อสังหาฯผวา รีเจกต์เรต์ พุ่งติดจรวด ชะลอลงทุน - รื้อพอร์ตหนีตลาดต่ำ 3 ล้าน

          ทีมข่าวเศรษฐกิจ

          ดูเหมือนจะดี แต่สุดท้ายก็ไม่ดีอย่างที่หวัง หลังผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์รีซูมตลาดที่อยู่อาศัย 2566 ยังคงเหนื่อยอีกนาน จากสารพัดปัจจัยรุมเร้า โดยเฉพาะยอดการถูกปฏิเสธสินเชื่อ (รีเจกต์เรต) กลายเป็นปัญหาหนักอกของบิ๊กแบรนด์ในตลาด นอกตลาด หลังสถิติพุ่งทะลุ 50% ฉุดยอดขาย รายได้ ต่ำเป้า จำต้องกลับมาเขย่าพอร์ต รีวิวแผนกันใหม่ในปีหน้า 2567 ให้สอดกับสภาวะเศรษฐกิจ สถานการณ์ตลาด ที่ว่ากันว่าปี 2567 แทบไม่มีข่าวดี!

          LPN เบรกคอนโดบุกแนวราบหมื่นล้าน

          โอภาส ศรีพยัคฆ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร และกรรมการผู้จัดการ บมจ.แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ หรือ LPN ประเมินตลาดอสังหาฯปี 2566 ยังประคับประคองตัวไปได้ จะว่าดีก็ไม่ดี ถ้าหากไม่มีมาตรการกระตุ้นจากภาครัฐ คงทำให้ตลาดไม่คึกคัก อยากให้รัฐออกมาตรการมากระตุก โดยเฉพาะการผ่อนเกณฑ์ LTV ให้สามารถหายใจหายคอได้มากขึ้น คาดหวังปี 2567 จะดีขึ้น เพราะรัฐมีมาตรการกระตุ้นหลายอย่าง เพื่อทำให้เศรษฐกิจดี ทำให้คนมั่นใจกล้าใช้เงินมากขึ้น

          โฟกัสตลาดคอนโดมิเนียมปี 2566 เทียบกับปี 2565 ยอดขายดีกว่า แต่ประสบปัญหายอดรีเจกต์เรตสาหัสกว่าในกลุ่มราคาต่ำ 3 ล้านบาท มียอดกู้ไม่ผ่านกว่า 50% เพราะแบงก์เข้มงวดการปล่อยกู้ จากยอดขายทำได้ 100% สามารถโอนได้เพียง 50% ทั้งนี้เพื่อรักษาฐานลูกค้า บริษัทแก้ปัญหาโดยใน 6 เดือนให้ลูกค้าปิดหนี้เก่า ไม่สร้างหนี้เพิ่ม ก่อนเสนอให้แบงก์อนุมัติ

          ในปี 2566 บริษัทเปิดโครงการน้อยกว่าแผนในแง่ของจำนวนโครงการ แต่มูลค่ายังเป็นตามเป้า โดยเปิด 12 โครงการ มูลค่ารวม 13,000 ล้านบาท เป็นแนวราบ 9 โครงการ คอนโดมิเนียม 3 โครงการ ส่วนปี 2567 จะเปิด 11 โครงการ เป็นแนวราบทั้งหมด มูลค่ากว่า 10,000 ล้านบาท ทั้งทาวน์เฮาส์และบ้านเดี่ยว ราคา 3-30 ล้านบาท ในกรุงเทพฯและปริมณฑล เช่น ราชพฤกษ์ สายไหม นครปฐม สะพานนนทบุรี 1 กรุงเทพกรีฑาตัดใหม่ ส่วนคอนโดมิเนียมในครึ่งปีแรก ยังไม่มีแผนเปิดโครงการ รอดูตลาดและสต๊อกยังเหลือกว่า 4,000 ล้านบาท

          'พฤกษา' เขย่าพอร์ตลุยบ้านแพง

          ไม่ต่างจาก ปิยะ ประยงค์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บมจ.พฤกษา เรียลเอสเตท มองว่าตลาดอสังหาฯปี 2567 ทรงตัวตามภาวะเศรษฐกิจไทยและเศรษฐกิจโลกที่ไม่ดี ไม่มีปัจจัยบวก จากวิกฤตสองสงคราม ส่งผลกระทบวงกว้าง รวมถึงเศรษฐกิจจีนตลาดใหญ่ของโลกยังแย่ ล้วนกระทบต่อการส่งออก การท่องเที่ยวของไทย ทำให้ปีหน้าคงไม่ดีกว่าปีนี้

