สุพัฒนพงษ์ ดันอสังหาฯขับเคลื่อนศก. สมาคมฯห่วงเงินเฟ้อ-ภาษีที่ดินฯกระทบตลาด

          “สุพัฒนพงษ์” มั่นใจเศรษฐกิจไทยฟื้นตัวแบบค่อยเป็นค่อยไป ระบุมาตรการรัฐ การลงทุน รถไฟฟ้า หนุนตลาดอสังหาฯ ด้านทีเอ็มบีธนชาต แนะทางรอด ผู้ประกอบการ มองกลุ่มลูกค้าเดิม สร้างโอกาสเพิ่มรายได้ ด้าน 3 สมาคมอสังหาฯ ชี้ตลาดยังมีปัจจัยเสี่ยง เงินเฟ้อ แบงก์เข้มงวด ภาษีที่ดินฯกระทบ

          สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร สมาคมอาคารชุดไทย และสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย ได้จัดงานสัมมนาใหญ่ประจำปี 2565 ในหัวข้อ “อสังหาริมทรัพย์ ดัชนีหลักชี้เศรษฐกิจปี 2022” เพื่อฉายภาพทิศทางตลาดอสังหาฯและการปรับตัวของผู้ประกอบการ ท่ามกลางการระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 และปัจจัยลบจากภายนอกประเทศและการเมืองระหว่างประเทศในขณะนี้

          โดย นายสุพัฒนพงษ์ พันธ์มีเชาว์ รองนายกรัฐมนตรีและรัฐมนตรีว่าการกระทรวงานพลังงาน กล่าวปาฐกถาพิเศษหัวข้อเรื่อง “นโยบายภาครัฐต่อการฟื้นตัวของภาคอสังหาริมทรัพย์” กล่าวว่า ทั้ง 3  สมาคมอสังหาทรัพย์ มีความเกี่ยวข้องกับภาคเศรษฐกิจและ ต่อภาคธุรกิจต่างๆ โดยในระยะ ที่ผ่านมา รัฐบาลมีการออกนโยบายต่างๆ อย่างต่อเนื่องและด้วยแผนระดับชาติที่รัฐบาลได้เดินหน้าลงทุน เช่น โครงการระเบียงเศรษฐกิจภาค ตะวันออก (อีอีซี) โครงการขนส่งมวลชนและการลงทุนโครงข่ายรถไฟฟ้า ล้วนมีผลดีต่อภาคอสังหาฯ

          “ปี 65 ผมเชื่อว่าสถานการณ์และเศรษฐกิจน่าจะดีขึ้น แม้จะมีการระบาด ซึ่งในปีนี้จะมีรถไฟฟ้าสายใหม่ก่อสร้างแล้วเสร็จ 2 เส้นทาง ทำให้ภาคอสังหาฯมีโอกาสมากยิ่งขึ้น และเพื่อให้เกิดความมั่นใจว่า การเจริญเติบโตของประเทศที่ค่อยเป็นค่อยไป ท่ามกลางโควิดระบาด รัฐบาลได้จัดเตรียมวัคซีน มียารักษาเตรียมไว้ให้กับประชาชนอย่างเพียงพอตลอดปี65 หากจะมีการแพร่ระบาดอยู่บ้าง ก็ยังไม่รุนแรง โอกาสปิดประเทศก็มีน้อยลง ส่วนการเปิดประเทศนั้น 1 พ.ย. 64 เปิดไปแล้ว และรัฐบาลมีการเปิดรับนักท่องเที่ยวเข้ามาผ่านระบบ Test & go ก็ คาดว่าจะมีนักท่องเที่ยวกลับเข้ามาประมาณ 5-7 ล้านคน และจากการสำรวจนักลงทุนไทยและนักลงทุนต่างชาติ ต่อความเชื่อมั่นใน 6 เดือนข้างหน้า ยืนยันว่า มีตัวเลขมั่นใจมากขึ้น เป็นผลปัจจัยบวกทั้งทางตรงและทางอ้อมกับภาคอสังหาฯ”

          ขณะที่ภาพความกังวลเรื่องหนี้ที่มีปัญหานั้น เราเห็นว่าเริ่มลดลงเมื่อเทียบกับ 2 ปีที่ผ่านมา หายไปกว่า 50% หลังจากธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ได้ออกมาตรการการช่วยเหลือลูกหนี้ ผ่านโปรแกรมการพักชำระหนี้และยืดหนี้ ซึ่งช่วยผ่อนคลายให้ภาคอสังหาฯไม่ต้องกังวลเรื่องที่สถาบันการเงินจะบังคับหลักประกันชำระหนี้

