3 สมาคมอสังหาฯลุกฮือ กระทุ้งรัฐปลดล็อก กำลังซื้อไทย-ต่างชาติ

         3 สมาคมอสังหาฯ โอด ข้าวยาก -หมากแพง - ราคาวัสดุขึ้น จากเหตุสงครามยูเครน โควิดไม่คลี่คลาย ฉุดกำลังซื้อในประเทศถดถอย บ้านจัดสรร หวั่นปีนี้ถูกเก็บภาษีที่ดินเต็ม100% ผู้ประกอบการอ่วมต้นทุน ดิ้นหาทางเจรจารัฐ ขณะนายกคอนโดฯ ยื่น 5 ข้อ เดินเกมกระทุ้งเปิดทางต่างชาติอยู่อาศัยไทย ‘มีศักดิ์’ ชูเชื่อมระบบประกันสุขภาพต่างชาติ แก้จุดบอดไม่จูงใจ

          การประคับประคองธุรกิจ ตลอด 2 ปี วิกฤติ สถานการณ์โควิด-19 ภายใต้ปัจจัยนอกเหนือการควบคุมทำให้ผู้พัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย หล่นหายไปจากตลาดไปเป็นจำนวนมาก จากปัญหาสภาพคล่อง เดินเกมต่อไม่ได้ เกิดภาพรายใหญ่เข้าเทคโอเวอร์โครงการรายเล็กอย่างต่อเนื่อง ขณะรายที่ยังอยู่รอด ต่างคาดหวังว่า ปี 2565 จะมีโอกาสกลับมาฟื้นตัว และผลักการเติบโตให้เกิดขึ้นอีกครั้ง ทิศทางเศรษฐกิจไทยเปราะบาง เกิดภาวะเงินเฟ้อ ประกอบกับ แนวโน้มสินค้า-วัสดุก่อสร้าง เร่งตัวสูงขึ้นเพิ่มต้นทุน ขณะรัฐมีแนวโน้ม เตรียมจัดเก็บ ‘ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง’ เต็มอัตรา 100% พบเริ่มทำให้ความเชื่อมั่นของผู้ประกอบการลดลง และเสียงของข้อเรียกร้องดังขึ้นอีกครั้ง

          นางอาภา อรรถบูรณ์วงศ์ นายกสมาคมอาคารชุดไทย ระบุว่า ตั้งแต่ปลายปี 2564 ซึ่งเกิดการระบาดระลอกใหม่ของ ‘โอมิครอน’ เกิดภาพหลายบริษัทยังคงประกาศนโยบาย Work From Home จนถึงสถานการณ์ความตึงเครียดของสงคราม รัสเซีย-ยูเครน ซึ่งส่งผลต่อราคาพลังงานนั้น กลายเป็นปัจจัยภายนอกที่กระทบต่อธุรกิจอสังหา ริมทรัพย์ ปี 2565 อย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้  ไม่นับรวมปัจจัยลบเก่า อย่าง เศรษฐกิจระดับรากหญ้า และธุรกิจขนาดเล็กยังไม่ฟื้นตัว

          ฉะนั้น ภาพรวมกำลังซื้อที่อยู่อาศัยปีนี้น่าจะอ่อนตัวลงอีก โดยเฉพาะตลาดคอนโดมิเนียม ที่กระทบทั้งฝั่งผู้ซื้อคนไทย และผู้ซื้อต่างชาติ โดยชาวจีน 10% ของการขายทั้งหมด ยังไม่กลับมา ทำให้ตลาดสินค้าระดับกลาง-สูง ยังมีสต็อกคงค้าง ไม่ถูกดับซับออกไป ส่วนภาวะหนี้ครัวเรือนสูง 90% ต่อจีดีพี ทำให้ภาคธนาคารยังเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ ส่งผลอัตราการปฎิเสธ (รีเจ็กต์) ยังอยู่ในระดับสูงมาก

          สิ่งที่น่าหดหู่มากกว่า คือ ภาระด้านต้นทุน จากเงินเฟ้อ วันนี้พบราคากระเบื้องขยับตัว 20% และ ราคาเหล็กพุ่ง รวมถึงยังมีปัญหาเรื่องแรงงานที่โก่งค่าตัว จากภาวะขาดแคลน พร้อมจะทิ้งงานหากได้รับข้อเสนออื่นที่ดีกว่า ทำให้กระทบกต่อต้นทุนพัฒนาโครงการใหม่

          คาดปีนี้ จากสต็อกที่รอขาย ทั้งคอนโดฯ และแนวราบ จะทำให้ตลาดมีการแข่งขันที่รุนแรงอีกปีหนึ่ง

