จับสัญญาณดอกเบี้ยขาขึ้น ฉุดกำลังซื้ออสังหาฯต่ำ3ล้านสะดุด!

          บุษกร ภู่แส
          กรุงเทพธุรกิจ
          แนวโน้มขาขึ้นของอัตราดอกเบี้ยนโยบายของคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) ล่าสุดมีมติเป็นเอกฉันท์ให้ขึ้นอัตราดอกเบี้ยนโยบาย 0.25% จาก 1.75% เป็น 2% ต่อปี มีผลทันที! ส่งผลให้ธนาคารต่างทยอยปรับเพิ่มดอกเบี้ยเงินกู้  ที่สำคัญการขอสินเชื่อธนาคารใหม่เข้มงวดมาขึ้น เพราะยอดผ่อนชำระ เพิ่มขึ้น มีผลต่อการพิจารณารายได้รวมของผู้ขอสินเชื่อโดยเฉพาะบ้านและคอนโดมิเนียม ต่ำกว่า 3 ล้านบาทส่อแววสะดุด!



          วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ระบุว่าการขึ้นดอกเบี้ยนโยบายในปีนี้คาดการณ์ว่าจะขึ้น 1 บาท หรือ 1% ไม่เกินนี้ ในลักษณะของการทยอยขึ้นไตรมาสละ 0.25% แต่ปรากฏว่า 2 ไตรมาสแรกขยับขึ้น 0.75% สะท้อนให้เห็นว่า ดอกเบี้ยนโยบายขึ้นเร็วกว่าการ คาดการณ์!  หากสหรัฐยังคงใช้มาตรการ ดอกเบี้ยในการหยุดเงินเฟ้อ ซึ่งหมายความว่า อัตราดอกเบี้ยเมืองไทยมีโอกาสขึ้นได้อีก จากที่มีการประมาณการสูงสุด 0.75% มีโอกาสที่จะขึ้นไปถึง 1-1.25% หรือ อาจไปถึง 1.5% จะส่งผลกระทบต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ค่อนข้างมาก
          นั่นหมายความว่า ตลาดอสังหาฯ ได้เข้ามาอยู่ในสมมติฐานที่เลวร้าย (Worst Case) ไม่ใช่อยู่ในระดับ Base Case โดยคาดการณ์ว่า หน่วยโอนที่อยู่อาศัยในปี 2566 จะมีจำนวน 317,485 ยูนิต หรือติดลบ 19.2% ขณะที่มูลค่าโอน ที่อยู่อาศัยอยู่ที่ 915,154 ล้านบาท ติดลบ 14.1%
          ผลกระทบที่เกิดขึ้นจากการขึ้นดอกเบี้ยจะกระทบกับคนที่ซื้อใหม่ในทุกระดับราคา แต่ที่ชัดเจนคือคนที่มีรายได้น้อย หรือ รายได้ปานกลาง อาจชะลอการตัดสินใจซื้อ เนื่องจากอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อนั้นได้ออกดอกเบี้ยต่ำระยะสั้นไปผูกกับ MRR หรือ MLR ในปีที่ 2 ปีที่ 3 ฉะนั้นถ้าอัตราดอกเบี้ยขึ้นจะทำให้ฐาน MRR หรือ MLR ขึ้นตามไปด้วย
          ”การคำนวณเงินงวด เงินที่ต้องจ่ายต่องวดสูงขึ้น หากต้องการผ่อนเท่าเดิมวงเงินกู้ก็จะต้องลดลง เพราะความสามารถในการกู้จะลดลงจากอัตราดอกเบี้ยที่ปรับขึ้น นั่นหมายความว่า คนที่ซื้อบ้านราคาไม่แพงจะมีปัญหาค่างวดผ่อนเพิ่มขึ้นทำให้ชะลอการตัดสินใจซื้อ”
          ส่วนในกลุ่มที่ซื้อบ้านราคาแพงขึ้น โดยเฉพาะกลุ่มที่ต้องการซื้ออสังหาฯ เพื่อลงทุนปล่อยเช่า ต้นทุนสูงขึ้น จากงวดผ่อนเพิ่มขึ้นทำให้การลงทุนสูงขึ้น ขณะเดียวกันยังมีมาตรการควบคุมการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยต่อมูลค่าหลักประกัน (แอลทีวี) ทำให้คนเผชิญปัญหา 2 เด้ง!
          เด้งแรก ผลกระทบจากการขึ้นดอกเบี้ยทำให้คนชะลอการตัดสินใจ เด้งที่สอง มาตรการแอลทีวีทำให้กู้ได้แค่ 80% ทำให้ผู้ที่ต้องการลงทุนซื้ออสังหาฯ ปล่อยเช่าต้อง ควักเงินเพิ่ม ส่งผลให้กลุ่มนักลงทุนชะลอ การซื้อคอนโดปล่อยเช่า ไม่เฉพาะกลุ่มที่ซื้อราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทเท่านั้น
          วิชัย กล่าวว่า หลังจากนี้ต้องรอดูตัวเลขการโอนกรรมสิทธิ์ ส่วนตัวเลขการโอนกรรมสิทธิ์ไตรมาสแรกที่ผ่านมา  จะเห็นว่าในกลุ่มที่อยู่อาศัยราคาถูก “ลดลง” โดยหน่วยโอนกรรมสิทธิ์เทียบไตรมาสแรกปีนี้กับไตรมาสแรก ปีก่อนหน้า ในภาพรวมกลุ่มราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทลดลง ราคาไม่เกิน “ล้านบาท” ลดลง 11% ซึ่งเป็นกลุ่มที่มีรายได้น้อย ราคา ไม่เกิน 1.5 ล้านบาท  ลดลง 4.4 % ราคาไม่เกิน 2 ล้านบาท ลดลง 5.2%
