กางข้อมูล'คนจีน'ต้องการย้ายถิ่นฐานมาไทยลุ้นปลดซีโรโควิด

          ดีมานด์ทะลักชอปอสังหาฯ-ปลุกท่องเที่ยวฟื้น

          อสังหาริมทรัพย์

          ภาวะเศรษฐกิจอยู่ในช่วงปรับตัวดีขึ้นกว่าช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมาแน่นอน หลายๆ หน่วยงานทางเศรษฐกิจ คาดการณ์ว่าการขยายตัวทางเศรษฐกิจของประเทศไทยจะอยู่ที่มากกว่า 4% มากกว่า 2-3 ปีที่ผ่านมา แสดงให้เห็นว่าปีหน้าเศรษฐกิจของประเทศไทยจะมีการขยายตัวมากขึ้น เพียงแต่เป็นการขยายตัวจากจุดที่ต่ำมากๆ ในปี2563 เต่ปัจจัยลบหลายๆ อย่างยังต้องจับตามองต่อเนื่องในระยะยาว โดยเฉพาะเรื่องของความขัดแย้งในหลายภูมิภาคที่อาจจะรุนแรงขึ้น และมีผลต่อราคาน้ำมันซึ่งกระทบโดยตรงต่อ ราคาสินค้าต่างๆ ซึ่งสถานการณ์เรื่องเงินเฟ้อในหลายๆประเทศ มีความรุนแรงขึ้นต่อเนื่อง รวมถึงประเทศไทยที่ราคาสินค้ามีการปรับตัวสูงขึ้นตามเงินเฟ้อที่เร่งตัวแรง กระทบค่าครองชีพของประชาชน กำลังซื้อและการบริโภคที่จะเริ่มลดลง จนอาจจะกลายเป็นอุปสรรคสำคัญ ต่อการเจริญเติบโตทางเศรษฐกิจในประเทศปีนี้และอาจต่อเนื่องถึงปี 2566

          ตลาดคอนโดฯในไทยมีโอกาสเติบโตสูง หากไม่เกิดวิกฤตซ้ำ

          นายสุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ ดีเอ็นเอ จำกัด (Property DNA) บริษัทที่ปรึกษาการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ครบวงจร ฉายภาพรวมตลาดอสังหาฯในช่วงครึ่งหลังของปี 2565 ว่า ถ้าไม่มีสถานการณ์ที่สร้างความกังวลต่อภาวะเศรษฐกิจแบบรุนแรงในประเทศไทยหรือระดับโลก ตลาดอสังหาฯในบางประเภทจะขยายตัวมากขึ้นแน่นอน โดยเฉพาะคอนโดมิเนียม จำนวนเปิดขายใหม่ในปี65 ประมาณ 45,000 - 50,000 ยูนิต และถ้าเศรษฐกิจขยายตัวมาก กว่า 4% ในปี 2566 จำนวนคอนโดฯเปิดขายใหม่ในกรุงเทพฯมีความเป็นไปได้เปิดใหม่ 60,000 ยูนิตอีกครั้ง จะมีโครงการคอนโดฯเปิดขายใหม่ในพื้นที่เมืองชั้นในมากขึ้น ราคาขายต่อตร.ม.ที่มากกว่า 2 แสนบาทจะเริ่มกลับมาทำตลาดอีกครั้ง

          ตลาด สนง.-โรงแรม รอจังหวะฟื้นตัว หลังเปิด ปท.

          สำหรับตลาดอาคารสำนักงาน ได้รับผลกระทบจากโควิด-19 แบบชัดเจน  คาดว่าค่าเช่าในปี 2566 ยังคงไม่แตกต่างจากปี 65 อัตราการเช่าในปีหน้าอาจจะปรับเพิ่มขึ้นมาไม่มากเมื่อเทียบกับปีนี้ เนื่องจากการแข่งขันของตลาดอาคารสำนักงานอยู่ในอัตราสูง มีอาคารสำนักงานใหม่ๆ รอเข้าสู่ตลาดไม่น้อยกว่า 1 ล้านตร.ม.

