อสังหาฯปูพรมโครงการใหม่ ลุยเปิดบ้าน-คอนโดฯเจาะตลาดชานเมือง

หลังสัญญาณเงินเฟ้อ-ดบ.ชะลอตัว

          อสังหาริมทรัพย์

          ภาพการขยายตัวของภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ที่กลับมามีอัตราการขยายตัวดีขึ้น ทั้งในด้าน ยอดขายและการลงทุนเปิดตัวโครงการใหม่ใน ช่วงครึ่งปีแรก ทาให้ผู้ประกอบการอสังหาฯ มีความเชื่อมั่นในการฟื้นตัวของตลาดในปลายปีนี้มากขึ้น โดยเฉพาะหลังจากที่อัตราเงินเฟ้อโลกเริ่มชะลอ ตัวลง ทั้งนี้ ดัชนีชี้นาเศรษฐกิจของสหรัฐอเมริกา และยุโรปในปัจจุบันส่งสัญญาณชะลอตัวลงแล้ว แต่การชะลอตัวลงของอัตราเงินเฟ้อจะมาพร้อมๆ การหดตัวของเศรษฐกิจ โดยดัชนีชี้วัดเงินเฟ้อที่มีการนามาพิจารณาไม่ว่าจะเป็นฝั่งของการผลิต หรือต้นทุนการผลิต

          การชะลอตัวลงของอัตราเงินเฟ้อในขณะนี้ นับว่าส่งผลดีต่อตลาดอสังหาฯเพิ่มมากขึ้น เพราะทำให้โอกาสที่ เฟด หรือธนาคารกลางสหรัฐอเมริกา ชะลอการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ย ซึ่งจะมีผลโดยตรงต่อการปรับขึ้นดอกเบี้ยของธนาคารพาณิชย์ทั่วโลก รวมถึงธนาคารพาณิชย์ของไทยด้วย ซึ่งแน่นอนว่าย่อมส่งผลดีต่อกำลังซื้อผู้บริโภค ดังนั้น แม้ว่าเทรนด์ดอกเบี้ยจะยังอยู่ในช่วงขาขึ้นแต่ไม่ได้รุนแรงอย่างที่มีการคาดการณ์ก่อนหน้านี้ ประกอบกับสัญญาณเงินเฟ้อที่ลดลงจะมีผลทำให้ใน ช่วงปลายปี65 กำลังซื้อเริ่มดีขึ้นทำให้ผู้บริโภคกลับมาตัดสินใจซื้อดีขึ้นด้วย

          อย่างไรก็ตาม แม้ว่าในฝั่งของอเมริกาและยุโรปนั้น เศรษฐกิจจะเริ่มเข้าสู่ภาวะถดถอยหลังการชะลอตัวลงของอัตราเงินเฟ้อ แต่ในฝั่งของเศรษฐกิจไทยนั้นยังอยู่ในช่วงของการฟื้นตัว ซึ่งเป็นการทยอยฟื้นตัวต่อจากปี 64 ที่ผ่านมาโดยคาดการณ์ว่าไตรมาสที่ 2 นี้เศรษฐกิจไทย จะมีอัตราการขยายตัวอยู่ที่ 2.5 % ซึ่งแม้ว่าจะต่ำกว่า คาดการณ์ที่วางไว้ 3% เนื่องจากตัวเลขการส่งออก ต่ำกว่าตัวเลขการนำเข้าทำให้ยอดการส่งออกติดลบ ขณะที่ภาคการท่องเที่ยวพึ่งเริ่มกลับมาขยายตัว นอกจากนี้ตัวเลขการลงทุนโครงการภาครัฐก็มีเพียงเล็กน้อย มีผลให้ตัวเลขการเติบโตของเศรษฐกิจไทยในไตรมาส 2 ยังต่ำกว่า คาดการณ์

