บิ๊กอสังหาฯ ลุยทุบห้าง โรงหนัง พลิกโฉม สะพานควาย-ประดิพัทธ์ ย่านธุรกิจ ที่อยู่อาศัยแห่งใหม่

ประเสริฐ จารึก

          จากทำเลในตำนานของธุรกิจยุควันวาน วันนี้ “สะพานควาย-ประดิพัทธ์” ถูกพลิกโฉมเป็นเมืองไฉไล เป็นการเปลี่ยนผ่านไปตามกาลเวลา จากชุมชนเก่าแก่ มีโรงแรม ร้านค้า ร้านอาหารเปิดกิจการในตึกแถว ขึ้นแท่นเป็นศูนย์กลางที่อยู่อาศัยและธุรกิจแห่งใหม่

          พลันที่มีรถไฟฟ้าพาดผ่าน ผสมผสานได้อานิสงส์การพัฒนาล้นทะลักมาจาก “อารีย์-จตุจักร” ทำให้ “สะพานควาย-ประดิพัทธ์” อยู่จุดกึ่งกลาง

          ถูกยกระดับจาก “ทำเลรอง” เป็น “ทำเลทอง” ที่ครบเครื่องเรื่องการอยู่อาศัย แหล่งงาน และสิ่งอำนวยความสะดวกที่ครบครัน ทั้งโรงพยาบาล ซุปเปอร์มาร์เก็ต ตอบโจทย์ทุกไลฟ์สไตล์

          โดยเฉพาะกลุ่มคนรุ่นใหม่ วัยทำงาน ที่เข้ามาซื้อที่อยู่อาศัยย่านนี้กันมากในช่วงที่ผ่านมา ด้วยราคาที่จับต้องได้ และทำเลที่เข้าถึงง่าย ในเมื่อ “สะพานควาย-ประดิพัทธ์” ในวันนี้ ไม่ใช่ทำเลไกลปืนเที่ยงเหมือนในอดีต ทำให้ดีมานด์ความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยเพิ่มสูงขึ้น

          แต่ด้วยที่ดินเปล่าหายาก การซื้อตึกเก่าจึงเป็นเทรนด์ฮิตในทำเลนี้ มีบิ๊ก อสังหาริมทรัพย์หลายค่าย ยอมทุ่มเม็ดเงินก้อนโตซื้อโรงหนัง พัฒนาโครงการใหม่ รองรับดีมานด์ที่เพิ่มขึ้น

          ปัจจุบันสถานที่เก่าในความทรงจำ ทั้งห้าง โรงหนังที่อยู่คู่ทำเลนี้มานานนับ 30-40 ปี จึงเหลือแค่ตำนาน ไม่ว่า “เมอร์รี่คิงส์ มีทุกสิ่งที่เลือกสรร” ห้างดังในอดีต ถูกทุบทิ้งกลายเป็นตึกสูงรูปทรงทันสมัย

          ขณะที่โรงหนัง 5 แห่ง ในรัศมีรถไฟฟ้า ด้วยธุรกิจที่ร่วงโรยไปตามกาลเวลา ทำให้เจ้าของสายป่านสั้น จำต้องบอกลา ขายให้นักลงทุนที่ยอมทุ่มซื้อ เพื่อแลกกับที่ดินในทำเลศักยภาพ

          จากคำบอกเล่าของคนในพื้นที่ระบุว่า ปัจจุบันโรงหนังถูกทุบไปแล้ว 4 แห่ง “โรงหนังนิวยอร์ค” ปัจจุบัน คือ โรงพยาบาลวิมุต “โรงหนังเฉลิมสิน” เป็นคอนโดมิเนียม “รีเซิร์ฟ” ส่วน “โรงหนังประดิพัทธ์และโรงหนังมงคลรามา” จะถูกแทนที่ด้วยคอนโดมิเนียมเช่นกัน

