ที่ดินลาดพร้าวเดือด อานิสงค์รถไฟฟ้าสีเหลือง ดันราคาพุ่งตารางวาละ 8 แสน

           บิ๊กทุน แห่ชิงพัฒนาอสังหาฯ

          ที่ดินแนวรถไฟฟ้า ชมพู-เหลืองเดือด แลนด์ลอร์ด-บิ๊กทุน แห่เปิดหน้าดินขึ้นโครงการ นายหน้าวิ่งรวมแปลง ซื้อทำเลลาดพร้าวยกซอย ชาวบ้านโก่งราคาสนั่นเมืองสูงสุด 8 แสนบาทต่อตารางวา ออริจิ้น-พฤกษายึดพื้นที่

          รถไฟฟ้า สายสีเหลือง (ลาด พร้าว-สำโรง) และ สายสีชมพู (มีนบุรีแคราย) ทดสอบระบบเดินรถ และเตรียมเปิดให้บริการระยะแรกกลางปี 2565 ส่งผลให้ที่ดินโชนตะวันออกของกรุงเทพมหานคร เริ่มเคลื่อนไหวคึกคัก อีกระลอก โดยเฉพาะทำเลศักยภาพบนถนนลาดพร้าว, ศรีนครินทร์, สำโรงเทพารักษ์,รามอินทรา ฯลฯ ถูกพลิกโฉม บริษัทพัฒนาที่ดิน-นักลงทุนรายใหญ่เข้าไปปักหมุดขึ้นโครงการขณะเดียวกัน ยังมีนายหน้า วิ่งฝุ่นตลบ ทาบซื้อที่ดินรวมแปลงแบบยกซอย  ส่งผลให้ราคาที่ดิน ขยับสูง

          ซื้อยกซอยขายวาละ 8 แสน

          ”ฐานเศรษฐกิจ” ลงสำรวจพื้นที่แนวรถไฟฟ้า 2 เส้นทางเริ่มจาก ถนนลาดพร้าว ตั้งแต่ ลาดพร้าวซอย 83 ถึงซอย 87 ซึ่งเป็นทำเลที่มีความต้องการที่ดินสูงเนื่องจากอยู่ใกล้กับห้างบิ๊กซี ลาดพร้าว หรืออิมพีเรียลเก่า โดยเฉพาะตั้งแต่ปากซอย ลาดพร้าว 85 ตั้งแต่ แฟมิลี่มาร์ท ลึกเข้าไปในซอยด้านในมีชุมชนอายุเก่าแก่กว่า 70 ปี โดยบ้านเลขที่ 13 ระบุ มีบริษัทมหาชนหลายรายติดต่อขอซื้อที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง เพื่อพัฒนาเป็นห้างสรรพสินค้าและคอนโดมิเนียม หากให้ราคาดีก็พร้อมขาย โดยราคาที่ตั้งไว้สูงสุดที่ 7-8 แสนบาทต่อตารางวา ขณะนายหน้าต่อรองเหลือ ตารางวาละ 5 แสนบาท ช่วงที่รถไฟฟ้าก่อสร้างใหม่ ราคาอยู่ที่ 3 แสนบาทต่อตารางวา  จากการสำรวจพบว่าทำเลลาดพร้าวด้านติดถนนใหญ่จะเป็นอาคารพาณิชย์แต่ด้านในกลับมีพื้นที่ว่างอยู่อีกมาก

