เอสอาร์ที เพลเยอร์อสังหาฯ ทุนหน้าตักที่ดินทำเลทอง3หมื่นไร่
วรรณิกา จิตตินรากร
กรุงเทพธุรกิจ
บริษัท รถไฟพัฒนาสินทรัพย์ จำกัด หรือบริษัท เอสอาร์ที แอสเสท จำกัด อีกหนึ่งความหวังพลิกโฉมการรถไฟ แห่งประเทศไทย (ร.ฟ.ท.) หลังจัดตั้ง บริษัทลูก ด้วยโมเดลการบริหารสินทรัพย์ในสไตล์เอกชน ดึงสมบัติเจ้าคุณปู่ที่ดิน ในมือกว่า 3 หมื่นไร่ สู่เป้าหมายสร้าง รายได้สะสม 10 ปีทะลุ 1.24 แสนล้าน บาท
นิรุฒ มณีพันธ์ ผู้ว่าการการรถไฟแห่งประเทศไทย (ร.ฟ.ท.) อัพเดตความคืบหน้าของการบริหารงานเอสอาร์ที หลังลงนามในบันทึกข้อตกลงการบริหารจัดการทรัพย์สินระหว่าง ร.ฟ.ท.เมื่อวันที่ 9 ก.ย.2564 รับอำนาจตามกฎหมายในการบริหารสินทรัพย์อย่างเป็นทางการ โดยปัจจุบัน ร.ฟ.ท.อยู่ระหว่างโอนสัญญาสินทรัพย์ ต่างๆ ให้กับเอสอาร์ที ซึ่งภายในปีนี้จะมอบหมายให้เอสอาร์ทีไปบริหารจัดการประมาณ 75 สัญญา มูลค่าทรัพย์สิน 1,645 ล้านบาท
“ตอนนี้เรากำลังโอนทุกอย่าง สัญญาที่กำลังจะหมดลงให้เอสอาร์ทีเข้าไปศึกษา ก่อนสิ้นปีนี้เอสอาร์ทีจะต้องเข้าไปบริหารจัดการเรื่องใหญ่ สัญญาใหญ่ๆ 75 เรื่อง แต่ช่วงแรกการรถไฟฯ จะเข้าไปร่วมทำด้วยก่อน ซึ่งเราคาดหวังว่าเอสอาร์ทีจะเติบโตอย่างแข็งแรง ด้วยการบริหารงานอย่างมืออาชีพ คล่องตัว เอาทรัพย์สินมาทำประโยชน์สูงสุดได้หลากหลายกว่าข้อจำกัดที่การรถไฟฯ มีอยู่”
อย่างไรก็ดี ในปี 2565 จะดำเนินการโอนทรัพย์สินทั้งหมด 12,839 สัญญา มูลค่า 3,166 ล้านบาท และคาดว่าเอสอาร์ทีจะสามารถสร้างผลตอบแทนให้ ร.ฟ.ท.เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง จากปกติในสถานการณ์ไม่มีโควิด-19 ร.ฟ.ท.มีรายได้จากการบริหารสินทรัพย์ประมาณ 3 พันล้านบาทต่อปี เมื่อเอสอาร์ทีเข้ามาบริหารคาดว่าในปีแรกจะเพิ่มรายได้อีก 1 พันล้านบาท และระยะยาว 10 ปี คาดว่าจะทำรายได้ในปี 2574 เพิ่มขึ้นถึง 18,239 ล้านบาท รวมมีรายได้สะสม ในช่วง 10 ปีกว่า 1.24 แสนล้านบาท
นิรุฒ ยังเผยด้วยว่า แม้ว่าสถานการณ์โควิด-19 ในปัจจุบันอาจส่งผลกระทบต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์อยู่บ้าง แต่ ร.ฟ.ท. เชื่อว่าการบริหารงานจากวิธีการที่เปลี่ยนไป เอสอาร์ทีจะเป็นบริษัทลูกที่บริหารงานแบบมืออาชีพ ทำงานเชิงรุก วิ่งหารายได้ในเชิงการตลาด การเอาทรัพย์สินมาทำประโยชน์สูงสุด และรูปแบบการบริหารทรัพย์สินในสไตล์เอกชนที่มีความหลากหลาย จะทำให้สามารถบริหารทรัพย์สินที่เพิ่มมูลค่าได้
