ซื้อบ้านท่ามกลางตลาดเผชิญความท้าทาย DDproperty แนะตื่นตัวรับเงินเฟ้อธอส.พร้อมตรึงดอกเบียพยุงอสังหาฯ-กำลังซื้อ

          อสังหาริมทรัพย์

          ในปี 2565 เป็นอีกปีที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ และธุรกิจต่างๆ ยังต้องเผชิญความท้าทายทั้งภายในและนอกประเทศ ซึ่งจะส่งผลเป็นลูกโซ่ต่อภาพรวมเศรษฐกิจที่ยังคงเปราะบาง หลังจากเผชิญการระบาดโควิด-19 นานกว่า 2 ปี สาหรับความท้าทายที่เกิดขึ้นไม่ได้ส่งผลต่อภาคธุรกิจเท่านั้น แต่ผู้บริโภคเองก็ได้รับผลกระทบทั้งทางตรงและทางอ้อม นอกจากนี้ ผลกระทบสงครามระหว่างรัสเซียและยูเครน ยังทาให้ราคาน้ามันสูงขึ้นกระทบต่อต้นทุนการผลิตและขนส่งอย่างหลีกเลี่ยง ไม่ได้ ราคาสินค้าอุปโภคบริโภคก็ปรับตัวตามต้นทุน ที่สูงขึ้น ผนวกกับสถานการณ์เงินเฟอโลกที่จะมี แนวโน้มปรับตัวสูงขึ้น

          ปัจจัยดังกล่าว ส่งผลต่อภาวะเงินเฟ้อในประเทศสูงกว่าที่เคยคาดการณ์ไว้ โดยข้อมูลจากสำนักงานนโยบายและยุทธศาสตร์การค้า (สนค.) รายงานว่า อัตราเงินเฟ้อเดือน ก.พ. 65 เมื่อเทียบกับเดือนเดียวกันของปีก่อน ปรับตัวสูงขึ้น 5.28% ซึ่งเป็นการขยายตัวค่อนข้างมาก ส่วนในเดือน ม.ค.65 สูงขึ้น 3.23% การเพิ่มสูงขึ้นในเดือนนี้มีปัจจัยสำคัญมาจากราคาสินค้าในกลุ่มพลังงาน ได้แก่ ค่ากระแสไฟฟ้าและน้ำมันเชื้อเพลิง ตามราคาน้ำมันเชื้อเพลิงในตลาดโลกที่มีการเพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง

          ในขณะเดียวกันปี 65 ก็เป็นปีแห่งความหวังของผู้ประกอบการอสังหาฯ หลังจากตลาดรวมอสังหาฯได้รับปัจจัยบวกจากมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจ ทำให้นับตั้งแต่ปลายปี 64 เป็นต้นมา บริษัทพัฒนาอสังหาฯ ทยอยลงทุนพัฒนาโครงการใหม่ โดยเฉพาะกลุ่มบริษัทอสังหาฯ ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย อย่างไรก็ตาม แม้จะมีการเปิดตัวโครงการใหม่ต่อเนื่องมาตั้งแต่ปลายปี 64 ต่อเนื่องมาถึงต้นปี 65 เพื่อกระตุ้นกำลังซื้อ แต่ภาวะเงินเฟ้อที่เกิดขึ้นได้กลายมาเป็นอุปสรรค ชิ้นใหญ่ต่อการเติบโตของตลาดอสังหาฯ ปีนี้ เนื่องจากมีผลกระทบเกี่ยวพันทั้งระบบนิเวศทางธุรกิจในทุกมิติตั้งแต่ผู้บริโภค ผู้ประกอบการผู้ผลิตไปจนถึงระดับประเทศ

          จากการปรับตัวของอัตราเงินเฟ้อที่เกิดขึ้น มีผลให้สินค้าทยอยปรับราคาค่าครองชีพพุ่ง เมื่อมีภาวะเงินเฟ้อผนวกกับต้นทุนค่าขนส่งที่เพิ่มต่อเนื่อง ราคาวัสดุก่อสร้างปรับตัวเพื่อให้สอดคล้องกับต้นทุนตามความเป็นจริง หลังผู้ประกอบการและผู้ผลิตต้องแบกรับภาระต้นทุนมาอย่างยาวนานในช่วงที่มีสถานการณ์แพร่ระบาดฯ แม้กำลังซื้อผู้บริโภคจะยังชะลอตัวอยู่ แต่ผู้ผลิตก็เลี่ยงไม่ได้ที่ต้องปรับราคาสินค้าเพิ่ม