          เลิกโกดัง พลิก 30 ไร่ขึ้นห้าง

          ขณะบริษัท มาลาตีจำกัด  ซึ่งอยู่ ราวซอย 83 ซึ่งเป็นซอยส่วนบุคคล ปัจจุบันให้เช่าเป็นโกดังเก็บเครื่องสำอางแบรนด์หนึ่งของเกาหลี และมีสนามเทนนิส  โกดังต่างๆ ถูกทิ้งร้าง เนื้อที่ กว่า 30 ไร่ ซึ่งเจ้าของไม่ขาย ล่าสุด ได้ส่งผู้รับเหมาเข้าพื้นที่และบอกเลิกสัญญากับผู้เช่ารายเดิมเพื่อนำที่ดินทั้งหมดออกพัฒนา โดยเฟสแรก นาย ฉกาจ มัฐผา ผู้รับเหมาคุมงาน ระบุว่า พื้นที่ส่วนแรก ติดกับถนนลาดพร้าว และสถานีรถไฟฟ้า จะทำเป็นคาเฟ่ ร้านกาแฟ เชิญลูกค้าเข้าเช็คอิน  รวมทั้งร้านอาหาร ร้านช็อปปิ้งขนาดเล็ก ขณะด้านในเฟส2มีแผนพัฒนาเป็นห้างสรรพสินค้า

          ขยับมาที่ ซอยลาดพร้าว 87 ทำเลศักยภาพ เพราะด้านในมีทั้งคอนโดมิเนียม อพาร์ทเมนท์ และสามารถเดินทางเชื่อมโยงทะลุซอยลาดพร้าว 83 ห้างบิ๊กซี พบที่ดินแปลงใหญ่ ติดถนน เป็นที่ดินแปลงใหญ่ถูกทิ้งร้าง เนื้อที่ 7.5 ไร่ เจ้าของเป็นเศรษฐีเงินเย็น ย่านสีลมและทองหล่อ ที่ผ่านมามีนายหน้าติดต่อค่อนข้างมากแต่เจ้าของไม่ขาย

          ห้างยักษ์ปรับโฉม

          ไม่ต่างจากทำเลย่านแฮปปี้แลนด์บางกะปิ ย่านพาณิชยกรรมขนาดใหญ่ห้างเดอะมอลล์ และ น้อมจิตต์ ดีพาร์ท เม้นท์สโตร์ปรับโฉม โดยน้อมจิตต์เปลี่ยนชื่อเป็น เอ็นมาร์คพลาซ่า ในทำเลใกล้กัน ซอย 117 ตรงข้าม ย่านช็อปปิ้งตะวันนา ร้านอาหารเก่าแก่อายุกว่า 40 ปี ร่วมจิตปูดอง ประกาศขายที่ดิน 3-5 ไร่ รวมที่จอดรถซึ่งมีกระแสข่าวว่าเจ้าของห้างเมกะให้ความสนใจซื้อ ขณะก่อนหน้านี้บริเวณตลาดสดแฮปปี้แลนด์รวมพื้นที่จอดรถ 12 ไร่ บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด(มหาชน) ได้ซื้อไว้ในราคากว่า 2,000 ล้านบาท รอพัฒนาขึ้นคอนโดมิเนียมเมื่อรถไฟฟ้าเปิดให้บริการและตลาดอสังหาริมทรัพย์กลับมากระเตื้อง

          คุรุสภา-โชคชัย 4 ฮอต

          สำหรับทำเลลาดพร้าว 58/1 ตลาดโชคชัย 4 ติดสถานีรถไฟฟ้า เจ้าของที่ดินไม่ต่อสัญญาผู้เช่ารายเดิมแต่ยังมีปัญหาผู้เช่าไม่ออกจากพื้นที่ทำให้มีการขึ้นป้ายไล่และจะมีการฟ้องขับไล่ ซึ่งเป็นอาคารพาณิชย์เก่า รวมเนื้อที่กว่า 16 ไร่ บอกขาย 2,200 ล้านบาท ซึ่งมีหลายกระแสข่าวว่ามีทั้งเจ้าพ่อรถไฟฟ้า และบริษัทพัฒนาที่ดินรายใหญ่ซื้อไป ส่วนที่ดินของสำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมสวัสดิการและสวัสดิภาพครูและบุคลากรทางการศึกษาผ สกสค.) ได้นำที่ดินในซอยลาดพร้าว 61 และ 63 อาคาร 47ไร่เศษ มูลค่ากว่า 5,000 ล้านบาท และที่ดิน 2ไร่เศษ มูลค่า 365 ล้านบาท ออกประมูล กรมธนารักษ์ ประเมินราคาที่ 2.5 แสนบาทต่อตารางวา คาดว่าให้เช่าระยะยาว 30 ปี คาดว่าจะเป็นมิกซ์ยูสชั้นนำ

