เงินเฟ้อ-ดบ.พุ่งกดกำลังซื้อ แบงก์เข้มยอดปฏิเสธสินเชื่อกระฉูด อสังหาฯ แก้เกมดึง Nonbank ทำเช่าซื้อ

อสังหาริมทรัพย์

          แม้ว่าแนวโน้มการฟื้นตัวของเศรษฐกิจไทยจะดีวัน ดีคืน เพราะได้รับปัจจัยหนุนจากภาคการท่องเที่ยวที่ขยายตัวสูงเกินกว่าคาดการณ์ ทำให้ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์เชื่อมั่นว่าปี 66 นี้จะเป็นปีที่ภาคธุรกิจอสังหาฯจะกลับมาฟื้นตัวได้เทียบเท่าตลาดในปี 62 โดยเฉพาะเมื่อพิจารณาถึงดีมานด์ที่อยู่อาศัยจากกลุ่มนักท่องเที่ยว และนักลงทุนต่างชาติที่ต้องการ ซื้อที่อยู่อาศัยในประเทศไทยซึ่งพบว่ามีแนวโน้มเพิ่มสูงขึ้น และคาดว่าจะเป็นปัจจัยหนุนให้ตลาดอสังหาฯในปีนี้ขยายตัวได้ดี

          อย่างไรก็ตาม แม้ว่าดีมานด์ที่อยู่อาศัยฝั่งลูกค้าต่างชาติจะทยอยฟื้นตัวกลับมา และมีแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้น แต่เมื่อพิจารณาในฝั่งของลูกค้าหรือผู้บริโภคคนไทยแล้ว ต้องยอมรับว่าสถานการณ์ไม่สู่จะดีเท่าไหร่ เนื่องจากกำลังซื้อของผู้บริโภคยังคงไม่ฟื้นตัวอย่างที่คาดการณ์ไว้ ขณะที่ภาวะเงินเฟ้อ ราคาสินค้าวัสดุก่อสร้าง ค่าแรง ต้นทุนพลังงานที่สูงขึ้นทำให้ราคาที่อยู่อาศัยขยับเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง

          ปัจจัยดังกล่าวทำให้สถาบันการเงิน กลับมาเข้มงวดการพิจารณาปล่อยสินเชื่อเงินกู้เพื่อที่อยู่อาศัยมากขึ้น สิ่งที่ตามมาคือ อัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่เพิ่มมากขึ้น ผู้บริโภคชะลอการตัดสินใจซื้อ หรือชะลอแผนการซื้อที่อยู่อาศัยออกไป ส่งผลให้ ณ ไตรมาสที่ 2/66 นี้ ยอดขายที่อยู่อาศัยในตลาดรวมไม่ได้เติบโตอย่างที่หลายๆ ฝ่ายคาดการณ์ หรือหวังไว้ เมื่ออัตราการปฏิเสธสินเชื่อเพิ่มขึ้น แนวทางที่ผู้ประกอบการอสังหาฯ นำเข้ามาใช้แก้ปัญหาให้กับลูกค้าที่มีปัญหาการเข้าถึงแหล่งเงินกู้ในปัจจุบันคือ การพึ่งพาธุรกิจการเงินที่ไม่ใช่ธนาคาร หรือที่เรียกว่า “Nonbank” ดร.เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กรรมการผู้จัดการบริษัทเสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า นับตั้งแต่วิกฤต โควิดลากยาวเข้ามาปีที่ 4 ส่งผลกระทบที่เกิดขึ้นคือ คนไทย จำนวนไม่น้อยประสบปัญหาทางการเงินและภาระสินเชื่อที่อยู่อาศัย ส่วนหนึ่งเกิดจากภาวะเศรษฐกิจที่รุมเร้าทั้งภาวะเงินเฟ้อ อัตราดอกเบี้ยขาขึ้น ค่าครองชีพสูงขึ้น เงินเก็บเงินออมลดลง เหล่านี้ล้วนทำให้ความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยของผู้บริโภคลดลงอย่างเห็นได้ชัด

