ผ่าทางตันวิกฤติ'อสังหาฯ'ไทย กระทุ้งบ้านใหม่-มือสองไปต่อ

          รัฐ-เอกชนผ่าทางตัน 3 ปัจจัยเสี่ยง เงินเฟ้อ-อัตราดอกเบี้ย ต้นทุนพลังงาน ธอส.นำทัพ ตรึงดอกเบี้ยอุ้มดีเวลอปเปอร์ ยาวถึงต้นปีหน้า  แม้ต้องปล่อยลอยตัว ด้านบ้านใหม่บ้านมือสอง ยันยังแข็งแกร่ง

          ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ที่ยังมีโอกาสฟื้นตัวต่อเนื่อง จากมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจ ได้แก่ การลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์และการจดจำนองสำหรับที่อยู่อาศัยที่ไม่เกิน 3 ล้านบาท ครอบคลุมไปถึงบ้านมือสอง และการที่ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) มีประกาศผ่อนคลายมาตรการ LTV ชั่วคราว รวมถึงการฟื้นตัวเศรษฐกิจจากการเปิดประเทศ ซึ่ง ณ ไตรมาสแรก ปี 2565 คาดตลาดปีนี้มีโอกาสโตขึ้นมา 9%

          อย่างไรก็ตาม ขณะนี้อสังหาฯไทย กำลังถูกท้ายจากปัจจัยใหญ่ 3 เรื่อง ทั้งเงินเฟ้อ -อัตราดอกเบี้ย และต้นทุนพลังงาน จนอาจทำให้การขยายตัว โตได้ต่ำกว่าที่คิด

          ทั้งนี้ในงานสัมมนา “Property inside 2022 ทางรอดอสังหาฯ” หลังโควิด-ไฟสงคราม หัวข้อ “วิกฤติโควิดสู่ไฟสงคราม อสังหาฯไทยจะไปทางไหน? ทั้งภาครัฐ และเอกชน ต่างเสนอทางรอดที่น่าสนใจ เพื่อพยุงและช่วยขับเคลื่อนอสังหาฯดังนี้

          ธอส. ยันตรึงดอกเบี้ยยาวถึงม.ค.ปี 66

          นายฉัตรชัย  ศิริไล  กรรมการผู้จัดการ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) ระบุว่า ความกังวลถึงแนวโน้มดอกเบี้ยขาขึ้นของไทย จากแรงกดดันของธนาคารกลางสหรัฐ(เฟด) เป็นเรื่องยากที่จะฝืนตลาด ซึ่ง ธอส.จะไม่เป็นผู้นำในการปรับขึ้นดอกเบี้ยตามคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.)ในทันที  โดยจะตรึงเวลา 3-5 เดือน หากกนง.ปรับช่วงเดือน ส.ค.นี้ ธอส.จะปรับขึ้นดอกเบี้ยครั้งแรกเดือนต.ค. เพื่อลดผลกระทบทั้งต้นทุนดอกเบี้ยเงินกู้ และลดผลกระทบต่อเงินไหลออกด้วย ภายใต้สมมติฐาน กนง.ปรับขึ้น 2ครั้ง (ส.ค. 0.25% และพ.ย.อีก 0.25% ) แต่ธอส.จะปรับเพียงอัตรา 0.15% และอีกครั้งในช่วงเดือน ม.ค.ปี 2566 ซึ่งแม้การดำเนินการเช่นนี้ จะทำให้ ธอส.มีภาระประมาณ 1,000 ล้านบาท แต่ธอส.ยังคงทำหน้าที่ที่สำคัญ คือการดำเนินนโยบายที่อยู่อาศัยของผู้มีรายได้น้อย เป็นการ

          เข้าไปช่วยพยุงภาคอสังหาได้ เพียงขอให้ผู้ประกอบการ รวมถึงผู้บริโภคต้องปรับตัว เช่น คนที่จะซื้อบ้านอาจจะต้องถอยระดับราคาลงมาตามภาวะเศรษฐกิจ