          ภาวะหนี้ครัวเรือนที่สูงขึ้น นับเป็นเรื่องใหญ่ของอสังหาริมทรัพย์ เพราะบ้านและคอนโดมิเนียมราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท เป็นตลาดใหญ่ โดยพฤกษาทำตลาดกลาง-ล่างเป็นส่วนใหญ่ จึงรู้ว่าคนไทยมีหนี้มาก ขณะที่ รายได้ไม่เพิ่ม ซึ่งบ้านราคาต่ำ 3 ล้านบาท ของพฤกษายอดขายไม่ค่อยดี ยกเว้นคอนโดมิเนียมทำเลใกล้มหาวิทยาลัยที่ยังไปได้ แต่เป็นการซื้อเพื่อลงทุน ขณะที่กลุ่มเรียลดีมานด์จริงๆ แย่ แต่จากการทำพรีแอพปรู๊ฟให้ลูกค้า ทำให้มียอดรีเจกต์เรตเพียง 10% แต่ถ้าดูตั้งแต่เริ่มยื่นขอกู้จะสูงกว่า 50% และเป็นบ้านต่ำ 3 ล้านบาท เป็นหลัก

          สำหรับปี 2567 ยังเดินหน้าซื้อที่ดิน 7,000-10,000 ล้านบาท และเปิดอีก 30 โครงการ เพิ่มจากปี 2566 เปิด 12 โครงการ เป็นแนวราบ 26 โครงการ คอนโดมิเนียม 4 โครงการ เช่น ใกล้ ม.เกษตรศาสตร์ ในนี้มีโครงการ เลื่อนจากปีนี้ หลังปรับพอร์ตแนวราบเน้นระดับบนมากขึ้น จึงใช้เวลาออกแบบนาน และมีแนวโน้มโอนไม่ทันปีนี้ จึงเลื่อนไปเปิดในไตรมาสแรกปี 2567

          การที่พฤกษาบุกแนวราบมากขึ้น เพราะเป็นตลาดเซฟโซน โดยเฉพาะเซ็กเมนต์กลาง-บน ซึ่งที่ผ่านมาได้ปรับลดพอร์ตทาวน์เฮาส์ต่ำ 3 ล้านบาท บุกตลาด 3-7 ล้านบาท ย่านในเมืองมากขึ้น ส่วนบ้านเดี่ยวเน้นราคา 7 ล้านบาท ขึ้นไป อีกทั้งจะเปิดแบรนด์ใหม่เป็นบ้านราคา 40-50 ล้านบาท ทำเลในเมือง เช่น พัฒนาการ อารีย์ สุขุมวิท เป็นต้น

          'แสนสิริ-กานดา-ธารารมณ์' ยังเวทแอนด์ซี

          ด้าน อุทัย อุทัยแสงสุข ซีอีโอ บมจ.แสนสิริ ยอมรับว่า แม้แสนสิริ จะบุกตลาดลักชัวรี่มากขึ้น แต่ยังคงมีปัญหายอดรีเจกต์เรตสูงมาอย่างต่อเนื่องตั้งแต่ต้นปี 2566 ในกลุ่มทาวน์เฮาส์ราคา 1-3 ล้านบาท สูงถึง 50% ต้องนำมา รีเซลถึง 2 รอบ กว่าจะปิดการขายได้ ขณะที่บ้านราคาเกิน 10 ล้านบาท ยังไม่มากประมาณ 5-10% และจากยอดรีเจกต์เรตทำให้ยอดขายปีนี้ต่ำเป้า 10% แต่รายได้ยังเป็นไปตามเป้า 40,000 ล้านบาท ส่วนปีหน้ายังคงมอนิเตอร์ทั้งหนี้ครัวเรือน เงินเฟ้อ ดอกเบี้ย ดีมานด์ ซัพพลายในตลาด อย่างใกล้ชิด ก่อนวางแผนลงทุนใหม่

          ฝั่งบริษัทนอกตลาด เจอผลกระทบไม่แพ้ยักษ์ใหญ่ โดย อิสระ บุญยัง กรรมการผู้จัดการ บจ.กานดา พร็อพเพอร์ตี้ ระบุปี 2566 ได้ปรับแผนให้เข้ากับสถานการณ์ตลาด โดยเปิด 5 โครงการ มูลค่า 5,000 ล้านบาท จากเป้าที่วางไว้ 6 โครงการ เลื่อน 1 โครงการเปิดปี 2567 เป็นแนวราบ มูลค่า 1,100 ล้านบาท ราคา 2.5-7 ล้านบาท เพราะตลาดชะลอตัว กำลังซื้อยังไม่ดี ส่วนปี 2567 รอประเมินตลาดและเศรษฐกิจในไตรมาสแรกปี 2567 หลังยอดกู้แบงก์ไม่ผ่านสูง

