กำลังซื้อเปราะบาง'แห่ทิ้งหนี้บ้าน'ดันNPAพุ่ง จุดเปลี่ยน'รีเซลโฮม'บูมรับแรงซื้อต่างชาติ 

          บุษกร ภู่แส กรุงเทพธุรกิจ

          สถานการณ์กำลังซื้อในประเทศยังคงเปราะบางสวนทางกับ “ราคาบ้านใหม่” ขยับสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง เช่นเดียวกับปัจจัยลบต่างๆ หนึ่งในนี้ คือ คนแห่ทิ้งหนี้บ้าน! เพิ่มขึ้น ส่งผลทรัพย์สินรอการขาย หรือ NPA (Non-Performing Asset) พุ่งขึ้น กลับเป็น ผลดีต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์มือสอง (Resale home) ที่อยู่ในความสนใจของผู้บริโภคชาวไทยและต่างชาติ ที่มองหา “รีเซลโฮม” มากขึ้น โดยเฉพาะดีมานด์ ต่างชาติที่มองหาที่อยู่อาศัยในทำเลกลางเมืองที่ คุ้นเคย เป็นจุดเปลี่ยนสำคัญของอสังหาฯ มือสองเวลานี้ทีเดียว

          อัญชนา วัลลิภากร ผู้ร่วมก่อตั้งและประธานบริหาร บริษัท บาเนีย (ประเทศไทย) จำกัด กล่าวว่า ภาพรวมตลาดอสังหาฯ มือสองในกรุงเทพฯ มีปริมาณประกาศขายสูงสุดใน 5 เขต ได้แก่ ห้วยขวาง วัฒนา จตุจักร คลองเตย ราชเทวี โดย “ห้วยขวาง” มีจำนวนประกาศขายมากที่สุด 9.8% และคอนโดมิเนียม 1 ห้องนอน 1 ห้องน้ำ ขนาด 30-50 ตร.ม. ประกาศขายมากที่สุดในเขตห้วยขวาง

          ประเภทที่อยู่อาศัยที่ประกาศขาย คอนโด 89.3% เพิ่มจากไตรมาสก่อนหน้า 485% บ้านเดี่ยว 6.6% เพิ่มจากไตรมาสก่อนหน้า 25% ทาวน์เฮ้าส์ 4% เพิ่มจากไตรมาสก่อนหน้า 34%

          “ซัพพลายของคอนโดยังคงค้างอยู่ในตลาดจำนวนมาก แต่สัญญาณการฟื้นตัวของเศรษฐกิจและการเลือกตั้งเมื่อเดือน พ.ค. อาจเป็น 2 ปัจจัยเร่งที่ทำให้ผู้บริโภคตัดสินใจปล่อยคอนโดที่ถือครองอยู่ออกมาในตลาดเพิ่มขึ้นส่งผลให้ซัพพลายในตลาดมีปริมาณเพิ่มขึ้น”

          จากข้อมูลของบาเนีย พบว่า ภาพรวมตลาด รีเซลโฮมในกรุงเทพฯ เขตที่มีการเปลี่ยนแปลงของประกาศขายมากที่สุด คือ พญาไท 384% บางรัก 464% ราชเทวี 526% ห้วยขวาง 474% คลองเตย 383%

          รูปแบบที่นิยมประกาศขายมากที่สุดในไตรมาสแรก ปี 2566 ได้แก่ บ้านเดี่ยว สัดส่วน 30% พื้นที่  50-60 ตร.ว. ราคา 5-8 ล้านบาท สัดส่วน 16.1%  เป็นขนาด 60-70 ตร.ว. ราคา 5-8 ล้านบาท สำหรับทาวน์โฮม 68.4% พื้นที่ 16-25 ตร.ว. 2-5 ล้านบาท  สัดส่วน 16.6%  เป็นขนาด 26-35 ตร.ว. ราคา 2-5 ล้านบาท คอนโด 29.8% ขนาด 20-30 ตร.ม. ราคา 2-5 ล้านบาท  และ 42.7% ขนาด 30-50 ตร.ม. ราคา 2-5ล้านบาท