          ขณะที่คณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) มีมติปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยนโยบายร้อยละ 0.25 ต่อปี จากร้อยละ 1.50 เป็นร้อยละ 1.75 ต่อปี จากการที่อัตราดอกเบี้ยปรับตัวขึ้นนั้นถือเป็นปัจจัยลบที่มีผลต่อภาคอสังหาฯ เพราะทำให้ศักยภาพในการซื้อที่อยู่อาศัยของผู้บริโภคลดลง ราคาบ้านเพิ่มขึ้นสวนทางกันระหว่างดอกเบี้ยขึ้นกับความสามารถในการซื้อของคนที่ยังฟื้นไม่เต็มที่นั้น ทำให้กู้ซื้อบ้านหรือขอสินเชื่อยากขึ้น ยอดปฏิเสธสินเชื่อก็จะเพิ่มขึ้นตามไปด้วย ประกอบกับหนี้ครัวเรือนอยู่ในเกณฑ์ที่สูง สะท้อนให้เห็นว่าตลาดอสังหาฯปีนี้แนวโน้มไม่สดใสอย่างที่คาดการณ์

          การที่สถาบันการเงินเองมีนโยบายคุมเข้มการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัย ทำให้การขอสินเชื่อบ้านของผู้บริโภคยากมากขึ้น สิ่งที่เกิดขึ้นคือ อัตราการถูกปฏิเสธสินเชื่อพุ่งขึ้นอย่างต่อเนื่อง จน กลายเป็นปัญหาใหญ่ที่มีแนวโน้มเพิ่มขึ้น โดยเฉพาะราคาบางพื้นที่อัตราปฏิเสธสินเชื่อสูงถึงกว่า 50% การซื้อที่อยู่อาศัยระดับราคา 1-2  ล้านบาท และ 3-5 ล้านบาท กลุ่มคนที่มีรายได้จากเงินเดือนประจำ โดยคนกลุ่มนี้จะมีภาระหนี้สินอื่นๆอยู่แล้ว เช่น ภาระการผ่อนรถยนต์ หรือหนี้บัตรเครดิตที่เกิดจากการซื้อสินค้าอุปโภคบริโภค เป็นต้น แต่อย่างไรก็ตาม ปัญหาการกู้ซื้อบ้านไม่ผ่านไม่ใช่แค่ปัญหาการไม่เตรียมเงินเก็บเงินออมของบุคคล ไม่ใช่แค่ปัญหาวินัยทางการเงินของบุคคล แต่ส่วนหนึ่งเกิดจากปัญหาโครงสร้างเศรษฐกิจของประเทศ และสถานการณ์เศรษฐกิจโลกที่สะสมมาก่อนหน้านี้ด้วยเช่นกัน

          การปฏิเสธสินเชื่อบ้านที่มีแนวโน้มเพิ่มสูงขึ้นนี้ ทำให้ เสนาฯ ต้องกลับมาวางแผนและแนวทางการแก้ปัญหาให้กับลูกค้าที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยของเสนาฯ แต่ต้องประสบปัญหาการขอสินเชื่อ ซึ่งแน่นอนว่าจะส่งผลกระทบกับยอดขายของบริษัทด้วย ล่าสุด เสนาเปิดธุรกิจใหม่ในเครือภายใต้ชื่อ “เงินสดใจดี” เป็นทางเลือกใหม่สำหรับคนที่ต้องการมีบ้านเป็นของตัวเองแต่ขาดสภาพคล่องทางการเงิน หรือติดปัญหาต่างๆ

          โดยมีทางเลือกให้แก่ลูกค้าที่มีแนวโน้มอาจกู้สินเชื่อบ้านไม่ผ่านสามารถมาใช้บริการทางเลือกได้ ประกอบไปด้วย 1. บริการสินเชื่อเช่าซื้อ เพื่อสามารถเข้าอยู่ในบ้าน/คอนโดฯ ได้ทันที จากนั้นทยอยผ่อนชำระเงินกู้ซึ่งจะหักเงินต้นอย่างต่อเนื่อง จนถึงจุดที่เงินต้นลดมาอยู่ในระดับที่ลูกค้าน่าจะสามารถกู้สินเชื่อบ้านได้ จะมีการส่งต่อลูกค้าให้กู้สินเชื่อบ้านจากธนาคารแทนเข้าสู่ระบบผ่อนบ้านปกติ  2. สินเชื่อเพื่อชำระค่าทำสัญญา 3. สินเชื่อดอกเบี้ยต่ำเพื่อลดภาระดอกเบี้ย เป็นต้น