          อย่างไรก็ตาม ประเมินว่าทำเลบนถนนลาดพร้าวมีศักยภาพสูงซึ่งเป็นทั้งย่านการค้า อยู่อาศัยแหล่งงานที่รองรับการกระจายตัวออกมาย่านนี้

          เทพารักษ์-ศรีนครินทร์บูม

          อีกทำเลที่น่าจับตาคือ ที่ดินแนวถนนเพพารักษ์ เป็นชุมชนขนาดใหญ่ มีอาคารพาณิชย์เก่าเป็นส่วนใหญ่ ราคาซื้อขายต่อคูหา เมื่อ 30 ปีก่อน หลักแสนบาท แต่ปัจจุบันมี 10 ล้านบาทอัพ ขณะที่ดินแปลงใหญ่ยังมีอีกมาก โดยแปลงใกล้สถานีร่วมสำโรงบีทีเอสสายสีเขียวจะมีราคาค่อนข้างสูง 17 ไร่ ราคากว่า 2,000 ล้านบาท เข้าใจว่า จะมีนักลงทุนซื้อเพื่อรวมแปลงพัฒนาห้างสรรพสินค้า และคอนโดมิเนียม ส่วน ทำเลฮอตมากที่สุดเป็นสถานีทิพวัลมีคอนโดมิเนียมขาดใหญ่แบรนด์ดังเกิดขึ้นรายรอบ

          นอกจากนี้ในส่วนของศรีนครินทร์ เป็นทำเลยอดฮิตที่ นักลงทุนเตรียมเปิดหน้าดินจำนวนมาก ทำเลที่มีการกล่าวถึงมากที่สุดจะอยู่บริเวณห้างซีคอนสแควร์ของบริษัท ซีคอน ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) ซึ่งพื้นที่บริเวณด้านหลัง จำนวน 120 ไร่ จะพัฒนาเป็นคอมเพล็กซ์มิกซ์ยูส รองรับรถไฟฟ้าสายสีเหลืองเปิดให้บริการเช่นเดียวกับที่ดิน ราว 8-10 ไร่ซึ่งเป็นที่ตั้งโชว์รูมเก่าซูบารุ ปัจจุบันได้ถูกเปลี่ยนมือ ซึ่งไม่ทราบแน่ชัดว่ากลุ่มชีคอนฯซื้อไปหรือไม่ ขณะเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีชมพู  ทำเลที่น่าจับตาคงเป็นถนนรามอินทรา ช่วงต้นซึ่งปัจจุบันมีบริษัทพัฒนาที่ดินเข้าพัฒนา ต่อเนื่องโดยเฉพาะบ้านแนวราบ  และ มีติดป้ายขาย แปลงใหญ่ อย่างต่อเนื่องเพราะยังมีพื้นที่ว่างรอพัฒนาอีกมาก

          เนื้อหอม-ดีมานด์เพียบ

          ฟากผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ อย่าง บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) ซึ่งถือเป็นเจ้าตลาดคอนโดฯ ทั้งในโซนทำเลรถไฟฟ้าสายหลัก และ เส้นทางใหม่ สายสีชมพู และ สายสีเหลือง  ยืนยัน ถึงศักยภาพของทำเล โดย นายอภิสิทธิ์ สุนทรชูเกียรติ ประธานเจ้าหน้าที่บริหารร่วม บริษัท ออริจิ้น คอนโดมิเนียม จำกัด เผยว่า ที่ผ่านมา บริษัทเข้าไปบุกเบิกทำเลสายสีชมพู ผ่านโครงการ “ดิ ออริจิ้น ราม 209 อินเตอร์เชนจ์” ตั้งแต่ปี 2562 รายแรกของตลาดคอนโดฯ ผลตอบรับดี ขายหมดในเวลารวดเร็ว ก่อนพัฒนาโครงการอื่นๆ ตามมาอีกมาก เป็นต้น