          ตลาดโรงแรมในกรุงเทพฯอาจจะคึกคักมากกว่าช่วง 2 ปีที่ผ่านมา แต่ในภาพรวมธุรกิจการท่องเที่ยวยังไม่ฟื้นตัว แม้อัตราการเข้าพักของบางโรงแรมในบางทำเลจะเพิ่มสูงขึ้นกว่าที่ผ่านมาก็ตาม เพราะตลาดโรงแรม ขาดรายได้ไปมากกว่า 2 ปีแล้ว โรงแรมขนาดเล็กหรือโรงแรมที่เพิ่งเปิดให้บริการปิดกิจการไปเป็นพันแห่ง โรงแรมระดับ 4-5 ได้รับอานิสงส์จากโครงการ “เราเที่ยวดวยกัน” สามารถลดค่าห้องพักลงมาได้ เพื่อเรียกความสนใจในช่วงที่ผ่านมา

          ” ตลาดโรงแรมยังไม่ฟื้นตัวในปี 2566 แต่พอมีปัจจัยบวกมาก คือ รอเพียงการเปิดประเทศของ ประเทศจีน ซึ่งเป็นนักท่องเที่ยวหลักของประเทศไทยเท่านั้น สำหรับการซื้อขายโรงแรมในอนาคตอาจจะไม่ได้ไม่ได้เยอะมาก เพราะเจ้าของโรงแรมผ่านช่วงยากลำบากมาแล้ว”

          อสังหาฯรายใหญ่ในจีน ยังแก้ปัญหาไม่จบผู้ซื้อบ้านเบรกส่งค่างวด-ลูกโซ่กระทบไทย!

          สำหรับกำลังซื้อของชาวต่างชาติ จะยังคงไม่กลับมาในระดับเดียวกับช่วงก่อนโควิด-19 ในปีนี้หรือปี 2566 ต้องรอให้การเดินทางระหว่างประเทศสะดวกมากขึ้น เพราะการซื้อหรือการโอนกรรมสิทธิ์นั้นสอดคล้องกับจำนวนนักท่องเที่ยว หรือจำนวนของชาวต่างชาติที่พักอาศัยหรือทำงานในประเทศไทย การที่มีชาวต่างชาติโอนกรรมสิทธิ์คอนโดฯในประเทศไทยช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมาส่วนใหญ่เกิดขึ้น เพราะมีการซื้อขายไปก่อนหน้านี้แล้ว และชาวต่างชาติส่วนหนึ่งโดยเฉพาะคนจีนที่โอนกรรมสิทธิ์นั้นอยู่ในประเทศไทย หรือผู้ประกอบการอำนวยความสะดวกในการโอนกรรมสิทธิ์ให้ รวมไปถึงการยืดระยะเวลาผ่อนดาวน์ออกไปให้นานขึ้น เพื่อให้ชาวต่างชาตินั้นยังคงไม่ทิ้งยูนิตที่จองไว้ แม้การโอนกรรมสิทธิ์คอนโดฯ ของ ชาวต่างชาติจะลดลง แต่ไม่ได้หายไปไหน ชาวต่างชาติจำนวนไม่น้อยที่อยู่ในประเทศไทยยังคงเดินหน้าโอนฯ คอนโดฯ รวมไปถึงซื้อเพิ่มเติม และเป็นชาวต่างชาติ ที่ทำงานหรือมีธุรกิจในประเทศไทยเป็นส่วนใหญ่

          “มองว่า ความขัดแย้งของจีนและชาติตะวันตก เป็นตัวเร่งให้เกิดการซื้อหรือเช่าระยะยาวบ้านในโครงการจัดสรรมากขึ้นในบางทำเล โดยเฉพาะบางนา และ ทำเลรอบๆ โรงเรียนนานาชาติทั่วกรุงเทพฯ สุดท้ายแล้ว ตลาดอสังหาฯของประเทศไทย ยังต้องรอกำลังซื้อของชาวจีน”

