ธุรกิจอสังหาปี67'ปีปราบเซียน' หวั่นวิกฤติหุ้นกู้แนะกำเงินสด

          ภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เป็นหนึ่งในกลไกสำคัญ ขับเคลื่อนเศรษฐกิจ ด้วยซัพพลายเชนเกี่ยวข้อง จำนวนมากท่ามกลางปัจจัยเสี่ยงทั้งภายในและภายนอกประเทศ จำเป็นอย่างยิ่งที่ผู้ประกอบการต้องปรับกลยุทธ์ “ตั้งรับ” ขณะที่ภาครัฐต่ออายุมาตรการลด ค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองอีก 1 ปี ร่วมกระตุ้นตลาด

          นายวงศกรณ์ ประสิทธิ์วิภาต กรรมการผู้จัดการ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า สถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2567 ถือเป็น “ปีปราบเซียน” ภาพรวมเข้าสู่โหมด Wait & See ผู้ประกอบการต้องระมัดระวังกระแสเงินสด สต็อกที่ดินลดลง พัฒนาโครงการตอบโจทย์ลูกค้าแม่นยำ เพื่อลดความเสี่ยง รับมือสงคราม ที่มีผลต่อต้นทุน รวมทั้งวิกฤติหุ้นกู้

          “ปี 2567 ปัจจัยบวก คือการได้รัฐบาลและ นายกฯ ที่มาจากภาคธุรกิจ ซึ่งน่าจะเข้าใจเรื่องธุรกิจ ดีกว่านายกฯ หลายคนที่ผ่านมา และเป็นความคาดหวัง ของผู้ประกอบธุรกิจ ท่ามกลางปัจจัยลบไม่ว่าจะเป็นหนี้ครัวเรือนที่เพิ่มขึ้น กำลังซื้อถดถอย ดอกเบี้ยขาขึ้นและสงครามอิสราเอล-ฮามาส แม้จะไม่กระทบโดยตรงแต่กระทบทางอ้อมในค่าพลังงาน เพราะตะวันออกกลางเป็นจุดเปราะบางเรื่องน้ำมัน หากบานปลายหลายประเทศที่ไม่ใช่คู่สงครามเข้ามาเกี่ยวข้องแล้วราคาน้ำมันแพงขึ้น ส่งผลให้ราคาวัสดุก่อสร้างขึ้นยกแผง  ค่าขนส่งแพงขึ้น ทำให้เกิดเงินเฟ้อ ค่าแรงแพง”

          ในการลงทุนของบริษัทฯ จะไม่เน้นโครงการคอนโดมิเนียมเนื่องจากความเสี่ยงสูงเมื่อเทียบกับโครงการแนวราบ เพราะต้องสร้างตึกเสร็จถึงโอนได้ จึงหันพัฒนาโครงการแนวราบ และร่วมทุนต่างชาติมากขึ้น ส่วนที่มีการพัฒนาคอนโดมิเนียมเน้นชดเชยส่วนสินค้าที่หมดไปเท่านั้น ปีละ 1 โครงการ มูลค่า 1,000 ล้านบาท เป็นโครงการ ไฮไรส์ หรือโลว์ไรส์ ขึ้นอยู่กับทำเล

          ปัญหาหุ้นกู้กระทบเชื่อมั่นลงทุน

          ขณะเดียวกัน ต้องจับตาสถานการณ์ปัญหาหุ้นกู้ ซึ่งเป็นผลจากความไม่มั่นใจจากกรณีหลายบริษัทมีปัญหาในช่วง ที่ผ่านมา  ทำให้ลูกค้ามีเงินแต่กำเงินไว้ไม่อยากลงทุน เกิดการชะลอการลงทุนทำให้เศรษฐกิจไม่หมุนเวียน

          “ทุกอย่างแย่ ถือเป็นปัจจัยลบอย่างหนึ่งที่ต้องจับตามดูอย่างใกล้ชิด เพราะทำให้การระดมทุนผ่านหุ้นกู้ยากลำบากขึ้น ซึ่งเกิดทุกบริษัท ทุกอุตสาหกรรม อาจต้องลดการระดมทุนผ่านหุ้นกู้”

          ดังนั้น แนวทางการทำธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ปี 2567  ต้องบริหารจัดการเงินสด (Cash flow) อย่างมีประสิทธิภาพ เนื่องจากการระดมทุนอาจจะมีปัญหา โดยเฉพาะหุ้นกู้ จะออกยากขึ้น ส่วนการขอสินเชื่อจากธนาคาร (Project Loan) ลำบากขึ้นเช่นกันเพราะเข้มงวดในการปล่อย สินเชื่อให้ดีเวลลอปเปอร์มากขึ้น

