กดปุ่มรถไฟฟ้าสายสีเหลือง จุดพลุย่าน ลาดพร้าว-สำโรง ตึกแถวราคาพุ่ง อิมพีเรียลเวิลด์ ทุ่มพลิกโฉมรอบ30ปี

          ประเสริฐ จารึก

          แค่เริ่มกดปุ่มทดสอบระบบการเดินรถ ก็สร้างความความคึกคักให้กับธุรกิจในแนวเส้นทางได้ไม่น้อย สำหรับรถไฟฟ้าโมโนเรลสายแรกของประเทศไทย สายสีเหลือง “ลาดพร้าวสำโรง” มีระยะทาง 30.4 กิโลเมตร จำนวน 23 สถานี เชื่อมโยงการเดินทางกรุงเทพมหานครและสมุทรปราการอย่างไร้รอยต่อ

          ปัจจุบันการก่อสร้างคืบหน้าแล้ว 86% ตามแผนของการถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทย (รฟม.) เจ้าของโครงการและ บจ.อีสเทิร์น บางกอกโมโนเรล (EBM) หรือกลุ่มบีทีเอส-ซิโนไทยฯ-ราชกรุ๊ป ผู้รับสัมปทาน กางไทม์ไลน์กดปุ่มเปิดบริการไว้ 2 เฟส โดยกลางปี 2565 เปิดวิ่งจากสถานีภาวนาถึงสถานีสำโรง และเปิดวิ่งตลอดสายถึงปลายทางสถานีลาดพร้าวอย่างเร็วปลายปี 2565 อย่างช้าต้นปี 2566

          หลังไทม์ไลน์ชัด ทำให้มีความเคลื่อนไหวของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ที่เข้าไปลงทุนเพิ่ม และศูนย์การค้าที่ทุ่มเม็ดเงินตุนที่ดินและรีโนเวทให้ไฉไลรับรถไฟฟ้าสายใหม่ จากการสำรวจมีตึกแถวติดป้ายให้เช่าและขายกระจายหลายพื้นที่ เช่น แยกลาดพร้าวมีตึกแถว 10 ห้อง ขายห้องละ 15 ล้านบาท ขณะที่ที่ดินเปล่ามีปักป้ายขาย และให้เช่าระยะยาว โดยช่วงลาดพร้าว 112 มีขายที่ดิน 6 ไร่เศษ ตั้งราคาขาย 380,000 บาทต่อตารางวา หรือ 900 ล้านบาท

          บรรยากาศการพัฒนาจะคึกคักทำเลเป็นจุดต่อเชื่อมรถไฟฟ้า ไล่ตั้งแต่แยกรัชดา-ลาดพร้าว บางกะปิ แยกลำสาลี ศรีนครินทร์ หัวหมาก แยกบางนา และสำโรง มีทั้งคอนโดเก่ายังขายไม่หมดและโครงการใหม่กำลังก่อสร้างจากการลงทุนของอสังหาฯหลายค่าย เช่น บมจ.เอพี (ไทยแลนด์) บมจ.ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ บมจ.แอล.พี.เอ็น. พร้อพเพอร์ตี้ บมจ.พฤกษา เรียลเอสเตท บมจ.อนันดา ดีเวลลอปเมนต์ บมจ.ศุภาลัย บมจ.โนเบิล ดีเวลลอปเมนท์ บมจ.แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์

          ’โบรกเกอร์’ ชี้ทำเลมีศักยภาพ’คอนโดมิเนียม’ผุดปีละ 2 หมื่นยูนิต

          ”พนม กาญจนเทียมเท่า” กรรมการผู้จัดการ บจ.ไนท์แฟรงค์ ชาร์เตอร์ (ประเทศไทย) ฉายภาพว่าส่วนใหญ่พื้นที่ในแนวสายสีเหลืองจะเป็นชุมชนเก่า เช่น ลาดพร้าว บางกะปิ ที่มีตึกแถว ตลาดสดขนาดใหญ่ ทั้งตลาดโชคชัย 4 ตลาดแฮปปี้แลนด์และตลาดบางกะปิ

