ทุนใหญ่ลุยฮุบ รีเทล-โรงแรม

          โอกาสทองบิ๊กค้าปลีก  เร่ง’อัพสเกล’บุกต่างประเทศ

          พิษโควิดทุบสภาพคล่องธุรกิจ โอกาสทอง”ทุนยักษ์ค้าปลีก”กว้านสินทรัพย์-จัดองคาพยพ  รอจังหวะสยายปีก ไทย-ต่างประเทศ   “เซ็นทรัลพัฒนา”คว้าสิทธิ์พัฒนาพื้นที่บล็อกเอ”สยามสแควร์” หนุน ย่านการค้าโลก  ”โรงแรมไทย”แบกหนี้ท่วม ตัดใจขายทิ้ง  ”สมาคมโรงแรมไทย” จับตาดีลซื้อขายโรงแรมปี 65 พุ่ง

          โควิดเอฟเฟคท์ทำให้กิจกรรมทางเศรษฐกิจทั่วโลกหยุดชะงัก สร้างผลกระทบ หนักต่อทุกๆ ธุรกิจ และจากสถานการณ์แพร่ระบาดของโควิด-19 ลากยาวข้ามปี รายได้ที่หดตัวอย่างต่อเนื่องส่งผลต่อ “สภาพคล่อง” ที่เรียกได้ว่าหมดหน้าตัก โดยเฉพาะผู้ประกอบการที่สายป่านสั้น เผชิญภาวะหนี้ท่วมเกินกว่าจะแบกภาระไหว จำเป็นต้องตัดแขนขาเพื่อรักษาลมหายใจด้วยการตัดขายกิจการ ในทางตรงข้าม นับเป็น “โอกาสทอง” ของทุนใหญ่สายป่านยาว ในการกว้านสินทรัพย์เข้าพอร์ตรองรับแผนขยายการลงทุน

          นักวิเคราะห์ในธุรกิจค้าปลีก กล่าวว่า ประเทศไทยและภูมิภาคอาเซียนยังเป็นตลาดศักยภาพสูงสำหรับธุรกิจค้าปลีก ในการขยายตัวในรูปแบบต่างๆ ทั้งโครงการขนาดใหญ่ และโมเดลธุรกิจค้าปลีกที่สอดคล้องกับทำเลและพฤติกรรมผู้บริโภคกลุ่มเป้าหมายประเทศนั้นๆ ทำให้แนวโน้มการควบรวม ซื้อขายกิจการ หรือเปลี่ยนมือเจ้าของธุรกิจเกิดขึ้นอย่างต่อเนื่อง ซึ่งเป็นความได้เปรียบของกลุ่มทุนขนาดใหญ่ที่มีความพร้อมทั้งพลังทุนและโนว์ฮาว หรือรูปแบบธุรกิจรองรับการเดินหน้าลงทุน

          ”ธุรกิจค้าปลีกต้องมีขนาดธุรกิจที่ใหญ่พอรับมือการแข่งขันและสร้างยอดขาย ซึ่งเฉพาะประเทศไทยไม่เพียงพอต่อการทำตลาดอีกต่อไป จะเห็นว่าผู้ประกอบการแต่ละรายมุ่งสร้างความใหญ่ให้กับธุรกิจ ไม่ว่าจะกลุ่มซีพี เซ็นทรัล เพื่อต่อยอดธุรกิจผ่านสูตรสำเร็จซื้อกิจการไม่ต้องเสียเวลาเริ่มต้นใหม่”

          จะเห็นว่า บิ๊กดีลในอุตสาหกรรมค้าปลีก ทั้ง “โลตัส” ภายใต้กลุ่มซีพี ซึ่งได้ซื้อกิจการจากบริษัทแม่เทสโก้ ขณะนี้อยู่ระหว่างจัดองคาพยพเพื่อเตรียมเปิดเกมรุกระดับภูมิภาคอย่างเต็มตัว ทั้งมาเลเซีย และประเทศเพื่อนบ้านล้วนเป็นเป้าหมายของโลตัส และแม็คโคร กิจการค้าปลีก-ค้าส่งในเครือซีพีที่กำลังเร่งปักหมุดเพื่อขยายตลาดรองรับการบริโภคของคนรุ่นใหม่และอุตสาหกรรม ค้าปลีกแบบโมเดิร์นเทรดที่กำลังเติบโตในกลุ่มประเทศเหล่านี้

