NPL บ้าน Q2พุ่ง1.8แสนล้าน สะท้อนกำลังซื้อหดคาดครึ่งปีหลังหนี้เสียขยับต่อ ทางรอดคนผ่อนบ้าน ขอลดดบ.-รีไฟแนนซ์
อสังหาริมทรัพย์
ปัญหาหนี้เสีย หรือหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ ( NPL) ที่มีการปรับตัวสูงขึ้นในไตรมาสที่ 2/2566 ณ สิ้นเดือนมิถุนายน ซึ่งบริษัทข้อมูลเครดิตแห่งชาติ (เครดิตบูโร) ระบุว่า มีหนี้เสียรอการแก้ไขกลับมาแตะระดับ 1 ล้านล้านบาทอีกครั้ง โดยมีปริมาณ หนี้ในระบบรวมอยู่ที่ 1.03 ล้านล้านบาท ปรับตัว เพิ่มขึ้น 7.7% จากไตรมาสที่ 1/2566 ซึ่งมีตัวเลขหนี้เสียอยู่ที่ 950,000 ล้านบาท หรือมีหนี้เสียเพิ่มขึ้นในช่วงไตรมาสที่ผ่านมากว่า 50,000 ล้านบาท นับเป็นตัวเลขที่น่าเป็นห่วงมาก
คำถามคือ ตัวเลขหนี้เสียในช่วงครึ่งหลังของปีที่เหลือนี้จะปรับตัวเพิ่มขึ้นมาอีกหรือไม่ ซึ่งกรณีดังกล่าว “สุรพล โอภาสเสถียร” ผู้จัดการใหญ่ บริษัท ข้อมูลเครดิตแห่งชาติ ได้ให้ความเห็นว่า แนวโน้มของตัวเลขหนี้เสียในประเทศยังมีทิศทางปรับตัวต่อ เพราะด้วยสถานการณ์ทางเศรษฐกิจในปัจจุบันที่ยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่ ประกอบกับการสิ้นสุดมาตรการช่วยเหลือตามแผนจากรัฐบาล และการกลับมาใช้มาตรการแก้หนี้ตามปกติ จะทำให้ตัวเลขหนี้เสียยังคงเพิ่มขึ้น แต่คาดว่าตัวเลขหนี้เสียจะไม่ปรับตัวขึ้นอย่างรุนแรงนัก
ทั้งนี้ ไส้ในของหนี้เสียหรือหนี้ NPLในระบบ สามารถแบ่งออกเป็นหนี้สินเชื่อเงินกู้เพื่อซื้อรถยนต์ 200,000 ล้านบาท หนี้ NPL จากสินเชื่อเงินกู้เพื่อซื้อที่อยู่อาศัย 180,000 ล้านบาท หนี้ NPLจากสินเชื่อส่วนบุคคล 250,000 ล้านบาท หนี้เสีย NPLจากสินเชื่อบัตรเครดิต 56,000 ล้านบาทและหนี้ NPL จากสินเชื่อเพื่อการเกษตรอีกกว่า 72,000 ล้านบาท ทั้งนี้ เป็นที่น่าสังเกตว่ากลุ่มหนี้ NPLจากการขอสินเชื่อเพื่อซื้อรถยนต์นั้น เป็นหนี้ที่เสียที่มีการปรับตัวเพิ่มขึ้นสูงที่สุดจากช่วงเดียวกันของปี 2565 โดยมีหนี้เสียในกลุ่มนี้ปรับตัวเพิ่มขึ้นสูงถึง 18% เลยทีเดียว
ขณะที่กลุ่มหนี้หนี้เสียที่มีการปรับโครงสร้างแล้ว หรือทรัพย์สินรอการขาย (NPA) เพื่อให้กลับมาเป็นหนี้ดี จำหน่ายได้นั้น ปัจจุบันมีอยู่ในระบบ 9.8 แสนล้านบาท เพิ่มขึ้นจากไตรมาส 1/2566 ที่ผ่านมา โดยเพิ่มขึ้นกว่า 1 แสนล้านบาท จากเดิมที่มี NAP ในระบบ 8 แสนล้านบาทแน่นอนว่าการเพิ่มขึ้นของ NPA ในไตรมาสนี้เกิดขึ้นจากการเร่งเข้าไปช่วยเหลือ, ช่วยปรับโครงสร้างหนี้ตามมาตรการที่ออกแบบมาโดย ธปท.
