ถกปมร้อนต่างชาติซื้อที่ดิน รัฐบาลเปิดทางถอยเช่าระยะยาว

          ถกหนักปมร้อน ครม.ประชุมลับ นโยบายเปิดทาง “ต่างชาติซื้อที่ดิน” อาจไปไม่ถึงดวงดาว หลังสังคม วิพากษ์หนัก “ประยุทธ์-กฤษฎีกา” เปิดทางถอย ย้ำปรับเกณฑ์เงื่อนไขได้ สั่งการสมาคมอสังหาริมทรัพย์ร่วมชี้แจง เผยตัวเลขรัฐบาลหวังเม็ดเงินนักลงทุนต่างด้าวกระตุ้นเศรษฐกิจผ่านกลไกอสังหาริมทรัพย์กว่า 2 ล้านล้านบาทภายใน 5 ปี นักวิเคราะห์-หอการค้าภูมิภาคหนุนนโยบายดึงต่างชาติลงทุนในประเทศ อย่างจริงจัง เร่งแก้นอมินีและปรับเกณฑ์ระยะลงทุนให้นานกว่า 3 ปี

          จากนโยบายกระตุ้นเศรษฐกิจและการลงทุน ตามมติคณะรัฐมนตรีเมื่อวันที่ 25 ตุลาคม 2565 เรื่องเปิดทางให้นักลงทุนต่างขาติถือครองที่ดินได้ 1 ไร่ แลกกับการลงทุนวงเงิน 40 ล้านบาท นั้น กลายเป็นประเด็นร้อนในทันทีและเกิดการวิพากษ์วิจารณ์ในวงกว้าง

          ประยุทธ์ย้ำเปลี่ยนเกณฑ์ได้

          พล.อ.ประยุทธ์ จันทร์โอชา นายกรัฐมนตรี และรัฐมนตรีว่าการกระทรวงกลาโหม ให้สัมภาษณ์หลังการประชุมคณะรัฐมนตรี (ครม.) ที่ทำเนียบรัฐบาล กรณีร่างกฎกระทรวงมหาดไทย เรื่องการได้มาซึ่งที่ดินเพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัยของคนต่างด้าว ตามมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจและการลงทุน โดยการดึงดูดคนต่างด้าวที่มีศักยภาพสูงสู่ประเทศไทย พ.ศ. หลังจากมีเสียงวิจารณ์ และคัดค้านจากหลายฝ่ายว่า อาจจะเป็นการขายชาติ โดยร่างกฎกระทรวงมหาดไทย ที่ให้ต่างชาติ ครอบครองที่ดินได้ 1 ไร่ ถ้าลงทุนในประเทศไทย 40 ล้านบาทนั้น

          ”ขณะนี้อยู่ในขั้นตอนของสำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา ต้องรับฟังความคิดเห็นอีก มีอะไรก็ปรับเปลี่ยนแปลงได้”

          ผู้สื่อข่าวถามว่า นายกฯ จะมีการชี้แจงทำความเข้าใจกับสังคมหรือไม่ พล.อ.ประยุทธ์ กล่าวว่า “ไม่มี ผมพูดไปแล้วและชี้แจงได้หมด”

          มีรายงานว่า ในการประชุม ครม. ได้มีการหารือเป็นการภายใน วาระลับระหว่างนายกรัฐมนตรี และรัฐมนตรีที่เกี่ยวข้อง เกี่ยวกับข้อวิจารณ์และการต่อต้านของสังคมกับร่างกฎกระทรวงดังกล่าว ซึ่งรัฐมนตรีหลายท่านได้แลกเปลี่ยนความคิดเห็น สอดคล้องกันว่า ในขั้นตอนนี้ยังปรับเกณฑ์บางอย่างได้ เพื่อให้สังคมเข้าใจและยอมรับ

          นอกจากนี้ ได้มอบหมายให้โฆษกประจำสำนักนายกรัฐมนตรี และสมาคมอสังหาริมทรัพย์ออกมาร่วมชี้แจงด้วย เพื่อให้สังคมเข้าใจและยอมรับ

