บ้านราคาต่ำล้านความหวังอสังหาฯปี64 หวั่นดีมานด์หายก้อนใหญ่หากเศรษฐกิจไม่ฟื้น ม็อบ 3 นิ้วส่อชุมนุมยืดเยื้อตัวแปรสำคัญ

          อสังหาริมทรัพย์

          ข่าวคราว ความคืบหน้าในการพัฒนาวัคซีนป้องกันเชื้อไวรัสโควิด-19 ที่ทยอยออกมาอย่างต่อเนื่อง ทั้งในประเทศต่างๆ ทั่วโลกและในประเทศไทย ส่งผลให้ปัจจัยลบจากโควิด-19 ที่มีผลต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ ลดน้อยลง แต่ปัจจัยใหม่ที่เข้ามาส่งผลต่อความกังวลของผู้ประกอบการอสังหาฯ ในขณะนี้ และคาดว่าจะ ต่อเนื่องไปถึงปีหน้า คือแนวโน้มการฟื้นตัวของเศรษฐกิจซึ่งแน่นอนว่ามีผลต่อกาลังซื้อของผู้บริโภคโดยตรง ขณะเดียวกันก็ยังมีผลต่อการพิจารณาการปล่อย สินเชื่อที่อยู่อาศัยรายย่อยของสถาบันการเงิน เนื่องจากยังกังวลถึงความสามารถในการผ่อนชาระของผู้บริโภคซึ่งอาจได้รับผลกระทบจากการฟื้นตัวทางเศรษฐกิจรวมถึงปัญหาหนี้ครัวเรือนที่ยังคงอยู่ในระดับสูง

          อย่างไรก็ตาม ตลาดที่ยังเป็นความหวังของ ผู้ประกอบการอสังหาฯ และมีแนวโน้มที่ดีในปีหน้า คือตลาดราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาท เนื่องจากเป็นตลาดที่มีความต้องการซื้อเพื่ออยู่อาศัยอย่างแท้จริง ประกอบกับที่อยู่อาศัยระดับราคาต่ำกว่าล้านบาทยังได้รับอานิสงส์จากโครงการบ้านหนึ่งล้านหลัง โดยในปัจจุบัน โครงการ บ้าน ล้าน หลัง ณ 25 พ.ย. 2563 พบว่ามียอดการยื่นกู้รวม 41,093 บัญชี จากวงเงินกู้ในโครงการบ้าน 1 ล้านหลัง 31,237.65 ล้านบาท โดยขณะนี้มียอดการอนุมัติสินเชื่อแล้ว 38,933 บัญชี คิดเป็นวงเงิน 28,489.13 ล้านบาท

          สำหรับตลาดบ้านราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาทนี้ นอกจากมีธนาคารอาคารสงเคราะห์(ธอส.) เป็นผู้ปล่อยกู้รายใหญ่แล้ว ตลาดบ้านต่ำกว่าหนึ่งล้านบาทยังได้รับความสนใจจากสถาบันการเงินเอกชนเป็นจำนวนมาก เพียงแต่ใน การคัดกรองลูกค้าค่อนข้างเข้มงวดประกอบกับในช่วง ที่ผ่านมา ตลาดราคาต่ำกว่าหนึ่งล้านบาทนั้น มีสินค้าเข้าสู่ตลาดน้อยมากแต่ในช่วงครึ่งหลังของปี 2563 เริ่มมี ผู้ประกอบการเข้ามาจับตลาดราคาต่ำกว่าหนึ่งล้านบาทเพิ่มมากขึ้น ทำให้ตลาดนี้คึกคักขึ้นอีกครั้ง

