จับสัญญาณตลาดคอนโดกรุงเทพฯ-ปริมณฑลหลังวิกฤตโควิดฟื้นตัวท่ามกลางความท้าทาย

EIC มองว่าตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ-ปริมณฑลในปี 2022 จะกลับมาขยายตัวจากฐานที่ต่ำในปีก่อนหน้า โดยกลุ่มที่กลับมาฟื้นตัวได้ดีขึ้น คือ กลุ่มระดับราคาปานกลางถึงล่าง จากการกลับมาเปิดตัวในปี 2022 โดยเฉพาะกลุ่มระดับราคาไม่เกิน 2 ล้านบาท และตลาดคอนโดมิเนียมมือสอง ที่คาดว่าจะเติบโตได้ต่อเนื่องจากช่วงครึ่งแรกของปี จากกลุ่ม Real demand ที่มีรายได้ระดับปาน กลาง-ล่าง ประกอบกับปัจจัยหนุนอื่นๆ ในช่วงที่เหลือของปี ทั้งมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนฯ และจดจำนองที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท และมาตรการผ่อนคลาย LTV ที่จะมีผลบังคับไป จนถึงสิ้นปี 2022 ระดับราคาคอนโดมิเนียมที่ยังมีแนวโน้มขยายตัวในอัตราที่ต่ำกว่ากลุ่มแนวราบ การผ่อนคลายการเดินทางเข้าประเทศ รวมถึงรถไฟฟ้าสายใหม่ ๆ และส่วนต่อขยายที่ใกล้ก่อสร้าง เสร็จ หรือเริ่มทยอยเปิดให้บริการ

          ตลาดคอนโดมิเนียมจะฟื้นตัวอย่างค่อยเป็นค่อยไป โดยยังมีแรงกดดันทั้งเงินเฟ้อ และดอกเบี้ยขาขึ้น

          ภาวะเงินเฟ้อ หนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง รวมถึงการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ย จะยังส่งผลต่อ กำลังซื้อในช่วงที่เหลือของปี อีกทั้ง ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างฯ ที่จะกลับมาจัดเก็บในอัตราเดิม หลังปรับลดการจัดเก็บลงในปีที่ผ่านมา อาจจะส่งผลต่อการตัดสินใจซื้อของนักลงทุน นอกจากนี้ภาวะเศรษฐกิจโลกที่เริ่มมีความเสี่ยงเข้าสู่การชะลอตัวในหลายประเทศอาจส่งผลให้การฟื้นตัวของกำลังซื้อคอนโดมิเนียมจากต่างชาติเป็นไปอย่างค่อยเป็นค่อยไป ส่วนกำลังซื้อจากชาวจีนก็ยังต้อง ติดตามการผ่อนคลายการเดินทางออกนอกประเทศ รวมถึงการฟื้นตัวของเศรษฐกิจที่ยังเปราะบางในหลายภาคส่วน

          แนวโน้มตลาดคอนโดมิเนียมในปี 2023 ขยายตัวต่อเนื่อง ทั้งด้านอุปสงค์ และอุปทาน

          EIC มองว่า การขยายตัวของตลาดในปี 2023 ยังคงเป็นไปอย่างค่อยเป็นค่อยไป โดย คอนโดมิเนียมราคาต่ำไม่เกิน 3 ล้านบาท รวมถึงคอนโดมิเนียมมือสองยังมีแนวโน้มได้รับความ นิยมต่อเนื่อง โดยเฉพาะในบริเวณที่ใกล้แหล่งงาน สถานศึกษาระดับอุดมศึกษาขนาดใหญ่ และมีความสะดวกในการเดินทาง จากภาวะกำลังซื้อที่ยังอยู่ในระยะฟื้นตัว อย่างไรก็ดี ความต่อเนื่องของมาตรการสนับสนุนจากภาครัฐ และการฟื้นตัวทางเศรษฐกิจที่คาดว่าจะดีขึ้นกว่าปีก่อนหน้าจะยังคงเป็นปัจจัยหนุนสำคัญ ท่ามกลางปัจจัยเสี่ยงที่ส่งผลต่อการฟื้นตัวของกำลังซื้อ อาทิ แนวโน้มการ ขึ้นอัตราดอกเบี้ย ความนิยมที่อยู่อาศัยแนวราบ ความไม่แน่นอนของกำลังซื้อชาวจีน รวมถึงต้นทุน ก่อสร้างที่มีแนวโน้มเพิ่มขึ้น ทั้งแรงงาน และที่ดิน ที่จะส่งผลต่อการปรับตัวเพิ่มขึ้นของระดับราคา คอนโดมิเนียม นอกจากนี้ ต้องติดตามสถานการณ์หน่วยเหลือขายสะสม ที่อาจมีแนวโน้มกลับมา เพิ่มมากขึ้นอีกครั้งในปี 2023 หลังหลายพื้นที่ทั้งกรุงเทพฯ ชั้นใน และชั้นกลาง รวมถึงชานเมือง เริ่มมีหน่วย