          กฤษฎีกา เปิดทางถอย-เช่ายาว

          นายปกรณ์ นิลประพันธ์ เลขาธิการคณะกรรมการกฤษฏีกา เปิดเผยภายหลังการประชุม ครม. ว่า กำลังจะนำเรื่องนี้เข้าคณะกรรมการกฤษฎีกา ซึ่งปกติจะนำขึ้นระบบกลางผ่านเว็ปไซต์สำนักงานคณะกรรมการกฤษฏีกาเพื่อรับฟังความคิดเห็นก่อนตรวจร่างฯ เมื่อตรวจร่างฯ เสร็จอาจนำขึ้นรับฟังความคิดเห็นอีกครั้ง ใช้เวลาประมาณ 15 วัน เมื่อรับฟังแล้วอาจจะมีผลต่อการตรวจร่างฯ

          ”ถ้ามีคนไม่เห็นด้วยเยอะ เราจะมีหนังสือตอบเป็นข้อสังเกต และนำเข้า ครม. อีกครั้ง ส่วนจะสรุปอย่างไรเป็นเรื่องของฝ่ายนโยบาย” นายปกรณ์ กล่าวและว่า

          เมื่อกฤษฎีกานำร่างฯ กลับมาให้ครม.พิจารณา กฤษฎีกาอาจมีความเห็นกลับมาด้วยในประเด็นเรื่องหลักเกณฑ์ต่าง ๆ ทั้งระยะเวลาการลงทุนสั้นไปหรือยาวไป เงินทุนมากไปหรือน้อยไป ขึ้นอยู่กับ ครม.จะตัดสินอย่างไร จะเปลี่ยนหรือแก้ไขตรงไหนเป็นเรื่องฝ่ายนโยบาย กฤษฎีกาเป็นฝ่ายปฏิบัติ

          ผู้สื่อข่าวถามว่า ถ้าเทียบกับร่างกฎกระทรวงฯ ฉบับใหม่กับกฎกระทรวงฯ ฉบับเก่า สาระสำคัญแตกต่างกันอย่างไร นายปกรณ์ กล่าวว่า  ร่างกฎกระทรวงฯ ฉบับใหม่ ตรงกับวัตถุประสงค์มากขึ้น ต้องได้วีซ่า LT (ระยะยาว) ก่อน ผ่านสำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน (BOI) ถึงยื่นขอซื้อที่ดินได้ ไม่ใช่ใครก็ได้เหมือนในอดีตและไม่ใช่ทุกคนจะซื้อได้

          ”เราเอาวิธีคิดของคนไทย คือ เราต้องการกรรมสิทธิ์ในที่ดิน เช่น เราซื้อคอนโดฯ ทั้งที่คอนโดฯ ใหญ่เป็นร้อย ๆ ห้อง รู้หรือไม่ว่า มีกรรมสิทธิ์ส่วนกลาง กรรมสิทธิ์ห้องชุด สมมุตตึกพังขึ้นมาจะแบ่งทรัพย์กันยังไง คนไทยชอบระบบ กรรมสิทธิ์ แต่ฝรั่งชอบเช่าระยะยาว ตราบใด ที่เช่าระยะยาวได้ เขาอยู่กันจนตาย”

          เมื่อถามว่า มีความเป็นไปได้หรือไม่ ถ้ามีคนคัดค้านมากเกินคาด ทางออกอาจให้เช่าระยะยาว นายปกรณ์ กล่าวตอบ ว่า ทำได้อยู่แล้ว ทั้งฟรีโฮลและรีทโฮล คือ มีกรรมสิทธิ์ และเช่าระยะยาว ร่างกฎกระทรวงฯ ฉบับปัจจุบันสามารถทำได้เลย ภายใต้ประมวลแพ่ง กฎหมายที่ดิน ไม่ต้องมีสิทธิ์ก็ได้ ตราบใดที่เขามีสิทธิ์ที่จะอยู่ในราชอาณาจักร มาเช่าได้