          โดยก่อนหน้านี้บริษัทอสังหาฯ ที่พัฒนาสินค้า เข้าสู่ตลาดราคาต่ำกว่าหนึ่งล้านบาทมากที่สุดคือ บริษัท รีเจ้นท์โฮม ซึ่งมียอดการพัฒนาห้องชุดราคาต่ำกว่าหนึ่งล้านบาทต่อปีอยู่ที่ 4,000 -5,000 หน่วย ถัดมาคือ บริษัทเสนา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) ซึ่งล่าสุดมีการพัฒนาโครงการห้องชุดระดับราคาต่ำกว่าหนึ่งล้านบาทเข้าสู่ตลาดแล้ว 4-5 โครงการ และในปี 2564 ยังมีแผนจะขยายเพิ่มขึ้นอีกจำนวนมาก นอกจากนี้บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) ก็เป็นอีกหนึ่งรายที่ส่ง คอนโดฯ พลัม แบรนด์คอนโดฯ ราคาต่ำกว่าหนึ่งล้านบาทเข้าสู่ตลาด ขณะเดียวกัน บริษัท แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) ก็เป็นอีกหนึ่งรายที่ขยับลงมาเล่นตลาดนี้

          นายสุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการบริษัท ฟีนิกซ์ พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ แอนด์ คอนซัลแทนซี่ จำกัด กล่าวว่าในปี 2564 น่าจะยังเป็น อีกปีที่ผู้คนบนโลกยังคงต้องใช้ชีวิตอยู่ในภาวะเฝ้าระวังการแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 แม้ว่าความหวังเรื่องของวัคซีนเริ่มเป็นรูปธรรมมากขึ้น แต่ ณ ตอนนี้ก็ยังไม่สามารถที่จะกำหนดได้ชัดเจนว่าคนทั่วไปจะมีวัคซีนหรือสามารถเข้าถึงวัคซีนได้ในราคาย่อมเยาหรือแบบไม่เสียเงินได้เมื่อไหร่ และวัคซีนนั้นได้ผล 100% หรือปลอดภัยในระยะยาวหรือไม่ เรื่องนี้ภายในครึ่งแรกของปี 2564 ก็น่าจะเห็นทิศทางแล้ว

          ดังนั้น ช่วงครึ่งแรกของปี 2564 จะยังคงเป็นช่วงที่ต้องเฝ้าระวังทั้งเรื่องของไวรัส เศรษฐกิจที่จะอยู่ในภาวะชะลอตัว แม้ว่าจะมีทิศทางที่เป็นบวกมากขึ้นจากปี 2563 แต่ก็ไม่ใช่พลิกขึ้นมาดีแบบก่อนหน้านี้ทันที เพราะประเทศไทยพึ่งพาต่างประเทศค่อนข้างมาก การท่องเที่ยวยังคงไม่เห็นอนาคตที่ชัดเจน การส่งออก การลงทุน ก็ชะลอตัว เศรษฐกิจของประเทศไทยที่ได้รับการ ส่งเสริมจากต่างประเทศมาโดยตลอด จึงชะลอตัวแบบรุนแรงในปี 2563 และดูแนวโน้มปี 2564 ก็ยังคงไม่ดีขึ้นแน่นอน

          ปัจจัยที่อาจจะเข้ามามีผลต่อการขยายตัวของเศรษฐกิจในปี 2564 คือ เรื่องของการเมือง ซึ่งชัดเจนว่ามีความขัดแย้งในหลายส่วนและดูแล้วมีความเป็นไปได้ที่จะยืดเยื้อ ซึ่งเรื่องของการเมืองอาจจะไม่ใช่เรื่องที่สร้างความกังวลให้กับต่างชาติ เพราะก่อนหน้านี้ประเทศไทยก็มีความขัดแย้งในเรื่องของการเมืองอยู่แล้ว แต่การ ท่องเที่ยวและการลงทุนยังมีการขยายตัวต่อเนื่อง เพียงแต่อาจจะทำให้การขยายตัวเกิดขึ้นได้ไม่เต็มที่และ ต่อเนื่องเท่านั้น เรื่องของการเมืองอาจจะไม่ใช่ประเด็นหลักแต่มีผลต่อความเชื่อมั่นในการใช้จ่ายของคนในประเทศระดับหนึ่ง ซึ่งคนไทยเองก็ลดการใช้จ่ายลงไปเยอะมากแล้วจากผลกระทบที่เกิดจากโควิด-19

