บิ๊กแบรนด์มุ่งสู่ถนนแสนล้าน กรุงเทพกรีฑาตัดใหม่ ปักหมุด ห้าง-บ้านหรู กระหึ่ม

          ประเสริฐ จารึก

          ปิดจ๊อบสร้างเสร็จสมบูรณ์ตลอดสาย ไปเมื่อ ปี 2562 สำหรับ “ถนนศรีนครินทร์-ร่มเกล้า” หรือถนนกรุงเทพกรีฑาตัดใหม่ ที่กรุงเทพมหานคร (กทม.) ใช้เวลา ผลักดันร่วม 22 ปี และใช้งบประมาณก่อสร้างถึง 5,556 ล้านบาท

          แนวเส้นทางเป็นถนนตัดใหม่ผ่ากลางทุ่ง ที่ดินตาบอด ขนาด 6-8 ช่องจราจร มีระยะทาง 12 กิโลเมตร เริ่มจากต่างระดับถนนศรีนครินทร์-ถนนรามคำแหง 24 วิ่งไปตามแนวถนนกรุงเทพกรีฑา ลอดอุโมงค์วิ่งเข้าถนน ตัดใหม่ ข้ามสะพานถนนวงแหวนรอบนอกตะวันออกไปสิ้นสุดแยกต่างระดับถนนร่มเกล้าและถนนเจ้าคุณทหาร

          พลันที่ถนนเริ่มตอกเข็มเมื่อกลางปี 2558 ราคาที่ดินก็ขยับตาม และมีการซื้อขายเปลี่ยนมือคึกคัก รวมถึงที่ดิน 1,350 ไร่ ของ บมจ.บางกอกแลนด์หรือบีแลนด์ ของตระกูล กาญจนพาสน์ ขายให้กับบิ๊กอสังหาฯหลาย ค่าย คิดเป็นมูลค่า 15,000 ล้านบาท

          จากทำเลตาบอดในวันวาน ในวันนี้ “กรุงเทพกรีฑาตัดใหม่” หรือเรียกกันติดปากว่า “กรุงเทพกรีฑา 2” กลายเป็น “ทำเลทอง” ที่บิ๊กแบรนด์อสังหาฯเข้าไปลงทุน บ้านหรูคึกคักกว่า 10 โครงการ มาครบทุกแบรนด์ อาทิ บมจ.พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค บมจ.แสนสิริ บมจ.แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ บมจ.เอพี (ไทยแลนด์) บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น บมจ.พฤกษา เรียลเอสเตท บมจ.โนเบิล ดีเวลลอปเมนท์ บมจ.เมเจอร์ ดีเวลลอป เม้นท์ บมจ.เนอวานา ไดอิ บจ.แอสเซท ไฟว์ ดีเวลลอปเม้นท์

          โดยจากการสำรวจพื้นที่พบว่า การพัฒนาจะหนาตาช่วงแยกศรีนครินทร์ถึงแยกถนนวงแหวนรอบนอก มีทั้งคอมมูนิตี้มอลล์ ปั๊มน้ำมัน บ้านจัดสรรที่กำลังเปิดขายและก่อสร้าง ส่วนช่วงแยกวงแหวนรอบนอกมุ่งหน้าร่มเกล้าและเจ้าคุณทหาร มีโครงการของพร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค และที่ดินการเคหะแห่งชาติ (กคช.) อยู่ใกล้กับเคหะร่มเกล้า

          ส่วนความเคลื่อนไหวของที่ดินเปล่า มีทั้งปิดป้ายให้เช่าระยะยาวและเป็นที่ดินส่วนบุคคล ซึ่งแหล่งข่าวในวงการระบุที่เห็นว่างๆ ทุกแปลงมีการตีตราจองไว้หมดแล้ว

          ’เพอร์เฟค’ สร้างเมือง 400 ไร่

          ลุยบ้านหรู 7 โครงการ 2 หมื่นล้าน

          สอดคล้องกับ ”ศานิต อรรถญาณสกุล” ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บมจ.พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค ฉายภาพว่า ทำเลนี้มีศักยภาพมาก สามารถเดินทางเชื่อมกรุงเทพฯ โซนตะวันออก ศรีนครินทร์ พระราม 9 เข้าสู่ใจกลางเมืองได้สะดวก เพราะมีพร้อมทั้งมอเตอร์เวย์ ทางด่วน ใกล้ สนามบินสุวรรณภูมิ ล้อมด้วยรถไฟฟ้า 3 สาย คือ แอร์พอร์ตเรลลิงก์ สายสีส้ม (ศูนย์วัฒนธรรม-มีนบุรี) สายสีเหลือง (ลาดพร้าว-สำโรง) และรายล้อมด้วยโรงเรียนนานาชาติถึง 4-5 แห่ง โรงพยาบาล ศูนย์การค้า และสนามกอล์ฟที่อยู่ในละแวกนี้