“ตลาดอสังหาฯ ที่ไม่ค่อยดี คงกระทบกับสัญญาบริหารทรัพย์สินอยู่บ้าง แต่คงเป็นผลกระทบในสัญญาค่าเช่าที่ขอผ่อนผันจากผลกระทบโควิด-19 ซึ่งก็อยู่ในเงื่อนไขกรมบัญชีกลาง ส่วนสัญญาใหม่ที่เอสอาร์ที จะเข้าไปทำ จะเป็นสัญญาที่ต้องใช้เวลา คาดว่าผลกระทบของตลาดอสังหาคงจะหมดไปแล้ว น่าจะเป็นเพียงผลกระทบระยะสั้น”
รายงานข่าวจาก ร.ฟ.ท.เปิดเผยถึงรายได้ของเอสอาร์ทีจะมาจาก 3 ส่วน คือ 1.รายได้จากค่ารับจ้างบริหารสัญญาเช่าเดิม 15,270 สัญญา โดยสินทรัพย์ทั้งหมดยังคงเป็นของ ร.ฟ.ท. 2.รายได้จากการให้เช่าช่วง ร่วมทุน หรือพัฒนาที่ดินเดิมที่หมดอายุสัญญา และ 3.รายได้จากโครงการร่วมลงทุนกับเอกชนและการพัฒนาพื้นที่ดินเปล่าแปลงอื่นๆ และในอนาคตอาจมีรายได้จากการขายกระแสเงินสดในอนาคตให้กับกองทรัสต์ เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์
“การทำงานของเอสอาร์ทีที่คล่องตัวจากรัฐวิสาหกิจแบบการรถไฟฯ จะสามารถบริหารสินทรัพย์ที่ดินที่มีอยู่ได้หลากหลายมากขึ้น อาจไม่ใช่ รูปแบบของการบริหารสัญญาเพื่อ การเช่าเพียงอย่างเดียว ซึ่งความ คล่องตัวเหล่านี้จะทำให้สินทรัพย์ของการรถไฟฯ ได้นำไปต่อยอด แข่งขันในตลาดอสังหาริมทรัพย์ และทันต่อสถานการณ์ปัจจุบัน ท้ายที่สุดเพื่อนำรายได้มาแก้ไขปัญหาหนี้สินของการรถไฟฯ ที่ขาดทุนจากการเดินรถ”
สำหรับพื้นที่ทำเลทองของการบริหารสินทรัพย์ที่ ร.ฟ.ท.คาดว่า เอสอาร์ทีจะสามารถบริหารสร้างมูลค่าได้มากขึ้น อาทิ โครงการพัฒนาพื้นที่นิคมรถไฟ กม.11 359 ไร่ มูลค่า 17,424 ล้านบาท โครงการพัฒนาพื้นที่สถานีแม่น้ำ 278 ไร่ มูลค่า 13,320 ล้านบาท โครงการพัฒนา พื้นที่สถานีกลางบางซื่อ รวม 2,325 ไร่ มูลค่าไม่น้อยกว่า 1.5 แสน ล้านบาท รวมไปถึงการบริหารสัญญาตลาดนัดสวนจตุจักร ที่ดินแปลง รัชดา อาร์ซีเอ และสถานีธนบุรี เป็นต้น
สำหรับเอสอาร์ทีเป็นบริษัทลูกของ ร.ฟ.ท. โดยคณะรัฐมนตรี (ครม.) อนุมัติให้จัดตั้งเมื่อวันที่ 29 ก.ย.2563 มีทุนจดทะเบียน 200 ล้านบาท ซึ่งความจำเป็นในการจัดตั้งบริษัทลูก ร.ฟ.ท.ระบุถึงการมีที่ดินที่ไม่ได้ใช้เพื่อการเดินรถจำนวน 38,469 ไร่ มูลค่าประมาณ 2.63 แสนล้านบาท แต่มีรายได้ผลตอบแทนจากการบริหารสินทรัพย์ประมาณปีละ 2.4 พันล้านบาท หรือคิดเป็น 1% ของมูลค่าสินทรัพย์
โดยเหตุผลหลักของการ บริหารสินทรัพย์ไม่คุ้มค่าต่อผลตอบแทนนั้น เนื่องจากการบริหารสินทรัพย์ไม่ใช่กิจกรรมหลักของ ร.ฟ.ท.