          ปัจจุบันเหลือ “พหลโยธินเธียเตอร์” เนื้อที่ประมาณ 5 ไร่ อยู่ตรงข้าม บิ๊กซี ซูเปอร์เซ็นเตอร์ ด้วยทำเลที่ต้องตานักลงทุน ที่ผ่านมามีบิ๊กอสังหาฯหลายเจ้าเข้าไปแวะเวียนเจรจาซื้อโรงหนังอย่างต่อเนื่อง แต่ติดตึกแถวอยู่ด้านหน้าและด้านข้าง มีหลายเจ้าของ ขณะที่เจ้าของโรงหนังก็ตั้งราคาไว้สูงถึง 2,000 ล้านบาท ทำให้ดีลเจรจาซื้อขายไม่ง่าย ปัจจุบัน “พหลโยธินเธียเตอร์” ยังคงเปิดฉายทุกวัน ในราคา 60 บาท

          ‘วิเชียร กลิ่นสุคนธ์’ แลนด์ลอร์ดยุคบุกเบิกทุบ ‘เมอร์รี่คิงส์’ ผุด ‘ออฟฟิศ-รีเทล’

          สำหรับ “เมอร์รี่คิงส์” ห้างดังบนแยกสะพานควาย ที่เชื่อมต่อถนนประดิพัทธ์และถนนอินทามาระ คนในพื้นที่เล่าว่า เป็นที่ดินของแลนด์ลอร์ดยุคบุกเบิก “วิเชียร กลิ่นสุคนธ์” ประธานบริหาร บจ.ศรีศุภราชเคหะ เจ้าของตลาดศรีศุภราช หรือศรีศุภราชอาเขต ให้เจ้าของเมอร์รี่คิงส์เช่าพื้นที่ หลังเกิดไฟไหม้ ก็ถูกปิดตายกลายเป็นอาคารร้าง และปิดตำนานอย่างเป็นทางการเมื่อกลางปี 2563

          หลัง “วิเชียร” ตัดสินใจทุบทิ้ง แล้วทุ่มเม็ดเงิน 1,500 ล้านบาท ลงทุนพัฒนา โครงการใหม่ “เดอะ ไรซ์ บาย ศรีศุภราช” เป็นอาคารสูง 26 ชั้น รูปเมล็ดข้าว สะท้อนถึง “ความรุ่งเรือง” โดยได้แรงบันดาลใจจากอัตลักษณ์ดั้งเดิมของ ทำเลนี้ ที่เดิมเป็น “ทุ่งศรีศุภราช” มีการปลูกข้าวอุดมสมบูรณ์

          ภายในอาคารประกอบด้วยพื้นที่สำนักงานและพื้นที่รีเทลให้เช่า ราคา 800 บาทต่อตารางเมตร ล่าสุดมียักษ์สื่อสารเจรจาขอเช่าพื้นที่ทั้งตึกเพื่อทำสำนักงาน ปัจจุบันโครงการอยู่ระหว่างก่อสร้าง จะสร้างเสร็จในเดือนพฤศจิกายน 2565

          นอกจากที่ดินสี่แยกสะพานควายแล้ว “วิเชียร” ยังเป็นเจ้าของโรงแรม “กานต์มณีพาเลซ” โรงแรมระดับ 3 ดาว ขนาด 200 ห้อง อยู่ติดถนนประดิพัทธ์ แต่หลังเกิดการระบาดโควิด-19 เมื่อเดือนกรกฎาคมที่ผ่านมาได้ปิดบริการอย่างไม่มีกำหนด

          ขณะเดียวกันมีกระแสออกมาว่า หลังธุรกิจโรงแรมเริ่มอิ่มตัว ทางเจ้าของกำลังอยู่ระหว่างตัดสินใจจะบริหารกิจการต่อหรือไม่ เพราะอยากจะโฟกัสให้กับโครงการ “เดอะไรซ์” จะเป็นธุรกิจเรือธงใหม่ในอนาคต