          เช่นเดียวกับ วสันต์ เคียงศิริ กรรมการผู้จัดการ บจ.ธารารมณ์ เอ็นเตอร์ไพรส์ ได้ปรับแผนปี 2566-2567 เน้นขยายเฟสบนที่ดินเดิม แทนเปิดโครงการใหม่ เพื่อลดต้นทุน โดยเฉพาะที่ดินที่ราคาสูงขึ้นทุกปี รอเศรษฐกิจดี จึงลงทุนพัฒนาโครงการใหม่ ซึ่งปีนี้เปิดแนวราบ 1 โครงการ ส่วนปีหน้ารอประเมินสถานการณ์ช่วงต้นปี เพราะยังมีความไม่แน่นอนสูง

          อสังหาฯรุ่นใหญ่แนะอย่าฝืนลงทุนใหม่

          ขณะที่ อธิป พีชานนท์ นายกกิตติมศักดิ์สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร ตอกย้ำ ข่าวดีของธุรกิจอสังหาฯไม่ค่อยมี ในปีหน้าต้องอยู่ด้วยความหวังว่าเศรษฐกิจจะดี ดอกเบี้ยไม่ขึ้น รัฐมีมาตรการกระตุ้นอสังหาฯ ถ้าออกมาแล้วปัง ตรงกับ สภาวะตลาดคงจะคึกคักขึ้น โดยเฉพาะการผ่อนเกณฑ์ LTV ปลดล็อกกำลังซื้อ กู้แบงก์ไม่ผ่าน ส่วนการลดค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนองจะสิ้นสุด วันที่ 31 ธันวาคมนี้ รัฐต้องไม่ทิ้ง รวมถึงขอให้ลดภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างปี 2567 เหลือ 50%

          สำหรับผู้ประกอบการ ต้องดูความสามารถของตัวเอง อย่าไปฝ้นเปิดโครงการใหม่จะลำบาก เพราะตลาดไม่หวือหวา อย่าไปคาดหวังเอาเงินดาวน์ มาพัฒนาโครงการเหมือนเมื่อก่อน คงไม่ได้แล้ว เนื่องจากกำลังซื้อไม่มี คนกู้แบงก์ไม่ผ่าน 40% จะใช้เงินกู้จากแบงก์ ต้นทุนด้านการเงินก็สูง จากการ ปรับขึ้นของดอกเบี้ย

          ลุ้น 'เศรษฐา' ออกมาตรการกระตุ้นหลังปีใหม่

          ท่ามกลางตลาดอสังหาฯยังติดหล่มกำลังซื้อ ล่าสุด 3 สมาคมอสังหาริมทรัพย์ ได้แก่ ธุรกิจบ้านจัดสรร อาคารชุดไทย อสังหาริมทรัพย์ไทย ได้ผนึกกับ 3 องค์กร ประกอบด้วย คณะกรรมการสมาคมการค้ากลุ่มอสังหาริมทรัพย์ ออกแบบและก่อสร้าง สภาหอการค้าแห่งประเทศไทย สมาคมการขายและการตลาดอสังหาริมทรัพย์ และสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ไทย ทำข้อเสนอการกระตุ้นเศรษฐกิจผ่านมาตรการอสังหาฯให้ เศรษฐา ทวีสิน นายกรัฐมนตรีและรัฐมนตรีว่าการกระทรวงการคลัง พิจารณาออกเป็นมาตรการหลังปีใหม่ เพื่อปลุกกำลังซื้อต่อเนื่องข้ามปี

          โดยมาตรการเฉพาะหน้า มีลดค่าโอนและจำนองเหลือ 0.01% พร้อมขยายเพดานราคาบ้านเป็นทุกระดับราคา โดยลดให้ 3 ล้านบาทแรก ส่วนที่เกินเสียปกติ ลดภาษีที่ดิน 50% ผ่อนเกณฑ์ LTV อีก 2 ปี ลดภาษีซื้อบ้านหลังแรก ฟื้นโครงการบ้านดีมีดาวน์

          ส่วนมาตรการระยะกลาง ขอให้มิดเทอมวีซ่าต่างชาติ 5 ปี เมื่อซื้อคอนโด 3-5 ล้านบาท ซื้อบ้านพร้อมที่ดินในโครงการจัดสรรได้ไม่เกิน 25% ในกรุงเทพฯราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป และต่างจังหวัดไม่ต่ำกว่า 5 ล้านบาท ขยายเวลาการเช่าเป็น 50 ปี เพิ่มสัดส่วนต่างชาติซื้อคอนโดได้มากกว่า 49%

          หลังปี 2566 ไม่มีเซอร์ไพรส์ คงต้องลุ้นกันต่อต้นปี 2567 “นายกฯเศรษฐา” จะฉีดยาแรงยี่ห้ออะไรกระตุกตลาดอสังหาฯ ฟื้นกำลังซื้อ ที่นับวันยิ่งเหือดแห้ง!

ที่มา: หนังสือพิมพ์มติชน