คอลัมน์ สถานีอีอีซี: จับสัญญาณฟื้นตัว อสังหาอีอีซี

          หลังการแพร่ระบาดของโควิด-19 คลี่คลาย หลายประเทศเริ่มที่จะขยับตัว ทำให้กิจกรรมทางเศรษฐกิจเริ่มเคลื่อนไหว ซึ่งศูนย์วิจัยเศรษฐกิจและธุรกิจ ธนาคารไทยพาณิชย์ หรือ SCB EIC และศูนย์วิจัย Krungthai COMPASS ธนาคารกรุงไทย คาดการว่าจีดีพีของประเทศจะเติบโตอยู่ที่ 3.5% ประกอบกับการท่องเที่ยวที่ฟื้นตัวและมาตรการส่งเสริมการลงทุนต่างๆ ของภาครัฐ ทำให้การลงทุนจากต่างประเทศเพิ่มขึ้น ดังนั้นในปี 2566 คาดว่าภาพรวมของอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์จะเติบโตประมาณ 2 เท่าของจีดีพี

          โดยเฉพาะในพื้นที่เขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก หรืออีอีซี ที่ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งประกอบไปด้วย จังหวัดชลบุรี ระยอง และฉะเชิงเทรา ยังมีความสำคัญในเชิงเศรษฐกิจและการลงทุนของประเทศ และเป็นทำเลทองที่ผู้ประกอบการเบอร์ใหญ่ในตลาด เช่น บมจ.พฤกษา เรียลเอสเตท, บมจ.ศุภาลัย, บมจ.ลลิล พร็อพเพอร์ตี้, บมจ.เสนา ดีเวลลอปเมนท์, บมจ.เอสซี แอสเสท, บมจ. ควอลิตี้ เฮ้าส์, บมจ.ศุภาลัย และ บมจ.ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ เป็นต้น ปักหมุดลุยโปรเจ็กต์ใหม่กันอย่างคึกคัก

          อานิสงส์เปิดประตูรับนักท่องเที่ยว

          อีอีซี เป็นพื้นที่ที่นอกจากจะรองรับการลงทุนต่างๆ เช่น โรงงานชิ้นส่วนประกอบรถยนต์แล้ว อีกข้อดีของทำเลโซนนี้ก็คือ ยังสามารถทำรายได้จากการท่องเที่ยว โดยมีจำนวนนักท่องเที่ยวชาวไทยและต่างประเทศหลั่งไหลเข้าสู่พื้นที่กันเป็นจำนวนมากในแต่ละปี

          ซึ่ง ชนินทร์ วานิชวงศ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ฮาบิแทท กรุ๊ป จำกัด ระบุว่า “การเปิดประเทศนั้นช่วยมากๆ ไม่ได้แค่ภาคการท่องเที่ยว แต่การซื้ออสังหาฯ จากชาวต่างชาติในปีนี้เริ่มเห็นสัญญาณที่ดี ส่วนจะกลับมามากหรือน้อยนั้นคงต้องเกาะติดสถานการณ์กันสักระยะ โดยเฉพาะกำลังซื้อจากชาวจีน ซึ่งสถิติโอนที่ดิน 50% มาจากกำลังซื้อชาวจีน เมื่อสถานการณ์โควิด-19 และจีนปิดประเทศ ยอดส่วนนี้ก็หายไปด้วย อย่างไรก็ดีเชื่อว่าตอนนี้ทุกอย่างเริ่มดีขึ้น และยอดขายเริ่มกลับมาแล้ว”