          นายสุรเชษฐ กล่าวว่า ทุกประเทศในโลกรวมทั้งประเทศไทย เฝ้ารอให้รัฐบาลจีนเปิดประเทศแบบ 100% เพื่อให้ชาวจีน และชาวต่างชาติเดินทางเข้า-ออกได้เป็นปกติแบบก่อนโควิด-19 เพราะต้องการกำลังซื้อจาก ชาวจีนในการขับเคลื่อนอุตสาหกรรมการท่องเที่ยว และรวมไปถึงธุรกิจอสังหาฯในประเทศไทยที่เฝ้ารอกำลังซื้อของชาวจีน แต่อย่างไรก็ตามตลาดอสังหาฯของประเทศจีนเองก็ยังมีปัญหาที่แก้ไขไม่ได้ และส่งผลกระทบ ต่อกำลังซื้อของชาวจีน เนื่องจากชาวจีนนิยมลงทุนใน อสังหาฯว่ากันกว่า 70% ของคนเมืองในประเทศจีนลงทุนในอสังหาฯแต่ช่วงหลายเดือนที่ผ่านมา ราคาอสังหาฯ ในประเทศจีนลดลง อาจจะไม่มากเท่าใดนัก แต่ลดลง ต่อเนื่อง ราคาบ้านในประเทศจีน ณ ปัจจุบันอาจจะ ต่ำกว่าตอน เมื่อ 3 ปีที่แล้วกว่า 15% ในบางเมือง เพราะความต้องการที่อยู่อาศัยในประเทศจีนลดลงตามสถานการณ์โควิด-19

          ทั้งนี้ จากข้อมูลพบว่า ผู้ประกอบการอสังหาฯในประเทศจีนมีขนาดใหญ่มาก ใหญ่ขนาดที่ว่า เมื่อค้นใน Fortune Global 500 ในประเภทธุรกิจอสังหาฯ จะพบว่า 8 อันดับแรกของบริษัทอสังหาฯที่มีรายได้มากที่สุดในโลกที่อยู่ใน Fortune 500 เป็นบริษัทอสังหาฯจากประเทศจีน รายได้ของแต่ละบริษัทนั้นขึ้นหลักแสนล้านบาท และล้านล้านบาท แต่เมื่อมีปัญหา และรัฐบาลจีนควบคุมการขยายตัวของตลาดอสังหาฯ ก็มีผลให้ผู้ประกอบการหลายรายมีปัญหาการชำระหนี้ และยิ่งน่าเป็นกังวล มากขึ้น ผู้ซื้อบ้านชาวจีนในหลายเมือง ไม่ขอผ่อนธนาคารต่อขอรอจนกว่าบ้านที่ซื้อจะสร้างเสร็จ ซึ่งเรื่องนี้สร้างปัญหาต่อเนื่องให้กับทั้งผู้ประกอบการ และธนาคารด้วยแม้ว่าธนาคารต่างๆ จะออกมาบอกว่าปัญหานี้อยู่ในการควบคุมและสามารถจัดการได้ก็ตาม

          “คงต้องดูว่า ชาวจีนที่ไม่ผ่อนค่างวดที่ซื้อบ้าน ในประเทศจีน จะมีผลต่ออสังหาฯไทยมากน้อยแค่ไหน แต่ปัญหาต่างๆ เหล่านี้ เมื่อมองจากภายนอกประเทศจีนก็อาจจะดูว่ารุนแรง แต่ต้องไม่ลืมว่าประเทศจีน เป็นประเทศใหญ่ประชากรมากกว่า 1,000 ล้านคน แต่ละมณฑลในประเทศจีนมีขนาดเศรษฐกิจที่ใหญ่กว่าประเทศไทยทั้งประเทศ ปัญหาที่รุนแรงนี้เชื่อว่ารัฐบาลจีนสามารถจัดการได้ แม้ว่าจะต้องมีความเสียหายเกิดขึ้นก็ตาม ล่าสุดรัฐบาลจีนเร่งให้ธนาคารภายในประเทศ ปล่อยกู้ผู้ประกอบการอสังหาฯเพื่อให้การดำเนินธุรกิจ และการก่อสร้างสามารถไปต่อได้ เพื่อสร้างความเชื่อมั่นให้กับผู้ซื้อ”

