ดอกเบี้ยขาขึ้น-LTV-DSR ทุบกำลังซื้อ พฤกษา ปรับพอร์ตมุ่งแนวราบ - พรีเมียม
บุษกร ภู่แส
กรุงเทพธุรกิจ
อุเทน โลหชิตพิทักษ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหารกลุ่ม บริษัท พฤกษา โฮลดิ้ง จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ภาพรวมธุรกิจอสังหาฯ ยังคง ได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจและกำลังซื้อชะลอตัว จากอัตราดอกเบี้ยสูงขึ้น มาตรการกำกับดูแลการปล่อยสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ (แอลทีวี) การกำหนดภาระหนี้ต่อรายได้ (debt service ratio: DSR) ซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของแนวทางดูแลความเสี่ยงเชิงระบบ เพื่อดูแลการก่อหนี้ใหม่ ลดการก่อหนี้เกินตัว ให้ลูกหนี้มีรายได้หลังชำระหนี้เพียงพอต่อการดำรงชีพ
อย่างไรก็ดี แนวโน้มครึ่งปีหลังตลาดที่มีการเติบโตดียังคงเป็นแนวราบ ประกอบด้วย บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮ้าส์ ดังนั้น พฤกษา จึงต้องกระจายความเสี่ยงในการปรับพอร์ตสินค้าที่จะเปิดใหม่ โดย 1ใน3 จะเน้นเซ็กเมนต์พรีเมียม ระดับราคา 5 ล้านบาทขึ้นไป ส่วน 2ใน3 เป็นเซ็กเมนต์กลาง-ล่าง ซึ่งเป็นจุดแข็ง ของพฤกษาที่เน้นสร้างที่อยู่อาศัยที่ผู้คนสามารถเข้าถึงได้
โดยครึ่งปีหลังมีแผนเปิดตัว 17 โครงการ มูลค่ารวม 19,000 ล้านบาท เป็นแนวราบ 15 โครงการ มูลค่า 13,500 ล้านบาท คอนโดมิเนียม 2 โครงการ มูลค่า 5,500 ล้านบาท ซึ่งการเปิดตัว โครงการใหม่ปีนี้ยังเป็นไปตามแผนเพิ่มสัดส่วนสินค้ากลุ่มพรีเมียมขึ้น 30%
“แม้ยอดโอนครึ่งปีแรกไม่ถึงเป้า ส่วนหนึ่งเพราะเป็นช่วงโลว์ซีซันธุรกิจอสังหาฯ แต่เชื่อว่าจะเพิ่มขึ้นช่วงครึ่งปีหลังซึ่งมักจะ สูงกว่าครึ่งปีแรก โดยสถิติอสังหาฯ มียอดโอนครึ่งปีแรก 40% ครึ่งปีหลัง 60% ฉะนั้นการที่ ยอดโอนของพฤกษาครึ่งปีแรกอยู่ที่ 39% ของเป้าหมายจึงไม่น่าเป็นกังวล และที่ผ่านมา บริษัทมียอดการปฏิเสธสินเชื่อต่ำ 5-6% เน้นคัดเลือกคนซื้อเพื่อให้มั่นใจว่ากู้ผ่าน”
สำหรับครึ่งปีแรกทำยอดขายได้ 9,116 ล้านบาท เติบโต 38% ยอดโอน 11,680 ล้านบาท เติบโต 42% ส่วนใหญ่มาจากโครงการแนวราบ โดยเฉพาะบ้านเดี่ยว สะท้อนความแข็งแรงของตลาดบ้านเดี่ยวที่เกิดจากพฤติกรรมลูกค้าเลือกที่อยู่อาศัยที่มีพื้นที่มากขึ้น และการขยายโครงข่ายรถไฟฟ้าทำให้การเดินทางสะดวกส่งผลให้คนย้ายออกนอกเมืองมากขึ้นโดยมี “ราคาที่จับต้องได้” จูงใจ
“บริษัทพยายามออกแบบที่อยู่อาศัยให้สามารถลดราคาบ้านลง ทำให้ลูกค้ากู้ซื้อได้ง่ายตามเกณฑ์ของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ยิ่งดอกเบี้ยสูงขึ้นเป็นภาระผู้กู้ทำให้ต้นทุนเพิ่มขึ้น ดังนั้นการเลือกซื้อบ้านที่เหมาะสมกับกำลังซื้อเป็นคำตอบสำหรับ คนอยากมีบ้าน”
ในเชิงกลยุทธ์บริษัทเน้นการสร้างคุณค่า ออกแบบพื้นที่ ฟังก์ชั่นคุ้มค่า เฟอร์นิเจอร์ในบ้านยืดหยุ่นในการใช้งานในชีวิตประจำวัน เช่น เป็นทั้งห้องรับแขกและห้องนอน สามารถ ลดขนาดพื้นที่ลงโดยไม่กระทบต่อการอยู่อาศัย มีราคาเหมาะกับกำลังซื้อท่ามกลางต้นทุนการก่อสร้างที่เพิ่มขึ้น 10-11%
อย่างไรก็ตาม หวังว่ารัฐบาลใหม่จะเข้ามา ช่วยลดต้นทุนพลังงานในครึ่งปีหลังทำให้ต้นทุนก่อสร้างไม่เพิ่มขึ้น ลดผลกระทบที่เกิดกับราคาวัสดุก่อสร้าง นอกจากนี้สิ่งที่กังวลและอยากฝากรัฐบาลใหม่คือปัญหาหนี้สิน ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูงอาจฉุดรั้งการขยายตัว ของเศรษฐกิจ เพราะรายได้ส่วนใหญ่ต้องเอาไปจ่ายคืนหนี้แทนการเอาไปใช้จ่ายซื้อสินค้าและบริการ
“หนี้ครัวเรือนเป็นปัญหาที่แก้ยากต้องเริ่มจากการสร้างรายได้ลดค่าใช้จ่ายนโยบายพรรคการเมืองที่หาเสียงไว้หากได้เป็นรัฐบาลและดำเนินการได้ด้วยการลดค่าไฟบ้านเท่ากับเป็นการลดค่าใช้จ่าย การเพิ่มรายได้จากการเพิ่มอัตราเงินเดือน และรายได้ขั้นต่ำ จะเป็นอีกเรื่องที่ทุกคนได้รับประโยชน์ รวมทั้งดิจิทัลวอลเล็ต 10,000 บาท จะทำให้คนมีเงินในกระเป๋ามากขึ้น”
สำหรับ มาตรการกระตุ้นอสังหาฯ นั้น หากกระตุ้นมากเกินไปจะไม่ส่งผลดีต่อตลาด เพราะเป็นการเร่งโตได้แค่ช่วงเวลาหนึ่งเท่านั้น ไม่ได้เสริมความแข็งแกร่งให้กับอุตสาหกรรมในระยะยาว น่าจะปล่อยให้เป็นไปตามกลไกตลาดจะดีกว่า
Reference: หนังสือพิมพ์กรุงเทพธุรกิจ