          “ต้องบริหารกระแสเงินสดให้ดี ไม่สต็อก สินค้าและที่ดินมากเกินไป  การพัฒนาโครงการต้องตรงกับความต้องการของกลุ่มลูกค้าถึงจะขายได้ หากซื้อที่ดินแล้วต้อง พัฒนาทันที เรียกว่า ทำปีต่อปี จากเดิม เน้นการสะสมที่ดินรอการพัฒนา ในอนาคต ซึ่งทุกปีเพอร์เฟคใช้งบ ซื้อที่ดิน 1,000-2,000 ล้านบาท ตั้งแต่เกิดโควิด -19 ระมัดระวังในการซื้อที่ดินมากขึ้น ส่วนใหญ่เน้นขายให้พันธมิตรเพื่อนำไปพัฒนาต่อมากกว่าซื้อเก็บไว้พัฒนาเหมือนสมัยก่อน”

          หนี้ภัยคุกคามกำลังซื้อ-เศรษฐกิจ

          นางสาวเกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ปัญหาหนี้ ขณะนี้มี 2 ส่วน ส่วนแรกเกิดจาก หนี้ครัวเรือน ค่อนข้างเป็นภัยกับประเทศ ซึ่งไทยมีหนี้ครัวเรือนสูงเป็นอันดับต้นๆ ของโลก ใน 1 ครัวเรือน มีหนี้ 80-90% ไม่นับหนี้นอกระบบ เป็นภัยคุกคามของประเทศมายาวนานและกระทบกำลังซื้อ อีกส่วนเป็นหนี้ภาคเอกชน ที่กำลังเป็นภัยคุกคามประเทศ เช่นเดียวกัน และมีผลที่ทำให้การกระตุ้นเศรษฐกิจยากขึ้น

          “เรายังต้องเผชิญปัจจัยลบที่ควบคุม ไม่ได้ที่เกิดจากปัจจัยภายนอก อัตราดอกเบี้ยที่ปรับขึ้นของสหรัฐ อัตราแลกเปลี่ยน สงครามในตะวันออกกลาง ความเชื่อมั่นของนักลงทุนลดลง หลังมีหุ้นกู้จำนวนหนึ่ง ผิดนัดชำระหนี้ ทำให้การเสนอขาย หุ้นกู้ใหม่ (Roll Over) หุ้นกู้เดิมมีความยากลำบากมากขึ้น หากเกิดปัญหาลุกลามอาจเป็นโดมิโนเอฟเฟกต์ ทำให้สถาบันการเงินเข้มงวดในการให้เงินกู้เพื่อพัฒนาโครงการมากยิ่งขึ้น”

          ย้ำผู้ประกอบการระวังกระแสเงินสด

          ในฐานะผู้ประกอบการจึงต้องระมัดระวังความเสี่ยงที่อาจเกิดขึ้น ล่าสุดบริษัทฯ ร่วมกับ “ฮันคิว ฮันชิน พร็อพเพอร์ตี้ส์ คอร์ป” กลุ่มทุน อสังหาริมทรัพย์รายใหญ่จากญี่ปุ่นตั้งบริษัทร่วมทุนเพื่อดำเนินการพัฒนาโครงการรวมกัน จากเดิมที่ตั้งบริษัทละโครงการ เพื่อเป็นการบริหารจัดการโครงสร้างทางการเงิน ให้มีประสิทธิภาพมากขึ้น

          โดยจะทำการโอนทรัพย์สินจาก โครงการร่วมทุนในแต่ละโครงการ ที่พัฒนาร่วมกันมาอยู่ภายใต้บริษัท ร่วมทุนใหม่เพียงบริษัทเดียว ซึ่งมี จำนวน 40-50 โครงการคิดเป็นมูลค่า เงินลงทุนของแต่ละบริษัทจำนวน 6,000 ล้านบาท

          “ช่วง6 เดือนจากนี้ ผู้ประกอบการ ต้องระวังเรื่องของกระแสเงินสดให้ดี เนื่องจากการขอสินเชื่อในรูปแบบ Project Lone จะยากขึ้นเพราะธนาคารกังวล หนี้เสียขณะที่ตลาดหุ้นกู้ขาดความเชื่อมั่นจากนักลงทุน”