          นอกจาก เสนาฯ แล้ว “สิริ เวนเจอร์ส” บริษัทร่วมทุนระหว่าง บมจ.แสนสิริ และ บมจ.ธนาคารไทยพาณิชย์ คืออีกหลังบริษัทที่มองเห็นถึงปัญหา และแนวโน้มการเข้าถึงแหล่งเงินกู้เพื่อที่อยู่อาศัยที่ลดลงของกลุ่มผู้บริโภคที่ต้องการซื้อบ้านหรือที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง และได้เปิดตัว “JUZMATCH” แพลตฟอร์มการซื้อขาย อสังหาฯ รูปแบบใหม่ โดย Juzmatch จะเป็นแพลตฟอร์มในการเช่าซื้ออสังหาฯ ซึ่งจะเข้ามาช่วยลดข้อจำกัด ในการซื้อ, ขาย และลงทุนในอสังหาฯให้กับลูกค้า เช่น การเช่าซื้ออสังหาฯ ซึ่งมุ่งเน้นในการแก้ปัญหาให้กับลูกค้าที่ต้องการซื้ออสังหาฯ แต่ไม่สามารถกู้ ธนาคารได้ ดังนั้นการเช่าซื้อ เป็นทางเลือกใหม่ในการซื้อ อสังหาฯ สำหรับผู้ที่ยัง ไม่พร้อมในการกู้ธนาคาร โดยการทำสัญญาเช่าพร้อมได้สิทธิ์ ในการซื้อทรัพย์นั้นๆ ในราคาที่ตกลงกันไว้

          สำหรับ แพลตฟอร์ม “J UZMA TCH” เป็นแพลตฟอร์มการเช่าซื้อและลงทุนอสังหาฯ ที่สร้างโมเดลธุรกิจใหม่ ซึ่งทำหน้าที่เชื่อมต่อคนสามกลุ่มเข้าด้วยกัน ประกอบด้วย 1. ผู้บริโภคที่ต้องการซื้อบ้าน แต่มีข้อจำกัดในการกู้ธนาคาร 2. กลุ่ม ผู้ที่สนใจลงทุนอสังหาฯ แต่ไม่มีประสบการณ์ และ 3. กลุ่มเจ้าของทรัพย์หรือบริษัทอสังหาฯ ที่ต้องการขายที่อยู่อาศัย โดย Juzmatch  มีระบบป้องกันความเสี่ยงจากโครงสร้างของโมเดลธุรกิจ ที่รับประกันความเสี่ยงทุกด้านให้กับคุณ พร้อมทีมงานคอยให้คำแนะนำและดูแลช่วยเหลือตลอดอายุสัญญา

          ทั้งนี้ หลังการเปิดบริโภค “Juzmatch” ในปี 64 ปรากฏว่า “Juzmatch” ได้รับการตอบรับที่ดีมาก โดยมีลูกค้าเข้ามาใช้บริการมากกว่า 200 ราย และสามารถสร้างผลตอบแทนให้ นักลงทุนมากกว่า 200 คน คิดเป็นมูลค่ากว่า 1,000 ล้านบาท การเกิดขึ้นของ “Juzmatch” ในปัจจุบัน ทำให้ “Juzmatch"กลายเป็นหนึ่งใน ธุรกิจNonbank ที่แก้ปัญหาและตอบโจทย์การเข้าถึงสินเชื่อของผู้บริโภคที่ต้องการซื้อบ้านได้อย่างเหมาะเจาะ

          เนื่องจาก “Juzmatch” เป็นโมเดลธุรกิจที่มุ่งแก้อุปสรรค (Pain Point) ของผู้บริโภคที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยแต่มีปัญหาการขอสินเชื่อจากสถาบันการเงิน ดังนั้น การที่ “Juzmatch” เข้ามาเสนอทางเลือกให้กับกลุ่มผู้บริโภคผู้ที่อยากมีบ้าน แต่ยังไม่พร้อมกู้ธนาคาร จึงเป็นการเปิดโอกาสให้เช่าซื้อที่อยู่อาศัยและปรับปรุงเครดิตจนสามารถเป็นเจ้าของบ้านได้ นอกจากนี้ยังเปิดโอกาสให้นักลงทุนที่ไม่มีประสบการณ์ สามารถเข้าแปลงทุนอสังหาฯได้ ขณะเดียวกันยังสามารถช่วยให้บริษัทอสังหาฯ ที่ต้องการขายที่อยู่อาศัยเข้าถึงตลาดกลุ่มลูกค้าใหม่ บนระบบป้องกันความเสี่ยงจากโครงสร้างของโมเดลธุรกิจ ที่รับประกันความเสี่ยงทุกด้าน ด้วยทีมงานมืออาชีพที่จะคอยให้คำแนะนำและดูแลช่วยเหลือตลอดอายุสัญญา