          ขณะที่โรงแรมในย่านเดียวกัน ไม่ว่าโรงแรม อลิซาเบธ โรงแรมมิโด้ โรงแรมประดิพัทธ์ โรงแรม เอ็มบาสซี และโรงแรมแอท แบงคอก ยังคงเปิดให้บริการ

          ‘คอนโด’ ราคา 2-3 ล้านขายดีราคาที่ดินพุ่งจาก 7 แสน เป็นวาละ 1.35 ล้าน

          ด้าน “ตลาดที่อยู่อาศัย” จากข้อมูลของ บจ.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (AREA) ระบุว่าที่อยู่อาศัยแถวสะพานควาย มีห้องชุดเป็นสำคัญ สินค้าอื่นแทบจะไม่มีเลย ณ กลางปี 2564 มีห้องชุด 14,021 หน่วย ขายไปแล้ว 10,991 หน่วย เหลือขาย 3,030 หน่วยเท่านั้น อัตราการขายได้ต่อเดือนประมาณ 3% ของจำนวนหน่วยทั้งหมดในโครงการ ถือว่าไม่มากนัก แต่กลุ่มที่ขายดีที่สุดคือห้องชุด 2-3 ล้านบาท มีอัตราการขาย 7.6% ต่อปี

          แยกเป็น ระดับราคา 1-2 ล้านบาท จำนน 64 ยูนิต ขายแล้ว 51 ยูนิต เหลือ 13 ยูนิต ขายได้ 0.5% ต่อเดือน ระดับราคา 2-3 ล้านบาท จำนวน 1,528 ยูนิต ขายแล้ว 1,104 ยูนิต เหลือ 424 ยูนิต ขายได้ 7.6% ต่อเดือน ระดับราคา 3-5 ล้านบาท จำนวน 6,254 ยูนิต ขายแล้ว 5,505 ยูนิต เหลือ 749 ยูนิต ขายได้ 2.7% ต่อเดือน

          ระดับราคา 5-10 ล้านบาท จำนน 5,317 ยูนิต ขายแล้ว 3,757 ยูนิต เหลือ 1,560 ยูนิต ขายได้ 2.3% ต่อเดือน ระดับราคา 10-20 ล้านบาท จำนวน 847 ยูนิต ขายแล้ว 568 ยูนิต เหลือ 279 ยูนิต ขายได้ 1.8% ต่อเดือน และระดับราคามากกว่า 20 ล้านบาท จำนวน 11 ยูนิต ขายแล้ว 6 ยูนิต เหลือ 5 ยูนิต ขายได้ 2.7%

          สำหรับราคาที่ดินในบริเวณสะพานควาย ปรับเพิ่มจากตารางวาละ 7 แสนบาท ในปี 2559 เป็นตารางวาละ 1.35 ล้านบาท ในปี 2564 หรือเพิ่มขึ้นเฉลี่ยปีละไม่ถึง 14% ทั้งนี้ เป็นเพราะการขยายเส้นทางของรถไฟฟ้าสายสีเขียวจากหมอชิตไปถึงคูคต ทำให้เพิ่มศักยภาพในที่ดินตลอดแนวรถไฟฟ้าสายสีเขียวนี้ จึงมีอิทธิพลต่อการเปลี่ยนแปลงราคาที่ดินอย่างยิ่ง ประกอบกับมีการระดมสร้างคอนโดมิเนียมตามแนวรถไฟฟ้า ทำให้ราคาที่ดิน ซึ่งเป็นอุปทานที่จำกัดในบริเวณนี้ขยับตัวสูงขึ้นมากตามไปด้วย

          ‘แสนสิริ’ ยังไม่มูฟออน ส่งแบรนด์ใหม่ ‘เดอะมูฟ’ บุกตลาด

          แม้ว่าตลาดคอนโดมิเนียมไม่หวือหวาเหมือนเมื่อก่อน แต่ยังมีบิ๊กแบรนด์เดินหน้าลงทุน ซึ่งทำเล “สะพานควาย-ประดิพัทธ์” ยังคงอยู่ในลิสต์ที่จะเข้าไปลงทุนรอบใหม่