          ดังนั้น ปี 2564 จะเป็นอีกปีที่คนไทยใช้จ่ายลดลง แม้ว่ารัฐบาลจะพยายามกระตุ้นให้เกิดการใช้จ่ายในประเทศให้มากขึ้นจากนโยบายต่างๆ ที่ออกมา แต่ก็คงไม่ได้ทำให้เกิดการใช้จ่ายเทียบเท่าก่อนหน้าที่จะเกิดการชะลอตัว เพียงแต่เป็นการกระตุ้นการใช้จ่ายในประเทศให้เงินหมุนเวียนในระบบมากขึ้น ทั้งในระดับบริษัทขนาดใหญ่ และระดับหาบเร่แผงลอย รวมไปถึงโรงแรมที่พักต่างๆ ซึ่งคงไม่ถึงขนาดชดเชยรายได้ที่หดหายไปจากต่างประเทศ แต่ก็ยังดีกว่าไม่มีมาตรการกระตุ้นอะไรออกมาส่งเสริมการใช้จ่าย

          ทิศทางของภาวะเศรษฐกิจปี 2564 อาจจะขยายตัวมากขึ้นหรือมีทิศทางที่เป็นบวก แต่ก็เป็นการบวกจากจุดที่ติดลบในปี 2563 ดังนั้น เศรษฐกิจปี 2564 จะยังไม่กลับไปสู่ภาวะก่อนหน้านี้แน่นอน ตลาดอสังหาริมทรัพย์จะ ยังคงต้องเผชิญกับการลดลงของความต้องการซื้อ ต่อเนื่องจากปี 2563 อีกทั้งฝั่งของผู้ประกอบการเอง ก็ไม่สามารถลดราคาหรือมีมาตรการกระตุ้นกำลังซื้อใดๆ ออกมาให้แตกต่างจากที่ทำไปแล้วในปี 2563 ผู้ประกอบการทำได้ก็เพียงการลดการเปิดขายโครงการใหม่ โดยเฉพาะโครงการคอนโดมิเนียม แล้วไปเน้นโครงการบ้านจัดสร และโครงการที่สร้างเสร็จแล้วหรือกำลังจะสร้างเสร็จ รวมไปถึงการทำความเข้าใจและให้ความรู้เรื่องของการขอสินเชื่อธนาคารกับผู้ซื้อที่ใกล้ถึงกำหนดโอนกรรมสิทธิ์เพื่อให้ผู้ซื้อสามารถได้รับสินเชื่อธนาคารให้ได้มากที่สุด เพราะสุดท้ายแล้วผู้ประกอบการจะได้รับเงินจากการโอนกรรมสิทธิ์ด้วย เพราะผู้ประกอบการเข้มงวดในการพิจารณาการขอสินเชื่อธนาคารมาก และจะยังคงเข้มงวดต่อเนื่องในปี 2564