          ขณะปี 2565 บริษัทจะเดินหน้าเปิด โครงการ ออริจิ้น เวลเนส คอมเพล็กซ์ (ที่พักอาศัยสำหรับผู้สูงอายุ) ส่วนต่อขยายบริเวณโครงการ ปลั๊ก แอนด์ เพลย์ รามอินทราแล้ว ขณะนี้ยังเล็งที่ดินเพิ่มเติมไว้อีก 2 แปลง ในทำเลสายสีชมพู เชื่อมไปยังสายหลักสีเขียว เพื่อพัฒนาโครงการเพิ่มเติมอย่าง โซ ออริจิ้น เจาะตลาดราคาขาย 9 หมื่น - 1.2 แสนบาทต่อตารางเมตร

          พร้อมยอมรับว่า ที่ผ่านมา ราคาที่ดินโซนนี้เติบโตเร็ว ปีละไม่ต่ำกว่า 10% ยิ่งรถไฟฟ้าสายสีชมพู มีความคืบหน้า เริ่มทดสอบการวิ่ง ยิ่งพบความเคลื่อนไหว และคาดในอนาคตทั้งราคาขายที่ดินและราคาขายคอนโดฯจะปรับขึ้นไปอีก สำหรับโครงการที่ซื้อที่ดินด้วยต้นทุนใหม่

          ศรีนครินทร์น่าสน

          นายอภิสิทธิ์ ยังเจาะลึกถึง ตลาดคอนโดฯสายสีเหลือง ว่า มีความคึกคักของทำเลไม่ต่างกัน โดยหลังจากบริษัทเข้าไปเปิดโครงการ เคนซิงตัน สุขุมวิท-เทพารักษ์ ช่วง 3 ปีก่อนหน้า ที่รถไฟฟ้ายังไม่มีการก่อสร้าง เจาะตลาดราคา 6-7 หมื่นบาทต่อตารางเมตร เห็นการเติบโตของทำเลมาอย่างต่อเนื่อง ปัจจุบันบริษัทมีโครงการจำนวนมาก ตั้งอยู่ในโซนดังกล่าว เช่น โครงการระดับบน ไนท์บริดจ์ เทพารักษ์ (อยู่ระหว่างโอนฯ) และ ออริจิ้น ปลั๊ก แอนด์ เพลย์ รามคำแหง ทริปเปิ้ล สเตชั่น (ยอดขาย 80%) ซึ่งอยู่ในทำเลกึ่งกลางเชื่อมต่อสายสีเหลือง กับสายสีน้ำตาล และสายสีส้ม อีกด้วย รวมถึงโครงการดิ ออริจิ้น รัชดา - ลาดพร้าว ราว 200 ยูนิต พบแม้ในสถานการณ์โควิด ยังคงสามารถทำการตลาดและขายได้อย่างต่อเนื่องผ่านออนไลน์ ท่ามกลางการถอยลงทุนใหม่ของรายอื่นๆ

          สำหรับแผนปีหน้า เตรียมเปิดโครงการใหม่อีก 2 โครงการ หลังจากซื้อที่ดินมาตั้งแต่ช่วงกลางปี 2563 ใกล้สถานีศรีอุดม และ สถานีศรีด่าน โดยจะใช้แบรนด์ ออริจิ้น เพลย์ และ ออริจิ้น ปลั๊ก แอนด์ เพลย์ เจาะตลาด ดึงกำลังซื้อในโซนศรีนครินทร์ ที่ยังมีโอกาส จากซัพพลายใหม่ไม่มาก ซึ่งต่างจากช่วงลำสาลี - ลาดพร้าว ที่มีการเติบโตและแข่งขันสูง

Reference: หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