          ทั้งนี้ แม้ว่าการขยายตัวของเศรษฐกิจจะต่ำกว่าประมาณการ แต่เนื่องจากเศรษฐกิจไทยยังอยู่ในทิศทางของการฟื้นตัวที่ดีต่อเนื่อง ประกอบกับการปรับดอกเบี้ยอาจจะไม่รุนแรงอย่างที่คาดการณ์ไว้เช่นก่อนหน้า โดยคาดว่าปีนี้จะมีการปรับดอกเบี้ย 2 ครั้ง คือ ภายในเดือน ส.ค. ซึ่งมีการปรับไปแล้ว 0.25% และไปปรับอีกครั้งในเดือน พ.ย. ทำให้ภาพเศรษฐกิจไทยยังคงมีการฟื้นตัวอย่างค่อยเป็นค่อยไปนั้น โดยภาคธุรกิจอสังหาฯยังคงเป็นภาคธุรกิจที่เติบโตได้ดี เนื่องจากในช่วงที่ผ่านมาการฟื้นตัวของ อสังหาฯเป็นภาคธุรกิจที่ไม่เคยติดลบ โดยมีอัตราการขยายตัวในไตรมาสที่ 2 อยู่ที่ 2.4% ซึ่งเป็นการฟื้นตัวที่ล้อมไปกับภาคธุรกิจโรงแรมและการท่องเที่ยว หลังมีการเปิดประเทศรับนักท่องเที่ยวต่างชาติซึ่งมีดีมานด์ขยายตัว ต่อเนื่อง

          ภาพการฟื้นตัวของตลาดอสังหาฯที่ยังคงมีความต่อเนื่อง ท่ามกลางสถานการณ์เงินเฟ้อและเศรษฐกิจที่ขยายตัวได้ต่ำกว่าประมาณการนี้ สอดคล้องกับคาดการณ์ของ “ลุมพินี วิสดอม แอนด์ โซลูชั่น” ในเครือ LPN ซึ่งคาดการณ์แนวโน้มการเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑลในปี 2565 ไว้ว่า บริษัท อสังหาฯยังเดินหน้าเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัย ทั้ง อาคารชุดและบ้านพักอาศัยอย่างต่อเนื่อง โดยครึ่งปีแรกมีโครงการเปิดใหม่ 163 โครงการ เพิ่มขึ้น 45% จากปีก่อน โดยมีจำนวนหน่วย 51,946 หน่วย คิดเป็นมูลค่า 188,373  ล้านบาท เติบโต 121%

          โดยโครงการที่เปิดใหม่แบ่งออกเป็นโครงการคอนโดมิเนียม 48 โครงการ จำนวน 30,579 หน่วย เพิ่มขึ้น 321% คิดเป็นมูลค่า 78,078 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 40% จากช่วงเดียวกันของปี 2564 และมีอัตราการขายเฉลี่ยที่ 33% ขณะที่โครงการแนวราบมีการเปิดตัว  115 โครงการ คิดเป็น 21,367 หน่วยเพิ่มขึ้น 49% และ มีมูลค่า 110,295 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 48% เมื่อเทียบกับระยะเดียวกันของปี 2564 โดยมีอัตราการขาย เฉลี่ย 12%  ต่อโครงการต่อเดือน

          สำหรับแนวโน้มการเปิดตัวโครงการใหม่ในช่วงครึ่งหลังของปี 2565 นี้ คาดว่าบริษัทอสังหาฯ จะยังคงมีแผนเปิดตัวโครงการใหม่ต่อเนื่อง แม้แนวโน้มเศรษฐกิจในช่วงครึ่งหลังของปี 2565 จะยังชะลอตัวจากสถานการณ์สงครามระหว่างรัสเซีย-ยูเครน ซึ่งผลักดันในราคาน้ำมัน และราคาสินค้าอุปโภค-บริโภค และมีผลต่ออัตราเงินเฟ้อที่สูงขึ้นแต่ผู้ประกอบการอสังหาฯ จะยังคงเดินหน้าเปิดตัวโครงการใหม่ในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล โดยเฉพาะโครงการคอนโดฯ เนื่องจากบริษัทอสังหาฯ มีการชะลอแผนการเปิดตัวโครงการมาต่อเนื่องตั้งแต่ปี 2563-2564 ทำให้จำนวนสินค้าที่พร้อมขายในตลาดลดลง จำเป็นที่จะต้องเปิดตัวโครงการอาคารชุดใหม่ เพื่อสร้างฐานลูกค้าและรายได้ในปี 2565-2567 เนื่องจากคอนโดฯ ต้องใช้ระยะเวลาก่อสร้างและส่งมอบ 18-24 เดือน