          นอกจากนี้อัตราค่าแรงที่มีแนวโน้มปรับตัวเพิ่มขึ้นเพื่อให้สอดคล้องกับการดำรงชีพในปัจจุบัน เป็นอีกต้นทุนสำคัญเช่นกัน หลังจากที่ผู้บริโภคต้องใช้เงินมากขึ้นเพื่อซื้อสินค้าเดิม เมื่อเกิดภาวะเงินเฟ้อเป็นระยะเวลายาวนานทำให้ผู้บริโภคต้องรัดเข็มขัด หรือชะลอการใช้จ่ายใน สิ่งที่ไม่จำเป็นออกไป และเมื่อราคาสินค้าอุปโภคบริโภคปรับตัวสูงขึ้นขณะที่รายได้เท่าเดิม ย่อมทำให้ความสามารถในการชำระหนี้ลดลง และส่งผลให้ภาพรวมเศรษฐกิจ ยังคงซบเซาเนื่องจากไม่มีเงินหมุนเวียนในระบบเพียงพอต่อการขับเคลื่อนเศรษฐกิจให้เติบโต

          ในขณะที่ภาพรวมเศรษฐกิจที่สวนทางกับค่า ครองชีพ ซึ่งมีผลต่อการชำระหนี้ที่ลดลง ในด้านของต้นทุนการก่อสร้างเองก็มีการแปรผันตามสถานการณ์โลก ทำให้ผู้ประกอบการต้องแบกรับต้นทุนจากการปรับราคาเพิ่มขึ้นมาอย่างต่อเนื่อง ตั้งแต่มีการแพร่ระบาดไวรัสโควิด-19 เพราะจีนที่เป็นประเทศส่งออกเหล็กอันดับ 1 ของโลกทยอยลดกำลังการผลิตและส่งออกเหล็กในตลาดโลกลงนอกจากนี้ผลกระทบที่เห็นได้ชัดจากสถานการณ์ความขัดแย้งระหว่างรัสเซียและยูเครน คือการปรับตัวของราคาน้ำมันที่กระทบต่อต้นทุนการผลิตและการขนส่งโดยตรงโดยเฉพาะวัสดุที่ต้องนำเข้าจากต่างประเทศ ซึ่งทั้งรัสเซียและยูเครนถือเป็นประเทศที่มีความสำคัญกับภาคอสังหาฯไม่น้อย เนื่องจากเป็นประเทศผู้ผลิตเหล็กรายใหญ่ของโลก ข้อมูลจากสมาคมเหล็กโลก เผยว่า รัสเซียเป็นประเทศที่ส่งออกเหล็กรายใหญ่อันดับ 3 ของโลก ในขณะที่ยูเครนติดอันดับ 8 ดังนั้น ภาพรวมการก่อสร้างที่อยู่อาศัยปีนี้จึงมีทิศทางปรับราคาขึ้นอย่างเลี่ยงไม่ได้ *ซือบ้านท่ามกลางภาวะเงินเฟอควรทำอย่างไร

          จากปัจจัยลบข้างต้นที่ส่งผลกระทบต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ตลอดช่วง 2 ปีที่ผ่านมา ทำให้ผู้บริโภคที่มีแผนจะซื้อที่อยู่อาศัยต้องชะลอการตัดสินใจออกไป อย่างไรก็ตาม หลังสถานการณ์ตลาดอสังหาฯ กำลังซื้อและเศรษฐกิจมีแนวโน้มดีขึ้น ทำให้ในช่วงต้นปี 65 ผู้บริโภคหันกลับมาพิจารณาซื้อบ้านอีกครั้ง เพราะบ้านคือหนึ่งในปัจจัย 4 ที่มีความจำเป็นในการดำรงชีวิตของผู้บริโภค ล่าสุด ดีดีพร็อพเพอร์ตี้ (DDproperty) เว็บไซต์มาร์เก็ตเพลสด้านอสังหาฯ ได้นำเสนอแนวทางสำหรับ ผู้บริโภคที่อยากมีบ้านตรวจสอบความพร้อม และเตรียมความพร้อมก่อนตัดสินใจซื้อบ้านในช่วงที่ตลาดเผชิญกับความท้าทาย

