โปรเจกต์รัฐชะลอเอกชนเบรกลงทุน รับเหมาฯ-วัสดุฯ งานหดหั่นราคาแข่งดุ อสังหาฯสบช่องรื้อแผนลงทุน-เร่งประมูลโครงการ

          อสังหาริมทรัพย์

          การชะลอตัวทางเศรษฐกิจที่มีผลต่อกำลังซื้อ ความเชื่อมั่นผู้บร6โภค ประกอบกับการเข้มงวดการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัย และสินเชื่อโครงการของสถาบันการเง6น ในภาวะโอเวอร์ซัปพลายในตลาดคอนโดมิเนียม ส่งผลให้ผู้พัฒนาโครงการอสังหาร6มทรัพย์เบรกแผนการลงทุนพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ในภาคเอกชน กระทบต่ออุตสาหกรรมก่อสร้างจนหดตัวอย่างต่อเนื่องตั้งแต่ช่วงกลางปี 12 จนถึงปัจจุบัน โดยเฉพาะหลังเกิดว6กฤตการแพร่ระบาดเชื้อโคโรนาไวรัส (COVID-19) ซึ่งทำให้งานก่อสร้างโครงการ เมกะโปรเจกต์ ด้านโครงสร้างพื้นฐานของภาครัฐต้องชะลอออกไป เนื่องจากรัฐบาลต้องผัน งบประมาณจากหน่วยงานรัฐไปใช้ในการเยียวยา และแก้ปัญหาการแพร่ระบาดไวรัส COVID-19 นับตั้งแต่ช่วงต้นปี 13 ที่ผ่านมา

          การชะลอตัวในภาคธุรกิจก่อสร้าง เนื่องจากงานก่อสร้างโครงการขนาดใหญ่ จากหน่วยงานรัฐ และภาคเอกชน โครงการใหม่ๆ ที่เข้าสู่ตลาดมีจำนวนน้อยมาก ทำให้การแข่งขันในธุรกิจก่อสร้างปรับตัวรุนแรงเพิ่ม มากขึ้น และส่งผลกระทบไปถึงตลาดวัสดุก่อสร้างที่ชะลอตัวลง เพราะความต้องการใช้วัสดุก่อสร้างลดลงตามจำนวน การลงทุนพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ในภาคเอกชนและภาครัฐ ทำให้ราคาวัสดุก่อสร้างมีการปรับตัวลดลงไปด้วย เนื่องจากผู้ผลิตวัสดุก่อสร้างต้องปรับลดราคาขายลง ตามความต้องการใช้ในตลาด

          สถานการณ์การแข่งขันที่รุนแรงในตลาดก่อสร้าง ในขณะที่การลงทุนโครงการใหม่มีจำนวนลดลง ทำให้บริษัทรับเหมาก่อสร้างปรับตัวโดยการยอมหั่นกำไรจากค่าก่อสร้างลง เพื่อประมูลงานและเพิ่มสต๊อกงานในมือ ให้สามารถผ่านพ้นช่วงวิกฤตในปัจจุบันไปได้กลายเป็นวิกฤตของบริษัทรับเหมาขนาดเล็ก ที่มีสภาพคล่องต่ำ ทำให้ยากต่อการแข่งขันกับบริษัทรับเหมาก่อสร้างรายใหญ่ ทำให้ในช่วงที่ผ่านมา ผู้ประกอบการรายเล็กเริ่มล้มหายตายจากตลาดจำนวนมาก