          ราคาเฉลี่ยประกาศขายตามประเภท บ้านเดี่ยว 5 เขตที่มีค่าเฉลี่ยประกาศขายต่อยูนิตสูงสุด ตามลำดับ ได้แก่  ภาษีเจริญ วังทองหลาง สวนหลวง ลาดพร้าว จอมทอง ขณะที่ ทาวน์โฮม ได้แก่  จตุจักร สวนหลวง วังทองหลาง ลาดพร้าว สะพานสูง

          “แนวโน้มอสังหาฯ มือสองได้รับความนิยมเพิ่มขึ้นจากดีมานด์ของผู้ที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัย ทุกรูปแบบจากในและต่างประเทศ ขณะที่ซัพพลายเพิ่มขึ้น เรียกว่า สูงทั้งดีมานด์และซัพพลาย สืบเนื่องจากปัญหากำลังซื้อที่เปราะบางของคนในประเทศ ทำให้ไม่สามารถซื้อที่อยู่อาศัยมือหนึ่งได้ เพราะปัจจุบันราคาสูงขึ้นตามต้นทุนการก่อสร้างที่ปรับขึ้นมาอย่างต่อเนื่อง ทั้งวัสดุอุปกรณ์ ค่าแรงงาน ที่ดิน ฯลฯ ทำให้บ้านมือสองได้รับความนิยมมากขึ้นกว่าในอดีตที่ผ่านมา”

          ขณะที่ ความต้องการซื้อจากต่างประเทศเข้ามามากขึ้น จากความต้องการมี “บ้านหลังที่สอง”  ที่เป็นผลจากการระบาดของโควิด-19 สถานการณ์สงครามรัสเซีย-ยูเครน นโยบายของรัฐบาลจีนที่เรียกว่า “ความมั่งคั่งร่วมกัน” (common prosperity) ทำให้คนจีนส่วนหนึ่งต้องการมีบ้านในต่างประเทศมากขึ้น  ดังนั้นปริมาณความต้องการที่อยู่อาศัยในทำเลใจกลางเมือง หรือ CBD ที่ชาวต่างชาติคุ้นเคยจะได้รับความนิยมมากขึ้น แต่มีข้อจำกัดในเรื่องของปริมาณที่มีจำกัดของที่ดินในแต่ทำเลนั้นนับวันจะหมดไป ทำให้ตลาดอสังหาฯ มือสองกลายเป็นทางเลือกให้กลุ่มลูกค้าชาวต่างชาติที่ต้องการพักอาศัยในย่าน สีลม สุขุมวิท รัชดาฯ พระราม9 ฯลฯ

          “ชาวต่างชาติแต่ละประเทศนิยมทำเลที่ แตกต่างกันออกไป แต่โดยหลักเน้นพื้นที่ ศูนย์กลางเศรษฐกิจ อยู่ใจกลางเมือง เดินทางสะดวก รวมถึงที่อยู่อาศัยในทำเลหัวเมืองท่องเที่ยว สำคัญอย่าง ภูเก็ต พัทยา เชียงใหม่ ฯลฯ เป็นที่นิยม ด้วยเช่นเดียวกัน”

          ทั้งนี้ ซัพพลายที่เพิ่มขึ้นส่วนหนึ่งเพราะผลกระทบ จากวิกฤติโควิดก่อเกิดปัญหา “หนี้ครัวเรือนพุ่ง”โดยสถาบันการเงินต้องแบกรับปัญหาหนี้เสีย หรือ NPL (Non-Performing Loan) และ ทรัพย์สินรอการขาย หรือ NPA (NonPerforming Asset) จำนวนมาก จากการที่ผู้พัฒนาโครงการและผู้กู้รายย่อยไม่สามารถชำระหนี้เงินกู้และดอกเบี้ยได้ ทำให้สินเชื่อเหล่านั้นกลายสภาพเป็น “NPL” และเมื่อสถาบันการเงินยึดหลักประกันเงิน สินเชื่อซึ่งส่วนใหญ่เป็นสินทรัพย์ประเภทอสังหาฯก็จะทำให้สถาบันการเงินมีสินทรัพย์ หรือ “NPA”เพิ่มมากขึ้นนั่นเอง

 

Reference: หนังสือพิมพ์กรุงเทพธุรกิจ