ตลาดคอนโด พัทยาบูม บิ๊กแบรนด์ปักหมุด 'วงศ์อมาตย์'ฮอต ราคาที่ดินพุ่ง!

          นโยบายกระตุ้นอุตสาหกรรมท่องเที่ยว ดึงต่างชาติเข้าไทยและ มาตรการวีซ่าฟรีชั่วคราว ชาวจีนและคาซัคสถาน อาจส่งผลดี และเห็นผลกระตุ้นเศราฐกิจไทยในปีหน้า แม้การเดินทางมากยังไม่มากเมื่อเทียบกับช่วงก่อนโควิดก็ตาม  แต่ภาพรวมตลาดคอนโดมิเนียมพัทยาในปี2566 ดูแล้วมีทิศทางที่ดีขึ้นกว่าช่วงหลายปีก่อนหน้านี้แบบชัดเจน แม้ว่าจะยังมีคอนโดมิเนียมเหลือขายในตลาดแต่ละทำเลอยู่ไม่น้อย แต่ในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมามีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ไม่มาก ในขณะที่ผู้ประกอบการพยายามเร่งปิดการขายและโอนกรรมสิทธิ์มากขึ้นทำให้มีโครงการปิดการขายต่อเนื่อง และคอนโดมิเนียมเหลือขายในตลาดลดน้อยลงไป หลายโครงการของผู้ประกอบการหน้าใหม่ไม่ไปต่อ ยกเลิกการขายหรือยกเลิกโครงการไปเลยก็มี เนื่องจากขาดสภาพคล่องในช่วงโควิด-19 ผู้ประกอบการรายใหญ่หรือรายกลางในตลาดคอนโดมิเนียมพัทยา ยังคงเดินหน้าก่อสร้าง และโอนกรรมสิทธิ์ในช่วงที่ผ่านมา ไม่มีการยกเลิกการขายหรือเลื่อนกำหนดแล้วเสร็จไปนานๆ เลย

          คอนโดมิเนียมในพัทยาประมาณ 62% อยู่ในทำเลจอมเทียนและนาจอมเทียน เพราะช่วงหลายปีที่ผ่านมามีโครงการเปิดขายใหม่จำนวนมากในทำเลนี้ บางปีมีโครงการเปิดขายใหม่หลายพันยูนิตต่อเนื่องกัน 2-3 ปี แต่พอเจอช่วงที่ตลาดคอนโดมิเนียมชะลอตัวต่อเนื่องกันทั้งเรื่องของค่าเงินรูเบิลรัสเซียที่ลดลงกว่า 40-50% ในช่วงปี2557- 2559 กว่าจะฟื้นตัวก็ช่วงปี2560 เป็นต้นมา ซึ่งช่วงก่อนปี2557 เป็นช่วงที่ตลาดคอนโดมิเนียมในพัทยากำลังขยายตัวอย่างมาก มีโครงการคอนโดมิเนียมราคาไม่แพงเปิดขายใหม่ต่อเนื่อง โดยเฉพาะในทำเลจอมเทียนที่เป็นทำเลยอดนิยมของชาวรัสเซีย ดังนั้นเมื่อกำลังซื้อของชาวรัสเซียลดลงการซื้อขายคอนโด มิเนียมในพัทยาจึงอยู่ในช่วงชะลอตัว และมาเจอกับสถานการณ์โควิด-19 อีกครั้งในช่วงปี2563-2565 ทำให้ตลาดคอนโดมิเนียมในพัทยา โดยเฉพาะทำเลจอมเทียนและนาจอมเทียนยังมีคอนโดมิเนียมเหลือขายค่อนข้างเยอะในปัจจุบัน

          คอนโดมิเนียมเหลือขายเลยลดลงโดยคอนโดมิเนียมที่เหลือขายส่วนใหญ่อยู่ในพื้นที่จอมเทียน และนาจอมเทียน ซึ่งมีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ค่อนข้างเยอะในช่วงหลายปีที่ผ่านมา เพราะเป็นเพียงไม่กี่พื้นที่ในพัทยาที่ยังหาที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ได้ โดยเฉพาะในพื้นที่ตามแนวถนนจอมเทียน สาย 2 ซึ่งเป็นทำเลใหม่ที่เกิดการตัดถนนจอมเทียนสาย 2 ในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา และปัจจุบันก็ยังคงมีที่ดินขนาดใหญ่เหลือพอให้พัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ รวมไปถึงทำเลนาจอมเทียนที่มีโครงการเปิดขายใหม่ไม่น้อยในช่วงหลายปีที่ผ่านมา เพราะเป็นทำเลที่สามารถพัฒนาโครงการติดชายหาดได้เลยเหมือนที่วงศ์อมาตย์ ทำให้มีโครงการคอนโด มิเนียมและโรงแรมเกิดขึ้นไม่น้อยในช่วงหลายปีที่ผ่านมา แต่ก็ไม่ใช่ทุกโครงการที่จะติดชายหาด เพราะด้วยราคาที่ดินที่ค่อนข้างสูง