          เช็กชื่อมี “บมจ.แสนสิริ” หลังปิดการขาย “ออนิกซ์ พหลโยธิน” อยู่ตรงข้าม บี๊กซี เป็นอาคารสูง 26 ชั้น 1 อาคาร จำนวน 620 ยูนิต ขนาด 25-67.50 ตารางเมตร ราคาเริ่มต้น 2.9 ล้านบาทแล้ว จากนั้นเปิดขาย “เดอะไลน์” โครงการร่วมทุนกับบีทีเอส มูลค่า 5,800 ล้านบาท เป็นอาคารสูง 46 ชั้น 1 อาคาร จำนวน 981 ยูนิต พร้อมคลับเฮาส์สูง 2 ชั้น 1 อาคาร ขนาดห้อง 26.25-111.50 ตารางเมตร ราคาเริ่มต้น 3.9 ล้านบาท ปัจจุบันปิดการขายแล้วเช่นกัน เหลือแต่ปล่อยเช่าในราคา 15,000-20,000 บาทต่อเดือน

          ”อุทัย อุทัยแสงสุข” ประธานผู้บริหารสายงานปฏิบัติการ บมจ.แสนสิริ กล่าวว่า ปัจจุบันสะพานควาย-ประดิพัทธ์ ถือว่าเป็นทำเลมีศักยภาพและเติบโตอย่างต่อเนื่อง โดยการพัฒนาขยับขยายมาจากย่านอารีย์ ขณะที่ที่ดินเปล่า สำหรับการพัฒนาหายากมากในปัจจุบัน และราคาที่ดินก็ปรับตัวสูงขึ้น โดยเฉพาะทำเลติดรถไฟฟ้าราคาขายอยู่ที่ 1 ล้านบาทต่อตารางวา

          ล่าสุด แสนสิริได้ซื้อที่ดินในซอยประดิพัทธ์ 23 เนื้อที่ 1 ไร่ เปิดโครงการ “เดอะ มูฟ ประดิพัทธ์” เป็นคอนโด 8 ชั้น 1 อาคาร จำนวน 219 ยูนิต ขนาดห้อง 22-41.25 ตารางเมตร มูลค่าโครงการ 612 ล้านบาท ในวันที่ 13-14 พฤศจิกายนนี้ จะเปิดขาย 5 ชั้นก่อน ราคาเริ่มต้น 2.19 ล้านบาท หรือตารางเมตรละ 1 แสนต้นๆ คาดว่าจะได้รับการตอบรับ เพราะเป็นราคาที่ยังมีคู่แข่งในตลาดไม่มากนัก

          ‘อนันดา-พฤกษา’ ทุ่มซื้อโรงหนังเตรียมพัฒนาโครงการใหม่ แบรนด์ใหม่

          ด้าน บมจ.อนันดา ดีเวลลอปเม้นต์ ผู้พัฒนาคอนโดติดรถไฟฟ้า ไม่มองข้ามทำเลนี้ ที่ผ่านมาได้ส่งแบรนด์ “ไอดีโอ พหล-จตุจักร” เข้าไปเปิดตลาด เป็นอาคารสูง 35 ชั้น จำนวน 390 ยูนิต ขนาด 24.50-69 ตารางเมตร ราคาเริ่มต้น 4.89 ล้านบาท ห่างจากรถไฟฟ้า 150 เมตร มีมูลค่าโครงการ 2,513 ล้านบาท ต่อมาได้ซื้อ “โรงหนังมงคลรามา” เนื้อที่ 5 ไร่ ติดสถานีสะพานควาย เตรียมจะขึ้นโครงการ “ไอดีโอ คิว พหล-สะพานควาย” คอนโดติดรถไฟฟ้า 0 เมตร บิ๊กโปรเจ็กต์มูลค่ากว่า 1 หมื่นล้านบาท เป็นอาคารสูง 39 ชั้น 3 อาคาร จำนวน 1,114 ยูนิต ราคาเริ่มต้น 5.5 ล้านบาท ปัจจุบันชะลอโครงการ อยู่ระหว่างปรับรูปแบบโครงการใหม่ ภายใต้แบรนด์ใหม่ ตั้งราคาขายใหม่