          โดยดีดีพร็อพเพอร์ตี้ ระบุว่าในเวลาที่ค่าเงินลดลงคนซื้อบ้านต้องเตรียมเงินเพิ่ม ก่อนตัดสินใจซื้อบ้านควรพิจารณาถึงความพร้อมในการซื้อบ้าน ไม่ว่าจะเป็นช่องทางรายได้ทั้งหมดที่มี รวมไปถึงเงินสำรองฉุกเฉินไว้ใช้ในอนาคตด้วย นอกจากนี้การเลือกซื้อที่อยู่อาศัยที่มาพร้อมโปรโมชันส่วนลดของแถมหรือเฟอร์นิเจอร์ครบชุดจะเป็นอีกวิธีที่ช่วยเพิ่มความคุ้มค่ามากขึ้นหากต้องซื้อบ้าน/คอนโดฯ ในปัจจุบันจะช่วยลดรายจ่ายบางส่วนของคนซื้อบ้านลงไปได้ เนื่องจากภาวะเงินเฟ้อทำให้มูลค่าของเงินลดลง ผู้บริโภคจำเป็นต้องซื้อสินค้าแบบเดิมในราคาที่เพิ่มขึ้น ในขณะที่รายได้หรือรายรับยังคงเท่าเดิมหรือลดลง ดังนั้น แม้จะมีจำนวนเงินเท่าเดิม แต่จะซื้อสินค้าได้น้อยลง การวางแผนการเงินที่รอบคอบเพื่อรักษาสภาพคล่องในครอบครัวจึงสำคัญ

          ทั้งนี้ แม้ว่าปัจจุบันภาวะเงินเฟ้อจะปรับตัวสูงขึ้น แต่ที่อยู่อาศัยในตลาดยังมีราคาเหมาะสม ต้นทุนการ ก่อสร้างอสังหาฯ ที่ปรับตัวต่อเนื่องทั้งจากแรงงานที่ขาดแคลนและต้นทุนวัสดุอุปกรณ์ก่อสร้าง ทำให้ปีนี้ ผู้พัฒนาอสังหาฯได้ประกาศถึงทิศทางการปรับขึ้นราคาโครงการใหม่ให้สอดคล้องต้นทุนจริงมากขึ้น ด้านบริษัทรับเหมาก่อสร้างที่อยู่อาศัยต่างมีแผนปรับขึ้นราคาก่อสร้างอ้างอิงตามราคาวัสดุต่างๆ ที่ขึ้นราคาเช่นกัน

          อย่างไรก็ดี จากรายงาน DDproperty Thailand Property Market Report Q1 2565 - Powered by Property Guru Data Sense พบว่า ดัชนีราคาที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ ไตรมาสล่าสุดอยู่ที่ 84 จุด หรือลดลงประมาณ 1% จากไตรมาสก่อน เป็นโอกาสอันดีสำหรับ ผู้ซื้อหรือนักลงทุนที่มีความพร้อมทางการเงิน ไม่ว่าจะเป็นการซื้ออยู่เอง หรือลงทุนระยะยาว เนื่องจากยังมีสินค้าคงค้างที่คำนวณราคาจากต้นทุนเดิมในตลาดให้เลือกพอสมควร ทำให้ตลาดยังคงเป็นของผู้ซื้อและนักลงทุน ระยะยาวที่มีความพร้อม เนื่องจากราคาอสังหาฯ โดยภาพรวมยังมีแนวโน้มลดลง โดยเฉพาะคอนโดมิเนียม รวมทั้งการผ่อนคลายมาตรการ LTV และการลดธรรมเนียมค่าโอน-จดจำนอง โดยคอนโดฯ มีซัปพลายสะสม 86% ซึ่งเป็นกลุ่มสินค้าที่มีซัปพลายสะสมสูงสุดในตลาด รองลงมาคือบ้านเดี่ยว 8% และทาวน์เฮาส์ 6%