          เมื่อเศรษฐกิจไม่ดี ตลาดอสังหาริมทรัพย์ใน ทุกกลุ่มก็ไม่ดีแน่นอน และคงได้รับผลกระทบในทุกๆ กลุ่มไม่สามารถเลี่ยงได้ เพียงแต่ผลกระทบอาจจะแตกต่างกันกลุ่มของที่อยู่อาศัยราคาแพงคงไม่สามารถหาผู้ซื้อได้ในภาวะตลาดแบบนี้ เพราะผู้ที่สามารถซื้อได้นั้นส่วนหนึ่งซื้อไปแล้วในปี 2563 เมื่อผู้ประกอบการลดราคา กลุ่มของที่อยู่อาศัยระดับต่ำกว่า 3 ล้านบาท ลงมาถึง 1 ล้านบาท แม้ว่าจะมีสัดส่วนของกำลังซื้อมากมายในตลาดแต่ผู้ซื้อกลุ่มนี้มีปัญหาในการขอสินเชื่อธนาคาร และติดเรื่องของ LTV มาก่อนหน้านี้ ดังนั้น กลุ่มผู้ซื้อระดับนี้เป็นกลุ่มที่ผู้ประกอบการต้องให้ความสำคัญทั้งในเรื่องของการเปิดขายโครงการใหม่ให้สอดคล้องกับกำลังซื้อของกลุ่มนี้ควบคู่ไปกับการทำความเข้าใจเรื่องของการ ขอสินเชื่อธนาคาร และการเตรียมความพร้อมก่อน ขอสินเชื่อธนาคาร เช่นเดียวกับกลุ่มที่อยู่อาศัยระดับต่ำ กว่า 1 ล้านบาท เพราะมีปัญหาคล้ายกัน เพียงแต่กลุ่ม ที่เป็นเป้าหมายของโครงการระดับต่ำกว่า 1 ล้านบาทต่อยูนิตนั้น มีปัญหาที่หนักกว่าแน่นอน

          กลุ่มผู้ซื้อที่เป็นเป้าหมายของที่อยู่อาศัยระดับ ราคา 3-5 ล้านบาทต่อยูนิต อาจจะเป็นกลุ่มที่มีปัญหาเรื่องของ LTV เพราะกลุ่มนี้หลายๆ คนมีสินเชื่อธนาคารอยู่แล้วและติดข้อจำกัดของ LTV แต่ปี 2564 น่าจะเป็น กลุ่มที่ผ่านเรื่องของ LTV ไปได้แล้ว แต่อาจจะติดปัญหาเรื่องของความเชื่อมั่นในระยะยาว เพราะกลุ่มที่ซื้อที่อยู่อาศัยระดับนี้มีอายุการทำงานระดับหนึ่งรวมไปถึงมีครอบครัว ภาระต่างๆ ให้รับผิดชอบเยอะ จึงอาจจะ ชะลอการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยออกไปก่อน

          แม้ว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะที่อยู่อาศัยจะดูแล้วมีปัญหาในทุกกลุ่มทุกระดับราคา แต่ก็ไม่ได้หมายความว่าผู้ประกอบการทุกรายจะหยุดหรือไม่เปิดขายโครงการใหม่เลยในปี 2564 เพราะผู้ประกอบการ ยังต้องมีการขยายตัวในเรื่องของรายได้ และผลกำไร เพียงแต่ผู้ประกอบการจะเลือกโครงการบ้านจัดสรรมากขึ้น ลดจำนวนโครงการคอนโดมิเนียมลง หรือถ้าจะเปิดจะเน้นที่โครงการราคาต่ำกว่า 3.5 ล้านบาทต่อยูนิตลงไปถึงต่ำกว่า 1.5 ล้านบาทต่อยูนิต เพราะยังไงก็เข้าถึงกลุ่มผู้ซื้อขนาดใหญ่ในกรุงเทพมหานครโอกาสในการขายได้มากขึ้น และผู้ประกอบการจะเลือกทำเลที่มองเห็นศักยภาพปัจจุบันได้ทันที โดยอาจจะมีอย่างอื่นมากกว่าแค่สถานีรถไฟฟ้า เช่น มหาวิทยาลัย โรงพยาบาล ชุมชนขนาดใหญ่ศูนย์การค้า อาคารสำนักงานขนาดใหญ่หลายอาคาร ในทำเล เพราะช่วยกระตุ้นหรือทำการตลาดได้ง่ายกว่าทำเลที่มีแต่สถานีรถไฟฟ้า สุดท้ายแล้วทั้งผู้ประกอบการและผู้ซื้อต่างคาดหวังว่ารัฐบาลจะมีมาตรการหรือนโยบายออกมากระตุ้นตลาดอสังหาริมทรัพย์แต่คงคาดหวังไม่ได้เพราะรัฐบาลก็ต้องการเงินในการรับมือกับภาวะเศรษฐกิจชะลอตัวเช่นกัน