          ฝั่ง บมจ.พฤกษา เรียลเอสเตท เข้าไปรุกทำเลประชิดสถานีรถไฟฟ้า เช่นกัน เริ่มต้นจากโครงการ “ดิ เอดิเตอร์” เป็นอาคารสูง 23 ชั้น จำนวน 240 ยูนิต ขนาด 28-54.71 ตารางเมตร ราคาเริ่มต้น 4.2 ล้านบาท ตามมาด้วยโครงการ “เดอะ ซิกเนเจอร์ บาย เออร์บาโน่” สูง 31 ชั้น จำนวน 253 ยูนิต ขนาด 34-85 ตารางเมตร ราคาเริ่มต้น 4.9-15 ล้านบาท และโครงการ “เดอะ รีเซิร์ฟ พหล-ประดิพัทธ์” อาคารสูง 25 ชั้น 1 อาคาร จำนวน 260 ยูนิต ขนาด 28.40-48.70 ตารางเมตร ราคาเริ่มต้น 4.59 ล้านบาท

          จากนั้นซื้อ “โรงหนังนิวยอร์ค” เนื้อที่ 4 ไร่ ติดธนาคารออมสินสำนักงานใหญ่ พัฒนาโรงพยาบาลวิมุต สูง 18 ชั้น ขนาด 236 เตียง มูลค่า 5,000 ล้านบาท เปิดบริการเมื่อกลางปี 2564 บุกธุรกิจสุขภาพอย่างเต็มสูบ

          ล่าสุดซื้อ “โรงหนังประดิพัทธ์” จะขึ้นคอนโดโครงการใหม่ แต่ด้วยสภาพตลาด จึงชะลอโครงการไว้ชั่วคราว ปัจจุบันปรับพื้นที่เป็นตลาดนัด “ประดิพัทธ์ สตรีท” และที่จอดรถ 24 ชั่วโมง”ปิยะ ประยงค์” ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บมจ.พฤกษา เรียลเอสเตท กล่าวว่า ปัจจุบันทำเลสะพานควายเป็นโซนเรดโอเชี่ยน ดีมานด์และซัพพลายยังไม่สมดุลกัน เมื่อปีที่แล้วมีการแข่งขันด้านราคาดุเดือดมาก ลดราคาจาก 160,000-170,000 บาทต่อตารางเมตร เหลือ 130,000-140,000 บาท

          ในส่วนของพฤกษาได้เข้าไปลงทุนแล้ว 3 โครงการ ได้รับการตอบรับดีพอสมควร เมื่อต้นปีที่ผ่านมาเพิ่งปิดการขายโครงการเดอะ รีเซิร์ฟ ซึ่งขายดีมาก ส่วนใหญ่เป็นหมอที่มาซื้อ เพราะการเดินทางสะดวก และอยู่ใกล้กับโรงพยาบาล ทั้งนี้ ภายในกลางปี 2565 จะนำที่ดินเป็นโรงหนังประดิพัทธ์ที่ซื้อไว้เมื่อหลายปีก่อน พัฒนาคอนโดมิเนียม จำนวน 3 อาคาร มูลค่าโครงการ 4,000-5,000 ล้านบาท ตั้งราคาขายไว้ที่ตารางเมตรละ 120,000 บาท