          ขณะที่การลงทุนอสังหาฯ มีมูลค่าเพิ่มในอนาคต เพราะการลงทุนในอสังหาฯ นั้นแม้จะเป็นทรัพย์สินที่มีราคาสูง แต่น่าสนใจตรงที่มีมูลค่าเพิ่มขึ้นในอนาคต นอกจากผู้ซื้อจะใช้เพื่ออยู่อาศัยเองแล้วยังสามารถนำไปปล่อยเช่าสร้างรายได้ในระยะยาว ก่อนประกาศขายในช่วงที่สามารถทำกำไรในตลาดได้ อย่างไรก็ดี การลงทุนในอสังหาฯ ช่วงเงินเฟ้อนั้น ผู้ซื้อควรซื้อด้วยการยื่นกู้ธนาคารมากกว่าใช้เงินสด และควรใช้สินเชื่ออัตราดอกเบี้ยคงที่ระยะยาว เพราะในช่วงที่เกิดภาวะเงินเฟ้อนั้นจะเป็นช่วงดอกเบี้ยขาขึ้นเช่นกัน

          ”เมื่ออัตราเงินเฟ้อสูงจะส่งผลให้อัตราดอกเบี้ยที่ หักเงินเฟ้อออกหรือ “อัตราดอกเบี้ยที่แทจริง”มีค่าลดลงไปทำให้ดอกเบี้ยที่จะได้รับ และเอาไปใช้ซื้อของได้น้อยลงตามไปด้วย การฝากเงินในบัญชีออมทรัพย์จึงอาจไม่ใช่วิธีที่จะทำให้ได้ผลตอบแทนที่ดีในยุคที่เงินเฟ้อสูง”

          ทำเลที่มีศักยภาพสร้างโอกาสเติบโต เป็นอีกปัจจัยผู้บริโภคต้องให้ความสำคัญ เพราะการเลือกซื้ออสังหาฯ ในทำเลที่มีศักยภาพสามารถเติบโตได้ในอนาคตถือเป็น การวางแผนที่ดีเช่นกัน เพราะหากมีความจำเป็นต้อง ขายอสังหาฯ ที่อยู่ในทำเลที่มีศักยภาพจะเพิ่มโอกาสให้ได้รับมูลค่าเพิ่มที่คุ้มค่าหรือทำกำไรได้ดีกว่า โดยผู้บริโภคต้องพิจารณาทำเลที่ตั้งโครงการที่มีสิ่งอำนวยความสะดวกอยู่ใกล้ แหล่งงาน/ห้างสรรพสินค้า เป็นทำเลที่มีรถไฟฟ้าผ่านหรือมีแผนการก่อสร้างรถไฟฟ้าในอนาคต

          จากข้อมูลการทำแบบสอบถามความคิดเห็นผู้บริโภคที่มีต่อตลาดที่อยู่อาศัย DDproperty’s Thailand Consumer Sentiment Study พบว่ากว่า 46% ของการค้นหาบ้านสนใจซื้อที่อยู่อาศัยในทำเลชานเมืองมาเป็นอันดับหนึ่ง เนื่องจากปัจจุบันรถไฟฟ้ามีการขยายเส้นทางไปยังแถบชานเมืองมากขึ้น จึงทำให้การเดินทางสะดวกกว่าที่เคย นอกจากนี้ โครงการที่อยู่อาศัยในแถบชานเมืองยังมีราคาย่อมเยากว่า จึงเป็นตัวเลือกที่น่าสนใจและ คุ้มค่าสำหรับคนหาบ้าน

          สำหรับการชะลอตัวของกำลังซื้อของผู้บริโภคตามสภาพเศรษฐกิจในปัจจุบัน ทำให้ผู้บริโภคที่ต้องการ ซื้อบ้าน ต้องวางแผนทางการเงินให้มากขึ้น เพราะจะช่วยเพิ่มโอกาสในการขอสินเชื่อและซื้อบ้านให้สูงมากขึ้น นอกจากนี้การศึกษาข้อมูลความเคลื่อนไหวด้านเศรษฐกิจที่เกี่ยวข้อง ถือเป็นเรื่องสำคัญเช่นกัน เพื่อช่วยให้ผู้ที่อยากมีบ้านเป็นของตัวเองสามารถวางแผนเลือกซื้อที่อยู่อาศัยได้อย่างมั่นใจ ไร้กังวลมากขึ้น