          โดย  ลุมพินี วิสดอม แอนด์ โซลูชั่น” คาดการณ์การฟื้นตัวของตลาดอสังหาฯภายใต้สมมุติฐาน การขยายตัวของเศรษฐกิจไทยที่มีอัตราการขยายตัวที่ 3.5-4% และอัตราเงินเฟ้อเฉลี่ยทั้งปีต่ำกว่า 5% สถานการณ์สงครามรัสเซีย-ยูเครนคลี่คลาย ระดับราคาน้ำมันต่ำกว่า 100  เหรียญสหรัฐ/บาร์เรล จะมีการเปิดตัวโครงการอสังหาฯ ใหม่ ในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล จะอยู่ที่ 90,000-102,000 หน่วย คิดเป็นมูลค่า 333,000-408,000 ล้านบาท หรือมีอัตราการเติบโตอยู่ที่ 25-54% เมื่อเทียบกับปี 2564 เป็นอัตราเติบโตที่ใกล้เคียงกับปี 2562 ซึ่งเป็น ช่วงเวลาก่อนเกิดการแพร่ระบาดของ COVID-19

          สอดคล้องกับคาดการณ์ของ ดร.พิสิทธิ์ พัวพันธ์ ผู้อำนวยการสำนักนโยบายเศรษฐกิจมหภาคสำนักงานเศรษฐกิจการคลังกระทรวงการคลัง ซึ่งคาดการณ์ว่า ในไตรมาสที่4หรือปลายปี 2565 นี้ ภาคธุรกิจอสังหาฯ จะกลับมาขยายตัวได้เท่ากับช่วงเดียวกันกับปี2562 ซึ่งเป็นช่วงที่จะเกิดการแพร่ระบาดของเชื้อไวรัส โควิด-19 อย่างไรก็ตาม แม้ว่าตลาดอสังหาฯจะกลับมาขยายตัว ได้ดี แต่สิ่งสำคัญที่น่าเป็นห่วงหลังจากนี้คือ ปัญหาเงินเฟ้อ ซึ่งในธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) และกระทรวงการคลังมีความเห็นตรงกันว่าอัตราเงินเฟ้อของไทยจะปรับตัวขึ้นแตะจุดสูงสุดในไตรมาสที่ 3 ของปีนี้ โดยในเดือน ส.ค. จะเป็นเดือนที่ตัวเลขเงินเฟ้อสูงที่สุด และไตรมาส ที่ 4/65 นี้ระดับเงินเฟ้อจะเริ่มปรับตัวลดลง โดยเฉพาะ การลดลงของราคาน้ำมันหรือพลังงานจะทำให้อัตราเงินเฟ้อในช่วงปลายปีปรับตัวลดลงโดยจะปรับตัวลดลงไปแต่ อยู่ที่ 6-7% และไตรมาสที่1-2 ของปี 2566 จะเริ่มปรับตัวลดลงอีก โดย ธปท.คาดว่าในปี 2566 อัตราเงินเฟ้อน่าจะอยู่ที่ระดับ 2.5%