ส่วนหนี้เสีย ที่เกิดจากผลกระทบการแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 ในช่วง 3 ปีที่ผ่านมาพบว่า ณ สิ้นเดือนมิถุนายน 2566 มีจำนวน กว่า 370,000 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากไตรมาสที่ 1/2566 ซึ่งอยู่ที่ 310,000 ล้านบาท คิดเป็นจำนวนลูกหนี้ 3.4 ล้านราย การเพิ่มของจำนวนเงินและจำนวนรายทั้งๆ ที่มีการเร่งปรับโครงสร้างหนี้ตามมาตรการแบบมุ่งเป้าอย่างเต็มกำลัง สะท้อนให้เห็นถึงความสามารถในการชำระหนี้ของลูกหนี้ที่ลดลงอย่างชัดเจน
แนวโน้มดังกล่าว สะท้อนให้เห็นว่า ผลที่ตามมาจากสภาพปัญหาภาระหนี้ที่มีอยู่ในระดับสูง ทำให้กำลังซื้อของผู้บริโภคในระบบหายไป และส่งผลกระทบต่อตลาดที่อยู่อาศัยในช่วงครึ่งปีหลังอย่างหลีกเหลี่ยงไม่ได้
นายประพันธ์ศักดิ์ รักษ์ไชยวรรณ กรรมการผู้จัดการ บริษัท แอล ดับเบิลยู เอส วิสดอม แอนด์ โซลูชั่น จำกัด บริษัทวิจัยและพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในเครือบริษัท แอล. พี. เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ กรุงเทพฯและปริมณฑลในช่วงครึ่งหลังของปี 2566 กำลังซื้อที่อยู่อาศัยมีแนวโน้มชะลอตัวลง เนื่องจากภาพรวมเศรษฐกิจมีการเติบโตกระจุกอยู่เฉพาะภาคบริการ และการท่องเที่ยว ส่วนส่งออกติดลบ บวกกับภาระหนี้ครัวเรือนที่สูงขึ้นมาแตะระดับ 90.6% ของ GDP อัตราดอกเบี้ยมีแนวโน้มสูงต่อเนื่อง ประกอบกับ ธปท.ได้ยกเลิกมาตรการผ่อนคลายอัตราส่วนการอนุมัติ สินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน (LTV) ซ้ำร้ายปัญหาการเมืองที่ยังไม่แน่นอนยังมีผลต่อความเชื่อมั่นของผู้บริโภคทำให้ในช่วงครึ่งปีหลังตลาดจะยังชะลอตัวต่อจากครึ่งปีแรก
“ตลาดอสังหาฯ ในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล จะมีอัตราการขยายตัวใกล้เคียงกับปี 2565 หรือเติบโตไม่เกิน 5% ต่ำกว่าที่มีการประมาณการไว้ในช่วงต้นปีว่าในปี2566 นี้ตลาดโดยรวมจะมีอัตราการขยายตัวได้ถึง 10-15% โดยคาดว่าจะมีจำนวนหน่วยเปิดตัวใหม่ใกล้เคียงกับปีก่อน โดยมีปริมาณและมูลค่าในการเปิดตัวโครงการใหม่ประมาณ 105,000-108,000 