          ดร.เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กรรมการผู้จัดการบริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ปัจจัยที่น่ากังวลตั้งแต่ในช่วงปลายปี 2563 ต่อเนื่องไปในปี 2564 ไม่ใช่ผลกระทบจากการแพร่ระบาดเชื้อไวรัสโควิด-19 อีกต่อไป เพราะโควิด-19 ไม่ได้ส่งผลต่อยอดขายให้แย่มากนัก แต่ทำให้ยอดขายของผู้ประกอบการ อสังหาฯ ชะลอตัวลงไปบ้างเท่านั้น แต่สิ่งที่น่ากังวล คือ การปฏิเสธสินเชื่อจากสถาบันการเงิน และปัญหาการ หดตัวของเศรษฐกิจในประเทศ ซึ่งหากในปีหน้าเศรษฐกิจไทยยังไม่ฟื้นตัวคืนกลับมา จะส่งผลต่อดีมานด์ในตลาดจำนวนหนึ่งให้หายไปจากตลาด และจากสถานการณ์เศรษฐกิจที่ยังคงหดตัวอยู่ในปัจจุบัน ซึ่งปัจจัยดังกล่าวทำให้ในช่วงปลายปีนี้บริษัทตัดสินใจเลื่อนการเปิดตัวโครงการคอนโดฯ แบรนด์สแลช (Slash) ซึ่งเป็น คอนโดฯ แบรนด์ใหม่ที่มีระดับราคาเริ่มต้น 1.2 ล้านบาท จำนวน 2 โครงการออกไปเปิดขายในปี 2564 เนื่องจากภาวะตลาดในปัจจุบันยังไม่เหมาะกับการเปิดขายคอนโดฯในแบรนด์สแลช โดยเฉพาะปัญหาการปฏิเสธสินเชื่อ ของสถาบันการเงิน เพราะในภาวะที่เศรษฐกิจหดตัว ซึ่งมีผลต่อกำลังซื้อของลูกค้าและการพิจารณาความสามารถในการผ่อนค่างวดของผู้ขอสินเชื่อที่อยู่อาศัย

          ส่วนโครงการร่วมทุนกับ “ฮันคิว ฮันชิน” ใน โครงการใหม่ๆ นั้นยังต้องชะลอออกไปก่อน เนื่องจาก ผู้ร่วมทุนจากญี่ปุ่นยังไม่สามารถเดินทางเข้ามาศึกษาทำเลที่เสนาฯ เสนอไปได้ แต่ในส่วนของโครงการที่ผ่านขั้นตอนของการศึกษาร่วมกันไปแล้วยังดำเนินการไปตามขั้นตอนโดยโครงการที่ผ่านการศึกษาร่วมกันและมีการพัฒนาพร้อมเปิดขายไปแล้วคือ โครงการเสนาคิทท์ บางบ่อ ซึ่งเป็นโครงการคอนโดฯ ราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาท และโครงการล่าสุดคือ โครงการเวล่า พุทธมณฑลสาย 3 ซึ่งเป็นโครงการร่วมทุนแนวราบโครงการแรกของเสนาฯ และฮันคิว ฮันชิน โดยมีแผนจะเปิดขายในปลายเดือน พ.ย.นี้ขณะเดียวกันในปี 2564 เสนาฯ ก็มีแผนจะขยายการลงทุนในโครงการอาคารชุดราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาทเพิ่มอีก  9-10 โครงการเพื่อรองรับความต้องการที่อยู่อาศัยในตลาด เรียลดีมานด์