          ขณะที่กลุ่มเซ็นทรัล โดย บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) หัวหอกทางด้าน การพัฒนาและบริหารโครงการอสังหาริมทรัพย์ ปิดดีลใหญ่เข้าซื้อกิจการ บริษัท สยามฟิวเจอร์ ดีเวลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) หรือ “SF” เจ้าของ 18 โครงการศูนย์การค้าชุมชน ศูนย์ไลฟ์สไตล์ ศูนย์รวมสินค้าเฉพาะอย่าง ร้านค้าปลีก ศูนย์บันเทิง โดยมีเรือธงโครงการศูนย์การค้าขนาดใหญ่ “เมกาบางนา” มาไว้ในมือเป็นที่เรียบร้อยเช่นกัน

          นับเป็นการต่อยอดและสานยุทธศาสตร์ การลงทุนของเซ็นทรัลพัฒนาที่ต้องการยึดหัวหาด 4 มุมเมืองกรุงเทพฯ ด้วยโครงการขนาดใหญ่ที่เรียกว่า “ซูเปอร์ริจินัลมอลล์” ซึ่งปัจจุบันมี 1 แห่ง คือ เซ็นทรัล เวสต์เกต ยึดพื้นที่ ฝั่งกรุงเทพฯ ตะวันตก ขณะที่กรุงเทพฯ ฝั่งตะวันออก นับเป็นพื้นที่ศักยภาพแห่งอนาคตจากการพัฒนาพื้นที่เศรษฐกิจอีอีซี ที่จะทำให้เกิดการลงทุนและการเคลื่อนย้ายประชากรจำนวนมาก ดังนั้น “เมกาบางนา” จะเป็น ซูเปอร์ริจินัลมอลล์แห่งที่ 2 ของเซ็นทรัลพัฒนาในการมาตอบโจทย์รองรับดีมานด์

          จ่อปั้นบิ๊กโปรเจคสยามสแควร์

          ล่าสุด บริษัท เซ็นทรัลพัฒนาจำกัด (มหาชน) ยังได้รับสิทธิพัฒนาพื้นที่ Block A เขตพาณิชย์สยามสแควร์ เป็นระยะเวลา 30 ปี จากสำนักงานจัดการทรัพย์สิน จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย  (PMCU) ซึ่งเป็นทำเลตั้งอยู่บริเวณ สี่แยกปทุมวัน จุดตัดระหว่างถนนพญาไท กับถนนพระรามที่ 1 หรือโรงหนังสกาลาเดิมและอาคารพาณิชย์หลายสิบคูหา  เนื้อที่ราว  7 ไร่ 31ตารางวา

          นับเป็นทำเลทองใจกลางเมืองท่ามกลาง คู่แข่งทั้งกลุ่มวันสยาม ที่มี 3 ศูนย์การค้ายักษ์ สยามพารากอน สยามเซ็นเตอร์ และสยามดิสคัฟเวอรี่ ตั้งประชันหน้าฝั่งถนนพระราม 1 จรดแยกปทุมวันที่มีศูนย์การค้าเอ็มบีเค เซ็นเตอร์ เปิดให้บริการ แหล่งข่าวในวงการค้าปลีก ระบุว่า ในเชิงยุทธศาสตร์การพัฒนาพื้นที่สยามสแควร์จะถูกยกระดับเป็นชอปปิงเดสทิเนชั่นที่สำคัญเทียบย่านการค้าในมหานครสำคัญทั่วโลกที่จะดึงดูดนักท่องเที่ยว นักลงทุน ต่างๆ เข้ามาในพื้นที่มหาศาล