          แต่อย่างไรก็ตาม กำลังซื้อชาวจีนก็ยังมากเป็นอันดับที่ 1 ในตลาดอสังหาฯของประเทศไทย หลายฝ่ายคาดหวังว่า รัฐบาลจะเปิดประเทศมากขึ้น เนื่องจากตอนนี้ รัฐบาลจีนยังคงนโยบาย “ซีโร โควิด”  ซึ่งอาจจะต้อง รออีก 1-2 ปี ชาวจีนจึงจะเริ่มกลับมาท่องเที่ยวนอกประเทศมากแบบก่อนโควิด-19  ทั้งนี้ ความสนใจในการลงทุนในอสังหาฯของชาวจีน ยังคงมีอยู่และคาดว่าเมื่อการเดินทางระหว่างประเทศสะดวกมากขึ้น ก็คงเกิดการซื้อขายอสังหาฯในประเทศไทยมากขึ้น

          คนจีนจ้อง!หอบเงินลงทุน 40 ล. มีสิทธิบนที่ดิน 1 ไร่

          นายสุรเชษฐ กล่าวถึงประเด็นที่จะเปิดให้ชาวต่างชาติสามารถเป็นเจ้าของที่ดินได้ 1 ไร่เมื่อลงทุน 40 ล้านบาทในสินทรัพย์ที่กำหนดเป็นระยะเวลา 3 ปี กลายเป็นเรื่องที่คนจีนให้ความสนใจ และอาจจะเข้ามาในประเทศไทยมากกว่าที่คาดการณ์ไว้ เพราะแม้จะมีปัญหาในประเทศจีน แต่พวกเขายังคงต้องการลงทุนในอสังหาฯซึ่งประเทศไทยเป็นประเทศที่พวกเขาให้ความสนใจอยู่แล้ว และเมื่อมีเรื่องของการลงทุนเพื่อแลกกับสิทธิการถือครองที่ดินยิ่งน่าสนใจ คาดว่าจะมีคนจีนจำนวนมากหาช่องทางในการเดินทางเข้ามาในประเทศไทยด้วยวัตถุประสงค์นี้มากขึ้น

          “ตนมองว่า การเปิดกว้างเลยอาจไม่ใช่ประเด็นที่จะลดความขัดแย้ง แต่หากมีการแบ่งโซนนิ่งที่เปิดให้ชัดเจน เช่น เลือกและโฟกัสเฉพาะในพื้นที่กรุงเทพฯ และต้องอยู่อาศัยในโครงการบ้านจัดสรรร่วมกับคนไทยเหมือนในลักษณะของคอนโดฯ ที่มีกฎหมายบังคับสัดส่วนการถือครองไม่เกินร้อยละ 49 มีความชัดเจนในเรื่องของมาตรการ ซึ่งคิดว่า 3 ปี น่าจะเหมาะสม เพื่อใช้เป็นหนึ่งในมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจและภาคอสังหาฯในระยะสั้นให้ฟื้นตัว”.

          ‘สุรเชษฐ กองชีพ’ สร้างแบรนด์ ‘พร็อพเพอร์ตี้ DNA’ ลุยธุรกิจที่ปรึกษาการลงทุนอสังหาฯ

          ผูจัดการรายวัน360 - “สุรเชษฐ กองชีพ” หอบประสบการณ์การทำงานวิจัยตลาดอสังหาริมทรัพย์มากว่า 20 ปี ลุยเปิดธุรกิจที่ปรึกษาการลงทุนอสังหาฯครบวงจร ภายใต้ชื่อ “พร็อพเพอร์ตี้ ดีเอ็นเอ” เพียง 4 เดือนคว้าลูกค้าเข้าพอร์ตแล้ว 3 ราย และจ่อลงนามในสัญญา 1 ราย วางเป้า 1-2 ปี สร้างการรับรู้ สร้างแบรนด์ให้อยู่ในใจของบริษัทอสังหาฯ

          นายสุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการบริษัท พร็อพเพอร์ตี้ ดีเอ็นเอ จำกัด (Property DNA) บริษัทที่ปรึกษาการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ครบวงจร กล่าวว่า แม้บริษัทฯจะเปิดดำเนินการมาเพียงกว่า 4 เดือน (บริษัทก่อตั้งเมื่อเดือนมีนาคม 2565) แต่ก็ได้รับความไว้วางใจจากบริษัทผู้ประกอบการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ให้ทำการศึกษาความเป็นไปได้ในการลงทุน เพื่อพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์, การให้คำปรึกษาในการลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์ รวมไปถึงการเป็นตัวแทนในการซื้อ-ขายอสังหาริมทรัพย์ ที่ปัจจุบันแบ่งลูกค้าได้ 3 กลุ่มคือ

          1.บริษัทอสังหาฯที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย 2. บริษัท อสังหาฯ ขนาดกลาง และ 3. กลุ่มผู้ประกอบการหน้าใหม่ที่ยังไม่ประสบการณ์ในการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์หรือต้องการที่ปรึกษาที่มีความเข้าใจในตลาดอสังหาริมทรัพย์และเข้าใจในข้อจำกัดของพวกเขา ซึ่งทั้ง 3 กลุ่มนี้ ดำเนินการให้ลูกค้าเสร็จแล้ว 2 ราย ,อยู่ระหว่างดำเนินการในรายละเอียด 1 ราย และจะทำการลงนามในสัญญาในเร็วๆนี้อีก 2 ราย



          “พร็อพเพอร์ตี้ ดีเอ็นเอ เป็นบริษัทที่เพิ่งเกิดขึ้นใหม่ในวงการก็จริง แต่ด้วยประสบการณ์การทำงานของผมด้านวิจัยตลาดอสังหาฯมากว่า 20 ปี และยังมีทีมงานที่มีประสบการณ์ หลากหลายความเชี่ยวชาญจึงได้รับความไว้วางใจจากลูกค้า โดย

          ในเรื่องของเป้าหมายธุรกิจนั้น ในระยะ 1-2 ปีจากนี้ จะเน้นสร้างการรับรู้ให้เกิดขึ้น มุ่งสร้างแบรนด์ของบริษัท เพื่อสร้างความมั่นใจกับ กลุ่มลูกค้าอสังหาฯ กลุ่มธุรกิจเชิงพาณิชย์ เพื่อผลักดันให้แบรนด์ พร็อพเพอร์ตี้ ดีเอ็นเอ ไปอยู่ในใจกับบริษัทอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่” นายสุรเชษฐ กล่าว

          ซึ่งที่ผ่านมา งานบริการที่ได้รับการยอมรับจากลูกค้า เช่น การทำรายงานวิจัยตลาดอสังหาริมทรัพย์เป็นรายพื้นที่สำหรับโครงการที่อยู่อาศัย โครงการพาณิชยกรรมรูปแบบ อื่นๆ โครงการมิกซ์-ยูสขนาดใหญ่ บนที่ดินแปลงใหญ่ทั้งในกรุงเทพมหานครและต่างจังหวัด เป็นต้น โดยทีมงานที่ประสบการณ์ และหลากหลายความเชี่ยวชาญ รวมไปถึงการเป็นตัวกลางในการหาผู้ซื้อ-ผู้ขายโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ เช่น โรงแรม รีสอร์ตทั้งในกรุงเทพฯและต่างจังหวัดทั่วประเทศไทย นอกจากนี้ ยังมีการหาผู้ร่วมทุนในการพัฒนาโครงการอสังหาฯ ทั้งในประเทศไทย และต่างประเทศ โดยเครือข่ายพันธมิตรและสายสัมพันธ์ที่มีอยู่ใน หลายประเทศ .

Reference: ผู้จัดการรายวัน 360 องศา