          ” ชั่วโมงนี้ทุกคนกังวลดอกเบี้ยขาขึ้น แต่หากพิจารณาสถิติย้อนหลังช่วง 10 ปี ในอัตราดอกเบี้ยนโยบายของไทยเคยอยู่ที่ระดับ 1.50% ต่อปี ในปี 2558 ตอนนี้อยู่ที่ 0.50% ต่อปี โดยมองว่าหากมองย้อนไป 10-20ปี ที่ผ่านมาดอกเบี้ยนโยบายของไทยเคยอยู่ในระดับสูงมาก ซึ่งหากดอกเบี้ยจะปรับขึ้นมาอยู่ระดับ 1.25-1.50 % ก็น่าจะยังอยู่ในวิสัยจะรับได้”

          ทั้งนี้ อัตราการปล่อยสินเชื่อสำหรับกลุ่มผู้มีรายได้น้อยวงเงินไม่เกิน 1.5 ล้าน ณ ครึ่งปีแรก มียอดอนุมัติแล้วกว่า 106,231 ล้านบาท คาดว่าสิ้นปีจะสามารถทำได้ประมาณ 2.6 แสนล้านบาทหรืออาจจะสูงถึง 3 แสนล้านบาท (จากสิ้นปีก่อนอยู่ที่ 226,423 ล้านบาท)

          เฟรเซอร์สฯ เซตมาตรฐานอสังหาฯ

          ขณะฟากเอกชน นายแสนผิน สุขี ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ โฮม (ประเทศไทย) จำกัด ระบุว่าวันนี้ เห็นสัญญาณฟื้นตัวของภาคอสังหาฯ ชัดเจนกว่าช่วง 2-3 ปีก่อนหน้า แม้ยังเผชิญ 2 ปัจจัยลบวิกฤติเงินเฟ้อ และนโยบายปรับดอกเบี้ย ซึ่งอาจทำให้กำลังซื้ออ่อนแอ อีกทั้งไฟสงครามรัสเซีย-ยูเครน กระทบต้นทุนพลังงาน และราคาวัสดุก่อสร้างเพิ่มต้นทุนการพัฒนาโครงการสูงขึ้นราว 10%

          อย่างไรก็ตาม  นับตั้งแต่อดีตจนถึงปัจจุบัน อสังหาฯไทย แข็งแกร่ง โดยเฉพาะผู้เล่นหลักๆในตลาด ที่สามารถก้าวข้ามอุปสรรคมาได้ตลอด ครั้งนี้ก็คงเช่นเดียวกัน จากการปรับตัวอย่างรวดเร็ว เพื่อเซตมาตรฐานใหม่ สร้างทางรอดให้กับตัวเองอย่างยั่งยืน

          โดยกลยุทธ์ที่สำคัญของอสังหาฯในเวลานี้ คือ การกระจายความเสี่ยง จัดพอร์ตสินค้าหลากหลาย และรักษาฐานลูกค้าในทำเลเดิม รวมถึงการ บุกตลาดใหม่ๆ ในตลาดภูมิภาค  เนื่องจาก ปัจจุบัน

          ราคาที่ดิน กทม.-ปริมณฑลปรับขึ้นทุกโซน 20% และตลาดมีการแข่งขันสูง  โดยเฉพาะในตลาดบ้านเดี่ยวราคามากกว่า 10 ล้านบาทขึ้นไป ซึ่งมีการเติบโตขึ้นกว่าช่วงก่อนเกิดโควิด-19 ถึง 10% อย่างไรก็ตาม บริษัท มั่นใจว่า จะรักษามาร์เก็ตแชร์ในตลาดบ้านแนวราบได้อย่างดี

          “การสร้างความยั่งยืน อาจต้องเริ่มตั้งแต่การวางแผนซื้อที่ดิน ซึ่งบริษัทจะเน้นแปลงไม่ใหญ่จนเกินไป เพื่อเพิ่ม Asset Turnover (อัตราหมุนเวียนของทรัพย์สิน) สร้างง่าย ขายได้เร็ว การเพิ่มแบบบ้าน และส่วนกลางที่แปลกใหม่ เพื่อดึงดูดลูกค้าในทุกเซกเม้นท์ เป็นต้น”