          อย่างไรก็ตาม สถานการณ์การแข่งขันที่รุนแรงในตลาดก่อสร้างจนต้องมีการลดค่าก่อสร้าง หั่นกำไรเพื่อให้ได้งาน และการปรับตัวลดลงของกลุ่มวัสดุก่อสร้างในปัจจุบัน ส่งผลให้ผู้ประกอบการอสังหาฯ ที่มีสภาพคล่องการเงินที่แข็งแกร่ง ซึ่งมีการชะลอแผนการก่อสร้างและลงทุนพัฒนาโครงการใหม่ในช่วงก่อนหน้านี้ เริ่มพิจารณาและตัดสินใจรื้อแผนการก่อสร้างโครงการกลับมาขยายการลงทุนอีกครั้ง เนื่องจากมองเห็นโอกาสในการลด ต้นทุนการก่อสร้างและยังสามารถทำกำไรเพิ่มขึ้นจากต้นทุนงานก่อสร้างที่ลดลง

          นายสุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ฟินิกซ์ พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ แอนด์ คอนซัลแทนซี่ จำกัด กล่าวว่าการลดค่าก่อสร้างแย่งประมูลงานก่อสร้างของบริษัทรับเหมาก่อสร้าง และการปรับลดราคาของกลุ่มวัสดุก่อสร้าง ส่งผลให้ในช่วงนี้ เริ่มมีบริษัท อสังหาฯ ทยอยรื้อแผนการลงก่อสร้างและลงทุนโครงการใหม่กลับมาพิจารณาอีกครั้ง จากเดิมที่ก่อนหน้ามีการชะลอแผนลงทุนและเบรกงานก่อสร้างโครงการออกไป เนื่องจากเห็นถึงโอกาสในการลดต้นทุนวัสดุก่อสร้าง และค่าก่อสร้างโครงการลง ซึ่งจะมีผลต่อกำไรเพิ่มสูงขึ้น หรือสามารถนำส่วนต่างจากต้นทุนที่ลดลงไปใช้ในการตลาดหรือจัดแคมเปญเร่งการตัดสินใจลูกค้าได้มากขึ้น

          โดยกลุ่มโครงการที่อยู่อาศัยที่มีการเร่งกลับมาก่อสร้างโครงการ และเปิดประมูลงานก่อสร้างโครงการเรียกให้บริษัทรับเหมาเข้ามาประมูลได้อย่างชัดเจนใน ช่วงนี้คือ กลุ่มผู้พัฒนาโครงการประเภทคอนโดมิเนียม โดยเฉพาะโครงการที่มีการเบรกงานก่อสร้างไว้ และ กลุ่มโครงการคอนโดฯ ที่เปิดขายและมีการจองซื้อจาก ผู้บริโภคแล้ว มีการกลับมาเร่งก่อสร้างโครงการเพิ่ม มากขึ้น เพราะสามารถลดต้นทุนได้มากขึ้นในช่วงนี้ ขณะที่บางกลุ่มมีการกลับมาเร่งงานก่อสร้างในช่วงนี้ เพราะสามารถลดต้นทุนการก่อสร้างได้แล้ว ต้องการ เร่งงานก่อสร้างเพื่อให้งานก่อสร้างแล้วเสร็จภายในปีนี้ เพื่อให้ทันส่งมอบห้องชุดให้ลูกค้าหรือโอนห้องชุด ได้ทันกับมาตรการลดค่าจดจำนอง และค่าธรรมเนียม การโอน 0.01% ก่อนสิ้นปีนี้

          “ขณะที่หลายๆ ราย มีการเร่งเปิดประมูลงานก่อสร้างโครงการใหม่ และเรียกบริษัทรับเหมาเข้ามาประมูลงานในช่วงนี้ เพราะได้ต้นทุนก่อสร้างและวัสดุก่อสร้างถูกลง บางรายถือเอาราคาค่าก่อสร้างในช่วงนี้เป็นเบสค่าก่อสร้างก็มีจำนวนไม่น้อย ขณะที่บริษัทรับเหมาก่อสร้างรายใดยื่นประมูลในราคาต่ำสุดก็จะได้งานไป”