          *อสังหาฯ ลุยเปิดคอนโดฯชานเมือง

          ล่าสุด นายณัฎฐา คหาปนะ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย จำกัด กล่าวว่า ในไตรมาสที่ 2/2565 นี้ ผู้ประกอบการคอนโดมิเนียมยังคงทยอยฟื้นตัวต่อมาอย่างต่อเนื่อง ซึ่งสอดรับกับภาพเศรษฐกิจไทยที่ทยอยปรับตัวดีขึ้น แม้จะต้องเผชิญกับสภาวะต้นทุนก่อสร้างที่สูงขึ้น อีกทั้งยังมีในเรื่องของอัตราเงินเฟ้อที่ยังคงเพิ่มขึ้นและยังไม่มีทีท่าว่าจะลดลง แม้จะเป็นเรื่องที่ไม่สามารถควบคุมได้แต่ผู้ประกอบการยังทยอยเปิดตัวโครงการใหม่ออกมาอย่างต่อเนื่อง ซึ่งสอดคล้องกับดัชนีความเชื่อมั่นของผู้ประกอบการธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยในภาวะปัจจุบันซึ่งอยู่ที่ระดับ 49.8 จากไตรมาสที่แล้วที่ 47.1 สะท้อนให้เห็นว่าผู้ประกอบการมีแนวโน้มความเชื่อมั่นในการพัฒนาโครงการเพิ่มขึ้น

          โดยผู้ประกอบการอสังหาฯยังมีกลยุทธ์ทางการตลาดเพื่อให้สามารถปิดการขายโครงการให้ได้เร็วที่สุด โดยจะเห็นว่าไตรมาสนี้หลายโครงการพัฒนาเพื่อจับกลุ่มตลาดล่างและจะเน้นราคาถูกเป็นหลัก เพื่อดูการตอบรับของตลาดและเป็นแนวทางในการพัฒนาโครงการใหม่ในอนาคต ในส่วนของโครงการที่สร้างเสร็จพร้อมอยู่ยังมีโปรโมชันช่วยผ่อน 1-3 ปีแรก เป็นต้น เพื่อเป็นตัวช่วยในการตัดสินใจของผู้ซื้อได้ง่ายขึ้น แต่อย่างไรก็ตามค่าครองชีพที่สูงขึ้นอาจทำให้กลุ่มตลาดล่างมีความกังวลและถูกจำกัดงบประมาณที่จะใช้ในการผ่อนมากขึ้น ซึ่งอาจจะส่งผลให้กลุ่มกำลังซื้อที่เป็น Real Demand อ่อนแอลง หากแต่ยังมีกลุ่มนักลงทุนซึ่งเป็นกลุ่มที่จะสามารถ ผลักดันให้ตลาดมีความเคลื่อนไหวได้ในช่วงเวลานี้

          ทั้งนี้ ในไตรมาสที่ 2 ปี 2565 สถานการณ์ของ ซัปพลายคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ มีจำนวนทั้งสิ้น 15,164 หน่วย จำนวนหน่วย ขายได้เพิ่มขึ้น 470.3% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีที่แล้วแต่ลดลง 6.7% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า โดยคอนโดฯเปิดขายใหม่ในไตรมาส ที่ 2 ของปี 2564 อยู่ที่ 2,659 หน่วย โดยคอนโดฯเปิดใหม่จะมีระดับราคาขายเฉลี่ย 40,000-75,000 บาทต่อตารางเมตร (ตร.ม.) เป็นคอนโดฯในระดับเกรด C คิดเป็นอัตราที่ 68% ของจำนวนคอนโดฯที่เปิดขายในไตรมาสนี้ ซึ่งตั้งอยู่ในบริเวณชานเมืองกรุงเทพฯ ทั้งหมด คิดเป็น 88% ในขณะที่ในบริเวณรอบเขตศูนย์กลางธุรกิจ คิดเป็นอัตราส่วน 7% และบริเวณศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) คิดเป็น 5% เท่านั้น