          ด้านนายฉัตรชัย ศิริไล กรรมการผู้จัดการ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) กล่าวถึงการปรับตัวของอัตราเงินเฟ้อซึ่งมีผลกระทบต่อการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัย ว่าภาพรวมกำลังซื้อภาคอสังหาฯ ในปัจจุบัน เป็นตลาดของคนที่มีความพร้อม ขณะที่ผู้มีรายได้น้อยในรอบ 2 ปีที่ผ่านมา ได้รับผลกระทบจากการแพร่ระบาดโควิด-19 ทำให้รายได้ลดน้อยลง แต่ทางธนาคารได้เข้าไปช่วยเหลือผ่านมาตรการการตรึงอัตราดอกเบี้ย ปล่อยสินเชื่อในวงเงินเท่าเดิม

          อย่างไรก็ดี การปรับขึ้นของราคาอสังหาฯตามต้นทุนใหม่เป็นสิ่งที่ควบคุมไม่ได้ ซึ่งที่ผ่านมา การจัดโปรโมชันราคาพิเศษจำนวนมาก และการปล่อยสินเชื่อของ ธอส.ประมาณ 2 แสนล้านบาทต่อปี ทำให้ดูดซับสต๊อกบ้านไปหมดแล้ว ดังนั้น บ้านสร้างใหม่จึงมีแนวโน้มว่าจะมีราคาขายปรับตัวสูงขึ้น ตามต้นทุนใหม่ ซึ่งในส่วนนี้ ธอส. จะเข้าไปช่วยเรื่องดอกเบี้ยให้ผู้มีรายได้น้อย

          ”ในเรื่องการปฏิเสธสินเชื่อนั้น แบงก์พาณิชย์ต้องเลือกที่มั่นคง ภายใต้สถานการณ์เกิดวิกฤตโควิด-19 ซึ่งในส่วนของ ธอส.บริหารความเสี่ยงในการปล่อยสินเชื่อ แต่ด้วยเป็นสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยจริง ทำให้ตัวเลขหนี้เสียต่ำ”

          สำหรับภาพรวมการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยของ ธอส.ในไตรมาส 1/65 นี้ สามารถทำได้อยู่ที่ 6.19 หมื่นล้านบาท เพิ่มขึ้น 32.34% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน ซึ่งในสถานการณ์ทั่วไป ตัวเลขการปล่อยสินเชื่อดังกล่าวถือว่าอยู่ในระดับที่ต่ำที่สุด และหากคิดตลอด 4 ไตรมาสน่าจะได้เป้าปล่อยสินเชื่ออยู่ที่ 2.22 แสนล้านบาท แต่จากทิศทางเศรษฐกิจ และภาคอสังหาฯ ที่เริ่มส่งสัญญาณการฟืนตัวอย่างต่อเนื่อง ขณะที่ภาครัฐมีมาตรการเข้ามาพยุงและกระตุ้นภาคอสังหาฯ การตรึงอัตราดอกเบี้ยจะเป็นปัจจัยสำคัญที่ช่วยทำให้การปล่อยสินเชื่อของ ธอส. คาดว่าในปีนี้โตได้สูงกว่าเป้าหมาย อย่างต่ำที่ 2.4 แสนล้านบาท หรือสูงสุดที่ 2.7 แสนล้านบาท

          ”แนวโน้มอัตราดอกเบี้ยในตลาดโลกเริ่มส่งสัญญาณการปรับขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยล่าสุด รัฐบาล และธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) โดยคณะกรรมการนโยบาย การเงิน หรือ กนง.ได้ส่งสัญญาณจะตรึงอัตราดอกเบี้ย 0.5% เพราะปัจจัยภายในประเทศ ธอส. ยืนยันจะตรึงอัตราดอกเบี้ยให้นานที่สุด เพราะปัจจัยภายในประเทศ ยังไม่อยู่ในช่วงที่เหมาะสมจะปรับขึ้นดอกเบี้ย โดยหลายฝ่ายประเมินว่าอัตราดอกเบี้ยของไทยจะขยับขึ้นในช่วง ครึ่งหลังของปี 65 ซึ่งในส่วนของ ธอส. เพื่อช่วยพยุง ภาคอสังหาฯ ขณะเดียวกัน โปรดักต์สินเชื่อของ ธอส.จะเป็นแบบดอกเบี้ยคงที่ 1-2 ปี ซึ่งทางธนาคารยืนยันจะตรึงอัตราดอกเบี้ยให้นานที่สุด” นายฉัตรชัย กล่าว

Reference: ผู้จัดการรายวัน 360 องศา