          ”ล่าสุด มีมาร์เก็ตเพลสมาเปิด อนาคตคาดว่าจะมีการพัฒนาใหม่ๆ เพิ่มอีก ขณะนี้ถนนสายนี้มีการลงทุนโครงการของเอกชนแล้วคิดเป็นมูลค่าแสนล้านบาท ส่วนที่ดินราคาขายเฉลี่ยอยู่ไร่ละ 15-40 ล้านบาท”

          สำหรับเพอร์เฟค “ศานิต” บอกว่า มีที่ดินอยู่ถนนกรุงเทพกรีฑาตัดใหม่กว่า 400 ไร่ จะพัฒนา 7 โครงการ คิดเป็นมูลค่า 20,000 ล้านบาท เป็นบ้านหรูราคาเริ่มต้น 7-60 ล้านบาท ประกอบด้วย เพอร์เฟค มาสเตอร์พีซ, เพอร์เฟค เพลส, เพอร์เฟค เรสซิเดนซ์, เพอร์เฟค พาร์ค และเดอะเมทโทร พัฒนาไปแล้ว 5 โครงการ หรือ 250 ไร่ เตรียมจะพัฒนาอีก 2 โครงการ คือ เพอร์เฟค มาสเตอร์พีซ คฤหาสน์หรู ราคาเริ่มต้น 20-60 ล้านบาท และเพอร์เฟค เพลส 2 บ้านเดี่ยว ราคาเริ่มต้น 8 ล้านบาท นอกจากนี้ ยังมีแผนนำที่ดินด้านหน้า โครงการ 20 ไร่ พัฒนาเชิงพาณิชย์รูปแบบคอมมูนิตี้มอลล์

          ’แสนสิริ’ เปิดขายเศรษฐสิริ

          เดินหน้าซื้อที่ดิน ‘ร่มเกล้า’ เพิ่ม

          ด้าน ”อุทัย อุทัยแสงสุข” ประธานผู้บริหารสายงานปฏิบัติการ บมจ.แสนสิริ กล่าวว่า เมื่อ 5 ปีที่แล้ว บริษัทซื้อที่ดินกว่า 300 ไร่ จากบีแลนด์และได้สร้างถนนเชื่อมจากกรุงเทพกรีฑาตัดใหม่เข้าไปยังโครงการ โดยข้างในจะมีหลายโครงการคิดเป็นมูลค่าร่วม 20,000 ล้านบาท และใช้เวลาพัฒนา 10 ปี

          หลังปิดขายโครงการเศรษฐสิริโครงการแรกไปแล้ว เมื่อ 2 ปีที่ ผ่านมา เปิดขายเศรษฐสิริโครงการที่ 2 มูลค่า 3,500 ล้านบาท เนื้อที่ 54 ไร่ จำนวน 169 ยูนิต ปัจจุบันเหลือขาย 21 ยูนิตสุดท้าย เป็นบ้านเดี่ยว 2 ชั้น พื้นที่ใช้สอย 223-404 ตารางเมตร ราคาเริ่มต้น 16.8-45 ล้านบาท

          ”ทำเลนี้มีศักยภาพระดับแพลทินัม เป็นแหล่งที่อยู่อาศัยชั้นดี เข้าออกสะดวกทั้งศรีนครินทร์และรามคำแหง ล่าสุด ได้ซื้อที่ดินตรง ร่มเกล้าเพิ่ม พัฒนาโครงการแนวราบหลายโครงการ ขณะเดียวกันบริษัทได้นำที่ดิน 11 ไร่ ติดกับมาร์เก็ตเพลสปิดป้ายประกาศขายเพื่อทดสอบตลาด ตั้งราคาขายตารางวาละ 140,000 บาท รวม 11 ไร่ เป็นเงินกว่า 600 ล้านบาท”

          ’เนอวานา’ ทยอยลงทุน 250 ไร่

          ’แอสเซท ไฟว์’ เหลือ 11 หลังสุดท้าย

          อีกค่ายที่ทุ่มไม่อั้น “บมจ.เนอวานา ไดอิ” หลังตุนแลนด์แบงก์ไว้ 250 ไร่ คิดเป็นมูลค่าการลงทุน 33,000 ล้านบาท ก็ได้เดินหน้าพัฒนา ประเดิมโครงการแรก “เนอวานา ดีฟายน์ ศรีนครินทร์พระราม 9” เนื้อที่ 19 ไร่ จำนวน 173 ยูนิต เป็นทาวน์โฮมพร้อมอยู่ 3 ชั้น และ 3 ชั้นครึ่ง พื้นที่ใช้สอย 190-350 ตารางเมตร ราคา เริ่มต้น 8.9 ล้านบาท