          ”ปัจจุบันการพัฒนา ติดเรื่องผังเมืองกำหนดให้พื้นที่ติดถนนลาดพร้าว ศรีนครินทร์ เป็นพื้นที่สีเหลืองที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย สร้างอาคารขนาดใหญ่ไม่ได้ จึงยังไม่ค่อยเห็นคอนโดเท่าไหร่ แต่ขึ้นอยู่แต่ละพื้นที่ด้วย”

          สำหรับราคาที่ดิน “พนม” ชี้ว่าถ้าติดถนนและใกล้สถานีรถไฟฟ้า มีตั้งแต่ 500,000-70,000 บาทต่อตาราวา ขึ้นอยู่กับทำเล ถ้าอยู่ในซอยอยู่ที่ 100,000-250,000 บาทต่อตารางวา ซึ่งราคาขายยังถือว่าสูงเมื่อเทียบกับ FAR (อัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน) ยังพัฒนาไม่ได้เต็มที่ อย่างไรก็ตาม ยังมีที่ดินเปล่าแปลงใหญ่ช่วงศรีนครินทร์รอพัฒนาอยู่หลายแปลง

          ”กำลังซื้อสายสีเหลืองคนละแวกนี้ ทำงานในห้าง ร้านค้า บริษัท จะไม่ใช่กลุ่มทำงานในเมือง ระดับราคาเป็นบัดเจทคอนโดไม่เกิน 2 ล้านบาท หรือตารางเมตรละ 60,000-70,000 บาท ยกเว้นช่วงรัชดา-ลาดพร้าวที่ราคาสูง เพราะเข้าเมืองง่ายกว่า”

          ”พนม” กล่าวว่า การพลิกโฉมทำเลสายสีเหลือง จะไม่ใช่ตลอดสาย จะอยู่เฉพาะพื้นที่ อย่างลาดพร้าว ยังไม่เห็นอะไรมาก ศรีนครินทร์จะมีพัฒนาที่อยู่อาศัยมากขึ้น โดยเฉพาะคอนโดต่ำกว่า 3 ล้านบาท แต่คอมเมอร์เชียลไม่น่าจะมี เพราะมีทั้งศูนย์กาค้าซีคอนสแควร์ ธัญญาพาร์ค และพาราไดซ์ พาร์ค

          ”บริเวณจุดตัดรถไฟฟ้ามีศักยภาพดีกว่าย่านอื่น ไม่ว่าแยกลาดพร้าวตัดกับ MRT แยกลำสาลีกับสายสีส้ม หัวหมากกับแอร์พอร์ตลิงก์ และสำโรงกับสายสีเขียว เมื่อรถไฟฟ้าเปิดคงได้เห็นคอนโดเกิดขึ้นอีก”

          ”พนม” เปิดสถิติในช่วง 5 ปี มีซัพพลายสะสมตลาดคอนโดแนวสายสีเหลืองเพิ่มขึ้นทุกปี  ในปี 2560 อยู่ที่ 16,977 หน่วย ปี 2561 อยู่ที่ 19,066 หน่วย ปี 2562 อยู่ที่ 21,155 หน่วย ปี 2563 อยู่ที่ 23,244 หน่วย และปี 2564 อยู่ที่ 23,244 หน่วย

          ส่วนราคาเสนอขายรอบสถานีรัศมี 300 เมตร เฉลี่ยอยู่ที่ 75,700-90,000 บาทต่อตารางเมตร ระยะ 300-500 เมตร อยู่ที่ 72,000-73,000 บาทต่อตารางเมตร ระยะไม่เกิน 1 กิโลเมตร อยู่ที่  63,000-70,000 บาทต่อตารางเมตร และไม่เกิน 2 กิโลเมตร อยู่ที่ 47,000-60,000 บาทต่อตารางเมตร

