'เซ็นทรัลพัฒนา' ชิงขุมทรัพย์ภูเก็ต โหมลงทุน'คอนโด'เจาะโลคัล-ทัวริสต์
บุษกร ภู่แส กรุงเทพธุรกิจ
“ภูเก็ต” นับเป็นเมืองท่องเที่ยวระดับโลกฝั่งทะเลอันดามัน ซึ่งก่อนวิกฤติโควิด-19 สร้างรายได้เข้าประเทศปีละกว่า 4 แสนล้านบาท ปัจจุบันยังคง เป็นจังหวัดที่มีจีดีพีสูงอันดับ 2 รองจาก กรุงเทพฯ มูลค่าเศรษฐกิจถึง 2.51 แสนล้านบาท แม้ 3 ปีที่ผ่านมาเผชิญกับปัจจัยลบทางเศรษฐกิจ (Economic Shock) ทำให้ จีดีพีต่อประชากรลดลง! ด้วยรายได้หลักของจังหวัด 90% มาจากการท่องเที่ยวที่กระทบหนัก
แต่หลังโควิดคลี่คลายนักท่องเที่ยว ต่างชาติมาเยือนภูเก็ต ช่วงครึ่งแรกปี 2566 จำนวน 2.3 ล้านคน คาดปี 2567 เพิ่มขึ้นเป็น 4-5 ล้านคน ประกอบกับนโยบายของรัฐบาลใหม่มุ่งกระตุ้นท่องเที่ยวไทยในฐานะเครื่องยนต์หลัก ล่าสุดรัฐบาล “เศรษฐา 1” ประกาศนโยบายฟรีวีซ่าคนจีน และมีแนวคิดขยายระยะเวลาให้คนรัสเซียอยู่ไทยนานขึ้น รวมถึงการสร้างสนามบินที่ จ.พังงา เพิ่ม เพื่อรองรับปริมาณนักท่องเที่ยวที่เข้ามาเหล่านี้จะทำให้การท่องเที่ยวภูเก็ตกลับมาฟื้นตัว 100% ในปี 2567 เป็นสัญญาณบวกดึงดูด ดีเวลลอปเปอร์รายใหญ่ รุกขยายพอร์ตอสังหาฯ บนเกาะแห่งนี้
กรี เดชชัย กรรมการผู้จัดการใหญ่ธุรกิจที่อยู่อาศัย บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ของไทยในรูปแบบ Retail-led mixed use ได้แก่ ธุรกิจศูนย์การค้าเซ็นทรัล ที่พักอาศัย อาคารสำนักงาน และโรงแรมทั่วประเทศ กล่าวถึงตลาดคอนโดในภูเก็ตว่า แบ่ง 2 ประเภท คือ ซิตี้คอนโด เป็นลูกค้าต่างชาติจะอยู่ชายฝั่งติดวิวทะเล ระดับราคาเกิน 200,000 บาทต่อตารางเมตร ส่วนซิตี้คอนโดในเมืองราคา 100,000 บาทต่อตารางเมตร ส่วนใหญ่ เป็นลูกค้าคนไทยและต่างชาติ โดยเฉพาะกลุ่มชาวต่างชาติที่เข้ามาทำงานและพำนักอยู่ในประเทศไทยเข้ามาเช่าจำนวนมากทั้งรัสเซีย สหรัฐ โดยห้องขนาด 28 ตารางเมตร ค่าเช่า 15,000 บาทต่อเดือน เฉลี่ยผลตอบแทน (Yield) 6%
“ประสบการณ์ที่ทำคอนโดขาย 18 จังหวัด ราคาขายเฉลี่ย 75,000-80,000 บาทต่อตารางเมตร หรือ ห้องราคา 2 ล้านกว่าบาทไม่ว่าจะเป็นเชียงใหม่ เชียงราย โคราช ค่าเช่าดีมาก ขณะที่คอนโดในกรุงเทพฯ ห้องละ 3 ล้านบาท ค่าเช่า 10,000 บาท ผลตอบแทนดีกว่า เพราะต้นทุนต่ำกว่า ที่สำคัญคอนโดอยู่ในบริเวณศูนย์การค้าหาเช่าไม่ค่อยได้”
ทั้งนี้ ลูกค้าเป้าหมายกลุ่มแรกที่ซื้อคอนโดจะเป็นกลุ่มที่มีกำลังซื้อ ยอดการปฏิเสธสินเชื่อน้อย บริษัทจึงเน้นพัฒนาพื้นที่ส่วนกลางให้ดึงดูดใจ เช่น ทำฟิตเนสให้ใหญ่ที่สุดในเมือง มีสตีมและซาวน่า มีสระว่ายน้ำ เพราะลูกค้าส่วนหนึ่งซื้อไว้เพื่อออกกำลังกายเสร็จแล้วไปรับประทานอาหารในศูนย์การค้าแล้วขับรถไปนอนบ้าน