          “วงศ์อมาตย์” กลายเป็นทำเลที่ที่โครงการคอนโดมิเนียมเหลือขายไม่มาก อีก หนึ่ง ทำเล คือ พื้นที่ตามแนวถนนพัทยาสาย 1 พัทยาสาย 2 และพัทยาสาย 3 เพราะในช่วงหลายปีที่ผ่านมามีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ไม่มาก เนื่องจากที่ดินว่างเปล่าเหลือให้พัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์น้อยมาก วงศ์อมาตย์ และพัทยาเป็นทำเลที่มีการพัฒนามาต่อเนื่องยาวนานกว่า 30-40 ปี ดังนั้น จึงหาที่ดินเพื่อการพัฒนาโครงการใหม่ๆ ได้ยากยกเว้น เจ้าของที่ดินต้องการปรับเปลี่ยนการใช้งานบนที่ดิน เพื่อให้สอดคล้องกับศักยภาพของที่ดินในปัจจุบัน และราคาที่ดินที่เปลี่ยนแปลงไปจากอดีต พื้นที่ตามแนวชายหาดมีการพัฒนาแทบจะเต็มพื้นที่แล้ว การจะพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ใหม่ๆ บนที่ดินที่ติดกับชายหาดเป็นเรื่องยากมากๆ เพราะหาที่ดินเพื่อการพัฒนาได้ยาก และราคาที่ดินก็ค่อนข้างสูง ปัจจุบันขายกันที่มากกว่า 400,000 บาทต่อตารางวาไปแล้วอาจจะมีที่มากกว่านี้ เพราะที่ดินหาได้ยาก ถ้าไกลจากชายหาดก็อยู่ที่ประมาณ 300,000 บาทต่อตารางวา

          ตลาดคอนโดมิเนียมในพัทยามีทิศทางที่ค่อนข้างน่าสนใจในระยะยาวเพราะปัจจัยบวกหลายอย่างส่งเสริมให้ตลาดคอนโดมิเนียมพัทยามีทิศทางที่ดีขึ้น ก่อนหน้านี้ตลาดคอนโดมิเนียมในพัทยาอาจจะเป็นการพัฒนาในรูปแบบโครงการทั่วๆ ไป มีโครงการะดับ ลักชัวรี ( Luxury) บ้าง แต่ก็ไม่ได้มากมายนัก อาจจะมีโครงการที่เป็น Branded Residences บ้าง แต่ก็เป็นไปในรูปแบบของโครงการที่มี 2 ส่วน คือ ส่วนของโรงแรม และส่วนของคอนโดมิเนียมในโครงการเดียวกัน มีการบริหารโครงการโดยโรงแรมระดับต่างๆ ตามที่ผู้ประกอบการมีความร่วมมือกัน การเปิดขายโครงการ Branded Residences ก่อนหน้านี้อาจจะเป็นการขายในรูปแบบที่เรียกว่า “Lifestyle Investment” ผู้ซื้อเลือกที่จะซื้อเพื่อการลงทุนเป็นหลัก

          ก่อนหน้านี้ตลาด Branded Residences ในพัทยาอาจจะไม่หวือหวาหรือขยายตัวแบบมากมายแบบในกรุงเทพมหานคร และภูเก็ต แต่ก็มีโครงการเปิดขายใหม่มาเรื่อยๆ ณ ปัจจุบันมีที่เปิดขายอยู่ในพัทยา 8 โครงการรวมแล้วประมาณ 2,210 ยูนิต อัตราการขายอาจจะไม่สูงมากโดยอยู่ที่ประมาณ 60% เพราะเพิ่งผ่านช่วงชะลอตัวของตลาดการท่องเที่ยวและอสังหาริมทรัพย์มา และนักท่องเที่ยวต่างชาติเพิ่งกลับเข้ามาไม่นาน