          “ในระยะเวลาเพียง 2 ปีที่ JUZMATCH ได้เปิดให้บริการ พบว่ามีลูกค้าที่เข้ามาใช้บริการ และ “Juzmatch” สามารถส่งมอบบ้านและที่อยู่อาศัยได้แล้วกว่า 700 ยูนิต คิดเป็นมูลค่าทรัพย์สินในโมเดลเช่าซื้อกว่า 3,000 ล้านบาท แม้ว่าจะอยู่ในช่วงสถานการณ์การแพร่ระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 แต่ก็ยังสามารถสร้างการเติบโตได้ถึง 100% ต่อปีเลยทีเดียว”

          นายณัฏฐ์ บุญญาภิบาล COO & CoFounder JUZMATCH กล่าวว่า ปัจจุบัน แพลต ฟอร์ม JUZMATCH มีผู้ใช้กว่า 1,500 ราย แบ่งเป็น กลุ่มซื้ออสังหาฯ 800 ราย กลุ่มนักลงทุนอสังหาฯ 300 ราย และผู้ขายอสังหาฯ 400 ราย และตั้งเป้าว่าในปี 66นี้ จะมีจำนวนผู้ใช้แพลตฟอร์มเพิ่มขึ้นเป็น 2,500 ราย และเพื่อกระจายไปยังกลุ่มลูกค้าที่หลากหลายให้เป็นที่รู้จักมากขึ้น JUZMATCH ได้มีการจับคู่ผู้เช่าซื้อและนักลงทุนแล้ว 18 จังหวัดทั่วประเทศ

          โดยแบ่งการจับคู่ระหว่างผู้เช่าซื้ออสังหาฯมือหนึ่ง 87% และเป็นการจับคู่เช่าซื้ออสังหาฯมือสอง 13% โดยอสังหาฯกว่า 75% เป็นอสังหาฯของบริษัทที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ ทั้งนี้ ในปี 66 จะมีการเดินหน้าพัฒนาผลิตภัณฑ์การลงทุนใหม่ให้ ตอบโจทย์นักลงทุนมากขึ้น อาทิ การลงทุนด้วยเงินสด โดยสามารถลงทุนและร่วมเป็นเจ้าของบางส่วนในสินทรัพย์นั้น

          ในปี 66 เรายังเชื่อมั่นว่าธุรกิจอสังหาฯ จะมีแนวโน้มการฟื้นตัวที่ชัดเจน เนื่องจากกำลังซื้อของคนในประเทศเริ่มฟื้นตัวแล้ว การกลับเข้ามาของชาวต่างชาติ นักท่องเที่ยวในประเทศไทย รวมถึง แนวโน้มการเช่าซื้อที่อยู่อาศัยก็เพิ่มขึ้น เช่นกัน เนื่องจากกลุ่มผู้มีข้อจำกัดในการซื้อบ้านมีจำนวนสูงขึ้น

          โดยเฉพาะกลุ่มผู้มีอาชีพอิสระ ค้าขายออนไลน์ อ้างอิงจากข้อมูลธนาคารพาณิชย์ พบว่า มีการปฏิเสธสินเชื่อที่อยู่อาศัยของลูกค้ากลุ่มดังกล่าวสูงกว่า 100,000 ล้านบาท ในแต่ละไตรมาส สะท้อนให้เห็นชัดเจนว่ายังมีคนประสบปัญหาเข้าถึงแหล่งเงินกู้เพื่อที่อยู่อาศัย ซึ่งเป็นปัจจัยพื้นฐานที่จำเป็นของชีวิต ประกอบกับดัชนีการเติบโตของราคาอสังหาริมทัพย์เพิ่มสูงขึ้นทุกปี ทำให้ผู้ที่ไม่สามารถเข้าถึงแหล่งเงินกู้ได้ ต้องใช้เงินสดมากขึ้นทุกปีเพื่อซื้อบ้าน ทั้ง 2 ปัจจัยล้วนเป็นโอกาสให้ JUZMATCH เข้าไปเติมเต็มความต้องการของตลาดและปลดล็อกการครอบครองที่อยู่อาศัยได้ง่ายขึ้น