          นายแสนผิน ยังระบุว่า ขณะนี้บริษัท ยังพิจารณาโอกาส ในการเข้าไปเจาะตลาดคอนโดมิเนียมด้วยเช่นกัน เพราะแม้โควิดจะทำให้ความต้องการน้อยลง แต่เชื่อว่า เมื่อเศรษฐกิจดี คอนโดฯกลุ่มคนทำงานรายได้ประจำ จะกลับเข้าสู่ตลาดเร็วขึ้น ทั้งนี้ ปี 2565 บริษัทมีแผนเปิดตัวโครงการใหม่ 25 โครงการ เกือบแตะ 3 หมื่นล้านบาท ตั้งเป้ารายได้เพิ่มขึ้น 13 % ที่ 1.3 หมื่นล้านบาท

          บสก.ชู รีโนเวทบ้านมือสองขายสนั่น

          ด้านนายบัณฑิต อนันตมงคล ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท บริหารสินทรัพย์ กรุงเทพพาณิชย์ จำกัด(มหาชน) (บสก.หรือ BAM) เปิดเผย อีกหนึ่งโอกาสของอสังหาฯไทย ว่าปีนี้ บสก.ระบายทรัพย์รอการขาย2 หมื่นรายการมูลค่ากว่า 7 หมื่นกว่าล้านบาท เกินเป้าที่วางไว้ เป็นโอกาสช่วงแรกของโควิด-19 ที่เกิดเอ็นพีเอในระบบแบงก์ เยอะมาก ส่วนใหญ่จากสินเชื่อเอสเอ็มอี ที่เอาบ้าน ที่ดิน อสังหาริมทรัพย์ไปค้ำประกันไว้

          ทั้งนี้ บสก.บริหารจัดการ เพื่อเร่งขายบ้าน-ที่ดินมือสอง ซึ่งเป็นทางเลือกการมีที่อยู่อาศัยของคนไทย โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงที่เศรษฐกิจมีความไม่แน่นอนสูงเวลานี้ โดยข้อดีของบ้าน-ที่ดินมือสองนั้น มีหลายข้อ อาทิ ราคาถูกกว่าบ้านมือหนึ่ง ดอกเบี้ยต่ำ โลเคชั่น ผู้จะซื้อเห็นเพื่อนบ้านและชุมชนของทรัพย์นั้นได้จริงว่ามีสภาพอย่างไร ที่ดินไม่ทรุดเพราะอยู่ตัวแล้ว เห็นโครงสร้างและองค์ประกอบจริงของบ้าน เพื่อจะได้ปรับปรุงได้ตรงจุด ไม่เกิดปัญหาภายหลัง ผ่านการจับมือกับ SCG ทีมสถาปนิกนักออกแบบ เข้ามารีโนเวทบ้านเก่าให้กลับมาใหม่ พร้อมใส่นวัตกรรมสมัยใหม่ เพื่อจำหน่ายแก่ผู้สนใจในราคาที่ถูกกว่าบ้านมือหนึ่งเยอะมาก ได้รับความนิยมจากลูกค้าเพิ่มขึ้นมาก โดยเฉพาะอย่างยิ่งบ้านเดียวราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ภาระค่างวดต่ำ ทำให้พร้อมรองรับทิศทางดอกเบี้ยขาขึ้นได้ และเวลานี้ยังมีโปรโมชันพิเศษ เช่น ฟรีดอกเบี้ยปีแรก มีคูปอง เวาเชอร์ลดราคาต่าง ๆ เป็นต้น

          “เวลานี้มีเครือข่ายลูกค้าบสก. ที่มาเลือกซื้อทรัพย์มือสองของบสก.ออกไปเพื่อนำไปรีโนเวทแล้วขายต่อ โดยเป็นกลุ่มนักลงทุนรายย่อย ซื้อทีละ 2-3 รายการ ตามทุนที่มี และจะเลือกซื้อทรัพย์ในพื้นที่ที่ตนมีความเชี่ยวชาญ รู้ว่ามีลูกค้ากลุ่มไหน ต้องการบ้านลักษณะอย่างไร จากเดิมมีนักลงทุนกลุ่มนี้ 100-200 ราย เวลานี้ขยายตัวเป็นนับพันราย”