หน่วย หรือมีมูลค่าการเปิดตัวใหม่ประมาณ 474,000-488,000 ล้านบาท ที่น่าสนใจคือ ตลาดที่อยู่อาศัยราคาเกิน 10 ล้านบาท เป็นตลาดที่มีอัตราการปฏิเสธสินเชื่อต่ำสุดเมื่อเทียบกับตลาดที่อยู่อาศัยในกลุ่มที่ระดับราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท” นายประพันธ์ศักดิ์ กล่าว
อย่างไรก็ตาม ปัญหาการหดตัวของกำลังซื้อผู้บริโภค ซึ่งแน่นอนว่าจะส่งผลต่อการชะลอตัวของตลาดอสังหาฯ ในช่วงครึ่งหลังของปี 2566 นั้น แม้ว่าจะส่งผลกระทบต่อรายได้ และผลประกอบการของบริษัท อสังหาฯ แต่ก็ไม่น่าเป็นห่วงมากนักเมื่อเทียบกับปัญหาการไม่ส่งต่อค่างวดผ่อนบ้าน ซึ่งจะทำให้เกิดหนี้ NPL เพิ่มสูงขึ้นในช่วงครึ่งปีหลัง เนื่องจากปี 2566 เป็นปีแรกที่ ธปท. มีการปรับอัตราดอกเบี้ยลอยตัวสูงขึ้นมากที่สุดในรอบ 9 ปี ซึ่งแน่นอนว่าจะมีผลกระทบต่อการเข้มงวดการอนุมัติสินเชื่อที่อยู่อาศัยของสถาบันการเงินตามมาด้วย
จากแนวโน้มการเกิดขึ้นของภาวะหนี้เสีย หรือ NPL ที่จะเกิดขึ้น เว็บไซต์ “ดีดี พร็อพเพอร์ตี” ( DDproperty) ได้นำเสนอทางออกและแนวทางแก้ไขปัญหาการผ่อนส่งสินเชื่อบ้านในสถานการณ์ที่ผู้บริโภคมีภาระค่าใช้จ่ายเพิ่มขึ้น ซึ่งอาจทำให้ผู้บริโภคผ่อนค่างวดสินเชื่อบ้านไม่ไหว ผู้บริโภคสามารถลดภาระจากการผ่อนค่างวดสินเชื่อบ้านใน 2 แนวทางคือ 1. การขอลดดอกเบี้ยบ้าน(Retention) กับธนาคารเจ้าหนี้เดิม 2 .การรีไฟแนนซ์บ้าน (Refinance) หนี้บ้านไปยังธนาคารอื่นที่ให้ดอกเบี้ยต่ำกว่าที่ต้องจ่ายในปัจจุบัน
ทั้งนี้ การรีไฟแนนซ์บ้าน (Refinance) คือ การทำสัญญาสินเชื่อกู้ซื้อที่อยู่อาศัยกับอีกธนาคารหนึ่ง เมื่อเกิดการสิ้นสุดสัญญาสินเชื่อที่มีอยู่กับธนาคารหนึ่งไปแล้ว โดยผู้ขอสินเชื่อสามารถเลือกธนาคารได้เองตามแต่ว่าธนาคารใดจะให้ข้อเสนอที่น่าจูงใจมากกว่ากัน โดยส่วนใหญ่จะมีการรีไฟแนนซ์ หรือขอลดดอกเบี้ยบ้าน ก็ต่อเมื่อผ่อนบ้านไปแล้ว 3 ปีขึ้นไปหรือตามเงื่อนไขที่ระบุในสัญญากู้บ้าน ดังนั้นการรีไฟแนนซ์ จึงได้รับความสนใจเป็นอย่างมากเนื่องจากช่วยลดดอกเบี้ยบ้าน และภาระในการผ่อนได้
