ทิศทางตลาดที่อยู่อาศัยของไทยยังเหนื่อย
ในปีที่ผ่านมา อุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ในหมวดที่อยู่อาศัยของไทย เผชิญกับความท้าทายจากปัจจัยทั้งภายในและภายนอกประเทศอย่างหลากหลาย อาทิ ปัจจัยภายนอกที่สำคัญ ได้แก่ ผลกระทบจากการชะลอตัวของภาคอสังหาริมทรัพย์ในประเทศจีน ส่งผลให้สู่อุปสงค์ภาคการก่อสร้างที่ลดลง เกิดการทุ่มตลาดสินค้า เช่น เหล็ก ไปยังประเทศอื่นๆ โดยเฉพาะเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ และไทย ส่งผลให้เกิดการแข่งขันด้านราคาที่รุนแรง ทำให้ผู้ประกอบการไทยบางส่วนต้องปิดกิจการไป
อีกทั้งยังมีปัจจัยภายในประเทศที่กดดันภาคอสังหาริมทรัพย์ ได้แก่ ภาระหนี้ครัวเรือนที่เพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยหนี้ครัวเรือนในไตรมาส 2 ปี 2567 อยู่ที่ระดับร้อยละ 89.6 ของผลิตภัณฑ์มวลรวมภายในประเทศ (GDP) ส่งผลให้กำลังซื้อของผู้บริโภคลดลง ยอดปฏิเสธสินเชื่อบ้านระดับต่ำกว่า 3 ล้านบาท พุ่งขึ้นถึงร้อยละ 70 นอกจากนี้ การเข้าสู่สังคมผู้สูงอายุโดยสมบูรณ์ (Aged society) ของประเทศไทยก็เป็นอีกหนึ่งปัจจัย โดยข้อมูลจากกรมกิจการผู้สูงอายุ ระบุว่า ในปี 2566 ประเทศไทยมีสัดส่วนประชากรที่มีอายุ 60 ปีขึ้นไป สูงถึงร้อยละ 20 ซึ่งเป็นนัยต่อทิศทางจำนวนประชากรที่จะไม่เพิ่มขึ้นเร็วเหมือนในอดีต
ข้อมูลจาก ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ยังระบุอีกว่า ณ ครึ่งแรกของปี 2567 (ม.ค.-มิ.ย. 67) จำนวนใบอนุญาตจัดสรรที่ดินทั่วประเทศลดลงร้อยละ 14.7 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน โดยหากพิจารณาจากจำนวนหน่วย ภาคตะวันออกเฉียงเหนือลดลงมากที่สุดที่ร้อยละ 67.1 ตามมาด้วยภาคใต้ลดลงร้อยละ 36.5 ส่วนกรุงเทพฯ-ปริมณฑลลดลงร้อยละ 5.1 ทั้งนี้พื้นที่อนุญาตก่อสร้างทั่วประเทศลดลงร้อยละ 14.9 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน ซึ่งเป็นการลดลงในทุกภาค โดยมีกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ลดลงมากสุดที่ร้อยละ 24.8
นอกจากนี้ ผลสำรวจของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ในไตรมาส 2 ปี 2567 ระบุว่า เหตุผลหลักที่ผู้บริโภคตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัย คือ ความต้องการมีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 32 ขณะที่การลงทุนเพื่อปล่อยเช่ามีสัดส่วนร้อยละ 18 โดยกลุ่มผู้บริโภคที่มีอายุระหว่าง 25-34 ปี มีสัดส่วนสูงสุดที่ร้อยละ 49 และผู้ตอบแบบสอบถามที่มีรายได้เฉลี่ยต่อเดือน 15,001-30,000 บาท สูงถึงร้อยละ 35 ซึ่งแสดงถึงความต้องการที่อยู่อาศัยของประชากรวัยทำงาน แต่อาจยังไม่สามารถซื้อได้ เนื่องด้วยปัจจัยต่างๆ ที่ได้กล่าวไปข้างต้น
ทั้งนี้ ภาครัฐมีความพยายามในการออกมาตรการเพื่อช่วยกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ อาทิ ในเดือนเมษายน 2567 มีมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอน และค่าจดจำนอง ให้กับผู้ซื้อที่อยู่อาศัยในราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท เหลือร้อยละ 0.01รวมถึงมาตรการสินเชื่อดอกเบี้ยต่ำผ่านธนาคารอาคารสงเคราะห์ ได้แก่ โครงการ สินเชื่อบ้าน อาทิ Happy Home วงเงินโครงการ 20,000 ล้านบาท สำหรับบ้านราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท เพื่อเพิ่มความสามารถเข้าถึงสินเชื่อ และเมื่อเดือนกันยายน 2567 ยังมีมาตรการการรวมหนี้สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยและสินเชื่อรายย่อย (Debt Consolidation) จากธนาคารแห่งประเทศไทยที่ส่งเสริมให้สถาบันการเงิน (สง.) และสถาบันการเงินเฉพาะกิจ (SFIs) ผ่อนปรนเงื่อนไขอัตราส่วนเงินให้สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยต่อมูลค่าหลักประกัน (loan-to-value ratio) สำหรับกรณีรวมหนี้ ให้สามารถเกินกว่าเพดานที่กำหนด ทั้งนี้ผู้ให้บริการที่เป็นผู้รวมหนี้ต้องดูแลให้ภาระของลูกหนี้ภายหลังการรวมหนี้บรรเทาลงกว่าก่อนรวมหนี้ โดยมาตรการดังกล่าวจะสิ้นสุดในปี 2568
หากมองถึงการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดของคนต่างชาติทั่วประเทศ ในไตรมาส 2 ปี 2567 พบว่า มีจำนวน 3,342 หน่วย ลดลงร้อยละ 6.2 และมีมูลค่า 14,874 ล้านบาท ซึ่งลดลงร้อยละ 17.7 โดยจังหวัดชลบุรีมีสัดส่วนมากที่สุดที่ร้อยละ 38.4 รองลงมาเป็นกรุงเทพฯ ที่ร้อยละ 36.4
ในอนาคตภาคอสังหาริมทรัพย์เพื่อที่อยู่อาศัย คาดว่าจะยังคงดำเนินต่อไปได้ แต่ผู้ประกอบการอาจต้องปรับกลยุทธ์โดยมุ่งเน้นไปที่กลุ่มลูกค้าที่มีกำลังซื้อสูงมากขึ้น ทำให้อาจเห็นการจัดกิจกรรมส่งเสริมการขายอย่างเข้มข้นสำหรับยูนิตที่สร้างไปแล้ว เพื่อลดสต๊อกสินค้าคงเหลือ ในขณะที่ผู้ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยที่มีกำลังซื้อไม่มากจะยังพบอุปสรรคในการซื้อที่อยู่อาศัย เราจึงอาจเห็นการฟื้นตัวในอนาคตเป็นลักษณะ K-Shaped สักอีกระยะหากประเทศไทยยังไม่มีกำลังซื้อที่สูงขึ้น หรือยังติดกับดักรายได้ปานกลางนี้
ที่มา: หนังสือพิมพ์ทันหุ้น