          โรงแรมเล็ก-กลาง 60% วิกฤติ

          แหล่งข่าวจากเครือโรงแรมรายใหญ่ในประเทศไทย กล่าวว่า สถานการณ์ของโรงแรมไทยขณะนี้ค่อนข้างวิกฤติ โดยเฉพาะโรงแรมขนาดกลางและขนาดเล็ก กว่า 60% ประสบปัญหาสภาพคล่อง

          ”ปัจจุบันมีทั้งทุนไทย ทุนต่างชาติ และเศรษฐีไล่ช้อปโรงแรม ผู้ซื้อขอต่อราคา แต่ผู้ขาย ก็มีเล่นตัวบ้าง ไม่ยอมลดราคาให้เหมือนกัน ทำให้ยังไม่เกิดดีลการซื้อขายมากนัก ทาง ผู้ซื้อเองก็คงรอดูว่าผู้ขายจะทนต่อไปได้ อีกนานแค่ไหนในภาวะวิกฤติแบบนี้”

          กลุ่มเอ็นพีแอลจ่อขาย

          นางมาริสา สุโกศล หนุนภักดี นายกสมาคม โรงแรมไทย (ทีเอชเอ) กล่าวว่า ก่อนเจอวิกฤติโควิด-19 ภาพรวมการซื้อขายเปลี่ยนมือโรงแรมในประเทศไทยมีมาอย่างต่อเนื่อง  แต่เมื่อเผชิญ วิกฤติโควิดซ้ำ ทำให้มีเจ้าของโรงแรมตัดสินใจ ขายโรงแรมมากขึ้น โดยเฉพาะรายที่ประสบปัญหาทางการเงิน บางส่วนไม่อยากทำโรงแรมต่อแล้ว สมาคมฯ จึงประเมินว่าน่าจะมีโรงแรมหลายแห่งที่ไม่สามารถชำระหรือรับผิดชอบเงินกู้ได้ ทำให้เกิดหนี้เสีย (NPL) ตามมา จึงต้องการขาย โรงแรมเพื่อลดภาระทางการเงินและนำเงินมาหมุนเวียนในธุรกิจ โดยมีนักลงทุนที่สนใจซื้อ สอบถามผ่านทางธนาคารหรือนายหน้าอสังหาฯว่าเจ้าของรายใดสนใจขายโรงแรมบ้าง

          ทั้งนี้ จากการประชุมอัพเดทสถานการณ์ซื้อขายโรงแรมร่วมกับบริษัท JLL ที่ปรึกษาให้บริการลงทุนในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์และโรงแรมเมื่อปลายเดือน ส.ค.ที่ผ่านมา คาดว่าจะมีการซื้อขายโรงแรมในประเทศไทยตลอดปี 2564 ประมาณ 17 แห่งมูลค่า 10,000-12,000 ล้านบาท เป็นโรงแรมในกรุงเทพฯ 3 แห่ง ภูเก็ต 4 แห่ง เกาะสมุย 5 แห่ง และจังหวัดอื่นๆ อีก 5 แห่ง โดยเป็นโรงแรมที่มีมูลค่าซื้อขายต่ำกว่า 500 ล้านบาท จำนวน 7 แห่ง มูลค่า 500-1,000 ล้านบาท จำนวน 9 แห่ง และมูลค่ามากกว่า 1,000 ล้านบาท จำนวน 1 แห่ง

          สนใจ”กรุงเทพฯ-ภูเก็ต-สมุย”

          ในช่วง 7 เดือนที่ผ่านมา  มีโรงแรม ที่ปิดดีลการซื้อขายแล้วมูลค่าประมาณ 2,700 ล้านบาท และอยู่ระหว่างทำสัญญาอีกประมาณ 3,000 ล้านบาท  ถือว่าเป็นมูลค่า การซื้อขายที่น้อย เนื่องจากราคาขายไม่ได้ตกลงมากนัก  ผู้ขายส่วนใหญ่ยังต้องการขายในราคาตลาด แต่ถ้าผู้ขายยอมลดราคาโรงแรม คาดว่ามูลค่าการซื้อขายก็น่าจะมากกว่านี้