          ส.อาคารชุดเรียกร้อง5ข้อ

          ทั้งนี้ แม้ปัจจุบัน อัตราดอกเบี่ยต่ำจะจูงใจผู้ซื้อ ช่วยให้ผู้ประกอบการเร่งขายของได้ต่ออีก 1 ปี อีกทั้งรัฐบาลเร่งกระตุ้นผลักดันการฟื้นตัวทางเศรษฐกิจใหม่ โดยอสังหาฯมีบรรยากาศเอื้อ จากการที่รัฐยอมขยายมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ และจดจำนองให้กับที่อยู่อาศัย ราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ไปจนถึงสิ้น ธ.ค.2565 แต่ประเมินแล้วคงไม่เพียงพอต่อปัจจัยลบที่ภาคอสังหาฯต้องเผชิญ จึงอยากเสนอให้รัฐออกมาตรการสนับสนุนภาคอสังหาฯ ใน 5 ข้อสำคัญ ดังนี้ 1.เร่งออกนโยบายวีซ่าประเภทผู้พำนักระยะยาว (Longterm resident visa) ให้กับผู้ซื้อชาวต่างชาติ เพื่อแก้ปัญหากำลังซื้อในประเทศลดลง จากแนวโน้มเด็กแรกเกิด วัยทำงานลดอัตรา 2 .ฟรีค่าธรรมเนียมโอนฯ สำหรับบ้านหลังแรกอย่างถาวร เพื่อสร้างค่านิยมการเก็บออมแก่คนรุ่นใหม่ 3.นำโครงการบ้านดีมีดาวน์กลับมาใช้ใหม่ ผ่านรัฐช่วยจ่ายเงินดาวน์ เพื่อกระตุ้นตลาดในสภาวะที่ตลาดไม่ปกติ แถมรัฐยังได้ภาษีสุทธิกลับคืน  4. ปรับแนวคิด การซื้อคอนโดฯ ไปสู่สินค้าเพื่อการออมและลงทุน ผ่านนโยบายร่วมกับธนาคาร เพื่อเปิดสินเชื่ออย่างถูกกฎหมายและ 5. ขอจัดตั้ง Mortgage Insurance เพิ่มโอกาสการเข้าถึงสินเชื่อ จากรายได้และความสามารถการผ่อนชำระที่ไม่เพียงพอ ผ่านกองทุนค้ำประกัน

          “น่าห่วงตรงที่ กำลังซื้อในประเทศตกหมด สภาพเศรษฐกิจใน 20-30 ปีข้างหน้า เข้าใกล้ญี่ปุ่น จำเป็นต้องเอาคนนอกมากระตุ้น โดยรัฐสามารถใช้สิ่งที่มีอยู่ ไม่ต้องแก้กฎหมาย อย่าง long term visa มาเป็นเครื่องมือจูงใจต่างชาติได้เลย ครั้นจะฟื้น บ้านดีมีดาวน์ ก็ทราบว่า รัฐกลัวถูกโจมตีที่ใช้เงินแจกคนซื้อบ้าน แต่ถ้าไม่มีคนซื้อ รัฐก็ไม่ได้ภาษี วันนี้ผู้ประกอบการถูกเรียกเก็บภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3%, ภาษีกำไรนิติบุคคลอีก 1% วันโอนรัฐได้เต็มๆ 1.3 แสนบาท การให้เงินคืน 5 หมื่น ใช้กระตุ้นได้ดี ไม่ได้ทำให้รัฐเสียรายได้แม้แต่น้อย และยังได้คืน แต่ถ้าคนไม่ซื้อเลย รายได้รัฐ คือ ศูนย์ด้วยซ้ำ”

          เปิดทางต่างชาติกู้วิกฤติ

          สอดคล้องแนวความคิด นายมีศักดิ์ ชุณหรักษ์โชติ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย ระบุว่า ปัจจุบันประเทศไทยมีความไม่แน่นอนสูง ว่าภาคอุตสาหกรรมยังจะสามารถเป็นเครื่องยนต์ที่สำคัญทางเศรษฐกิจของไทยได้หรือไม่ เพราะความสามารถในการแข่งขันลดลง ขณะโครงการอีอีซี, อุตสาหกรรม 4.0 ยังไม่ได้รับการตอบรับเท่าที่ควร อย่างไรก็ดี  ประเทศไทยมีดีในสายตาชาวโลกหลายด้าน ทั้ง สภาพอากาศเหมาะกับการอยู่อาศัยอยู่ได้ทั้งปี, อาหารอร่อย และเปิดรับวัฒนธรรมที่หลากหลาย

