ปี65 สายสีเหลือง-ชมพู เดินรถดันบ้าน-คอนโดฯ ขึ้นพรึบ

         “เปิดทดสอบระบบเดินรถแล้วสำหรับรถไฟฟ้า 2 เส้นทาง ที่มีแผนเปิดให้บริการปี 2565 แบบชัดเจน คือ เส้นทางรถไฟฟ้าสายสีชมพู (แคราย - มีนบุรี) และสายสีเหลือง (ลาดพร้าว - สำโรง) แนวของเส้นทางจะอยู่ในพื้นที่รอบนอกของกรุงเทพมหานคร”

          ทั้ง 2 เส้นทางเป็นเส้นทางรถไฟฟ้ารางเบาแบบรางเดี่ยวที่ออก แบบมาเพื่อเป็นเส้นทางรถไฟฟ้าสำหรับการขนส่งคนในพื้นที่ตามแนวเส้นทางเข้าสู่ระบบรถไฟฟ้าหลัก เพราะมีการเชื่อมต่อกับเส้นทางหลักที่เข้าสู่พื้นที่ใจกลางเมือง ดังนั้นขนาดของรถไฟฟ้าจึงไม่ใหญ่มากเมื่อเทียบกับเส้นทางรถไฟฟ้าที่เป็นระบบหลัก โดย ทั้ง 2 เส้นทางมีการเชื่อมต่อกับเส้นทางสายอื่น ที่หลายสถานี เช่น สายสีชมพู - สถานีศูนย์ราชการนนทบุรี(สีม่วง) สถานีหลักสี่ (สายสีแดง) สถานีวัดพระศรีมหาธาตุ (สายสีเขียว) และสถานีมีนบุรี (สายสีส้ม)

          เส้นทางสายสีเหลือง - สถานีรัชดาภิเษก (สายสีน้ำเงิน) สถานีลำสาลี (สายสีส้ม และสายสีน้ำตาลในอนาคต) สถานีพัฒนาการ (แอร์พอร์ตเรลลิ๊งค์) สถานีสำโรง (สายสีเขียว) รวมไปถึงยังมีเส้นทางสายสีเทา ที่เป็นแผนเส้นทางรถไฟฟ้าในอนาคตที่จะเชื่อมกับสายสีชมพู และสายสีเหลืองอีกเมื่อมีการก่อสร้าง พื้นที่ตลอดแนวเส้นทางรถไฟฟ้าทั้ง 2 เส้นทางมีการพัฒนาต่อเนื่องมาโดยตลอดในช่วง 20 - 30 ปีที่ผ่านมา เพราะเป็นพื้นที่ที่มีโครงการที่อยู่อาศัยมากมายโดยเฉพาะโครงการบ้านจัดสรร จึงมีสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ ครบมาก่อนหน้านี้แล้ว เพียงแต่กำลังจะมีเส้นทางรถไฟฟ้าเข้ามาเสริมศักยภาพให้กับพื้นที่เพิ่มเติมอีกในปี 2565

          พื้นที่ตามแนวเส้นทางสายสีเหลือง (ลาดพร้าว - สำโรง) นายสุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการบริษัท ฟีนิกซ์ พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวล ล็อปเม้นท์ แอนด์ คอนซัลแทนซี่ จำกัด  สะท้อนว่า ก่อนหน้าที่ที่จะมีรถไฟฟ้า ทำเลดังกล่าวมีโครงการคอนโดมิเนียมเกิดขึ้นอยู่ก่อนแล้ว เพียงแต่มีการขยายตัวต่อปีไม่มากนัก แต่ตั้งแต่ปี 2557 เป็นต้นมา เริ่มมีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่มากขึ้น เพราะการก่อสร้างเส้นทางรถไฟฟ้ามีความชัดเจน อีกทั้งพื้นที่ตลอดแนวเส้นทางเป็นทำเลที่มีความพร้อมและเป็นชุมชนดั้งเดิมมาก่อนหน้านี้หลายปีแล้ว ทั้งเส้นทางรถไฟใต้ดินที่ผ่านส่วนหนึ่งของถนนลาดพร้าว และพื้นที่ตลอดทั้งสองฝั่งของถนนลาดพร้าวที่มีความเป็นชุมชนและมีสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ ครบครัน ไม่ไกลจากแหล่งงานที่เป็นอาคารสำนักงานแถวถนนรัชดาภิเษก