          อสังหาฯกลาง-เล็กกระอักขึ้นโครงการยาก

          นายไตรเตชะ ตั้งมติธรรม กรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ตลาดคอนโดมิเนียมปีนี้เริ่มฟื้นตัวแม้จะมีกลุ่มลูกค้าที่มี ปัญหาการกู้ไม่ผ่านเพิ่มขึ้นด้วยจาก ปัญหาหนี้ครัวเรือนสูงขึ้น แต่ยังมี กลุ่มนักลงทุนซื้อเพื่อปล่อยเช่าเข้ามา ชดเชยเข้ามาเพิ่มขึ้นแต่ยังไม่เท่าก่อน โควิด-19 ขณะที่แนวราบปีนี้แย่ลง เพราะดีมานด์ถูกดูดซับไปตั้งแต่ปี 2565 ที่เห็นสัญญาณต้นทุนเพิ่ม ดอกเบี้ยขึ้น โดยเฉพาะเซ็กเมนต์บน เพราะมองว่าเป็นเวลาที่ดีในการซื้อ

          “ปีนี้สินเชื่อโครงการขอยากขึ้น เพราะธนาคารเข้มงวดขึ้น โดยเฉพาะโครงการคอนโดมิเนียมการหากเป็นรายเล็กต้องมียอดขายถึง 70% ขณะเดียวกันหุ้นกู้ขายยากขึ้น ทำให้การระดมทุนในการพัฒนาโครงการยากขึ้น ทำให้การเปิดตัวโครงการใหม่ลดลง”

          คาดว่าในปี 2567 จำนวนโครงการเปิดใหม่ “ลดลง” เหลือแต่ผู้ประกอบการ รายใหญ่ที่มีเงินทุนในการพัฒนา โครงการ ดังนั้นในปีหน้าศุภาลัยจะ โครงการเพิ่มขึ้น เพราะถือเป็น “โอกาส” ที่เพิ่มส่วนแบ่งในตลาดมากขึ้นหลังที่ จำนวนคู่แข่งลดลง

          ต่อมาตรการกระตุ้นอสังหาฯ

          นายพรชัย ฐีระเวช ผู้อำนวยการสำนักงาน เศรษฐกิจการคลัง (สศค.) เปิดเผยว่า คณะรัฐมนตรี (ครม.) มีมติต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียม จดทะเบียนสิทธิ และนิติกรรม สำหรับ ที่อยู่อาศัยในปี 2567 เพื่อสนับสนุนและบรรเทาภาระให้แก่ประชาชนที่ต้องการมีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง รวมทั้งยังส่งเสริมการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์เพื่อสร้างความมั่นคงในทางเศรษฐกิจ ช่วยรักษาระดับกิจกรรมทางเศรษฐกิจ ในภาคอสังหาริมทรัพย์ และธุรกิจที่ เกี่ยวเนื่อง

          มาตรการดังกล่าวให้ลดค่าจดทะเบียน โอนอสังหาริมทรัพย์จากเดิม 2% เหลือ 1% และ ค่าจดทะเบียนการจำนองอสังหาริมทรัพย์จากเดิม 1% เหลือ 0.01% (เฉพาะการโอนและจดจำนอง ในคราวเดียวกัน) สำหรับการซื้อขาย ที่อยู่อาศัย ประกอบด้วยบ้านเดี่ยว บ้านแฝด บ้านทาวน์เฮ้าส์ หรือ อาคารพาณิชย์ และห้องชุด (ทั้งบ้านมือ 1 และมือ 2) เฉพาะที่มีราคาซื้อขาย และราคาประเมินทุนทรัพย์ไม่เกิน 3 ล้านบาท และวงเงินจำนองไม่เกิน 3 ล้านบาทต่อสัญญา โดยไม่รวมถึงกรณีการขายเฉพาะส่วน ตั้งแต่วันที่กฎหมายมีผลใช้บังคับถึงวันที่ 31 ธ.ค.2567

          “มาตรการดังกล่าวจะทำให้รัฐ สูญเสียรายได้ราว 5,000 ล้านบาท แต่จะสนับสนุนให้เศรษฐกิจไทยขยายตัวได้เพิ่มราว 0.5% จากการสนับสนุนการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ซึ่งเป็นภาคธุรกิจขนาดใหญ่ที่มีซัพพลายเชนจำนวนมาก ทั้งในส่วนของวัสดุก่อสร้าง รับเหมาก่อสร้าง และเกิดการจ้างงาน”

 

ที่มา: หนังสือพิมพ์กรุงเทพธุรกิจ