          นอกจากนี้ ในกลุ่มผู้ประกอบการรายใหญ่ๆ ที่ จดทะเบียนอยู่ในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย ซึ่งมีข้อได้เปรียบด้านสภาพคล่องการเงิน และช่องทางการระดมทุนที่มากกว่าบริษัทรายย่อยที่อยู่นอกตลาดหลักทรัพย์ฯ บางรายมีการเปิดประมูลในช่วงนี้เพื่อให้ได้ราคาค่าก่อสร้างและต้นทุนก่อสร้าง ณ เวลาในปัจจุบันไว้ก่อนก็มีจำนวนไม่น้อย เพราะยังไม่จำเป็นต้องใช้เงินก่อสร้างทันที แต่สามารถเริ่มงานก่อสร้างในช่วงปลายปีหรือต้นปีหน้า เพราะไม่จำเป็นต้องใช้เงินหมุนเวียนของบริษัทแต่สามารถออกหุ้นกู้นำเงินมาก่อสร้างในปลายปี 63 หรือช่วงต้นปี 64 ได้

          “กลุ่มที่กลับมาเร่งงานก่อสร้างในช่วงนี้ที่เห็นมากที่สุดคือโครงการประเภทคอนโดฯ  ส่วนโครงการประเภทออฟฟิศเช่านั้นในช่วงที่ผ่านมาไม่มีการชะลองานก่อสร้าง และยังมีการก่อสร้างอย่างต่อเนื่องเพราะโดยมากเป็นโครงการที่มีการประมูลงานแล้วเสร็จแล้ว แต่จะเน้นเร่งงานก่อสร้างมากขึ้น ในบางโครงการกลับมาเร่งงานก่อสร้างเพราะผู้รับเหมาเจรจาให้เร่งงานก่อสร้างเพิ่มเติมในส่วนต่างๆ เพื่อให้บริษัทรับเหมาได้มีงานก่อสร้างต่อเนื่อง ส่วนในกลุ่มห้างสรรพสินค้าก็เริ่มกลับมาก่อสร้างบ้างแล้ว เช่น โครงการแบงค็อก มอลล์ ซึ่งก่อนหน้าชะลอการก่อสร้างไป แต่ขณะนี้กับมาเริ่มงานก่อสร้างแล้ว ส่วนในกลุ่มโรงแรมยังไม่พบว่ามีการก่อสร้างโครงการใหม่เกิดขึ้น”

          นพ.เชิดศักดิ์ อัมพรสุขสกุล กรรมการผู้จัดการ บริษัท แสงฟ้าก่อสร้าง จำกัด กล่าวว่า ในช่วงแรกของการแพร่ระบาดของเชื้อไวรัส COVID-19 ทำให้งานก่อสร้างในตลาดสะดุดลง เพราะบริษัทเอกชนหลายๆ รายมีการเบรกงานก่อสร้างและแผนการลงทุนพัฒนาโครงการใหม่ออกไปจำนวนมาก ทำให้เกิดสถานการณ์งานก่อสร้าง ในตลาดมีจำนวนน้อย ผู้ประกอบการรับเหมาก่อสร้างมีการปรับตัวลดราคาค่าก่อสร้างในการประมูลงานเพื่อให้มีงานเข้ามาในสต๊อก ส่งผลให้การแข่งขันตลาดก่อสร้างปรับตัวสูงขึ้น ขณะเดียวกันราคาวัสดุก่อสร้างก็มีการลดราคาลงเพื่อให้สามารถขายได้มากขึ้น