          ผู้บริการ บสก.ยังกล่าวว่า ขณะนี้ยังมีกลุ่มนักลงทุนต่างชาติรายใหญ่ เริ่มกลับเข้ามาหาซื้ออสังหาริมทรัพย์ ทั้งที่ดิน โรงแรม อาคาร อสังหาริมทรัพย์ต่าง ๆ โดยมีพันธมิตรคนไทยร่วมด้วย ถือเป็นโอกาสการลงทุนที่น่าสนใจ ในช่วงท้าทายของอสังหาฯ

          วีบียอนด์ ชูอสังหาฯไทยยุทธศาลต์โลก

          ส่วน นายวรเดช รุกขพันธุ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท วีบียอนด์ ดีเวลอปเม้นท์ จำกัด ระบุว่า อสังหาฯ เป็นหนึ่งในเครื่องยนต์สำคัญในการขับเคลื่อนเศรษฐกิจประเทศ บริษัท ยังคงให้น้ำหนัก ในการทำให้อสังหาฯไทยกลายเป็นยุทธศาสตร์ของโลก และควรที่จะเชื้อเชิญต่างชาติ ให้นำเม็ดเงินเข้ามาลงทุนกระตุ้นการจ้างงานเกิดการเช่า เกิดการพัฒนาที่อยู่อาศัยที่พัฒนาสำหรับชาวต่างชาติและเพิ่มพัฒนา โปรดักส์ ให้หลากหลายมากขึ้น รวมไปถึงการพัฒนาในรูปแบบมิกซ์ยูส มากขึ้นเช่นในโครงการคอนโดมิเนียม มีโซน wellness สถานพยาบาล ออฟฟิศ ที่อยู่อาศัย supermarket เหมือนต่างประเทศ

          สิ่งนี้จะเป็นจุดดึงดูดและเชื้อเชิญชาวต่างชาติให้เข้ามาลงทุนและอยู่อาศัย นอกจากนี้รัฐบาลควรออกนโยบายสำคัญๆที่จะเอื้อให้กับต่างชาตินำเม็ดเงินเข้ามาลงทุนหรือซื้ออสังหาฯในเมืองไทยเพื่อให้ได้มาซึ่งเม็ดเงินก้อนใหม่ เมื่อมีเม็ดเงินเข้ามาเราสามารถอัดฉีดได้ทั้งระบบ

          อย่างไรก็ตาม เรื่องของเงินเฟ้อ ทำให้ต้นทุนสูงขึ้นหลายเท่าตัว ดังนั้นสิ่งที่เป็นทางรอดคือ อสังหาริมทรัพย์ที่เป็นต้นทุนเก่าและราคาขายยังไม่ถูกปรับขึ้นราคา นั่นคือ อสังหาฯ มือสอง

          “อสังหาฯผ่านจุดต่ำสุดมาแล้ว นับจากนี้ตลาดนี้เป็นโอกาสของผู้บริโภค ที่จะหันกลับมาจับจ่าย ลงทุนหรือซื้อ  สิ่งที่น่าสนใจ คือ ประเทศไทยยังเป็นประเทศที่น่าอยู่ และไม่ได้มีพื้นที่ตารางกิโลเมตรเพิ่มขึ้น มีแต่วันที่จะหมดไป เพราะฉะนั้นเมื่อที่ดินน้อยลงในอนาคตอสังหาฯ จะต้องมีราคาสูงขึ้นไปตามกลไกตลาด”

          ทั้งนี้ หลังจากพบว่า บ้านมือสอง บางโครงการมีต้นทุนต่ำจนไม่น่าเชื่อ ทำให้บริษัทมองเห็นโอกาส เริ่มซื้อสินทรัพย์จากธนาคาร หรือจากบริหารสินทรัพย์ต่างๆเข้ามารีโนเวท โดยใส่นวัตกรรมเทคโนโลยีต่างๆเข้าไป เพื่อเพิ่มความแตกต่างของโปรดักส์จากท้องตลาดที่มี นี่เป็นทางรอดที่บริษัทมองว่าเป็นโอกาสอย่างมาก

Reference: หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