          ปัจจุบันกำลังเปิดขายโครงการ “เนอวานา บียอนด์ พระราม 9-กรุงเทพกรีฑา” มูลค่า 2,600 ล้านบาท เนื้อที่ 27 ไร่ จำนวน 85 ยูนิต เป็นบ้านเดี่ยว 3 ชั้น พื้นที่ใช้สอย 300-400 ตารางเมตร ราคาเริ่มต้น 23.9-40 ล้านบาท

          เช่นเดียวกับ “บจ.แอสเซท ไฟว์ ดีเวลลอปเม้นท์” ได้เข้าไปซื้อที่ดินพัฒนาตั้งแต่ปี 2561 จำนวน 20 ไร่ พัฒนาเป็นบ้านเดี่ยว 3 ชั้น จำนวน 69 ยูนิต พื้นที่ใช้สอย 400-492 ตารางเมตร มูลค่า 1,800 ล้านบาท ภายใต้ชื่อโครงการ “วนา เรสซิเดนซ์ พระราม 9” ล่าสุดกำลังเร่งปิดการขายโครงการ ยังเหลือ 11 ยูนิต ราคาเริ่มต้น 31.9 ล้านบาท

          เมเจอร์ปักหมุด ‘มอลตัน เกทส์’

          บ้านเดี่ยว 3 ชั้น ราคา 50-70 ล้าน

          ยังคงเคลื่อนไหวต่อเนื่องสำหรับ “บมจ.เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์” หลังปิดการขายโครงการในถนนกรุงเทพกรีฑาเก่าแล้ว ได้ขยับขยายการลงทุนเข้ามายังถนนกรุงเทพกรีฑาตัดใหม่

          ”เพชรลดา พูลวรลักษณ์” ซีอีโอเมเจอร์ บอกว่า บริษัทได้ซื้อที่ดิน 21 ไร่ ติดถนนกรุงเทพกรีฑาตัดใหม่ จะพัฒนาโครงการ “มอลตัน เกทส์ กรุงเทพกรีฑา” มูลค่าประมาณ 1,500 ล้านบาท เป็นบ้านเดี่ยวระดับซุปเปอร์ลักชัวรี่ 3 ชั้น พร้อมลิฟต์ส่วนตัว จอดรถได้ 4 คัน จำนวน 49 ยูนิต มีเนื้อที่ 50-70 ตารางวา และพื้นที่ใช้สอยตั้งแต่ 300 ตารางเมตร ราคาเริ่มต้น 50-70 ล้านบาท ปัจจุบันอยู่ระหว่างการก่อสร้างบ้านตัวอย่างและคลับเฮาส์ จะเปิดจองกลางปีนี้ และปิดการขายโครงการได้ภายในปี 2566

          ”ลงทุนทำเลนี้เพิ่มเพราะมีศักยภาพ เดินทางสะดวกมีถนนตัดใหม่ รถไฟฟ้าเชื่อมเข้าสู่ใจกลางเมือง มีคอมมูนิตี้มอลล์ เอาต์เล็ตต่างๆ รองรับคนอยู่อาศัยย่านนี้ จากที่เปิดจองรอบวีไอพี มียอดจองแล้ว 10 หลัง ถือว่าน่าพอใจ ซึ่งช่วงนี้ตลาดลักชัวรี่ยังไปได้ ลูกค้าไม่ได้รับผล กระทบจากโควิด เพราะเป็นตลาดเรียลดีมานด์ ลูกค้าเราจะเป็นคนรุ่นใหม่และเจ้าของกิจการ”

          ’แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์’ปักธง 2 โครงการส่ง’มัณฑนา-นันทวัน’เจาะตลาด

          ขณะที่พี่ใหญ่ในวงการ “บมจ.แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์” เปิดแผนธุรกิจปี 2565 มีโครงการใหม่บนถนนกรุงเทพกรีฑาตัดใหม่ จำนวน 2 โครงการ มูลค่ารวม 6,600 ล้านบาท ประกอบด้วย โครงการมัณฑนา 2 กรุงเทพกรีฑาตัดใหม่ เนื้อที่ 31.5 ไร่ เป็นบ้านเดี่ยว จำนวน 121 ยูนิต ราคาเฉลี่ยต่อหลังอยู่ที่ 9.1 ล้านบาท มูลค่าโครงการ 1,100 ล้านบาทและโครงการนันทวัน พระราม 9-กรุงเทพกรีฑาตัดใหม่ เนื้อที่ 69.2 ไร่ เป็นบ้านเดี่ยว จำนวน 136 ยูนิต ราคาเฉลี่ยต่อหลังอยู่ที่ 37.9 ล้านบาท มูลค่าโครงการ 5,500 ล้านบาท

