ม่วงใต้ จุดพลุทำเลทอง ลาดหญ้า-วงเวียนใหญ่ ราคาที่ดินพุ่ง

          รถไฟฟ้าสายสีม่วงใต้ ลงมือก่อสร้างจาดพลุทำเลทอง บิกเนมแห่ช็อปที่ดินผุดคอนโดรับกำลังซื้อใหม่พรึบ! จับตาย่านฝั่งธนบุรี ลาดหญ้า วงเวยนใหญ่ ราคาที่ดินพุ่ง

          รถไฟฟ้าสายสีม่วงใต้ (เตาปูน -ราษฎร์บูรณะ) เกิดกระแสร้อนขึ้นเมื่อ บริษัทเอสซี บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) หรือ SC  ประชุมผู้ถือหุ้นนัดสำคัญ (วันที่ 19 เมษายน 2566) ขออนุมัติจากผู้ถือหุ้นให้ บริษัท เอสซี แอสเสท โฟร์ จำกัด ( SC FOUR) ซึ่งเป็นบริษัทย่อยของ SC เข้าทำสัญญาซื้อที่ดินจำนวน 22 แปลงกว่า 4 ไร่ ทำเลทอง บนถนนลาดหญ้า กรุงเทพ มหานคร มูลค่ารวม 1,239.23 ล้านบาท จาก บริษัท เรนด์ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (ผู้ขาย) ซึ่งมีครอบครัวชินวัตร ถือหุ้นสัดส่วน 100% และมี นายณัฐพงศ์ คุณากรวงศ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหารและรองประธานกรรมการของ SC (สามีของนางสาวพินทองทา ชินวัตร) ถือหุ้น 30% โดยราคาซื้อขายประเมินไว้ เฉลี่ยตารางวาละ 6.4 แสนบาท มีแผนพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมหรู ตารางเมตรละ 1.6แสนบาท เจาะกำลังซื้อย่านฝั่งธนบุรี โดยมีไอคอนสยาม 2 เป็นแม่เหล็กสำคัญ

          อย่างไรก็ตามเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีม่วงใต้มีศักยภาพสูง มีจุดตัดรถไฟฟ้าเปิดทำเลทองใหม่หลายแห่ง และตัดผ่านย่านสำคัญในใจกลางเมือง เชื่อมโยงจังหวัดใกล้เคียงอย่างสมุทรปราการ และ เชื่อมเข้ากับสายสีม่วงเหนือ ปลายทาง บางใหญ่ นนทบุรี ทำให้มีบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ให้ความสนใจซื้อที่ดินขึ้นโครงการ จำนวนมาก

          นายสุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ ดีเอ็นเอ จำกัด (Property DNA) บริษัทที่ปรึกษาการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ครบวงจร เปิดเผย “ฐานเศรษฐกิจ” ว่า เส้นทางรถไฟฟ้าสายสีม่วงใต้ ผ่านพื้นที่ที่มีข้อจำกัดในการพัฒนาพื้นที่โดยรอบค่อนข้างมาก เนื่องจากอยู่ในพื้นที่เกาะรัตนโกสินทร์ เขตทหาร เป็นต้น การเปลี่ยนแปลงของพื้นที่โดยรอบตลอดแนวเส้นทางช่วงนี้ จึงอาจจะมีการเปลี่ยนแปลงที่ไม่มากนัก ดังนั้น พื้นที่ที่จะมีการเปลี่ยนแปลงแบบเห็นได้ชัดเจน คือ พื้นที่ที่เส้นทางรถไฟฟ้าสายสีม่วงใต้อยู่ในฝั่งธนบุรีแล้ว คือ ตั้งแต่สถานีสะพานพุทธเป็นต้นไป รวมแล้วพื้นที่รอบๆ 10 สถานีที่อยู่ในฝั่งธนบุรีน่าจะเห็นการเปลี่ยนแปลงได้ชัดเจนที่สุด ปัจจุบันเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีม่วงใต้มีความคืบหน้า ณ เดือนมีนาคม 2566 อยู่ที่ประมาณ 8.8% สามารถเปิดให้บริการได้ในปี.2570 คาดว่าการเปลี่ยนแปลงจะค่อยๆ มีมากขึ้นในปี2566 เป็นต้นไป

          การเปลี่ยนแปลงที่อาจจะเห็นได้ชัดเจนที่สุด คือ การเปิดขายโครงการคอนโดมิเนียม เพราะเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีม่วงใต้ตลอดแนวเส้นทางผ่านพื้นที่ที่มีการพัฒนามายาวนานของกรุงเทพมหานคร และมีเส้นทางรถไฟฟ้าเส้นทางอื่นๆ เปิดให้บริการไปก่อนหน้านี้แล้ว การเปลี่ยนแปลงของราคาที่ดินมีมาก่อนหน้านี้หลายปีมากแล้วราคาที่ดินในพื้นที่จึงสูงเกินกว่าจะพัฒนาโครงการรูปแบบอื่นๆ ได้ มีเพียงโครงการคอนโดมิเนียมเท่านั้นที่สามารถสร้างผลตอบแทนที่คุ้มค่าและเหมาะสมกับราคาที่ดินเพราะราคาที่ดินที่สูงอยู่แล้วปรับเพิ่มขึ้นมากว่าเท่าตัวจากก่อนหน้านี้ราคาที่ดินในพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีม่วงใต้ขั้นต่ำก็เสนอขายกันที่ไม่ต่ำกว่า 1-1.5 แสนบาทต่อตารางวาแล้ว ถ้าเป็นพื้นที่รอบสถานีที่เป็นจุดตัดสำคัญของเส้นทาง 2 เส้นทาง เช่นที่ สถานีวงเวียนใหญ่ราคาที่ดินก็ไม่ต่ำกว่า 6-7 แสนบาทต่อตารางวา ถ้าไกลออกไปตามแนวนถนนสุขสวัสดิ์ก็ไม่ต่ำกว่า 1-1.5 แสนบาทต่อตารางวา และมีความเป็นไปได้ที่จะปรับเพิ่มมากขึ้นไปอีก ตามความคืบหน้าในการก่อสร้าง