          บิ๊กอีเวนต์หนุนตลาดคึกคัก

          จากอัตราการเข้าพักในโรงแรมของนักท่องเที่ยวช่วงวันหยุดเสาร์และอาทิตย์อยู่ที่ 100% วันธรรมดา 50-60% นับเป็นแนวโน้มที่ดีต่อตลาดอสังหาฯ ในโซนนี้ นอกจากแคมเปญจากโครงการต่างๆ ที่เปิดขายในพื้นที่แล้ว ส่วนหนึ่งมาจากกิจกรรมที่หน่วยงานต่างๆ ทั้งรัฐและเอกชนร่วมกันทำขึ้น เช่น ในไตรมาส 4 ของปีที่แล้วมีการจัดกิจกรรมเกือบทุกสัปดาห์ เช่น มิวสิกเฟสติวัล งานจุดพลุ งานวิ่ง และอื่นๆ ซึ่งแต่ละกิจกรรมมีส่วนช่วยดึงนักท่องเที่ยวได้เป็นอย่างมาก

          Q2 ดีมานด์ต่างชาติขยับแรง

          ชนินทร์ กล่าวว่า บริษัทเปิดตัวโครงการไฮแลนด์ พาร์ค พูล วิลล่า พัทยา เปิดบ้านตัวอย่างช่วงกลางเดือน พ.ย.2565 และสามารถทำยอดขายไปแล้ว 20 หลัง โดยแบ่งเป็นกำลังซื้อจากต่างชาติในสัดส่วนมากถึง 30% ซึ่งตลาดพัทยาได้รับอานิสงส์ที่ดีจากการเปิดประเทศ ต่างชาติมาเที่ยว และลูกค้าต่างชาติที่มาซื้อเรามีทั้งรัสเซีย เนเธอร์แลนด์ อเมริกา ยุโรป ส่วนใหญ่อยู่ในเมืองไทยอยู่แล้ว บางส่วนบินมาเที่ยว เมื่อเข้ามาชมโครงการก็ตัดสินใจซื้อได้เลย โดยราคาเฉลี่ยต่อหลังอยู่ที่ 20 ล้านบาท

          ทั้งนี้ ในด้านการตลาดและขาย บริษัทได้ทำงานร่วมกับเอเยนต์ต่างชาติที่มีเครือข่ายทำตลาดอยู่ในหลายประเทศ เช่น จีน รัสเซีย ซึ่งจากข้อมูลที่ได้มาล่าสุดคาดการณ์ได้ว่ากำลังซื้อชาวจีนจะกลับเข้าสู่ตลาดอสังหาฯ พัทยาในช่วงไตรมาส 2

          ”คาดว่าในไตรมาส 2 เป็นต้นไปจะมียอดซื้อจากต่างชาติเข้ามาเพิ่มเติม อาจไม่ใช่ไฮแลนด์ พาร์ค พูล วิลล่า พัทยา โครงการเดียว เพราะจุดแข็งของเราอยู่ที่มีโปรดักต์หลากหลายให้เลือก เช่น ต้องการบ้าน จะมีในส่วนของวินด์ดัม แกรนด์ ที่เตรียมเปิดขายในไตรมาส 2” ชนินทร์ กล่าว

          สำหรับ โครงการวินด์ดัม แกรนด์ ที่เตรียมเปิดตัวไนไตรมาส 2 เป็นสินค้าประเภทแบรนด์เรสซิเดนซ์เพื่อการอยู่อาศัย หรือสามารถซื้อเพื่อปล่อยเช่าได้ โครงการตั้งอยู่บนทำเลวงศ์อำมาตย์ มีจำนวน 400 ห้อง สูง 36 ชั้น ห้องเล็กสุดคือ สตูดิโอ 27 ตร.ม. เริ่มที่ 10 ล้านบาทขึ้นไป

          ส่วนห้องใหญ่ขนาด 150-160 ตร.ม. ราคาเริ่มต้น 20-100 ล้านบาท ซึ่งออกแบบพื้นที่เพื่อรองรับทั้งครอบครัวขนาดเล็กและใหญ่ สำหรับโครงการนี้บริหารงานโดยฮาบิแทท ฮอสพิทาลิตี้ โครงสร้างพื้นฐานเสริมอสังหาฯโตระยะยาว