          มีอัตราการขายก่อนโควิด-19 ประมาณ 3,000-5,000 หน่วยต่อปี ช่วงโควิดปี 2563 ถึงปัจจุบัน ยอดขายลดลงมาอยู่ที่ 1,500 หน่วยต่อปี ขณะที่สินค้าคงเหลือในตลาดมีประมาณ 3,000-4,000 หน่วย ยังไม่รวมโครงการใหม่ที่ยังไม่ไม่เปิดขาย โดยเฉพาะย่านลำสาลีที่ผู้พัฒนายังมีที่ดินหลายแปลงพร้อมเปิดโครงการใหม่ ในปีนี้มีโครงการใหม่เปิดขาย เช่น บมจ.ออริจิ้น บมจ.โนเบิล ทำยอดพรีเซลได้ 40%

          ’ออริจิ้น’เปิดอีก 3 โครงการ 5 พันล้าน’พฤกษา’พับแผนซื้อ’ตลาดแฮปปี้แลนด์’

          ถึงยอดขายยังไม่เปรี้ยง แต่บิ๊กอสังหาฯยังเข้าไปลงทุนไม่หยุด ล่าสุด ”อภิสิทธิ์ สุนทรชูเกียรติ” ประธานเจ้าหน้าที่บริหารร่วม บจ.ออริจิ้น คอนโดมิเนียม ในเครือออริจิ้น เปิดเผยว่า ปัจจุบันมีโครงการคอนโดทำเลสายสีเหลืองหลายสถานี ที่สถานีลาดพร้าวมีดิออริจิ้น รัชดา-ลาดพร้าว คอนโดพร้อมอยู่ เริ่มต้น 3.49 ล้านบาท, ออริจิ้น ปลั๊ก แอนด์ เพลย์ ลาดพร้าว ใกล้เดอะมอลล์บางกะปิ เป็นคอนโด 24 ชั้น 1 อาคาร 644 ยูนิต ขนาด 22-34 ตารางเมตร เริ่มต้น 2.39 ล้านบาท

          โครงการ ออริจิ้น ปลั๊ก แอนด์ เพลย์ รามคำแหง ทริปเปิ้ล สเตชั่น ใกล้สถานีลำสาลี เป็นจุดตัดรถไฟฟ้าสายสีเหลือง สีส้ม และสีน้ำตาล เป็นคอนโดสูง 23 ชั้น 482 ยูนิต ขนาด 22-33 ตารางเมตร เริ่มต้น 2.39 ล้านบาท, สถานีทิพวัล เป็นคอนโดพร้อมอยู่ 2 โครงการ มียูนิตเหลือขา 20% คือ เคนซิงตัน สุขุมวิท-เทพารักษ์ เริ่มต้น 2.49 ล้านบาท และไนท์บริดจ์ สุขุมวิท-เทพารักษ์ เริ่มต้น 2.79 ล้านบาท

          ”ล่าสุดได้ซื้อที่ดินเพิ่มอีก 3 แปลง ย่านศรีนครินทร์ จะพัฒนาในปี 2565 มูลค่าลงทุนประมาณ 5,000 ล้านบาท อยู่ห่างจากสถานีรถไฟฟ้า 200-300 เมตร ติดฟู้ดแลนด์ใกล้อาคารเอกไพลิน อุดมสุขซอย 58 และแยกบางนา มีทั้งคอนดดโลว์ไรส์และไฮไรส์ แบรนด์ออริจิ้น ปลั๊ก แอนด์ เพลย์, ออริจิ้น เพลย์ และออริจิ้นเพลส ที่เป็นแบรนด์ใหม่ ตั้งราคาขายอยู่ที่ 70,000-80,000 บาทต่อตารางเมตร หรือยูนิตละ 1-2 ล้านบาท สำหรับคอนโดโลวไรส์ และยูนิตละ 2.4-3 ล้านบาท สำหรับคอนโดไฮไรส์”

