที่ดิน 2,000-3,000 ล้านบาทต่อปี ขณะที่มีภาระหนี้สะสมกว่า 1 แสนล้านบาท

          ประมูลใหม่สนามกอล์ฟ-โรงแรม

          ”ตอนนี้มีที่ดิน 2 แปลง ในทำเลหัวหิน คือ สนามกอล์ฟรถไฟหัวหิน เนื้อที่ กว่า 500 ไร่ ซึ่งหมดสัญญาเช่าไปแล้ว ปัจจุบันให้เช่าชั่วคราวแบบปีต่อปี และโรงแรมเซ็นทารา แกรนด์ บีช รีสอร์ท และวิลล่า หัวหิน เนื้อที่ 72 ไร่ ที่ได้ ต่อสัญญาเช่าชั่วคราว 2 ปี จะครบกำหนด พ.ค. 2565 ล่าสุดบอร์ดมีนโยบายจะไม่ต่อ สัญญาเช่ากับรายเดิม จะเปิดประมูลใหม่ ให้เกิดการแข่งขันหลายราย”

          นายนิรุฒกล่าวว่า เพื่อให้ ร.ฟ.ท.ได้ผลตอบแทนสูงสุด เนื่องจากที่ดินทั้ง 2 แปลง อยู่ในทำเลเป็นไพรมแอเรีย ร.ฟ.ท. ต้องคิดใหม่ ทำใหม่ ขณะนี้อยู่ระหว่างว่าจ้างที่ปรึกษาศึกษาโมเดลการพัฒนาให้มี ความหลากหลาย เหมะสมกับศักยภาพของพื้นที่ และสอดรับกับสถานการณ์ตลาด

          เนื่องจากเกิดการระบาดของโควิด-19 เทรนด์การพัฒนาต่าง ๆ อาจจะเปลี่ยนไป อย่างไรก็ตาม รูปแบบพัฒนาจะไม่ทิ้งความเป็นแลนด์มาร์ก และประวัติศาสตร์ของพื้นที่ เช่น สนามกอล์ฟหัวหินจะยังคงอยู่ แต่จะพัฒนาที่ดินบริเวณโดยรอบที่ปล่อยทิ้งร้างให้เกิดประโยชน์ โดยทั้ง 2 แปลง จะให้เช่า 30 ปี และก่อสร้าง 4 ปี โดยเร่งเปิดประมูลหาเอกชนที่สนใจเข้ามาพัฒนาลงทุนภายในปีนี้

          ซาวเสียงเอกชนลุยมิกซ์ยูส

          แหล่งข่าวจาก ร.ฟ.ท. เปิดเผยว่า วันที่ 24 มี.ค. 2564 จะจัดประชุมทดสอบความสนใจของเอกชน (market sounding) เพื่อนำข้อเสนอแนะจากเอกชนภาคธุรกิจต่าง ๆ เช่น อสังหาริมทรัพย์ โรงแรม โรงพยาบาล มาทบทวนผลการศึกษา และวิเคราะห์โครงการที่ดินสนามกอล์ฟหัวหิน เนื้อที่ 503 ไร่ แบ่งเป็นพื้นที่สนามกอล์ฟ 500 ไร่ และโรงแรมกอล์ฟอิน 3 ไร่ อยู่ติดสถานีรถไฟหัวหิน เพื่อประมูลหากเอกชนรายใหม่ หลัง บจ.บุญรอดบริวเวอรี่ ผู้เช่ารายเดิมหมดสัญญาเช่าไปแล้วตั้งแต่วันที่ 31 มี.ค. 2558 ซึ่งที่ผ่านมาได้ต่อสัญญาให้แบบปีต่อปี ในอัตราค่าเช่า 476,000 บาทต่อปี

          โดย ร.ฟ.ท.ว่าจ้างสถาบันบัณฑิตพัฒนบริหารศาสตร์ (นิด้า) เป็นผู้ศึกษาโมเดลการพัฒนาโครงการ เป็นรูปแบบมิกซ์ยูส แบ่งพื้นที่พัฒนา 480 ไร่ (บางส่วน ถูกนำไปสร้างรถไฟทางคู่) เป็น 8 โซน รวมพื้นที่ก่อสร้าง 672,667 ตร.ม. ได้แก่ 1.สนามกอล์ฟเดิม 363 ไร่ พื้นที่ 582,000 ตร.ม. 2.พัฒนาเชิงพาณิชย์ (TOD) 8 ไร่ พื้นที่ 15,000 ตร.ม. เช่น ศูนย์การค้า คอมมิวนิตี้มอลล์ สำนักงานให้เช่า 3.ธุรกิจไมซ์ (MICE) 16 ไร่ พื้นที่ 15,000 ตร.ม.