ส่วนการรีเทนชัน (Retention) คือ การขอลดดอกเบี้ยบ้านกับธนาคารเดิม โดยการพิจารณานั้นทางธนาคารจะตรวจสอบประวัติการผ่อนชำระของผู้กู้ที่ผ่านมา ข้อดีก็คือผู้กู้สินเชื่อบ้านสามารถดำเนินธุรกรรมกับธนาคารเดิมได้โดยไม่ต้องมีภาระในการจัดเตรียมเอกสารใหม่ เพื่อขอรีไฟแนนซ์กับธนาคารใหม่ ทำให้การรีเทนชันใช้ระยะเวลาไม่นานในการพิจารณาอนุมัติการขอลดดอกเบี้ยบ้าน
7 ขั้นตอน “รีเทนชัน-รีไฟแนนซ์”
เมื่อผู้กู้ผ่อนบ้านมาเป็นเวลา 3 ปี ผู้กู้จะสามารถขอลดอัตราดอกเบี้ยในการผ่อนบ้านกับธนาคารเก่าหรือธนาคารใหม่ที่เรียกว่าการ Retention กับ Refinance โดย ขั้นตอนในการรีไฟแนนซ์บ้าน (Refinance) และการขอลดดอกเบี้ยบ้าน มี 7 ขั้นตอนด้วยกัน คือ ติดต่อกับธนาคารเดิมเพื่อขอรายการสรุปยอดหนี้สินเชื่อบ้าน โดยค่าใช้จ่ายในขั้นนี้ขึ้นอยู่กับธนาคารนั้นๆ บางธนาคารอาจไม่มีค่าใช้จ่าย
หลังจากได้รายการยอดหนี้ที่ต้องการแล้วก็นำเอกสารดังกล่าว ไปยื่นขอรีไฟแนนซ์บ้านกับธนาคารใหม่ (ในกรณีที่พิจารณาแล้วว่าการ รีเทนชันอาจจะคุ้มกว่าก็สามารถยื่นกับธนาคารเดิมได้)
ไม่ต่างกับการกู้ซื้อบ้านที่เคยทำในช่วงแรก เจ้าหน้าที่จะต้องมาประเมินบ้านหรือทรัพย์สินที่เราต้องการรีไฟแนนซ์รอฟังผลการอนุมัติจากธนาคาร
เมื่อได้รับการอนุมัติสินเชื่อแล้ว สามารถติดต่อกับธนาคารเก่านัดวันไถ่ถอนที่สำนักงานที่ดิน นำเอกสารไปไถ่ถอนบ้านจากสินเชื่อเดิม คิดยอดที่ต้องจ่ายเป็นเงินต้นบวกดอกเบี้ย (นับจนถึงวันไถ่ถอน) ติดต่อกับธนาคารใหม่ที่ต้องการรีไฟแนนซ์บ้าน เพื่อทำสัญญาสินเชื่อใหม่ โดยนัดวันทำสัญญาและโอนบ้านที่ใช้จำนอง อย่าลืมนัดทั้ง 2 ธนาคารมาภายในวันเดียวกัน เพื่อชำระหนี้ไปที่สำนักงานที่ดิน ณ เขตที่ตั้งของทรัพย์สิน เพื่อทำเรื่องโอนกรรมสิทธิ์ โดยมีเจ้าหน้าที่จากทั้งสองธนาคารไปด้วย ขั้นตอนสุดท้าย มอบโฉนดที่ได้มาจากสำนักงานที่ดินให้กับธนาคารใหม่เป็นอันเสร็จสิ้น
สำหรับข้อดีของการรีไฟแนนซ์บ้านและการขอลดดอกเบี้ยบ้าน ที่ผู้บริโภคจะได้รับ มีอยู่ 3 ข้อด้วยกัน คือ