          ”อภิสิทธิ์” กล่าวอีกว่า บรรยากาศการซื้อขายคอนโดทำเลสายสีเหลือง ยังมีความต้องการอยู่เรื่อยๆ ไม่ถึงกับขายอืดหรือขายหมดใน 2 เดือน โดยราคาขายต่อตารางเมตรย่านลาดพร้าวอยู่ที่ 100,000-120,000 บาทต่อตารางเมตร ย่านอื่นยังไม่ถึง 100,000 บาทต่อตารางเมตร  ขณะที่ราคาที่ดินปรับขึ้นทุกปี จาก 100,000-150,000 บาทต่อตารางวา ปัจจุบันอยู่ที่ 200,000-300,000 บาทต่อตารางวา คาดดว่าปี 2565 หลังรถไฟฟ้าเปิดน่าจะปรับขึ้นอีก

          ”ซัพพลายโซนสายสีเหลือง ยังไม่หนาแน่นมาก ยังมีพื้นที่ว่างพัฒนาในช่วงศรีนครินทร์ถึงลำสาลี แต่เทรนด์น่าจะเป็นแนวราบมากกว่าแนวสูง”ซีอีโอออริจิ้นกล่าวสรุป

          ด้าน ”ปิยะ ประยงค์” ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บมจ.พฤกษา เรียลเอสเตท เปิดเผยว่า จะพักการลงทุนสายสีเหลืองไว้ก่อน เพราะโครงการเก่ายังมียูนิตเหลือขายอยู่ ซึ่งทำเลนี้กำลังซื้อคอนโดไม่ค่อยดี รอประเมินภาพรวมในปีหน้าอีกครั้ง ถ้าจะลงทุนจะเป็นโครงการขนาดไม่ใหญ่ เนื้อที่ 2-3 ไร่ อาคารสูงไม่เกิน 8 ชั้น และเลือกโลเกชั่นมีดีมานด์จริงๆ เช่น ใกล้มหาวิทยาลัย ชุมชน

          ”เดิมเรามีแผนซื้อที่ดินตลาดแฮปปี้แลนด์ 11 ไร่ วงเงิน 1,000 ล้านบาท จะพัฒนาคอนโดรับสายสีเหลือง ตอนนี้พับแผนแล้ว หลังที่ดินจะซื้อติดเรื่องการโอน ซัพพลายโซนนี้ก็มีเยอะและตลาดคอนโดช่วงนี้ไม่ค่อยดีด้วย” เป็นคำตอบของซีอีโอพฤกษา

          ’ตระกูลกิจเลิศไพโรจน์’ ทุ่ม 6.5 พันล้าน ซื้อที่ดิน ยกเครื่องใหม่’ห้างอิมพีเรียลเวิลด์’

          จากภาคอสังหาฯมาอัพเดตฝั่งผู้ประกอบการค้าปลีก มีเสียงยืนยันจาก ”สงคราม กิจเลิศไพโรจน์” กรรมการผู้จัดการใหญ่ บจ. อิมพีเรียล พลาซ่า เปิดเผยว่า กลางปี 2565 จะรีโนเวทศูนย์การค้าอิมพีเรียลเวิลด์ ลาดพร้าว เป็นการปรับปรุงครั้งใหญ่ในรอบ 30 ปี ใช้เงินลงทุนประมาณ 1,000 ล้านบาท ให้มีความทันสมัย โดยเริ่มปรับปรุงภายในก่อน และปิดปรับปรุงทีละชั้น พร้อมทางเดินลอยฟ้าหรือสกายวอล์กเชื่อมสถานีรถไฟฟ้าด้วย ขณะที่บิ๊กซีที่เช่าพื้นที่มีแผนจะรีโนเวทใหม่เช่นกัน คาดว่าจะแล้วเสร็จในปี 2566

          ขณะที่อิมพีเรียลเวิลด์ สำโรง “สงคราม” กล่าวว่า ปัจจุบันยังไม่มีแผนลงทุนเพิ่ม แต่เมื่อ 2 ปีที่ผ่านมาได้ซื้อที่ดินด้านหลังเพิ่ม 31 ไร่ วงเงิน 5,500 ล้านบาท รวมกับเป็น 68 ไร่ มีแผนจะนำที่ดินซื้อใหม่พัฒนาเป็นโครงการมิกซ์ยูส จะลงทุนพัฒนาคอนโดประมาณ 4 อาคาร ส่วนศูนย์การค้าและตลาดมีอยู่แล้วจะรีโนเวทใหม่