          เจ้าของที่ดินแปลงใหญ่หลายแปลงที่มีที่ดินอยู่ในมือเริ่มมีความเคลื่อนไหวบ้างแล้ว เช่น แลนด์แอนด์เฮ้าส์ที่มีข่าวออกมาว่าต้องการพัฒนาที่ดินขนาดใหญ่บนถนนสามเสนเป็นโครงการคอนโดมิเนียมขนาดใหญ่มูลค่ากว่า 15,000 ล้านบาท แต่ปัจจุบันยังไม่เปิดขาย โนเบิล ดีเวลลลอปเม้นท์ที่เปิดขายโครงการคอนโดมิเนียมริมแม่น้ำเจ้าพระยา มูลค่าโครงการประมาณ 4,650 ล้านบาท แม้ว่าจะอยู่บนถนนราษฎร์บูรณะแต่ ไม่ไกลจากเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีม่วงใต้ นอกจากนี้ยังมีโครงการขนาดเล็กอื่นๆ อีกหลายโครงการที่เปิดขายในพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีม่วงใต้

          ขณะคอนโดมิเนียมรวมในพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีม่วงใต้ ปัจจุบันอยู่ที่ประมาณ 11,150 ยูนิต โครงการที่เปิดขายในพื้นที่ตามแนวเส้นทางส่วนใหญ่ เพราะได้รับอิทธิพลจากเส้นทางรถไฟฟ้าอื่นๆ ที่ตัดผ่านเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีม่วงใต้ เช่น สายสีน้ำเงิน และสายสีม่วงที่สถานีตาปูนสายสีน้ำเงินที่สถานีสามยอด สายสีเขียวที่สถานีวงเวียนใหญ่เป็นต้น ซึ่งในอนาคตอาจจะมีสายสีส้ม และสายสีทองเพิ่มเติมอีก ดังนั้น พื้นที่บางส่วนของเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีม่วงใต้จึงมีการเปลี่ยนแปลงและพัฒนาไปบ้างแล้วก่อนหน้านี้ คอนโดมิเนียมที่เปิดขายในพื้นที่มีอัตราการขายที่สูงมาก เพราะขายไปแล้วประมาณ 90% ของจำนวนที่มีอยู่ทั้งหมด เนื่องจากโครงการคอนโดมิเนียมในพื้นที่ทยอยเปิดขายมาโดยตลอดในช่วงหลายปีที่ผานมา ไม่มีปีใดที่มีจำนวนโครงการเปิดขายใหม่มากเกินกว่า 2,000 ยูนิต ดังนั้น การดูดซับของกำลังซื้อจึงสามารถตอยสนองต่อการเปิดขายใหม่ได้เป็นอย่างดี

          ราคาขายของโครงการคอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่ในพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีม่วงใต้ในปี2565-2566 ในช่วงระหว่าง 60,000-80,000 บาทต่อตารางเมตร ซึ่งราคาขายคอนโดมิเนียมยังไม่สูงมาก ยังสามารถเป็นทางเลือกของคนที่มีกำลังซื้อไม่สูง ส่วนจำนวนคอนโดมิเนียมที่เปิดขายในพื้นที่นี้ในช่วง 20 กว่าปีที่ผ่านมามีประมาณ 10,470 ยูนิต อัตราการขายประมาณ 90% ขึ้น

          ปัจจัยสำคัญในการพัฒนาโครงการตลอดแนวเส้นทางรถไฟฟ้าทั่วไป คือ ราคาที่ดิน ซึ่งก่อนที่เส้นทางรถไฟฟ้าสายสีม่วงใต้จะมีความชัดเจนแบบตอนนี้ ราคาที่ดินในฝั่งธนบุรีอยู่ที่ไม่เกิน 6แสน บาทต่อตารางวาในพื้นที่รอบๆ สถานีรถไฟฟ้าวงเวียนใหญ่ หรือไม่เกิน 2 - 3 แสนบาทต่อตารางวาในพื้นที่ที่ไกลออกไป แต่เมื่อเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีม่วงใต้มีความชัดเจน และคาดว่าจะเริ่มการก่อสร้างภายในปีนี้แล้วนั้น ราคาที่ดินจะเพิ่มขึ้นไปมากกว่าปัจจุบันนี้เป็นเท่าตัว

Reference: หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