          ’มาร์เก็ตเพลส’ จุดนัดพบแห่งใหม่

          ’โฮมโปร’ ซุ่มเปิดสาขาใหญ่สุด

          นอกจากโครงการอสังหาฯ ที่ขาดไม่ได้แหล่งแฮงเอาต์สไตล์ “คอมมูนิตี้มอลล์” รองรับผู้อยู่อาศัยย่านนี้ ล่าสุด บมจ.สยามฟิวเจอร์ ดีเวลลอปเมนท์ หรือ SF เช่าที่ดิน “แสนสิริ” 20 ปี ทุ่ม 150 ล้านบาท เนรมิต “มาร์เก็ตเพลส กรุงเทพกรีฑา” พื้นที่กว่า 5,000 ตารางเมตร วางเป้าหมายเป็นแลนด์มาร์กและจุดนัดพบแห่งใหม่

          หลังเปิดบริการเมื่อวันที่ 1 ตุลาคม 2564 ได้รับการตอบรับจากลูกค้าอย่างคึกคัก เนื่องจากเป็นห้างหนึ่งเดียวที่เข้ามาปักธงถนนสายนี้ ภายในมีร้านดังมากมาย อาทิ เอ็มเค สตาร์บัคส์ แมคโดนัลด์ ท็อปส์ซูเปอร์มาร์เก็ต แม้ว่าบนถนนสายเดียวกันจะมีทั้ง “เคเอฟซีไดร์ฟทรู” และจุดพักรถใหม่ของ “ปตท.” ที่ยึดพื้นที่สองฝั่งถนนอยู่แล้วล่าสุด มีข่าวสะพัดยักษ์ใหญ่ศูนย์วัสดุก่อสร้างและตกแต่งบ้าน ครบวงจร “โฮมโปร” ได้เช่าที่ดินแปลงใหญ่ประมาณ 40 ไร่ ไม่ไกลจาก “มาร์เก็ตเพลส” เตรียมเปิดสาขาใหม่ที่ใหญ่ที่สุดสอบถามไปยัง ”คุณวุฒิ ธรรมพรหมกุล” กรรมการผู้จัดการ บมจ.โฮม โปรดักส์ เซ็นเตอร์ ได้รับการคอนเฟิร์มว่ามีแผนจะลงทุนสาขาใหม่บนที่ดินหลายสิบไร่ ในถนนกรุงเทพกรีฑาตัดใหม่ เพื่อรองรับกำลังซื้อย่านนี้ อยู่ระหว่างการออกแบบรายละเอียด ยังตอบไม่ได้ว่าจะลงทุนในปีนี้หรือไม่ ขึ้นอยู่กับรูปแบบโครงการ

          ’เคหะ’ รอปัดฝุ่น 128 ไร่ ผุดมิกซ์ยูส

          ไม่ใช่แค่เอกชนที่เปิดหน้าดินรับถนนสายใหม่ ในแผนของ “กคช.” จะหยิบที่ดินย่านร่มเกล้ามาพัฒนาเช่นกัน

          เมื่อปี 2561  ”ธัชพล กาญจนกูล” อดีตผู้ว่าการ กคช. ระบุว่า กคช. มีที่ดินย่านร่มเกล้า 638 ไร่ ในแนวถนนกรุงเทพกรีฑาตัดใหม่และรถไฟฟ้าสายสีส้ม รอให้สำนักผังเมือง กทม.ปรับข้อกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดินให้เกิดประโยชน์สูงสุด จากเดิมพื้นที่สีเหลือง ย2 ที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย เป็นสีส้ม ย5 ที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง เพื่อเพิ่มมูลค่าโครงการ จะนำร่องเนรมิตพื้นที่ 128.96 ไร่ ติดเคหะชุมชนร่มเกล้า เป็นโครงการมิกซ์ยูสรูปแบบผสมผสานระหว่างที่อยู่อาศัย พาณิชยกรรม ศูนย์สุขภาพและการบริการ

          ถึงแม้ชื่อถนน “กรุงเทพกรีฑาตัดใหม่” ดูเหมือนจะเป็นทำเลไกลปืนเที่ยง แต่เพราะถนนใหม่ที่สามารถยิงตรงเข้าสู่ใจกลางเมืองสะดวก ทำเลนี้จึงเป็นดาวเด่น ยังไม่หลุดจากวงโคจรชีวิตคนเมือง ทำให้ “ถนนทุกสาย” จึงมุ่งหน้าเข้าไปปักธงอย่างต่อเนื่องนับจากอดีตมาถึงปัจจุบัน

Reference: หนังสือพิมพ์มติชน