          ส่วนในด้านของความต้องการซื้อคอนโดฯ ในไตรมาส 2 ที่ผ่านมาพบว่าโครงการพรีเซลที่ทำยอดขายได้ดีคือโครงการที่ตั้งอยู่ในทำเลที่มีศักยภาพใกล้สิ่งอำนวยความสะดวกและราคาขายต่อห้องไม่สูงมากนัก หรือโครงการที่ตั้งอยู่ใกล้สถานศึกษาก็สามารถมียอดรับรู้รายได้ที่ดีเช่นกันโดยจำนวนหน่วยขายได้ใหม่ในไตรมาส 2 อยู่ที่ 5,080 หน่วย จากซัปพลายที่เปิดขายใหม่ในไตรมาสนี้ มีจำนวนทั้งสิ้น 15,164 หน่วย คิดเป็นอัตราการขาย 33.5% หรือมีอัตราการขายลดลง 3.8% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันในปีก่อนหน้าและลดลง 10.0% เมื่อเทียบกับไตรมาสแรกของปี

          ทั้งนี้ การที่หน่วยขายได้ใหม่มีอัตราลดลงเนื่องจากโครงการที่เปิดการขายในไตรมาสนี้มีจำนวนยูนิตต่อโครงการที่ค่อนข้างสูง และการเปิดขายโครงการจะเลือกเปิดขายเพียงบางตึกและบางชั้นเท่านั้น ซึ่งหลายโครงการมีแนวโน้มยอดขายที่เป็นบวก หากแต่เทียบสัดส่วนหน่วยขายได้กับจำนวนยูนิตทั้งโครงการที่มากทำให้มีอัตราส่วนในการขายที่น้อย โดยในช่วงเวลานี้กลุ่มผู้ซื้อจะเป็นกลุ่มนักลงทุนเพื่อซื้อปล่อยเช่าและเก็งกำไรเทียบเท่ากับกลุ่ม Real Demand

          ขณะที่ราคาขายคอนโดฯนั้น มีระดับราคาเสนอขายของคอนโดฯไตรมาสที่ 2 ของปี 2565 ปรับขึ้นเพียงเล็กน้อย โดยราคาเสนอขายคอนโดฯในบริเวณศูนย์กลางธุรกิจ อยู่ที่ 239,955 บาท ต่อ ตร.ม.เทียบเท่ากับไตรมาสที่ผ่านมา ในขณะที่ราคาเสนอขายคอนโดฯในบริเวณรอบเขตศูนย์กลางธุรกิจ (City Fringe) อยู่ที่ 116,115 บาท ต่อ ตร.ม. ปรับตัวขึ้นในอัตรา 0.3% เมื่อเทียบกับไตรมาสที่แล้ว หรือปรับตัวเพิ่มขึ้นในอัตรา 6.0% หากเทียบกับช่วงเดียวกันในปีก่อนหน้า ส่วนราคาเสนอขายของคอนโดฯในบริเวณชานเมืองกรุงเทพมหานครอยู่ที่ 63,815 บาท ต่อ ตร.ม. ปรับตัวขึ้น 0.6% หากเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า หรือ ปรับตัวเพิ่มขึ้น 6.8% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันในปีก่อนหน้า โดยราคาเฉลี่ยรวมทุกพื้นที่อยู่เพียง 0.3% เนื่องจากบางโครงการมีการปรับราคาขายในบางห้องแต่ราคาขายเฉลี่ยทั้งโครงการส่วนใหญ่ยังคงเป็นราคาขายปกติตามที่ผู้พัฒนาโครงการได้ตั้งไว้ตั้งแต่ต้น จึงทำให้ราคาขายเฉลี่ยในไตรมาสนี้ไม่ได้มีการปรับตัวมากนัก โดยคาดว่าราคาขายในไตรมาสที่ 3 มีแนวโน้มที่จะปรับตัวขึ้นมา ร้อยละ 2-3 อันเนื่องมาจากอัตราเงินเฟ้อที่ทำให้ราคาวัสดุที่เพิ่มขึ้นส่งผลให้ต้นทุนค่าก่อสร้างสูงขึ้น ทำให้ผู้ประกอบการต้องแบกรับภาระต้นทุนตรงนี้ไว้ทั้งหมด