          4.ศูนย์สุขภาพ (health community mall) 11 ไร่ พื้นที่ 15,000 ตร.ม. 5.โรงแรมระดับ 5 ดาว 16 ไร่ พื้นที่ 10,000 ตร.ม. จำนวน 200 ห้อง 6.โรงเรียนนานาชาติ 17 ไร่ พื้นที่ 12,000 ตร.ม. 7.ศูนย์การแพทย์ (wellness center) 34 ไร่ พื้นที่ 23,667 ตร.ม. ในจำนวนนี้ จะมีที่พักอาศัยเป็นแบบพูลวิลล่า 20 หลัง กับอพาร์ตเมนต์ 200 ห้อง สำหรับผู้สูงวัย และผู้มาพักฟี้น และ 8.พื้นที่สีเขียว (green area) 15 ไร่ พื้นที่ 34,800 ตร.ม. โดยทั้งโครงการจะใช้เงินลงทุนคิดเป็นค่าที่ดินและสิ่งปลูกสร้างกว่า 5,600 ล้านบาท และ ร.ฟ.ท.จะมีรายได้จากค่าเช่าที่ดินประมาณ 1,604 ล้านบาท

          เทียบเชิญเอกชนขาใหญ่

          ”เอกชนที่เชิญร่วมประชุม เช่น ศุภาลัย สิงห์เอสเตท บุญรอดบริวเวอรี่ กลุ่มเซ็นทรัล เพอร์เฟค อารียา โรงพยาบาลธนบุรี อิตัลไทย กลุ่มเมเจอร์ มาบุญครอง ต้องรอดูว่าเอกชนสนใจกับคอนเซ็ปต์ที่เราศึกษาไว้หรือไม่ เบื้องต้นทางบุญรอดฯก็ยังสนใจที่ดินแปลงนี้ แต่ต้องบิดแข่งกับรายอื่น และปรับรูปแบบการพัฒนาใหม่ ซึ่งผลศึกษาจะสรุปในเดือน เม.ย.นี้ และเร่งเปิดประมูลได้เอกชนรายใหม่ในปีนี้”

          แหล่งข่าวกล่าวว่า สำหรับที่ดินโรงแรมเซ็นทารา แกรนด์ บีช รีสอร์ท และวิลล่า หัวหิน เนื้อที่ 72.12 ไร่ เตรียมจะเปิดประมูลหาเอกชนรายใหม่เช่นกัน ระยะเวลาเช่า 34 ปี ก่อสร้าง 4 ปี และจัดหาประโยชน์ 30 ปี คาดว่าจะประกาศเชิญชวนเอกชนในเดือน ส.ค.นี้ และเปิดประมูลในเดือน ต.ค. และได้ ผู้ชนะประมูลปลายปีนี้ จะทันกับที่เซ็นทรัลหมดสัญญาเช่าวันที่ 15 พ.ค. 2565 ซึ่งปัจจุบันเซ็นทรัลจ่ายค่าเช่าช่วง 2 ปี ที่ ร.ฟ.ท.ต่อสัญญาให้ชั่วคราวหลังได้รับ ผลกระทบจากโควิด นับจากวันที่ 16 พ.ค. 2563-15 พ.ค. 2565 ให้ ร.ฟ.ท.อยู่ที่กว่า 150.97 ล้านบาท

          มูลค่า รร.หัวหินพุ่ง 8 พันล้าน

          ”โครงการนี้เอกชนจะต้องลงทุนก่อสร้างเพิ่มเติมอีก 3,281 ล้านบาท ปัจจุบันที่ดินแปลงนี้มีมูลค่าทรัพย์สินอยู่ที่ 8,086 ล้านบาท จะได้ผลตอบแทนรวมตลอดอายุสัญญาเช่า คิดเป็นมูลค่าปัจจุบันอยู่ที่ 3,138 ล้านบาท รวมตลอดอายุสัญญา 30 ปี 6,862 ล้านบาท ทั้งนี้ อยู่ที่ข้อเสนอของเอกชนแต่ละราย ซึ่งเซ็นทรัลสามารถเข้าร่วมประมูลแข่งขันกับเอกชนรายอื่นได้” แหล่งข่าวกล่าว

Reference: หนังสือพิมพ์ประชาชาติธุรกิจ