“ใน 1 สัปดาห์ ลูกค้าจะมาว่ายน้ำ 1-2 ครั้ง หรือเวลามีแขก จะมาเปิดห้องให้พัก หรือซื้อคอนโดให้ลูกอยู่เพื่อความเป็นส่วนตัว เช้ามาลูกไปทำงานซึ่งเป็นธุรกิจของครอบครัว เย็นกลับมานอนคอนโด ลูกค้ากลุ่มนี้มีสัดส่วน ถึง 75%”
ลูกค้ากลุ่มที่สอง เป็นกลุ่มที่ซื้อคอนโดเพื่อลงทุนปล่อยเช่ามีสัดส่วน 25% ซึ่งคนเช่าและคนปล่อยเช่าชื่นชอบเพราะได้สิทธิพ่วงในการใช้บริการต่างๆ ในโครงการได้
ปัจจัยดังกล่าวจึงเป็นเหตุผลให้ “เซ็นทรัลพัฒนา” ขยายพอร์ตธุรกิจที่อยู่อาศัย ในจังหวัดภูเก็ต ภายใต้งบลงทุน 5,000 ล้านบาท ช่วง 5 ปี แบ่งพัฒนา 3 เฟส นำร่องเฟสแรกคอนโดโลว์ไรส์ 8 ชั้น แบรนด์ “ฟีล” (PHYLL) บนพื้นที่ 6 ไร่ จำนวน 3 อาคาร 439 ยูนิต มูลค่า 1,500 ล้านบาท ราคาเริ่มต้น 2.69- 6 ล้านบาท ปัจจุบันมียอดขาย 70% มีสัดส่วนจากคนไทย 85% ต่างชาติ 15% ส่วนยอดขายอีก 30% จะเปิดขายเดือน พ.ย.นี้ คาดปิดการขายสิ้นปี 2566
เฟส 2 เริ่มพัฒนาปี 2567 จำนวน 3 อาคาร 300 ยูนิต ส่วนเฟส 3 มีแนวคิดพัฒนาเป็น “เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์” จำนวน 300 ยูนิต ค่าเช่า 30,000-40,000 บาทต่อเดือน รองรับกลุ่มต่างชาติเป็นหลัก โดยเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์มีแผนขยายไปจังหวัดอื่น และหนึ่งในนั้น คือ ทำเลย่านพระราม 9 ในกรุงเทพฯ
เป็นโมเดลที่รองรับชาวต่างชาติที่ เข้ามาทำงานและพำนักอยู่ในประเทศไทย ที่มีแนวโน้มเพิ่มขึ้น ทั้งคนที่ย้ายถิ่นฐานมาสร้างครอบครัว เดินทางมาทำงานตามการขยายตัวของธุรกิจข้ามชาติ หรือพักผ่อนระยะยาว เป็นการสร้างรายได้ประจำ (Recurring income) ให้เซ็นทรัลพัฒนา เป็นกลุ่มที่มีศักยภาพในอนาคต
ไตรมาส 4 บริษัทมีแผนเปิดตัว 4 โครงการ เป็นบ้าน 3 โครงการ ภายใต้แบรนด์ใหม่ “นิรดา” ปักหมุดย่านพระราม2, เอกชัย และ อยุธยา และโครงการคอนโด “เอสเซ็นท์“ย่านบางนา คาดสิ้นปีธุรกิจที่อยู่อาศัยจะมียอดโอน 5,500 ล้านบาท มีสัดส่วนรายได้กว่า 10% ของรายได้รวมบริษัท ต่อไปขยับขึ้น เป็น 15-20%
“หากมีโอกาสและจังหวะเหมาะสม ก็มีแผนซื้อที่ดินเพิ่มเพื่อพัฒนาโครงการแนวราบในภูเก็ต แต่ราคาที่ดินในภูเก็ตหลังโควิดขยับเพิ่มขึ้น 5 เท่า ขึ้นอยู่กับทำเล เช่น ลากูนา 20-30 ล้านบาทต่อไร่ บางทำเลสูงถึง 60 ล้านบาทต่อไร่ เจ้าของส่วนใหญ่เป็นคนมีฐานะ ถ้าไม่ได้ราคาดี ก็ไม่ขาย ทำให้ราคาที่ดินสูงขึ้นและ หายากขึ้น”
ที่มา: หนังสือพิมพ์กรุงเทพธุรกิจ