          ต่อคำถามว่า ป้องกันการรวมเป็นที่ดินแปลงใหญ่ทำอย่างไรได้บ้าง นายปกรณ์ กล่าวว่า การรวมที่ดินแปลงใหญ่ไม่มีอยู่แล้ว ทำไมไม่ไปไล่จับพวกนอมินี ที่ทำกันอยู่ตอนนี้ เปิดกูเกิ้ลยังมีเลย น่ากลัวกว่าเยอะ ทำไมไม่จับ

          ร่างกฎกระทรวงฯ ฉบับปี 45 ที่มีเพียง 8 คน เพราะไม่ได้ดึงดูด จึงไปแอบตั้งบริษัท ไปหาภรรยาคนไทย หาสามีไทยและมาซื้อที่ดิน ควรเอาใต้ดินขึ้นมาไว้บนดิน และจำกัดสิทธิ์

          ซึ่งที่ดินโอนไปไหนไม่ได้ ยกไปไหนไม่ได้ ปัญหาไม่ได้อยู่ที่ต่างชาติซื้อ ปัญหาอยู่ที่แลนด์ลอร์ดคนไทย ถือที่ดินเป็นหมื่น ๆ พัน ๆ ไร่ ในสภาก็มี เศรษฐีก็ถือ ทำไมไม่กระจายให้เป็นธรรม ต้องจัดการที่ต้นเหตุ ทำอย่างไรให้คนที่มีอยู่เยอะมาก เป็นร้อยเป็นพันไร่ให้กระจายออกมาข้างนอกดีกว่า ไม่เล่นคำว่าขายชาติ

          นายปกรณ์กล่าวว่า วัตถุประสงค์เพื่อดึงดูดนักลงทุนต่างชาติ ตรรกะขณะนี้มี geo politic เกิดขึ้น การโยกย้ายถิ่นฐานที่ไม่ปกติ และเข้าใกล้ฤดูหนาวจึงต้องการต่างชาติที่มีกำลังทรัพย์เข้ามาลงทุน ถามว่าได้คุ้มไหม 1 ไร่ เอาที่ดินไปทำอะไร

          ”กฎหมายฉบับนี้ 15 วันคงไม่จบ แต่ระหว่างนี้ก็ใช้กฎหมายเก่าได้ แต่ที่ไม่ใช้กฎหมายเก่าเพราะเกณฑ์กว้างไป แต่ฉบับใหม่ต้องการดึงดูดคนที่เป็น เป้าหมายจริง ๆ เข้ามา” นายปกรณ์กล่าว

          ดูตัวอย่างสหรัฐ-อังกฤษ

          นายสุชาติ ชมกลิ่น รัฐมนตรีว่าการกระทรวงแรงงาน กล่าวเสริมว่า ผู้ที่เสนอร่างกฎกระทรวงต้องชี้แจงรายละเอียดกฎหมายฉบับใหม่ สาเหตุการปรับแก้คืออะไร และเปรียบเทียบกับประเทศอื่นแตกต่างกันอย่างไร โดยที่ประชุม ครม.ให้ชี้แจงให้ชัดเจน ให้ประชาชนเข้าใจ อยากได้ข้อมูลมากกว่านี้ อยากได้เหมือนประเทศอังกฤษ

          เมื่อครั้งไปเปิดงานของสมาคมอสังหาริมทรัพย์ 3 สมาคม นโยบายรัฐบาลไม่ได้ประโยชน์มากมาย เพราะการที่บริษัทจดทะเบียนปี 2549 ปี 2551 ก็ซื้อในนามนอมินีกันอยู่แล้ว แต่สิ่งที่รัฐบาลทำ เพื่อให้คนที่เป็นเจ้าของลงทุนในประเทศ 40 ล้านบาทได้มีบ้านอยู่