          ขณะเดียวกันผู้รับเหมาก่อสร้างก็มีการเจรจาให้ ผู้ผลิตและจำหน่ายวัสดุก่อสร้าง หรือต่อรองราคากับ ซัปพลายเออร์เพื่อให้ได้ราคาที่ต่ำลงในบางรายการ ซึ่ง ช่วยให้สามารถรักษาต้นทุนและกำไรไว้ได้บ้าง แม้จะ รักษาไว้ได้ไม่มากแต่ก็ดีกว่าไม่สามารถรักษาไว้ได้เลย โดยเฉพาะวัสดุก่อสร้างในงานโครงสร้างพื้นฐาน ซึ่งวัสดุก่อสร้างในงานโครงสร้างอาคารสูงนั้นมีไม่กี่รายการ โดยหลักๆ แล้วจะเป็นวัสดุก่อสร้างประเภทเหล็กและปูนซีเมนต์ ส่วนวัสดุก่อสร้างตัวอื่นๆ เช่น กระเบื้องปูพื้น สุขภัณฑ์ ฯลฯ นั้นต้องยอมรับว่าราคาไม่ได้ปรับลดลงได้ หรือหากลดลงได้ก็น้อยมาก เพราะมีการตั้งราคาขาย ไว้เป็นเซต ในแต่ละรุ่น เมื่อมีการออกรุ่นใหม่ๆ มากก็มีการตั้งราคาใหม่แทน

          สถานการณ์การแข่งขันที่รุนแรงในตลาดก่อสร้าง และการปรับตัวลดลงของราคาวัสดุก่อสร้างทำให้ใน ช่วงนี้ บริษัทอสังหาฯ และผู้พัฒนาโครงการอสังหาฯ หลายๆ ราย มีการรื้อแผนการพัฒนาโครงการ หรืองานก่อสร้างโครงการเดิม และการลงทุนในโครงการใหม่ ที่เคยเลื่อนงานก่อสร้างออกไป กลับมาเร่งประมูลงานก่อสร้างโครงการและ เร่งงานก่อสร้างที่เบรกไว้เพิ่ม มากขึ้น โดยเฉพาะบริษัทที่มีสภาพคล่องการเงินที่ดี นอกจากนี้ มีบางรายที่ใช้เงินสดส่วนตัวในการเร่งก่อสร้างโครงการโดยไม่ใช้เงินกู้จากสถาบันการเงิน และกลุ่มโครงการที่สร้างรายได้ประจำหรือโครงการที่เป็นรายได้ระยะยาวกลับมาก่อสร้างโครงการเพิ่มขึ้น

          นายชาคริต ทีปกรสุขเกษม กรรมการผู้จัดการ บริษัท ซีแพนเนล จำกัด (CPanel) ผู้ผลิตและจำหน่ายผนังคอนกรีตสำเร็จรูป กล่าวว่า กรณีของการปรับลดลงของราคาวัสดุก่อสร้างที่เกิดขึ้นนั้น ต้องยอมรับว่ามีการปรับลดลงบ้างแต่ลดลงเพียงเล็กน้อยเท่านั้น เมื่อเปรียบเทียบกับดีมานด์ในตลาดที่หายไป ซึ่งในส่วนของวัสดุก่อสร้างในกลุ่มปูนซีเมนต์นั้นแนวทางการปรับตัว คือ หยุดการผลิตแทนการปรับลดราคา เพื่อลดต้นทุนการผลิตส่วนเกิน

          ส่วนในกรณีของการหั่นราคาค่าก่อสร้างเพื่อแข่งประมูลงานก่อสร้างของผู้รับเหมานั้น เริ่มมีให้เห็นบ้าง ซึ่งโดยมากเป็นกลุ่มผู้รับเหมารายใหญ่ๆ เนื่องจากกลุ่มผู้รับเหมารายเล็กนั้นไม่สามารถแข่งขันในการลดค่าก่อสร้างได้ เพราะหากต้องการแข่งขันกับบริษัทขนาดใหญ่แล้วขนาดองค์กรและงานในมือมีปริมาณแตกต่างกัน มาก ซึ่งจะมีแนวโน้มดังกล่าวส่งผลให้ในช่วงที่ผ่านมา บริษัทขนาดเล็กเริ่มหายไปจากตลาดเป็นจำนวนมาก สังเกตได้จากที่ในช่วงนี้แทบไม่มีผู้รับเหมารายเล็ก รายย่อยเข้ามาเสนองานเลย