          อีกทั้งไม่ไกลจากศูนย์กลางธุรกิจหรือ CBD มากเกินไป มีสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ เช่น ศูนย์การค้า ไฮเปอร์มาร์เก็ต และสถานศึกษาระดับต่างๆ ทั้งในพื้นที่ตามแนวถนนลาดพร้าว และศรีนครินทร์ ซึ่งในบางทำเลของเส้นทางนี้มีโครงการคอนโดมิเนียมหนาแน่นกว่าทำเลอื่นๆ แบบชัดเจน เช่น รอบสถานีลำสาลี ซึ่งเป็นสถานีร่วมของเส้นทางรถไฟฟ้าอีกหนึ่งเส้นทางที่กำลังก่อสร้าง คือ เส้นทางสายสีส้ม และเส้นทางสายสีน้ำตาลในอนาคต อีกหนึ่งพื้นที่ที่มีโครงการคอนโดมิเนียมหนาแน่น คือ ทำเลรอบสถานีรถไฟฟ้าสำโรง ซึ่งเป็นสถานีร่วมของเส้นทางรถไฟฟ้าบีทีเอสสายสีเขียว จำนวนคอนโดมิเนียมทั้งหมดในพื้นที่ตลอดแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเหลือง ณ ปัจจุบัน คือ 24,265 ยูนิต เป็นจำนวนคอนโดมิเนียมที่ไม่ได้มากมายเมื่อเทียบกับเส้นทางรถไฟฟ้าอื่น และเมื่อดูระยะเวลาที่เก็บข้อมูล คือ ตั้งแต่ปี 2552 เป็นต้นมา เฉลี่ยแล้วปีละต่ำกว่า 2,000 ยูนิต ซึ่งถือว่าน้อยมาก

          การเปิดขายโครงการคอน โดมิเนียมในพื้นที่ ได้ทยอยเปิดขายกันต่อเนื่องทุกปี ไม่มีการโหมเปิดขายโครงการในปีใดปีหนึ่งบางบางเส้นทางรถไฟฟ้า อาจจะเนื่องจากพื้นที่ตามแนวถนนศรีนครินทร์อาจจะยังไม่เอื้อประโยชน์ในการพัฒนาอาคารสูงตามผังเมืองกรุงเทพมหานครก่อนหน้านี้ ซึ่งมีความเป็นไปได้สูงที่จะเปลี่ยนแปลงไปในทิศทางที่ดีขึ้นในผังเมืองกรุงเทพมหานครฉบับใหม่ที่จะประกาศใช้อีกไม่นานนี้

          สอดคล้องกับ แนวเส้นทางสายสีชมพู (แคราย - มีนบุรี) ก็เช่นกันที่มีโครงการกระจุกตัวกันในบางทำเลเท่านั้น อีกทั้งพื้นที่ส่วนใหญ่อาจจะยังไกลจากสิ่งอำนวยความสะดวกอื่นๆ เมื่อเทียบกับพื้นที่ตามแนวเส้นทางสายสีเหลือง แต่จำนวนคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ตลอดแนวเส้นทางตั้งแต่ปี 2552 ถึงปัจจุบันมีประมาณ 24,907 ยูนิตไม่ได้แตกต่างจากพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเหลือง เพราะบางทำเลของเส้นทางสายสีชมพูมีโครงการคอนโดมิเนียมอยู่ค่อข้างมากอยู่แล้ว เช่น พื้นที่ตามแนวถนนแจ้งวัฒนะ เป็นต้น และพื้นที่ที่เป็นสถานีร่วมของเส้นทางรถไฟฟ้าก็ได้รับความสนใจจากผู้ประกอบการเช่นกัน โดยพื้นที่รอบสถานีรถไฟฟ้าศูนย์ราชการนนทบุรีที่สามารถเชื่อมต่อกับเส้นทางสายสีชมพู และสถานีรถไฟฟ้ามีนบุรี ซึ่งเป็นสถานีรถไฟฟ้าที่เชื่อมต่อกับเส้นทางสายสีส้ม