          อย่างไรก็ดี สิ่งที่ต้องเฝ้ามองในช่วงนี้ คือ อัตราเงินเฟ้อ ที่จะมีผลกระทบต่อความมั่นใจของผู้บริโภค และผู้ลงทุนในภาคประชาชน ตรงนี้รัฐบาลต้องเข้ามาดูแล แต่ยังเชื่อมั่นกรอบเงินเฟ้อทั้งปีน่าจะอยู่ในระดับ 3% โดยในการดูแลเรื่องราคาพลังงานนั้น รัฐบาลมีนโยบายดูแลเงินเฟ้อให้สามารถประคับประคองเศรษฐกิจไปได้ ตรึงราคาพลังงานไม่ให้ส่งผลถึงความสามารถของประเทศไทยต่อไป แต่เราประมาทไม่ได้ และถ้าเหตุการณ์การเมืองระหว่างประเทศไม่บานปลาย จนไม่นำไปสู่การขยายตัว ของเงินเฟ้อมากเกินไป ก็เชื่อว่า เศรษฐกิจไทยปีนี้น่าจะเติบโตได้ 3-4%

          “สุพัฒนพงษ์” มั่นใจมาตรการหนุนศก.เติบโต

          นายสุพัฒนพงษ์ กล่าวถึงความท้าทายของภาคอสังหาฯว่า จากนโยบายของรัฐบาลในอนาคต จะมีการหยิบยก 2 เรื่อง ได้แก่

          1. ความเป็นกลางในด้านคาร์บอน ภายใน ปี 2050 ตรงนี้มีผลกระทบต่ออุตสาหกรรมเกี่ยวเนื่องและต่อภาค อสังหาฯ เช่นกัน ตรงนี้ คนรุ่นใหม่ก็มีแนวคิดต่อเรื่องเทคโนโลยีและความทันสมัย ต้องการความสะดวกสบายในการทำงานที่บ้านมากขึ้น การเติบโตของอุตฯ รถยนต์ไฟฟ้า (รถEV) ล้วนแล้วแต่รองรับความเป็นกลางลดคาร์บอนในอนาคต ดังนั้น ที่อยู่อาศัยต้องมีระบบเตรียมพร้อมในเรื่องนี้

          2. รัฐบาลพยายามดึงดูดคนเก่ง คนมีฐานะจากต่างประเทศ ให้เข้ามาอยู่พำนักในประเทศไทยระยะยาว ผ่านการให้สิทธิ์ทางวีซ่า 10 ปี แทนที่เราจะไปพึ่งนักท่องเที่ยว 40 ล้านคน เมื่อเกิดปัญหาขึ้นมา นักท่องเที่ยวหายไป ประเทศไทยก็ได้รับผลกระทบทันที

          “3 สมาคมฯ ต้องคุยและระดมกัน เพื่อกลั่นออกมา เพื่อออกเป็นรูปแบบในการที่จะทำอสังหาฯ ในรูปแบบใหม่ ให้สอดคล้องกับกลุ่ม เป้าหมายที่มีความหลากหลายจะออกมาเป็นอย่างไร เราเอง (รัฐบาล) มีหน้าที่ส่งเสริมระบบนิเวศให้กับ ภาคธุรกิจ เช่น ระบบขนส่งมวลชน รถไฟฟ้าสีต่างๆ และโครงสร้าง พื้นฐานของระบบดิจิทัลให้เกิดขึ้น รัฐบาลเตรียมการเรื่องเหล่านี้มาต่อเนื่อง 7 ปี ซึ่งเราจะเห็นภาพรวมของประเทศจากนี้ในอีก 5 ปี ข้างหน้า”

          ทีเอ็มบีธนชาต แนะทางรอดภาค อสังหาฯ

          ดร.ปิติ ตัณฑเกษม กรรมการและประธานเจ้าหน้าที่บริหาร ธนาคารทหารไทยธนชาต จำกัด (มหาชน) หรือ ttb กล่าวถึงปัจจัยทางด้านเศรษฐกิจกับทิศทางภาคอสังหาฯ ไทยในอนาคต ว่า มีหลายเรื่องที่ต้องมอง เนื่องจากฝั่งดีมานด์มีการเปลี่ยนแปลงไป โดยที่พฤติกรรมผู้บริโภคเปลี่ยนไปหลังโควิด อัตราการเพิ่มขึ้นของประชากรไทยลดลง หนี้ครัวเรือนอยู่ในระดับสูง และมาตรการกระตุ้นอสังหาฯ ขณะที่ฟากอุปทาน (ซัปพลาย) พบว่า มีอุปทานส่วนเกินเยอะ แนวโน้มต้นทุนก่อสร้างสูงขึ้น เช่น เหล็ก และแนวโน้มอัตราดอกเบี้ยอยู่ในช่วงขาขึ้นซึ่งส่งผลกระทบต่อภาคอสังหาฯ

          อย่างไรก็ตาม ในมุมมองของธนาคารต่อการอยู่รอดของธุรกิจอสังหาฯนั้น (Idesa : New Business Models) ได้แก่

          1. แนวทางร่วมมือระหว่างบริษัทอสังหาฯ และสถาบันการเงิน เพื่อเพิ่มโอกาสทางธุรกิจ แก้ Pain Point สถาบันการเงินปฏิเสธสินเชื่อ ส่งผลให้บริษัทพัฒนาอสังหาฯ เสียโอกาสและเวลาในการขายผลิตภัณฑ์