          “สถานการณ์เช่นนี้ ทำให้รับเหมารายย่อยทยอย ล้มหายตายจากไปจากตลาดจำนวนมาก เนื่องจากปัญหาการขาดสภาพคล่องทำให้ไม่สามารถประมูลงานได้ และโดยปกติแล้วบริษัทรับเหมารายย่อยนั้น จะมีสภาพคล่องทางการเงินรองรับมือการขาดงานในมือได้เพียง 2 เดือนเท่านั้น แต่ช่วงที่ผ่านมามีการล็อกดาวน์นาน 3-4 เดือน สภาพเช่นนี้ทำให้ประมาณการได้ว่ารายย่อยที่ต้องปิดกิจการไปมีจำนวนไม่น้อยเลยทีเดียว”

          อย่างไรก็ตาม แม้ว่าตลาดก่อสร้างจะชะลอตัวลงไปมาก จากจำนวนงานก่อสร้างโครงการขนาดใหญ่ที่ลดลง แต่ในส่วนของงานก่อสร้างโครงการแนวราบนั้นยังมีเข้ามาอย่างต่อเนื่อง สังเกตได้จากยอดการสั่งซื้อคอนกรีตสำเร็จและแผ่นพื้น ผนังคอนกรีตสำเร็จรูปที่เข้ามา สะท้อนให้เห็นว่างานก่อสร้างโครงการแนวราบนั้นยังขยายตัวไปได้ แม้จะไม่หวือหวาเท่ากับในช่วงสถานการณ์ปกติ ก็ตาม

          “ส่วนปัญหาความกังวลเกี่ยวกับงานโครงการ เมกะโปรเจกต์ของภาครัฐที่มีการชะลอตัวไปก่อนหน้านี้นั้น เชื่อว่าหลังปีงบประมาณใหม่ที่ออกมาจะทำให้เกิดความต่อเนื่องในโครงการภาครัฐได้แน่นอน แม้ว่าก่อนหน้านี้ในบางโครงการชะลอออกไป เพราะเกิดสถานการณ์ระบาดของเชื้อไวรัส COVID-19 ทำให้รัฐต้องดึง งบประมาณบางส่วนไปใช้ช่วยเหลือ แก้ปัญหา และเยียวยาประชาชนทำให้อาจจะมีการชะลองานก่อสร้างออกไปบ้าง แต่เนื่องจากโครงการภาครัฐนั้นเป็นโครงการที่มีการ เซ็นสัญญา มีการประมูลและอนุมัติงบประมาณไว้แล้ว จึงไม่น่าจะเกิดปัญหายกเลิกโครงการเกิดขึ้น เหมือนกับเอกชน” นายชาคริตกล่าว

          ... แนวโน้มการกลับมาเร่งงานก่อสร้าง และประมูลโครงการใหม่ของภาคเอกชนที่ทยอยเกิดขึ้นขณะนี้ นับว่าเป็นสัญญาณที่ดีของภาคอสังหาฯ ในช่วงปลายปีนี้ เพราะแม้ว่าสถานการณ์โดยรวมของตลาดที่อยู่อาศัยจะยังมีการชะลอตัว และมีการประมาณการว่าจะยังหดตัวไปอีกช่วงใหญ่ แต่สัญญาที่เห็นนี้ก็สะท้อนให้เห็นได้ว่าอย่างน้อยๆ ในปลายปีนี้ในด้านยอดโอนของตลาดคอนโดฯ คงจะไม่ติดลบมากจนเกินไป หลังจากที่มีหลายๆบริษัทกลับมาเร่งงานก่อสร้างคอนโดฯ เพื่อให้งานก่อสร้างแล้วเสร็จก่อนสิ้นปี 63 เพื่อให้ทันกับมาตรการภาครัฐที่จะสิ้นสุดในช่วงเดือนธันวาคมนี้

ที่มา: ผู้จัดการรายวัน 360 องศา