          นายณัฎฐา กล่าวว่าสำหรับแนวโน้มในครึ่งปีหลังนี้ผู้พัฒนาอสังหาฯมีแนวโน้มทยอยเปิดตัวโครงการอย่างต่อเนื่อง โดยยังคงพัฒนาโครงการแนวสูงและโครงการแนวราบควบคู่กันไป โดยปัจจัยที่สำคัญที่จะทำให้การพัฒนาคอนโดฯเติบโตคือการได้รับการตอบรับที่ดีจากกลุ่มผู้ซื้อในทุก Segment ในส่วนของทำเลในการพัฒนาโครงการในเขตกรุงเทพฯ จะพบว่าเริ่มน้อยลงและหายากมากขึ้น หากแต่เป็นที่ดินในบริเวณที่มีโครงสร้างพื้นฐานการเชื่อมต่อไปยังฝั่งตะวันออก หรือที่ดินที่อยู่ในบริเวณที่เป็นชานเมืองและมีการขยายเส้นทางรถไฟฟ้ารวมถึงพื้นที่ใกล้ทางด่วนที่จะเกิดขึ้นใหม่ในอนาคต แม้จะอยู่ในเขตชานเมืองกรุงเทพฯ แต่ถ้ามีสิ่งอำนวยความสะดวกเหล่านี้เข้าถึงก็จะส่งผลให้ความต้องการที่อยู่อาศัยตามมา ซึ่งที่ดินที่มีศักยภาพดังกล่าวในปัจจุบันได้มีการดันราคาสูงขึ้น และอาจจะส่งผลให้การแข่งของผู้พัฒนาโครงการมีมากเพราะต้องแบกรับภาระต้นทุนหลายทาง ทำให้ต้องปรับราคาขายต่อห้องเพิ่มขึ้นซึ่งอาจส่งผลต่อการฟื้นตัวของอสังหาฯ

          ขณะที่การประกาศขอขึ้นดอกเบี้ยเพื่อสกัดเงินเฟ้อของ ธปท.อาจจะทำให้ผู้ที่จะตัดสินใจซื้อผู้บริโภคได้รับผลกระทบโดยตรง เพราะกู้ได้ในวงเงินที่ลดลงสวนทางกับราคาขายของที่อยู่อาศัยที่สูง เนื่องจากการปรับขึ้นของดอกเบี้ยจะทำให้ผู้กู้ต้องแบกภาระการจ่ายต่องวดเพิ่มขึ้น อาจจะส่งผลทำให้ความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยชะลอตัวรวมถึงทำให้ยอดการโอนกรรมสิทธิ์ติดลบ แต่การที่ภาครัฐบาลให้ความสำคัญและพยายามหามาตรการต่างๆ ไม่ว่าจะเป็นมาตรการการลดค่าโอนและค่าจดจำนองสำหรับที่อยู่อาศัยในสามล้านบาทแรกส่วนเกินคิดเป็นอัตราปกติที่ 2% ซึ่งเพดานราคาที่เท่าไหร่ยังคงต้องคอยติดตามมาตรการดังกล่าวต่อไป รวมถึงมาตรการผ่อนปรน LTV ที่จะมีการขยายมาตรการไปโดยจากเดิมที่จะสิ้นสุดในปลายปี 2565

         “ถือว่าเป็นโอกาสที่ดีของกลุ่มผู้ซื้อในประเทศในช่วงเวลานี้ โดยมาตรการดังกล่าวจะเป็นตัวช่วยกระตุ้นกำลังซื้อในประเทศเพื่อให้ตลาดอสังหาฯ ขับเคลื่อนไปต่อได้ในระหว่างที่รอชาวต่างชาติให้กลับเข้ามาในประเทศได้เต็มรูปแบบ เพราะความหวังในการฟื้นฟูเศรษฐกิจของภาคอสังหาฯ คือกำลังซื้อของชาวต่างชาติ อันจะส่งผลให้ตลาดคอนโดมิเนียมมีแนวโน้มที่กลับมาสดใสและมีความคล่องตัวมากขึ้น” .

 

ที่มา: ผู้จัดการรายวัน 360 องศา