          ”ใครที่คิดว่าเป็นการแบ่งแยกดินแดน คนคิดแบบนี้ไม่มีความคิด เหมือนเราไปอเมริกา ไปอังกฤษ เราซื้อบ้าน เรามี เงิน อันนี้ไม่ยิ่งกว่าหรือ ไม่ต้องลงทุน ไป สิงคโปร์ก็ซื้อได้ ต้องเทียบกับต่างประเทศ เราไม่ได้ขายชาติ” นายสุชาติกล่าว

          นักวิเคราะห์หนุนเต็มที่

          แหล่งข่าวนักวิเคราะห์บริษัทหลักทรัพย์รายหนึ่งกล่าวกับ “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า มาตรการดังกล่าวเป็นผลบวกที่จะช่วยกระตุ้นตลาดในภาวะเช่นนี้ ซึ่งเป็นมาตรการชั่วคราว ฉะนั้นผลกระทบที่กลัวกันว่า จะทำให้ราคาที่ดินสูงขึ้นจนคนไทยไม่สามารถซื้อได้อาจไม่มีนัยสำคัญ และคงไม่มีเอฟเฟ็กต์ในระยะยาว

          ”จริง ๆ มาตรการนี้เคยมีมาก่อนแล้ว แต่รอบนี้ได้ปรับกฎเกณฑ์ให้สะดวกขึ้น ซึ่งรอบก่อนไม่ได้มีฟีดแบ็กที่ดี เชื่อว่ามาตรการรอบนี้น่าจะช่วยกระตุ้นได้บ้าง แต่สัดส่วนคงไม่มีนัยสำคัญอยู่ดี”

          เพราะตอนนี้นักลงทุนต่างชาติที่มาลงทุนซื้อที่อยู่อาศัยในไทย ส่วนใหญ่ซื้อเพราะลงทุน ไม่ได้ซื้อเพราะอยู่เอง เช่น ชาวจีนเน้นซื้อคอนโดมิเนียม ขณะที่บ้านเดี่ยวอาจไม่ค่อยเห็น โดยข้อมูลก่อน โควิด-19 ต่างชาติซื้อคอนโดฯประมาณ 6-8 พันยูนิตต่อปี มาปี 2564 ลดเหลือ 1.2 พันยูนิตต่อปี แต่ช่วงครึ่งแรกของปี 2565 ต่างชาติกลับมาซื้อเพิ่มขึ้นแล้วประมาณ 2 พันยูนิต

          ”เราเริ่มเห็นการเคลื่อนไหวของต่างชาติที่มาลงทุนโดยซื้อผ่านเอเยนซี่ และอาจใช้นอมินีมาซื้อบ้านบ้าง แถวโซนกรุงเทพกรีฑาและโซนโรงเรียนนานาชาติที่ให้ลูกมาเรียน มีบางดีเวลอปเปอร์ขายได้ถึง 30-50 หลัง”

          เทียบเกณฑ์เพื่อนบ้าน

          นายสมศักดิ์ ชุติศิลป์ อดีตนายกสมาคมการขายและการตลาดอสังหาริมทรัพย์ เปิดเผย “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า ปกติแต่ละประเทศจะกำหนดว่า ต่างชาติต้องใช้จ่ายกี่ล้านบาท ซึ่งไทยยังไม่มี ปัจจุบันมาเลเซียให้ต่างชาติซื้อที่ดินได้แล้ว โดยแต่ละเมืองมีเงื่อนไขแตกต่างกัน เช่น กรุงกัวลาลัมเปอร์ ต่างชาติ ต้องมีเงินไม่ต่ำ 1 ล้านริงกิต หรือ 7-8 ล้านบาท ถ้าอยู่ต่างจังหวัดมีเงินต่ำกว่า 1 ล้านริงกิตก็ซื้อที่ดินได้

          ”ต่างกับไทยที่กำหนดกลุ่มต่างชาติที่เจาะจงเฉพาะกลุ่ม อาทิ กลุ่มที่ร่ำรวย กลุ่มคนเกษียณ กลุ่มทำงานนอกประเทศ กฎเกณฑ์และแนวคิดของภาครัฐ ผมมองว่าดี เพราะว่าประเทศไทยต้องการจำนวนคน อีกทั้งกลุ่มเหล่านี้ต้องนำเงินมาลงทุนในประเทศ 40 ล้านบาท ถ้าไม่ทำธุรกิจก็ฝากพันธบัตรได้”