          ”ทำเลสำโรงตอนนี้มีศักยภาพ หลังมีรถไฟฟ้าสายสีเขียว ปีหน้าจะเปิดใช้สายสีเหลืองมาเชื่อมที่สถานีสำโรง ทำให้การเดินทางสะดวก ซึ่งโครงการคอนโดเป็นแผนลงทุนในอนาคต ต้องรอจังหวะตลาด ส่วนห้างเรากำลังปรับปรุงชั้น 7 ให้เป็นลานกิจกรรมด้านกีฬา เช่น ปรับพื้นที่เป็นลานสเก็ตบอร์ดจะเสร็จเมษายน 2565 ใช้เงินลงทุนประมาณ 100 ล้านบาท”

          ’ทุนจีน’ เหมาเช่าทั้งตึก 30 ปี รีโนเวทเป็น’โรงแรม’รับนักท่องเที่ยว

          เจ้าพ่ออิมพีเรียลเวิลด์ยังอัพเดตสถานะอาคารร้างด้านหลังอิมพีเรียลเวิลด์ ลาดพร้าว ว่า มีนักธุรกิจจีนอาศัยอยู่ในประเทศไทยและทำธุรกิจทัวร์ เช่าทั้งตึก ระยะเวลา 30 ปี ปรับปรุงเป็นโรงแรมรับนักท่องเที่ยวจจีนโดยเฉพาะ โดยใช้เงินลงทุน 300-400 ล้านบาท ปัจจุบันปรับปรุงใกล้เสร็จแล้ว แต่มาชะลอไว้ก่อนหลังเกิดโควิด ถ้านักท่องเที่ยวกลับมาก็พร้อมเปิดบริการ

          ”ตอนผมสร้างจะทำเป็นโรงแรม เพราะมีคนมาเช่าแล้ว เจอวิกฤตต้มยำกุ้ง เลยหยุดไว้ก่อน ปล่อยร้างไว้ 20 กว่าปี ผมเห็นว่าให้เขาเช่าดีกว่า เพราะผมเองก็ไม่ถนัดทำธุรกิจโรงแรม” สงครามกล่าวย้ำ

          ผุด ‘สกายวอล์ก’เชื่อมบางกะปิ-ลำสาลี ‘เดอะมอลล์’เตรียมปรับปรุงครั้งใหญ่

          จากห้างย่านลาดพร้าวมาถึงย่านบางกะปิ ปัจจุบันถือว่าเป็นศูนย์รวมค้าปลีกหลากแบรนด์ ไม่ว่าห้างน้อมจิตต์หรือเอ็นมาร์คพลาซ่า เดอะมอลล์ของตระกูลอัมพุช, เทสโก้ โลตัส และแม็คโครของกลุ่มซี.พี. ยังมีตะวันนา มาร์เก็ต, พันธุ์ทิพย์ พลาซ่า และต่อยอดเฟรช ของตระกูลสิริวัฒนภักดี ปัจจุบันยังไม่เห็นการปรับพื้นที่ นอกจากตลาดต่อยอดเฟรช ที่มีมินิบิ๊กซี สุกี้ตี๋น้อย มาเปิด ว่ากันว่าหลังสายสีเหลืองเปิดปีหน้า คงจะเห็นการพลิกโฉมกันครั้งใหญ่

          โดยเฉพาะ “เดอะมอลล์” พี่ใหญ่ในย่านนี้ มีแผน 5 ปีพลิกโฉม ครั้งใหญ่ให้เป็น “เดอะมอลล์ไลฟ์สโตร์” เป็นมากกว่าศูนย์การค้า ด้วยวงเงิน 20,000 ล้านบาท เริ่มคิกออฟตั้งแต่ปี 2563 ที่งามวงศ์วาน 6,000 ล้านบาท และท่าพระ 3,000 ล้านบาท อีก 11,000 ล้านบาท จะถึงคิวบางแค บางกะปิ และนครราชสีมา จะเริ่มในปี 2565