          ด้าน นายณัฏฐพร กลั่นเรืองแสง กรรมการผู้อำนวยการฝ่ายปฏิบัติการ บริษัท เรียลแอสเสท ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด หรือ REAL ASSET กล่าวถึงสถานการณ์ในเรื่องของความสามารถของลูกค้าในการขอสินเชื่อที่อยู่อาศัยว่า เนื่องจากในช่วงที่เกิดโควิด-19 ลูกค้าหลายรายประสบปัญหาในเรื่องภาระหนี้สิน ทำให้เมื่อพิจารณาขอสินเชื่อจะไม่ผ่านเกณฑ์เครดิตสกอริ่งของธนาคาร ดังนั้น ทาง REAL ASSET กำลังเจรจากับพันธมิตรผู้ให้บริการทางการเงินที่ไม่ใช่สถาบันการเงิน (Non-bank) เพื่อเข้ามาช่วยเหลือเรื่องเคลียร์หนี้ส่วนบางประเภท หรือ การสร้างประวัติทางการเงินที่ดีขึ้น เช่น การแก้ไขเรื่องหนี้บัตรเครดิต โดยที่บริษัทอาจจะเข้าไปค้ำประกันให้ เมื่อผ่านระยะ 4-6 เดือนแล้ว ลูกค้ารายนี้มีฐานะการเงินที่ดีขึ้น สามารถยื่นขอสินเชื่อกับธนาคาร และโอนกรรมสิทธิ์ในที่อยู่อาศัยได้ โดยในหลักเกณฑ์การดูแลเรื่องหนี้สินจะไม่เกิน 10% ของราคาบ้าน ทั้งนี้ ลูกค้ารายนั้นๆ อาจจะมีค่าใช้จ่ายในเรื่องอัตราดอกเบี้ยที่สูงกว่าปกติในการชำระหลังจากโอนบ้านแล้ว

          “วิธีการนี้จะทำให้เราไม่มีเรื่องต้นทุนค่าการตลาดมาก แทนที่จะเพิ่มเป้าต้องสร้างยอดขายจากเดิม 10 ราย เพิ่มเป็น 15 ราย แต่หากเรารอได้ แล้วลูกค้ามีความตั้งใจในการซื้อและโอน เราอาจจะไม่หาซัปพลายของลูกค้ามากเกินไป”

          JUZMATCH สตาร์ทอัปในเครือ ‘แสนสิริ’ ชูจุดแข็งโมเดลธุรกิจตอบโจทย์อสังหาฯ 4.0 โตเกิน 100% 2 ปีซ้อน ตั้งเป้าปีนี้โต 66 % จับคู่อสังหาฯเพิ่ม 600 หลัง พร้อมพัฒนาแพลตฟอร์มการลงทุนและเช่าซื้อเพิ่ม

          JUZMATCH แพลตฟอร์มการเช่าซื้อ และลงทุนอสังหาฯ แห่งแรกของไทย หนึ่งในสตาร์ทอัปที่ ‘แสนสิริ’ ร่วมลงทุน โชว์ความสำเร็จส่งมอบบ้านไปแล้วกว่า 700 หลัง สร้างมูลค่าทรัพย์สินในโมเดลเช่าซื้อทะลุ 3,000 ล้านบาท ภายในระยะเวลาเพียง 2 ปี มีผู้ใช้แพลตฟอร์มกว่า 1,500 ราย ภายใต้โมเดลธุรกิจใหม่ หวังแก้ Pain Point ในวงการอสังหาฯ จับตลาดกลุ่มคนที่กู้สินเชื่อบ้านยาก พร้อมเป็นตัวกลางเชื่อมโยงคน 3 กลุ่ม ตอบโจทย์ได้ตรงจุดมากขึ้น ได้แก่ กลุ่มแรก ผู้ซื้อ ผู้ที่อยากมีบ้าน แต่ ติดข้อจำกัดในการกู้ธนาคาร กลุ่มที่สอง นักลงทุน ช่วยลดความเสี่ยง และบริหารจัดการทรัพย์ให้ และกลุ่มที่สาม ผู้ขาย เจ้าของทรัพย์หรือบริษัทพัฒนาอสังหา ริมทรัพย์ ที่ต้องการขายทรัพย์ง่ายขึ้น ทั้งนี้ ในปี 2566 พบสัญญาณตลาดอสังหาฯ ฟื้นตัวจากกำลังซื้อภายในและต่างชาติ ตั้งเป้าส่งมอบบ้าน 600 หลัง เติบโต 66% มูลค่าสะสมกว่า 3,000 ล้านบาท ตั้งเป้าเพิ่มผู้ใช้แพลตฟอร์มแตะ 2,500 ราย

ที่มา: ผู้จัดการรายวัน 360 องศา