          ”ไม่อยากให้มองว่าเป็นการขายชาติ ซึ่งที่ดินยังอยู่ในไทย เราต้องการคนที่เก่ง ๆ มาอยู่ในประเทศ ซึ่งกลุ่มเป้าหมายต่างมีเงิน เรารู้ที่มาที่ไปของเงิน ที่กลัวว่าอสังหาฯไทยจะแพงขึ้นนั้น ผมมองว่าไม่ได้เกี่ยวกับกลุ่มเป้าหมายที่รัฐบาล เน้น ถ้าไม่อยากให้เกิดขึ้นต้องไปแก้กฎหมาย ปรับเกณฑ์ให้เหมาะสมก็จบ”

          รายงานข่าวจากวงการอสังหาริมทรัพย์ระบุว่า ทางรัฐบาลประเมินรายได้เข้าประเทศ สำหรับมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจผ่านกลไกอสังหาริมทรัพย์ในช่วง 5 ปี นับจากปี 2565 รวมทั้งหมด 2.7 ล้านล้านบาท แยกเป็น 1.เพิ่มต่างชาติ พักอาศัยในไทย 1 ล้านคน 2.เพิ่มปริมาณเงินใช้จ่ายในระบบเศรษฐกิจ 1 ล้านล้านบาท 3.เพิ่มการลงทุนในประเทศ 8 แสนล้านบาท และ 4.สร้างรายได้จากกากรเก็บภาษี 2.7 แสนล้านบาท

          ”เงื่อนไขที่เปลี่ยนและถกกันมากคือ ลดเวลาลงทุนในไทยจาก 5 ปีเหลือ 3 ปีดูน้อยไป นอกนั้นสมเหตุสมผล โดยเฉพาะการเน้นให้ซื้อที่อยู่อาศัยในเมือง ไม่ใช่ซื้อที่ดินได้ทั่วไป เพราะจะอันตรายมาก ถ้าปล่อยให้ต่างชาติซื้อ กรีนแอเรีย นั่นหมายถึง การจะเข้ามาทำอุตสาหกรรมเกษตร ซึ่งเป็นเรื่องใหญ่” แหล่งข่าวกล่าวสรุป

          กฎ 3 ปีเสี่ยงเกิน

          นายธเนศ ศุภรสหัสรังสี รักษาการแทนประธานสภาอุตสาหกรรมท่องเที่ยวจังหวัดชลบุรี เปิดเผย “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า อยากให้ทางภาครัฐกำหนดกฎเกณฑ์ให้ชัดเกี่ยวกับพื้นที่ธุรกิจ ขณะเดียวกัน เงินลงทุนควรกำหนดให้ชัดเจนด้วย โดยเฉพาะเงิน 40 ล้าน หากเกิน 5-10 ปี น่าจะช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจได้ แต่ลงทุนเพียง 3 ปี อาจสุ่มเสี่ยงเกินไป

          ซึ่งในหลาย ๆ ประเทศ อาทิ มาเลเซีย อินโดนีเซีย ก็อนุญาตให้ต่างชาติซื้อที่ดินได้ โดยให้เฉพาะคนที่พักอยู่ระยะยาวจริง ๆ มาทำงาน และมีการลงทุนกระตุ้นเศรษฐกิจ ถือเป็นผลดีมากกว่าผลเสีย

          เปิดทางต่างชาติไม่ต้องนอมินี

          นายสวาท ธีระรัตนนุกูลชัย ประธานคณะกรรมการพัฒนาเศรษฐกิจพื้นที่ภาคตะวันออกเฉียงเหนือ หอการค้าไทย เปิดเผย “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า เห็นด้วยกับนโยบายดังกล่าว เพราะจูงใจให้ต่างชาติเข้ามาลงทุนในประเทศ อย่างน้อยก็ได้นักลงทุนที่มีศักยภาพและมีความพร้อมด้านเศรษฐกิจ ซึ่งนักลงทุนไทยหลายคนก็ไปลงทุนในประเทศอื่น ๆ