          ในช่วง 3 เดือนแรก แม้ดอกเบี้ยปรับขึ้น 2 ครั้ง แต่ยังไม่กระทบกลุ่มราคา 3-5 ล้านบาท เนื่องจากมีกลุ่มที่จองซื้อไว้และยังได้ราคาโปรโมชั่น แต่เชื่อว่าหากอัตราดอกเบี้ยขึ้นครั้งที่ 3 อาจเริ่มส่งผลกระทบในระดับราคาถัดมา คือ 3-5 ล้านบาท ซึ่งเป็นตลาดใหญ่สุด ในตลาด ที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ และปริมณฑล เพราะเป็น กลุ่มที่ไม่ได้รับสิทธิพิเศษจากค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง ขณะที่ราคา 2-3 ล้านบาท ลงมาได้รับสิทธิในการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง
          ”ผลกระทบจากดอกเบี้ยจะกระทบตลาดอสังหาฯ แต่ละเซกเมนต์ขยับขึ้นไปเรื่อยๆ สะท้อนให้เห็นจากยอดปฏิเสธสินเชื่อเพิ่มขึ้นทำให้โอนไม่ได้ โดยเฉพาะกลุ่มที่ซื้อบ้านราคาไม่แพง แต่หากดอกเบี้ยมีทิศทางปรับขึ้นอีก ผลกระทบอาจขยับไปในกลุ่ม 5-7 ล้านบาท เริ่มชะลอการซื้อ เพื่อรอดูทิศทางดอกเบี้ยซึ่งเป็นผลกระทบเชิงจิตวิทยาอย่างหนึ่ง”
          เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า การขึ้นดอกเบี้ยครั้งนี้อาจไม่ได้กระทบมากเท่าช่วงแรก เพราะคาดการณ์อยู่แล้วว่าจะมีการขึ้นดอกเบี้ยเพียงแต่มาเร็วกว่าที่คิด! ว่าจะขึ้นในครึ่งปีหลัง โดยมีผลต่อผู้ที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยระดับล่างที่มี รายได้น้อยทำให้ความสามารถในการซื้อ ลดลง ที่สำคัญเป็นต้นทุนของเงินกู้
          ”หวังว่า การขึ้นดอกเบี้ยครั้งนี้จะเป็นครั้งสุดท้าย หากมีการขึ้นดอกเบี้ยอีก แล้วยังไม่มีรัฐบาลใหม่ ยังไม่มีมาตรการอะไรออกมากระตุ้นจะส่งผลกระทบตลาดอสังหาฯ ค่อนข้างมาก เพราะนโยบายหรือมาตรการจากรัฐบาลส่งผลกระทบต่อภาคธุรกิจในวงกว้าง”
          ปิยะ ประยงค์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า การขึ้นดอกเบี้ยเป็นหนึ่งในปัจจัยที่ท้าทายตลาดอสังหาฯ ปี 2566 ที่ส่งผลต่อบ้านและคอนโดระดับล่างราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท มีอัตราปฏิเสธสินเชื่อเพิ่มขึ้น โดยเฉพาะราคาล้านต้นๆ สูงกว่า 50% สวนทางกับต้นทุน อสังหาฯ เพิ่มขึ้นมากกว่า 5% จากภาวะเงินเฟ้อกลายเป็นปัจจัยลบที่กระทบตลาด
          ”ช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา ผู้ประกอบการอสังหาฯ หันมาทำตลาดบ้านระดับกลาง-บนมากกว่าบ้านและคอนโดราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ที่มีปัญหาด้านกำลังซื้อ พฤกษาได้ปรับกลยุทธ์ให้สอดคล้องกับสถานการณ์ด้วยการหันมาโฟกัสบ้านหรูราคา 10-30 ล้านบาทมากขึ้น เพื่อเพิ่มอัตรากำไรขั้นต้นคิดเป็น 20% อาทิ โครงการเดอะปาล์ม บางนา-วงแหวน”
          ทั้งนี้ เดิมพฤกษามีสัดส่วนบ้านและคอนโดระดับราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ราว 70% ของพอร์ต  ได้รับผลกระทบ จึงชะลอเปิดตัวโครงการแล้วหันมาระบายสต็อกระดับล่างแทน ปีนี้หากจีดีพีขยายตัว 3% ตลาดอสังหาฯ น่าจะเติบโต 5-7%
          ดังนั้น ปีนี้พฤกษายังคงเน้นทำตลาดแนวราบ ตั้งเป้าหมายให้ทำรายได้เป็น 80% ของพอร์ต ส่วนคอนโดเน้น “โลว์ไรส์” เพราะคืนทุนเร็วกว่า

Reference: หนังสือพิมพ์กรุงเทพธุรกิจ