          อย่างไรก็ตาม แม้ว่าความต้องการที่อยู่อาศัยระดับราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาทจะมีอยู่จำนวนมาก แต่จะสังเกตได้ว่าในตลาดที่อยู่อาศัยต่ำกว่า 1 ล้านบาท แทบจะไม่มีสินค้าเข้าสู่ตลาดเลย สาเหตุที่เป็นเช่นนั้นเพราะเป็นตลาดที่ทำได้ยาก โดยเฉพาะในปัจจุบันที่ราคาที่ดินมีการปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ส่งผลต่อต้นทุนการพัฒนาโครงการให้ขยับสูงขึ้นไปด้วย นอกจากนี้การบริหารจัดการต้นทุนยังมีความยุ่งยาก ประกอบกับกำไรจากการพัฒนาโครงการระดับนี้มีไม่สูง ทำให้ที่ผ่านมามีผู้ประกอบการในตลาดอสังหาฯ น้อยรายที่จะเข้าสู่ตลาดราคาต่ำล้านบาท

          นอกจากนี้ ปัญหาสำคัญอีกเรื่องหนึ่ง คือ กลุ่มลูกค้าในตลาดราคาต่ำกว่าล้าน เป็นกลุ่มที่มีอัตราการถูกปฏิเสธสินเชื่อสูง เนื่องจากสถาบันการเงินกังวลเกี่ยวกับความสามารถในการซื้อและผ่อนค่างวด โดยเฉพาะในช่วงที่เศรษฐกิจหดตัวซึ่งส่งผลต่อรายได้และกำลังซื้อของลูกค้าโดยตรง

          อย่างไรก็ตาม การเข้าสู่ตลาดต่ำล้าน ภายใต้ แนวคิด Made from here ของเสนาฯ ซึ่งให้ความใส่ใจในรายละเอียดการควบคุมต้นทุนและการบริหารจัดการโครงการ หลังการขายและการบริหารส่วนกลางโครงการทำให้เสนาสามารถทำราคาขายได้ดีตรงกับความต้องการของลูกค้า ส่งผลให้โครงการคอนโดฯ ต่ำล้าน ได้รับการตอบรับจากลูกค้าเป็นอย่างดี

          “เคล็ดลับในการผลักดันให้ลูกค้าได้รับการอนุมัติสินเชื่อจากสถาบันการเงินของเสนาคือการใส่ใจในการให้คำแนะนำ ในการขอสินเชื่อให้กับลูกค้า โดยเฉพาะในกลุ่มราคาต่ำล้าน ซึ่งนอกจากมีการให้ลูกค้าพรีแอปพรูฟก่อนยื่นขอสินเชื่อแล้ว ภายหลังจากที่มีการจองซื้อห้องชุดในโครงการเสนาจะติดตามดูแลให้คำแนะนำลูกค้าอย่าง ต่อเนื่อง ขณะเดียวกันก็มีการจัดกิจกรรมเชิญลูกค้าที่จองซื้อห้องชุดในทุกๆ 3 เดือนเพื่อให้ความรู้และเตือนลูกค้าอย่าก่อหนี้ในช่วงก่อนและระหว่างการยื่นขอสินเชื่อ ซึ่งอาจมีผลให้ถูกปฏิเสธสินเชื่อได้มากขึ้น”

          ดร.เกษรากล่าวว่า ส่วนในปี 2564 นั้นจะมีผู้ประกอบการหลายๆ รายขยายการลงทุนเข้าสู่ตลาดบ้านราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาทมากขึ้นนั้น บริษัทและผู้ร่วมทุนไม่ได้กังวลเพราะทุกตลาดย่อมมีการแข่งขันอยู่แล้ว แต่สิ่งสำคัญ คือขอเพียงเศรษฐกิจในประเทศกลับมาขยายตัวได้ ซึ่งปัจจัยเรื่องเศรษฐกิจนี้มีความสำคัญมาก เพราะจะมีผลให้ดีมานด์ในตลาดขยายตัว ทั้งนี้หากเศรษฐกิจไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นี่คือสิ่งที่น่าเป็นห่วงเพราะจะทำให้ดีมานด์ในตลาดหายไปอีกมาก และแน่นอนว่าย่อมส่งผลต่อยอดขายต่อทุกบริษัท

ที่มา: ผู้จัดการรายวัน 360 องศา