          กำลังออกแบบโครงการใหม่ จากเดิมจะเป็นที่อยู่อาศัยอย่างเดียว จะเพิ่มซีเนียร์โฮมหรือคอนโดสำหรับผู้สูงอายุด้วย โดยมีโรงพยาบาลวิมุตมาดูแล เนื่องจากมองว่าเป็นทำเลอยู่ใกล้กับโรงพยาบาลวิมุตอยู่แล้ว จึงปรับคอนเซ็ปต์โครงการใหม่ให้รวมเรื่องสุขภาพด้วย ส่วนแบรนด์โครงการ กำลังพิจารณาจะเป็นเดอะไพรเวซี่ เดอะทรี หรือแชปเตอร์

          “ทำเลสะพานควาย-ประดิพัทธ์ เป็นทำเลที่ผสมผสานระหว่างนิวทาวน์ กับ โอลด์ทาวน์ เหมาะสำหรับการอยู่อาศัย เพราะเงียบ มีร้านอาหารเป็น สตรีทฟู้ดหลากหลาย ที่เป็นเสน่ห์ของทำเลนี้ ขณะเดียวกันปัจจุบันมีปรับ ภูมิทัศน์ ดึงสายไฟฟ้าและสายสื่อสารลงดินแล้ว ทำให้เมืองน่าอยู่และสายงามมากขึ้น” ซีอีโอพฤกษากล่าว

          LPN บุก ‘ประดิพัทธ์-อินทามระ’หน้าใหม่ ‘ออล์อินสไปร์’ เปิดขายเพนต์เฮาส์

          บมจ.แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเม้นท์ เป็นอีกค่ายที่เข้าไปปักหมุดลงทุนบนถนนประดิพัทธ์และถนนอินทามระ มีโครงการ “ลุมพินีเพลส พหลโยธินสะพานควาย” เป็นอาคารสูง 29 ชั้น 2 อาคาร จำนวน 1,093 ยูนิต ขนาด 30-90 ตารางเมตร ในวันเปิดขาย เคาะราคาเริ่มต้น 1 ล้านบาท ปัจจุบันราคาอัพขึ้นทะลุยูนิตละ 2 ล้านบาท ส่วนราคาเช่าอยู่ที่ 10,000-20,000 บาท ต่อเดือน

          และโครงการ “แอล.พี.เอ็น. ซีเลคเต็ด สุทธิสาร-สะพานควาย” อยู่ในซอยอินทามระ 8 อาคารสูง 28 ชั้น 1 อาคาร จำนวน 389 ยูนิต ขนาด 25-46.5 ตารางเมตร ราคาเริ่มต้น 2.59 ล้านบาท

          ส่วนหน้าใหม่ “บมจ.ออลล์ อินสไปร์ ดีเวลลอปเมนท์” ซื้อที่ดิน 1 ไร่ พัฒนาโครงการ “ไรส์ พหล-อินทามระ” มูลค่าโครงการ 1,600 ล้านบาท เป็นอาคารสูง 38 ชั้น 1 อาคาร จำนวน 384 ยูนิต ขนาดห้องเริ่มต้น 30 ตารางเมตร ราคายูนิตละ 3.87 ล้านบาท และใหญ่สุดเป็นเพนต์เฮาส์ ขนาด 200 ตารางเมตร ปัจจุบันอยู่ระหว่างก่อสร้าง จะแล้วเสร็จในเดือนธันวาคม 2564

          ขณะที่ “บมจ.เอพี (ไทยแลนด์)” ส่งโครงการ “ไลฟ์ แอท พหล-อารีย์” อยู่ตรงข้ามโรงพยาบาลวิมุต และโครงการ “ริธึ่ม พหล-อารีย์” เจาะกำลังซื้อโซนนี้ตั้งแต่ปี 2551 ยังไม่มีการลงทุนเพิ่ม

          เมื่อการพัฒนาไม่อาจหยุดนิ่งได้ ในปีหน้าหลังสถานการณ์โควิดคลี่คลาย คงจะได้เห็นโครงการใหม่เข้ามาเติมเต็มทำเลนี้อีกไม่มากก็น้อย

Reference: หนังสือพิมพ์มติชน