          ”การให้นักลงทุนต่างชาติเข้ามาก็เหมือนนำนักกีฬามาลงสนามแข่งขัน ทำให้เกิดการพัฒนา คนไทยจะแข่งขันกับคนอื่นได้ ไม่อย่างนั้นเศรษฐกิจไทยจะผูกขาดอยู่กับคนไม่กี่ตระกูล และแข่งกับคนอื่นไม่ได้”

          สำหรับภาคอีสานถือว่าเป็นอีกหนึ่งทำเลที่นักลงทุนต่างชาติสนใจ เพราะมีพื้นที่มาก สวนทางกับประชากรที่ลดน้อยลง โดยเฉพาะจังหวัดที่มีความพร้อม เช่น อุดรธานี ขอนแก่น นครราชสีมา หรือเขตเศรษฐกิจพิเศษที่เป็นเวทีการแข่งขัน ซึ่งจะสามารถร้อยเรียงไปยังจังหวัด ข้างเคียงได้ แต่ปัจจุบันเกิดการลงทุนน้อยมาก ยกตัวอย่างเมืองอุดรธานีมีเขยฝรั่งอยู่เกือบ 2 หมื่นคน การลงทุนส่วนใหญ่ใช้ชื่อบุคคลอื่นซื้อแทน คือนอมินีแบบครอบครัว ซื้อบ้านราคา 4-5 ล้านบาทเก็บไว้ ซึ่งไม่ได้ช่วยเรื่องเศรษฐกิจเลย แต่บุคคลต่างชาติเหล่านี้มีสิทธิมาใช้บริการภาครัฐของไทยจำนวนมาก เช่น การใช้สิทธิในระบบสาธารณสุขของไทย

          คลังแจงเกณฑ์เข้ม

          นายกฤษฎา จีนะวิจารณะ ปลัดกระทรวงการคลัง กล่าวว่า มาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจและการลงทุนครั้งนี้ คล้ายเรื่องเดิมที่เคยมีในอดีต ช่วงที่ไทยเผชิญวิกฤตต้มยำกุ้งปี 2540 ที่ดึงดูดนักลงทุนต่างชาติ แต่รอบนี้จะเข้มงวดรอบก่อน

          ที่มองว่าควรจะเพิ่มหลักเกณฑ์ลงทุนเข้าไป เพื่อกระตุ้นการจ้างงานนั้น ต้องดูรายละเอียดเงื่อนไข คิดว่ามีการจ้างงานอยู่แล้ว ส่วนระยะเวลาในการลงทุนจาก 5 ปี เหลือ 3 ปี ต้องดูเหตุผลในเรื่องดังกล่าว เท่าที่ติดตามก็ไม่ได้ถือว่าเป็นเรื่องที่น่ากังวล

          เศรษฐาชี้ทำลำบาก

          นายเศรษฐา ทวีสิน ประธานอำนวยการ และกรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า การกระตุ้นเศรษฐกิจเป็นเรื่องหนึ่ง ส่วนตัวมองว่าประเด็นนี้ค่อนข้างสวนทาง โดยเฉพาะในเชิงการเมืองแล้วค่อนข้างทำลำบาก ต้องฟังเสียงจากหลายฝ่าย แม้รัฐบาลมองว่ามติดังกล่าวเป็นการกระตุ้นเศรษฐกิจ แต่ในแง่ของความรู้สึก (sentiment) แล้วค่อนข้างลำบาก ประกอบกับการกระตุ้นเศรษฐกิจ สามารถทำได้หลายทาง แต่หากมาตรการออกมา แล้วทำให้คนไทยเข้าถึงที่อยู่อาศัยได้ยากลำบากขึ้น คงต้องมาดูองค์รวมทั้งหมด ย้ำอีกครั้งเชิงการเมืองคงลำบาก

Reference: หนังสือพิมพ์ประชาชาติธุรกิจ