          ระดับราคาขายของโครงการรูปแบบนี้มีค่อนข้างหลากหลายแต่ที่มีสัดส่วนมากที่สุด คือ ในช่วงของระดับราคา 3-5 ล้านบาทต่อยูนิต โดยมีสัดส่วนมากถึงประมาณ  52% อาจจะมีบ้างที่เปิดขายในราคาต่ำกว่า 2 ล้านบาทต่อยูนิต แต่มีจำนวนไม่มากนัก และมีสัดส่วนที่น้อยมากในโครงการที่เปิดขาย แต่ที่น่าสนใจ คือ ระดับราคาที่มากกว่า 5 ล้านบาทต่อยูนิตขึ้นไปมีน้อยมาก ซึ่งแตกต่างจากโครงการรูปแบบนี้ในกรุงเทพ มหานคร และภูเก็ตที่ส่วนใหญ่มีสัดส่วนของราคามากกว่า 5 ล้านบาทต่อยูนิตขึ้นไปมากกว่าคอนโดมิเนียมที่มีราคาขายต่ำกว่า 5 ล้านบาทต่อยูนิต และการันตีผลตอบแทนของโครงการรูปแบบนี้ในกรุงเทพมหานคร และภูเก็ตก็ไม่ได้แตกต่างจากที่พัทยามากนัก เพราะส่วนใหญ่ก็ให้ผลตอบแทนแบบการันตีที่ 5-7% ในระยะเวลา 6-8 ปี อาจจะมีที่ให้ผลตอบแทนมากกว่าและระยะเวลานานกว่านี้ในภูเก็ตแต่อาจจะดูแล้วมีความเสี่ยงมากกว่า

          ตลาด Branded Residences ในพัทยา ณ ปัจจุบัน อาจจะมีผู้ประกอบการที่เปิดขายโครงการในรูปแบบนี้ไม่กี่รายที่เป็นที่รู้จัก เพราะมีหลายโครงการ เช่น ฮาบิแทท กรุ๊ป และผู้ประกอบการเจ้าอื่นๆ อีก เช่น ไอริณ พร็อพเพอร์ตี้ เอ็กซ์ เจดีเวลลอปเม้นท์ สยามอินเตอร์ เวิลด์ แอสเสท เป็นต้น โดยฮาบิแททน่าจะเป็นรายใหญ่ที่สุดที่มีผลงานมาแล้วหลายโครงการก่อนหน้านี้ แต่ในอนาคตมีความเป็นไปได้ที่จะมีโครงการรูปแบบนี้เกิดขึ้นมากกว่าที่ผ่านมา และน่าจะเป็นโครงการที่มีแบรนด์โรงแรมระดับ 5 ดาวเข้ามาเป็นส่วนหนึ่งของโครงการ ซึ่งทิศทางการขยายตัวในภาพรวมของพัทยานั้นดูแล้วน่าสนใจมากในระยะยาว เพราะมีทั้งโครงการสาธารณูปโภคขนาดใหญ่ เช่น รถไฟฟ้า เส้นทางรถไฟความเร็วสูง โครงการมิกซ์-ยูสของภาคเอกชนที่ทยอยเปิดตัว และทยอยเผยโฉมรูปแบบของโครงการออกมาทั้ง โครงการของแอสเสทเวิรด์ และกลุ่มซีพี ซึ่งคาดว่าทั้ง 2 โครงการนี้จะมี Branded Residences ในโครงการด้วย และอาจจะมีโครงการอื่นๆ ตามมาอีกทั้งของผู้ประกอบการที่มีโครงการรูปแบบนี้อยู่แล้ว และที่กำลังจะเปิดขายโครงการรูปแบบนี้ใหม่ในอนาคต เพราะในระยะยาวพัทยารวมไปชลบุรีมีความเป็นไปได้ที่จะกลายเป็นเมืองที่มีความพร้อมมากที่สุดในประเทศไทยรองจากกรุงเทพมหานคร เพราะถ้ารัฐบาลเดินหน้าโครงการต่างๆ ต่อเนื่องไม่มีการเปลี่ยนแปลง ไม่เพียงแต่การพัฒนาเขตเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก (EEC) เท่านั้น แต่องค์ประกอบต่างๆ ก็ต้องทำควบคู่กันไปด้วย ภาคเอกชนก็พร้อมจะลงทุนควบคู่กันไปด้วยแน่นอน

 

Reference: หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