          ทั้งนี้รายงานของ JLL ยังระบุด้วยว่า จุดหมายของการลงทุนโรงแรมในไทย 3 อันดับแรก คือกรุงเทพฯ ภูเก็ต และเกาะสมุย โดยราคาซื้อขายโรงแรมในกรุงเทพฯทั้งหมด 100% แทบไม่มีการเปลี่ยนแปลง กล่าวคือมีส่วนลดราคาที่ระดับ 0-5% ต่างจากโรงแรมในภูเก็ตส่วนใหญ่ 59% จะมีส่วนลดราคาซื้อขายให้มากกว่า 30% ส่วนโรงแรมที่เหลืออีก 41% ในภูเก็ตมีส่วนลดราคาซื้อขายให้ที่ระดับ 0-5% ฟากเกาะสมุย ส่วนใหญ่ 57% จะมีส่วนลดราคาซื้อขายอยู่ที่ระดับ 15-20% รองลงมาคือกลุ่มที่มีส่วนลดมากกว่า 30% และมีกลุ่มที่มีส่วนลด 0-5% ตามลำดับ

          ”ภาพรวมจำนวนและมูลค่าของการเปลี่ยนมือซื้อขายโรงแรมในประเทศไทยน่าจะมีมากกว่านี้ เพราะไม่ได้มีแค่การซื้อขายผ่านบริษัทนายหน้าอสังหาฯเท่านั้น แต่นักลงทุนอาจจะติดต่อซื้อด้วยตัวเอง ซื้อผ่านคนรู้จัก หรือซื้อผ่านธนาคาร”

          ผู้ซื้อหยั่งเชิงจ้องกดราคาโรงแรม

          นางมาริสา กล่าวต่อว่า แรงส่งของ แนวโน้มการซื้อขายโรงแรมในไทยน่าจะยาวไปถึงปี 2565 ที่จะมีการเปลี่ยนมือเจ้าของมากขึ้น ส่วนหนึ่งอาจเป็นเพราะผู้ซื้อกำลังประเมินสถานการณ์ว่าผู้ขายโรงแรมจะสามารถยื้อธุรกิจไปได้นานเท่าไร เพื่อหวังต่อราคา หรือกำลัง ดูเชิงกันอยู่ ขณะที่ผู้ขายบางส่วนก็ยังอยากขาย ในราคาตลาด

          ขณะที่บางส่วนกัดฟันไม่ขาย ทำให้เจ้าของโรงแรมกลุ่มนี้เลือกเข้าร่วมมาตรการของรัฐ “พักทรัพย์ พักหนี้” หรือรู้จักกันอีกชื่อว่า “โกดังพักหนี้” (Asset Warehousing) ซึ่งสนับสนุนการรับโอนทรัพย์สินหลักประกันเพื่อชำระหนี้ ซึ่งผู้ประกอบการมีสิทธิซื้อทรัพย์สินคืนในภายหลัง เพราะยังอยากรักษาโอกาสความเป็นเจ้าของโรงแรมนั้นๆ อยู่ โดยปัจจุบันมีผู้นำโรงแรมเข้าร่วมมาตรการนี้แล้วประมาณ 60-80 รายแล้ว