          รวมถึง มีจุดเด่นด้านยุทธศาสตร์การค้าและศูนย์กลางของกลุ่มประเทศ CLMV และมีความโดดเด่นในระบบสาธารณสุข ในสายตาชาวต่างชาติ นับเป็น ‘น่านน้ำ’ ศักยภาพใหม่ที่สำคัญ ในการเรียกแขกเข้ามาพำนักอยู่อาศัยระยะยาว แบบถูกกฎหมายอย่างจริงจัง โดยเฉพาะคนจีน ที่มีความต้องการสูง ช่วยสร้างโอกาสสร้างเม็ดเงินไหลเข้าประเทศ ฟื้นฟูเศรษฐกิจระดับท้องถิ่นได้โดยตรง ต่างจากภาคอุตสาหกรรมที่มีเพียงแรงงานที่ได้รับค่าแรง ซึ่งสิ่งที่รัฐบาลต้องเร่งทำ คือ การเชื่อมโยงระบบประกันสุขภาพ เพื่อให้เอื้อต่อการเข้ามาอยู่อาศัย ดูแลสุขภาพทางการแพทย์ ระยะยาวของคนต่างชาติ คล้ายความสำเร็จ ช่วงการผลักดันนิคมอุตสาหกรรมอีสเทิร์นซีบอร์ดในอดีต มีการผูกโยงประกันของต่างชาติในโรงพยาบาลชั้นนำ ทำให้คนญี่ปุ่นสนใจเข้ามาอยู่อาศัย

          “ประเด็นเปิดให้ชาวต่างชาติเข้ามาอยู่ฯ ช่วยผลักดันโอกาสใหม่ๆให้เศรษฐกิจท้องถิ่น ธุรกิจอสังหาฯเอง โควิดกระทบในหลายเซกเตอร์ หลายราคา ขณะนี้ลูกค้ายื่นขอสินเชื่อ 10 คน เหลือผ่านแค่ 2 คน หนักสุดระดับล่าง กังวลเมื่อไหร่ ดอกเบี้ยขึ้นอีกสัก1% การซื้อ บ้าน 2 ล้าน จะทำให้ภาระผ่อนต่อเดือนเพิ่มขึ้นนับ 4,000 บาท”

          นายมีศักดิ์ ยังเสนอว่า ปัจจุบันไทยมีสภาพคล่องในระบบเพิ่มขึ้นเยอะมาก นับล้านล้านบาท  หากรัฐมีความตั้งใจช่วยกลุ่มคนระดับกลางล่างให้มีที่อยู่อาศัย ก็ควรปรับรูปแบบการซื้อ ไปสู่การเช่า โดยให้คนรวยอุ้มคนจน ซื้อเพื่อปล่อยเช่าคนรายได้น้อย ผ่านการให้สิทธิลดภาษี เป็นต้น

          โอด ‘ภาษีที่ดิน’ เก็บเต็มอ่วม

          ขณะนายวสันต์ เคียงศิริ นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่า ปีนี้สิ่งที่ผู้ประกอบการกังวลมากที่สุด คือ แนวโน้มการเรียกเก็บภาษีเต็มอัตรา 100% หลังจากได้รับการผ่อนปรนมาระยะหนึ่ง โดยเป็นการเรียกเก็บตั้งแต่การนับหนึ่งซื้อที่ดิน เช่น หากผู้ประกอบการซื้อที่ดิน 30 ไร่ ประการแรกต้องเสียภาษีแง่ที่ดินเปล่า 0.3% เปรียบเป็นเงิน 1.8 ล้านบาทต่อปี และหากภายใน 2 ปี ยังไม่มีการพัฒนา การจ่ายภาษีก็ถูกเรียกเพิ่มเป็น 2 เท่า เป็นภาวะลำบากใจไม่น้อย กรณีอยากซื้อที่ดินตุนไว้ และยังต้องมาเผชิญกับราคาที่ดินที่ขึ้นต่อปีราว 15% ค่าวัสดุ ค่าแรงงาน และราคาน้ำมันที่สูงขึ้นอีก หลายคนบอกว่า ตลาดแนวราบคึกคัก ขายดี แต่ไส้ใน ไม่ได้ดีมากนัก ปีที่ผ่านมาอยู่ในภาวะทรงตัว หรือ โตเพียง 0.7% เท่านั้น โดยมีหน่วยใหม่ทะลักเข้ามา 4.6 หมื่นหน่วย หรือ โต 83.4%

          “กำลังซื้อถ้าให้เดินหน้า ต้องมีตัวช่วย รัฐเปรยอยากเห็นอสังหาฯ จ้างงาน เป็นดาวเศรษฐกิจ แต่ถ้าไม่เข็น ก็ยาก ซึ่งเรื่องภาษีที่ดิน เราพยายามจะบอกรัฐว่าเป็นภาระที่หนักมากมาโดยตลอด แม้เข้าใจว่าการจะให้ลด 90% รัฐก็คงมีปัญหา ทั้งนี้ 3 สมาคม จะพยายามหาแนวทางพูดคุยถึงรูปแบบการเรียกเก็บแบบขั้นบันได้ เช่น ปีนี้ 25% ปี 2566 ที่ 50% และปี 2567 ที่ 70% ก่อนเก็บเต็มอัตราในช่วงที่เศรษฐกิจกลับมาปกติแล้ว “

          ทั้งนี้ อยากให้ผู้ประกอบการ รักษาสภาพคล่องให้ดีในปี 2565 เลือกขนาดของโครงการให้เหมาะกับการขาย เพื่อสร้างเงินทุนหมุนเวียน

Reference: หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