เหลือขายสะสมเพิ่มมากขึ้น

          ในระยะสั้น ผู้ประกอบการยังต้องคำนึงถึงความคุ้มค่า และการสร้างความแตกต่างให้กับผู้ซื้อคอนโดมิเนียม อีกทั้ง พิจารณาการเปิดโครงการใหม่อย่างรอบคอบ ควบคู่กับการบริหารจัดการ ต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ

          ผู้ประกอบการพัฒนาที่อยู่อาศัยยังต้องเผชิญกับความท้าทาย ทั้งกำลังซื้อที่มีแนวโน้มฟื้นตัวอย่าง ค่อยเป็นค่อยไป สถานการณ์หน่วยเหลือขายสะสม รวมถึงต้นทุนก่อสร้างที่ยังอยู่ในระดับสูง ส่งผลให้ผู้ประกอบการอาจใช้กลยุทธ์ด้านราคา ควบคู่ไปกับการคำนึงถึงความคุ้มค่า และการสร้างความ แตกต่าง เพื่อให้สามารถตอบสนองความต้องการของผู้ซื้อคอนโดมิเนียม โดยยังต้องพิจารณาการเปิดโครงการใหม่ในแต่ละพื้นที่อย่างรอบคอบ เนื่องจากสถานการณ์หน่วยเหลือขายสะสมในหลาย พื้นที่มีแนวโน้มเพิ่มขึ้น หรือยังอยู่ในระดับสูง ขณะที่ต้นทุนก่อสร้างที่ยังมีแนวโน้มอยู่ในระดับสูง ทำให้ต้องมีการบริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ

          ในระยะข้างหน้า การพัฒนาคอนโดมิเนียมจะต้องเน้นตอบโจทย์ Megatrend ได้แก่ 1) สังคมสูงอายุ 2) การทำงานแบบ Hybrid workplace 3) เทคโนโลยีที่เข้ามามีบทบาทต่อการอยู่อาศัย และ 4) กระแส ESG

          Megatrend ทั้งการก้าวเข้าสู่สังคมสูงอายุ การทำงานแบบ Hybrid workplace เทคโนโลยีที่ เข้ามามีบทบาทต่อการอยู่อาศัยและกระแส ESG มีแนวโน้มผลักดันให้ผู้ประกอบการพัฒนาที่อยู่ อาศัยมีการพัฒนา และปรับเปลี่ยนรูปแบบคอนโดมิเนียมอย่างมีนัยสำคัญ ทั้งในเชิงโครงสร้าง รูปลักษณ์ องค์ประกอบภายนอก รูปแบบการดำเนินธุรกิจ ไปจนถึงเทคโนโลยี และวัสดุที่ใช้ในการ ก่อสร้าง ประกอบกับความต้องการของผู้บริโภคที่มีความหลากหลาย ซับซ้อน และเปลี่ยนแปลงไป อย่างรวดเร็ว ส่งผลให้ EIC มองว่า Serviced condominium และ Mixed-use condominium อาจเป็นทางเลือกในการพัฒนาคอนโดมิเนียมสำหรับผู้ประกอบการในระยะข้างหน้า

 

Reference: หนังสือพิมพ์บางกอกทูเดย์