ลดดอกเบี้ยที่ต้องเสีย ดอกเบี้ยที่ถูกลง ถือเป็นประโยชน์หลักที่เห็นได้ชัดที่สุดหากอัตราดอกเบี้ยผ่อนบ้านของธนาคารใหม่ต่ำกว่าอัตราดอกเบี้ยของธนาคารเก่า เช่น สัญญาเดิมมีอัตราดอกเบี้ย 6.5% แต่สัญญาใหม่มีอัตราดอกเบี้ยเพียง 3.5% เมื่ออัตราดอกเบี้ยลดลง จำนวนดอกเบี้ยที่ต้องเสียต่อเดือนและดอกเบี้ยรวมทั้งสัญญาก็จะลดลงตามไปด้วย
ช่วยให้ลดเงินต้นได้มากขึ้น เมื่อภาระดอกเบี้ยน้อยลง ค่าผ่อนบ้านในแต่ละเดือนก็จะถูกนำไปหักเงินต้นคงเหลือได้มากขึ้น ดอกเบี้ยที่ต้องจ่ายในเดือนต่อไปก็จะลดลงอีก เช่น ผู้ขอสินเชื่อผ่อนบ้านเดือนละ 20,000 บาท ในสัญญาเดิมต้องหักดอกเบี้ย 12,000 บาท เหลือหักต้นเพียง 8,000 บาท แต่สัญญาใหม่หักดอกเบี้ย 7,000 บาท ก็จะเหลือหักต้นเพิ่มขึ้นเป็น 13,000 บาท เป็นต้น
จ่ายค่างวดค่าผ่อนบ้านที่น้อยลง สัญญาใหม่จะเป็นไปตามการประเมินจากธนาคารและตามการตกลงของผู้ขอสินเชื่อ ซึ่งอาจทำให้ค่าผ่อนบ้านในสัญญาใหม่ของผู้ขอสินเชื่อลดลง เนื่องจากอัตราดอกเบี้ยลดลงหรือการขยายระยะเวลาในสัญญาใหม่นานขึ้น เช่น สัญญาเก่าผ่อนเดือนละ 20,000 บาท เหลือ 25 ปี สัญญาใหม่ที่ขยายเวลาเป็น 30 ปีทำให้เหลือผ่อนเพียงเดือนละ 15,000 บาท เป็นต้น
ทั้งนี้ การรีไฟแนนซ์ (Refinance) หรือขอลดดอกเบี้ยบ้านนั้น สามารถช่วยประหยัดดอกเบี้ยให้ผู้ขอสินเชื่อได้อย่างมากก็จริง แต่ไม่ได้หมายความว่าการรีไฟแนนซ์จะสามารถลดดอกเบี้ยได้เสมอไป ดังนั้นก่อนจะรีไฟแนนซ์ แนะนำให้ผู้ขอสินเชื่อศึกษารายละเอียดของสินเชื่ออย่างละเอียดรอบคอบ โดยประเด็นหลักที่จะต้องพิจารณา คือ อัตราดอกเบี้ยตลอดอายุสินเชื่อของสินเชื่อรีไฟแนนซ์จะต้องต่ำกว่าอัตราดอกเบี้ยตลอดสินเชื่อปัจจุบัน
อีกทั้งยังต้องคำนึงถึงค่าใช้จ่ายที่จะเกิดขึ้นจากการรีไฟแนนซ์ (Refinance) เช่น ค่าธรรมเนียมการจดจำนอง ค่าอากร ค่าประเมินมูลค่าหลักทรัพย์ รวมไปถึง ค่าประกันอัคคีภัยหรือประกันสินเชื่อ (MRTA) ซึ่งมีเงื่อนไขแตกต่างกันตามแต่ละธนาคาร ที่สำคัญอย่าลืมต้องตรวจสอบเงื่อนไขการไถ่ถอนสินเชื่อจากธนาคารเดิมด้วยว่ากำหนดให้ผู้ขอสินเชื่อสามารถรีไฟแนนซ์ได้ตั้งแต่ปีที่เท่าไรของการกู้ เพราะมิฉะนั้นแล้วผู้กู้จะต้องถูกปรับจากธนาคารเดิม หากผู้ขอสินเชื่อไถ่ถอนหนี้ก่อนกำหนด .
ที่มา: ผู้จัดการรายวัน360องศา