คาดหวังเพิ่มมูลค่าบริหารทรัพย์สิน
ศักดิ์สยาม ชิดชอบ รัฐมนตรีว่าการกระทรวงคมนาคม กล่าวว่า เอสอาร์ที แอสเสท จะเป็นอีกหนึ่งส่วนที่ เข้ามาสร้างรายได้ให้กับ ร.ฟ.ท. ด้วยการ บริหารสินทรัพย์ อสังหาริมทรัพย์ หรือที่ดิน ของการรถไฟที่มีอยู่ทั้งหมด แต่ปรับเปลี่ยน รูปแบบการบริหารใหม่ มีการขอยกเว้นพระราชบัญญัติจัดซื้อจัดจ้าง ทำให้บริษัทมีความคล่องตัวมากยิ่งขึ้น และเข้ากับสถานการณ์ ดังนั้น การบริหารสินทรัพย์ของ ร.ฟ.ท.หลังจากนี้จะไม่ใช่เพียงรูปแบบ ให้เช่าเพียงอย่างเดียว แต่จะมีการบริหารทรัพย์สินให้เกิดมูลค่า
อย่างไรก็ดี กระทรวงฯ คาดหวังว่าภายในปีนี้จะเห็นการบริหารงานของเอสอาร์ทีอย่างเป็นรูปธรรม ซึ่งได้สั่งการให้ ร.ฟ.ท.ไปเร่งพิจารณาพื้นที่แปลงใหญ่ที่มีศักยภาพของ ร.ฟ.ท. เช่น พื้นที่บริเวณถนนพระราม 9 จากแยกคลองตัน และถนนรัชดาภิเษก เพื่อสร้างรายได้เพิ่มเติม อีกทั้งในช่วงที่ยังไม่ได้ดำเนินการพื้นที่แปลงใหญ่ ให้เร่งนำพื้นที่แปลงขนาดกลางและขนาดเล็กมาเร่งพัฒนาให้เกิดรายได้ก่อน
ส่วนเอสอาร์ทีเมื่อเข้ามาเริ่ม ดำเนินงานแล้ว ให้นำสินทรัพย์ของ ร.ฟ.ท. ที่มีอยู่ไปพิจารณาให้เกิดรายได้สูงสุด โดยเฉพาะพื้นที่รอบสถานีรถไฟที่สามารถบริหารจัดการหารายได้ได้ทันที เช่น สถานีธนบุรี เป็นสถานีที่มีศักยภาพสูง อยู่ติดกับโรงพยาบาลศิริราช มีระบบรถไฟฟ้าเชื่อมต่อถึง 3 สาย สามารถใช้เป็นต้นแบบการพัฒนาพื้นที่เชิงพาณิชย์รอบสถานีรถไฟแบบ TOD (Transit Oriented District) ตามนโยบายของกระทรวงคมนาคมได้
“รูปแบบของเอสอาร์ที แอสเสท ได้มีการศึกษาโมเดลของบริษัทต่างๆ ในหลายประเทศที่ประสบความสำเร็จ เช่น จากกลุ่มธุรกิจเจอาร์คิวชูของประเทศญี่ปุ่น ที่ไม่ได้มีเฉพาะการบริหารสินทรัพย์ แต่เข้าไปลงทุนในบริษัทรายย่อยใน ประเภทธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พัฒนาอาคารสำนักงาน คอนโดมิเนียม โรงแรม ห้างสรรพสินค้า”
ที่มา: หนังสือพิมพ์กรุงเทพธุรกิจ