          2. สร้างธุรกิจประเภทใหม่ จากฐานลูกค้าโครงการเดิม ดังนั้น การต่อยอดธุรกิจใหม่บนฐานลูกค้าโครงการเดิม จึงเป็นโอกาสการสร้างรายได้แหล่งใหม่ให้กับบริษัทพัฒนาอสังหาฯ จากข้อมูลที่มีอยู่แล้ว เช่น ประเภทบ้านและแบบแปลน ประวัติการแจ้งซ่อมแซมและต่อเติม หรือ การนำเสนอผลิตภัณฑ์และบริการที่เกี่ยวข้องกับ Home Improvement อาทิ พลังงานไฟฟ้าจาก Solar และระบบแสงสว่าง การออกแบบดีไซต์ รวมถึงการก่อสร้างและต่อเติมตามอายุของโครงการ

          ส.อาคารชุด คาดปีนี้เติบโต 5-15%

          ดร.อาภา อรรถบูรณ์วงศ์ นายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวว่า ในปี 2565 นีอมองว่าเอสเอ็มอียังไม่แข็งแรง เป็นปัจจัยลบของกำลังซื้อ และกำลังซื้อชาวไทย ในกลุ่มคอนโดฯ ยังอยู่ในอาการอ่อนตัว ยังไม่กลับมาซื้อ ไม่ได้ดังที่เราอยากได้กัน ขณะที่ผู้ซื้อชาวต่างชาติ ยังไม่กลับมา โดยเฉพาะกลุ่มลูกค้าชาวจีนมีสัดส่วนประมาณ 90% ของผู้ซื้อชาวต่างชาติทั้งหมด เมื่อยังไม่ชัดเจนในการกลับมาตลาดอสังหาฯไทย โดยเฉพาะสินค้าคอนโดฯ ระดับราคากลางจนถึงระดับบน

          อย่างไรก็ตาม ในฐานะสมาคมอาคารชุดไทย ได้ขอสนับสนุนจากรัฐเพื่อกระตุ้นจิตวิทยาในการซื้อที่อยู่อาศัย ได้แก่ 1. เร่งออก Long Term วีซ่า 2 บ้านหลังแรก ฟรีค่าธรรมเนียมโอน “อย่างถาวร” (แต่ผู้ประกอบการมีค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ และภาษีหัก ณ ที่จ่าย) 3. ฟื้นโครงการ “บ้านดีมีดาวน์ รัฐช่วยให้มีบ้าน” 4. เสนอแบงก์สนับสนุนให้คอนโดฯเป็นสินค้าเพื่อการออมและลงทุน จากนิยามเดิมที่ซื้อคอนโดฯเพื่อการอยู่อาศัย และ 5. การตั้ง Mortgage Insurance ช่วยผู้กู้สามารถมีหลักประกันในเรื่องการได้รับสินเชื่อจากสถาบันการเงิน

          ทั้งนี้ เรามองว่า คอนโดฯ ในปีนี้ ตลาดคอนโดฯ ระดับ 1 ล้านบาทบวกลบ จะมีความต้องการสูงมากขึ้นเรื่อย ผู้ประกอบการหันมาปรับโปรดักส์เป็นคอนโดฯ โลว์ไรส์เพื่อให้เกิดความคล่องตัวในการลงทุน ซึ่งเรามองว่าตลาดคอนโดฯปีนี้จะโตขึ้น 5-15% แล้วแต่ระดับราคา จากในปีที่ผ่านมาติดลบ 20% เป็นต้น

          ขอผ่อนคลายเก็บภาษีที่ดินฯ

          นายวสันต์ เคียงศิริ นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่า เราต้องไปต่อ ต้องเตรียมตัวให้พร้อม ซึ่งมีทั้งปัจจัยบวกและปัจจัยลบเข้ามากระทบต่อภาคอสังหาฯ ปัญหาภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง เป็นอะไรที่เราต้องพบ ปีนี้เก็บ 100% เราเจอตั้งแต่ที่ดินรกร้าง (วัตถุดิบในการทำโครงการ) อยู่ที่ 0.3% สินค้าคงค้างต้องรับส่วนนี้ เช่น มีสินค้าบ้าน 50 ตร.วา ขนาด140 ตร.ม. เสียภาษีประมาณ 10,000 บาทต้นๆ เป็นสิ่งที่เราต้องเรียนรู้ อันนี้เราบอกให้ ภาครัฐทราบ

          “เราขอเสนอเป็นขั้นบันไดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างได้หรือไม่ ตรงนี้เป็นภาระในสิ่งที่เรากำลังพูดคุยกันต่อเนื่อง  อย่างไรก็ดี เรามองว่า ภาพรวมตลาดแนวราบปีนี้ ยังทรงตัว คาดโตร้อยละ 5 บวกลบ คาดมีซัปพลายใหม่เพิ่มขึ้นประมาณ 50,000 หน่วย คาดยอดโอนประมาณ 1 แสนหน่วย”

ที่มา: ผู้จัดการรายวัน 360 องศา