          โรงแรมใหญ่สายป่านยังหด

          อย่างไรก็ดี ภาพรวมการปรับตัวของธุรกิจโรงแรมทั้งขนาดใหญ่ กลาง และเล็ก ปัจจุบันแม้แต่ธุรกิจโรงแรมรายใหญ่ยังต้องพิจารณา อีกรอบว่าจะลดต้นทุนอย่างไร เช่น ปิดให้บริการโรงแรมอีกครั้งหรือไม่ ชี้ให้เห็นว่าการระบาดของโควิด-19 ระลอกล่าสุดเริ่มมีผลกระทบต่อบริษัทที่มีสายป่านยาว ส่วนธุรกิจโรงแรมขนาดเล็ก สามารถควบคุมต้นทุนได้ง่ายกว่า เปิดหรือปิดให้บริการได้อย่างยืดหยุ่นตามสถานการณ์ โดยขณะนี้ มีโรงแรมเล็กบางแห่งเตรียมกลับมาเปิดรับลูกค้า คนไทยอีกครั้งเพื่อนำเงินมาหมุนเวียนกิจการหลัง รัฐบาลเริ่มคลายล็อกการเดินทางภายในประเทศ

          แต่ที่น่าเป็นห่วงมากคือธุรกิจโรงแรมขนาดกลางที่บริหารแบบอิสระ มีเจ้าของคนเดียว หรือเป็นธุรกิจครอบครัว ตรงที่เมื่อกลับมา เปิดให้บริการรับนักท่องเที่ยวอีกครั้ง จะสามารถแข่งขันได้หรือไม่ เนื่องจาก แนวโน้มการแข่งขันสูงมาก เห็นภาพการตัดราคาห้องพักกันแน่นอน ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับว่า โรงแรมนั้นๆ มีหนี้สินมากแค่ไหนด้วย ถ้ามีหนี้มาก ก็อยู่กันยาก ถ้ามีหนี้น้อย ก็อาจจะหดตัวแล้วอยู่นิ่งๆ รอสถานการณ์ดีขึ้น หรือมีการเจรจารีไฟแนนซ์กับธนาคาร

          ”ธุรกิจโรงแรมส่วนใหญ่มีรายได้เป็นศูนย์นับตั้งแต่เกิดการระบาดระลอก 3 เมื่อเดือน เม.ย.ที่ผ่านมา หลังจากอยู่กันไม่ไหวมานานกว่า 1 ปีนับตั้งแต่เจอการระบาดของโรคโควิด-19 เหมือนถูกตีซ้ำให้จมน้ำในช่วง 4 เดือนที่ผ่านมา จะเอาเงินที่ไหนมาจ่ายแม้กระทั่งจ่ายดอกเบี้ย ธุรกิจโรงแรมก็กู้เงินกันมาระยะยาวแบบนี้ หนี้ก็ทับถมไปเรื่อยๆ ทำให้ตอนนี้ธุรกิจโรงแรมก็ไม่ค่อยอยากจะกู้ เพราะไม่เห็นแสงสว่าง และไม่รู้ว่าเมื่อไรลูกค้านักท่องเที่ยวต่างชาติจะกลับมาเป็นปกติ”

          สภาพคล่องหมดหน้าตัก

          ที่ผ่านมาสมาคมฯ ร่วมกับธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) สำรวจดัชนีความเชื่อมั่น ผู้ประกอบการที่พักแรมประจำแต่ละเดือน จากผลสำรวจเดือน ก.ค. โรงแรมที่ตอบแบบสำรวจส่วนใหญ่มีสภาพคล่องลดลง และเพียงพอ สำหรับดำเนินธุรกิจไม่เกิน 3 เดือน

          กลุ่มที่มีสภาพคล่องเพียงพอไม่ถึง 1 เดือน มีสัดส่วนค่อนข้างสูงถึงเกือบ 1 ใน 4 หรือ 23% กระจายอยู่ในทุกภูมิภาค แม้แต่โรงแรม ใน จ.ภูเก็ต ซึ่งเปิดโครงการภูเก็ตแซนด์บ็อกซ์ก็น่าเป็นห่วงเช่นกัน เพราะยังได้ประโยชน์ แบบไม่ทั่วถึง ที่สำคัญประเทศต้นทางที่เป็นตลาดเป้าหมายได้ประกาศปรับสถานะให้ไทยอยู่กลุ่มสีแดง (Red List)

Reference: หนังสือพิมพ์กรุงเทพธุรกิจ