          ขณะที่กรุงเทพมหานคร (กทม.) หลังทุบสะพานข้ามแยกบางกะปิหลีกทางให้รถไฟฟ้าแล้ว ล่าสุดกำลังจะก่อสร้างสะพานข้ามแยกโฉมใหม่ พร้อมสกายวอล์กเชื่อมการเดินทางบริเวณทางแยกในทุกทิศทาง วงเงิน 798.8 ล้านบาท จะแล้วเสร็จในเดือนมีนาคม 2566

          สำหรับ “สกายวอล์ก” มีความยาว 1.435 กิโลเมตร เชื่อมจากตะวันนามาถึงหน้าชุมชนคลองจั่น และจากสามแยกบางกะปิไปตามถนนศรีนครินทร์สิ้นสุดที่แยกลำสาลี พร้อมสร้างใหม่สะพานลอยคนเดินที่แยกแฮปปี้แลนด์ หน้าห้างพันธุ์ทิพย์ แฟลตคลองจั่น ตลาดบางกะปิ แยกลำสาลี และคลองแสนแสบ ส่วนด้านหน้าเดอะมอลล์ก่อสร้าง Sky Hall 3 จุด บริเวณแยกตลาดบางกะปิ สี่แยกบางกะปิช่วงคลองแสนแสบ

          ตลาดโชคชัย 4 ตัดแบ่งที่ดินขาย 16 ไร่ แห่ขายตึกแถว รถไฟฟ้าดันราคาพุ่ง

          อีกจุดที่น่าสนใจ “ตลาดโชคชัย4” อยู่ใกล้กับสถานีโชคชัย 4 จะมีการเปลี่ยนแปลงเกิดขึ้นหรือไม่ในอนาคต หลังเมื่อปี 2562 เจ้าของติดป้ายประกาศขายที่ดิน 16 ไร่เศษติดถนน โดยตั้งราคาขายไว้ 2,500 ล้านบาท

          คนในพื้นที่เล่าว่า ที่ดินตลาดที่จะขายนั้นเป็นเพียงส่วนหนึ่ง ซึ่งตลาดมี 3 เจ้าของ พื้นที่จะขายเป็นตึกแถวด้านหน้า มีการติดป้ายบอกเลิกเช่าและขอคืนพื้นที่ตั้งแต่ปี 2562 แต่ติดเรื่องผู้เช่าบางรายยังไม่ย้ายออก ที่ผ่านมามียักษ์อสังหาฯหลายค่ายเจรจาขอซื้อ แต่ติดเรื่องการคืนพื้นที่เช่า จึงยังไม่มีผู้ซื้อ ส่วนพื้นที่ด้านหลังตลาด ปัจจุบันปรับที่ดิน 14 ไร่ เป็น”ตลาดอินดี้โชคชัย 4”

          ขณะที่ตึกแถวบริเวณนี้มีติดป้ายขายหลายตึก เยื้องกับตลาดมีตึกแถว 5 ห้อง ประกาศขาย 90 ล้านบาท ไม่ไกลกันมามีอีก 2 ห้อง ประกาศขาย 35 ล้านบาท

          จากการสอบถามต่างระบุว่า “ย่านลาดพร้าวมีประกาศขายตึกแถวกันมาก เพราะช่วงก่อสร้างรถไฟฟ้า รถติด ทำให้การค้าขายไม่ค่อยดี พอรถไฟฟ้าใกล้เปิด เริ่มมีนักลงทุนโทรหาและแห่ขายเปลี่ยนมือกันมากขึ้น”

          เป็นอีกทำเลที่น่าจับตามอง หลังรถไฟฟ้าสายสีเหลืองเข้ามาสร้างจุดเปลี่ยนให้กับพื้นที่จากชุมชนเก่า เป็นทำเลทองในอนาคต

Reference: หนังสือพิมพ์มติชน