          ด้าน สุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการบริษัท พร็อพเพอร์ตี้ ดีเอ็นเอ จำกัด หรือ Property DNA  บริษัทที่ปรึกษาการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า พัทยาเป็นเมืองท่องเที่ยวชายทะเลที่มีชื่อเสียงไปทั่วโลกแล้ว ยิ่งตอนนี้เป็นส่วนหนึ่งของการพัฒนาพื้นที่ขนาดใหญ่ในอีอีซี ซึ่งไม่เพียงเป็นการพัฒนาด้านอุตสาหกรรมเท่านั้น แต่ยังรวมไปถึงด้านต่างๆ แบบครบถ้วน โดยเฉพาะเรื่องของการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานต่างๆ ที่หลายโครงการเสร็จสมบูรณ์และเปิดให้บริการแล้ว

          ส่วนการพัฒนาโครงการอื่นๆ ก็ชัดเจนว่ากำลังอยู่ในขั้นตอนการพัฒนา ไม่มีโครงการใดหยุดหรือล้มเลิกไป และพัทยากำลังจะมีเส้นทางรถไฟฟ้าที่เชื่อมต่อกับเส้นทางรถไฟความเร็วสูง ซึ่งจะเข้ามาเป็นหนึ่งในตัวเลือกด้านการเดินทางที่เพิ่มเติมจากเส้นทางอื่นๆ ในอนาคต

          นอกจากนี้ยังมีโครงการขนาดใหญ่ของภาคเอกชน หลายโครงการก็อยู่ในเขตพัทยาหรือพื้นที่ต่อเนื่องกับพัทยาทั้งหมด รวมไปถึงการเปลี่ยนแปลงในเรื่องของกฎระเบียบ ข้อบังคับ ผังเมืองที่อาจจะเอื้อประโยชน์ต่อการขยายตัวของธุรกิจในพัทยามากขึ้นในอนาคต

          ดังนั้น ในอนาคตไม่เพียงแต่การเข้ามาของนักท่องเที่ยวต่างชาติเท่านั้น แต่จะมีคนเข้ามาทำงานมากขึ้นทั้งคนไทยและต่างชาติ รวมไปถึงพัทยาจะกลายเป็นแหล่งเที่ยวที่แตกต่างจากในอดีตอย่างแน่นอน

          อสังหาฯ บูมหนุนธุรกิจโต

          อย่างไรก็ตาม จากปัจจัยหลักดังกล่าวไม่ว่าจะเป็นการท่องเที่ยวหรืออสังหาฯ ที่เติบโต ได้ส่งผลดีกับอุตสาหกรรมที่เกี่ยวเนื่องให้เติบโตไปด้วย โดยเฉพาะผลิตภัณฑ์แผ่นคอนกรีตสำเร็จรูป หรือ Precast Concrete ซึ่ง ชาคริต ทีปกรสุขเกษม กรรมการผู้จัดการบริษัท ซีแพนเนล จำกัด (มหาชน) หรือ CPANEL ระบุว่า ขณะที่ภาพรวมตลาดอสังหาฯ มีสัญญาณที่ดี จำนวนบ้านจัดสรรก่อสร้างใหม่ในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑลยังคงเติบโต โดยเฉพาะบ้านระดับกลางและบน สำหรับอาคารชุดคอนโดมิเนียมคาดว่าจะได้รับอานิสงส์อย่างมากจากการที่จีน ญี่ปุ่น ไต้หวันกลับมาเปิดประเทศเต็มตัว

          อีกทั้ง ความขัดแย้งด้านภูมิรัฐศาสตร์ในประเทศเมียนมา ไต้หวัน และยุโรปบางประเทศ สนับสนุนให้ประเทศไทยเป็นตัวเลือกลำดับต้นๆ ที่จะเป็นบ้านหลังที่ 2, การกระจายฐานการผลิตและการลงทุน เนื่องจากประเทศไทยค่อนข้างมีความเป็นกลางในเรื่องดังกล่าว ส่งผลให้มีประชากรในพื้นที่อีอีซีเพิ่มสูงขึ้นในช่วงที่ผ่านมา มีอัตราการโอนกรรมสิทธิ์อสังหาฯ จาก 12% เป็น 15% และมีแนวโน้มที่จะเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง

          ”เชื่อว่าปีนี้จะเป็นปีที่ประเทศไทยได้รับปัจจัยเชิงบวกจากจีนค่อนข้างมากโดยเฉพาะภาคอสังหาฯ และการท่องเที่ยว ประกอบกับความต้องการซื้อที่เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว จากความต้องการที่ถูกอั้นไว้ในช่วงสถานการณ์โควิด-19 อาจส่งผลให้การแข่งขันของผู้ประกอบการอสังหาฯ สูงขึ้น โดยต้องการความรวดเร็วในการส่งมอบงานได้ทันเวลา ลดต้นทุนการก่อสร้าง ลดจำนวนแรงงาน อีกทั้งสามารถรักษาเงินทุนหมุนเวียนในการดำเนินงาน ซึ่ง Precast Concrete สามารถตอบโจทย์ความต้องการได้ดี ถือเป็นโอกาสในการรับงานให้กับบริษัท และเชื่อว่าจากปัจจัยดังกล่าวจะผลักดันให้ผลประกอบการปี 2566 เติบโตได้ตามแผนที่วางไว้” ชาคริต กล่าว

          บุกอสังหาฯ หัวเมืองใหญ่

          ชาคริต กล่าวว่า ในปี 2566 บริษัทจะมุ่งเน้นขยายฐานลูกค้าในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ ย่านหัวเมืองใหญ่ ทั้งแนวราบ แนวสูง อาทิ ภาคเหนือ ภาคตะวันออกเฉียงเหนือ รวมถึงลูกค้ากลุ่มโรงแรม และโรงงานในนิคมอุตสาหกรรม โดยมีปัจจัยหนุนจากการฟื้นตัวของภาคเศรษฐกิจและภาคท่องเที่ยว พร้อมเพิ่มกำลังการผลิตและตั้งเป้าหมายผลประกอบการทำนิวไฮต่อเนื่องเป็นปีที่ 3 โดยมีรายได้เติบโต 10-15%

          ”ในปีนี้บริษัทได้ลงทุนซื้อเครื่องจักรเพื่อขยายกำลังการผลิตเพิ่มอีก 25% อย่างไรก็ตามล่าสุดได้ลงทุนประมาณ 500 ล้านบาท เพื่อขยายโรงงานเพิ่มอีก 1 แห่ง ซึ่งได้ลงนามสัญญาซื้อเครื่องจักรไปแล้วเมื่อเดือนตุลาคมที่ผ่านมา สามารถติดตั้งเครื่องจักรได้ภายในปีนี้ และจะเดินเครื่องการผลิตได้ภายในปีหน้า โดยหลังโรงงานที่ 2 เดินสายการผลิตแล้วจะทำให้กำลังการผลิตรวมของบริษัทเพิ่มมาอยู่ที่ 9 แสนตารางเมตรต่อปี” ชาคริตกล่าว

          อย่างไรก็ตาม ปัจจุบันบริษัทมีงานในมือประมาณ 1,295 ล้านบาท และจะทยอยรับรู้ภายในปี 2566-2567 นอกจากนี้ในช่วงไตรมาส 1/66 บริษัทอยู่ระหว่างรอเซ็นสัญญาจากลูกค้า 3 ราย มูลค่ารวมประมาณ 200 ล้านบาท แบ่งเป็นแนวราบ 2 ราย แนวสูง 1 ราย อย่างไรก็ดีบริษัทมั่นใจในปี 2566 จะเติบโตตามเป้าที่ตั้งไว้

Reference: หนังสือพิมพ์ไทยโพสต์