          พื้นที่ส่วนใหญ่ของเส้นทางสายสีชมพูผ่านถนนรามอินทรา ซึ่งเป็นทำเลที่มีโครงการบ้านจัดสรรเปิดขายมากมายต่อเนื่องมายาวนานกว่า 30 ปี โครงการคอนโดมิเนียมมีไม่มากนักอาจจะมีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่มากขึ้นในช่วงตั้งแต่ปี 2560 เป็นต้นมา แต่จำนวนคอนโด มิเนียมก็ไม่ได้มากมายเช่นกัน มีอัตราเฉลี่ยต่อปี และการเพิ่มขึ้นของจำนวนคอนโดมิเนียมที่ไม่ได้แตกต่างกับทำเลตามแนวสายสีเหลือง แนวสายสีชมพูในบางทำเล เช่น รอบ สถานีหลักสี่ที่เชื่อมต่อกับเส้นทางสายสีแดง และสถานีวัดพระศรีมหาธาตุที่เชื่อมต่อกับสายสีเขียวมีความน่าสนใจ แต่ยังคงต้องรอการพัฒนาในระยะยาวต่อไป

          พื้นที่ตามแนวเส้นทางสายสีชมพู และสายสีเหลืองราคาที่ดินในทำเลที่มีศักยภาพ เช่น ในทำเลรอบๆ สถานีรถไฟฟ้าที่เป็นสถานีร่วมของเส้นทางรถไฟฟ้าอื่นๆ และทำเลที่มีการพัฒนาที่ค่อนข้างหนาแน่นมาตั้งแต่ในอดีต ราคาที่ดินที่บอกขายกันไม่ต่ำกว่า 2 แสนบาทต่อตารางวาไปแล้วเช่นกัน แต่หลายทำเลยังต่ำกว่า 2 แสนบาทต่อตารางวา ราคาคอนโดมิเนียมเองมีความหลากหลายแต่ส่วนใหญ่ทั้งสามเส้นทางมีราคาขายเฉลี่ยไม่เกิน 1 แสน บาทต่อตารางเมตร อาจจะมีบางโครงการในบางทำเลเท่านั้นที่มีราคาขายเกิน 1 แสนบาทต่อตารางเมตร

          แม้ว่าหลายทำเลตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าทั้งสามเส้นทางจะเพิ่งเริ่มมีความเคลื่อนไหว เพิ่งมีโครงการเปิดขายใหม่ในช่วงหลังจากปี 2557 แต่อัตราการขายในแต่ละพื้นที่ก็สูงเช่นกัน คือ พื้นที่ตามแนวเส้นทางสายสีเหลืองมีอัตราการขายของโครงการคอนโดมิเนียมทั้งหมดในพื้นที่ที่ประมาณ 82% และ 80% สำหรับพื้นที่ตามแนวเส้นทางสายสีชมพู ซึ่งถ้าพิจารณาจากอัตราการขายเฉลี่ยของทั้ง 2 เส้นทางก็ค่อนข้างสูงและมีโอกาสที่จำนวนคอนโด มิเนียมใน 2 พื้นที่นี้เพิ่มมากขึ้นในอนาคต เพียงแต่การขยายตัวของคอนโดมิเนียมในทั้ง 2 พื้นที่อาจจะเป็นการขยายตัวแบบค่อยเป็นค่อยไปและมีการขยายตัวแค่บางพื้นที่ที่มีศักยภาพเท่านั้นในช่วงแรกๆ ไม่ใช่ขยายตัวพร้อมๆ กันตลอดทั้งเส้นทาง เช่น รอบๆ สถานีที่มีศูนย์การค้า ศูนย์ราชการ หรือเป็นสถานีร่วมของเส้นทางรถไฟฟ้า 2 เส้นทาง

          แต่เมื่อเส้นทางรถไฟฟ้าทยอยเปิดให้บริการ ราคาขายที่ดินจะมีการปรับเพิ่มขึ้นแน่นอน และจะมีส่วนให้ราคาคอนโดมิเนียมสูงขึ้น ซึ่งจะช่วยผลักดันให้พื้นที่ที่มีศักยภาพรองลงไปมีการเปลี่ยนแปลงมากขึ้นเพียงแต่อาจจะต้องใช้เวลาอีก 1-2 ปี

          “เมื่อเส้นทางรถไฟฟ้าทยอยเปิดให้บริการ ราคาขายที่ดินจะมีการปรับเพิ่มขึ้นแน่นอน”

ที่มา: หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